LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société civile professionnelle MJA, le cabinet Michel Laurent et la société Gan eurocourtage Iard ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que M. et Mme X... faisaient valoir que les travaux pour lesquels une remise en état avait été ordonnée par le tribunal avaient été autorisés par l'assemblée générale du 20 juin 1992 et retenu, par motifs propres et adoptés, que ces travaux affectaient les parties communes de l'immeuble et que les époux X... ne démontraient pas qu'ils étaient contraires à ceux autorisés par l'assemblée générale auxquels ils avaient un droit acquis, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige ni inversé la charge de la preuve, qui a procédé à la recherche prétendument omise et qui n'avait pas à procéder à une recherche sur la perte de destination commerciale des locaux que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que, selon une attestation notariée, les époux Z...avaient acquis un appartement et deux caves (n° 3 et 4) formant les lots 62 et 63, la cour d'appel n'a pas violé l'article 1315 du code civil en retenant que le syndic de la copropriété avait établi une attestation d'où il ressortait que la cave n° 10 dans laquelle avait été constatée l'empiétement correspondait au lot n° 63 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires du 20-22 rue des Bons Enfants à Paris, aux époux A...et aux époux B...la somme globale de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit septembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me de Nervo, avocat aux Conseils pour M. X... et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum Monsieur X... et Madame D... à supprimer l'évacuation de l'installation de la climatisation dans la gaine de la courette, à supprimer deux gaines d'un diamètre de 80 centimètres chacune, situées derrière la partie à claire voie de la porte-fenêtre située à côté de l'entrée du 20, remettre la porte fenêtre en l'état à supprimer la gaine d'amenée d'air neuf depuis l'imposte de la porte d'accès privative du lot n° 38 et à remettre l'imposte en l'état, le tout sous contrôle de l'architecte de la copropriété, le tout sous astreinte
Aux motifs propres que Monsieur et Madame D... sont propriétaires du lot 38 de la copropriété constitué d'un grand local commercial en rez-de-chaussée et sous-sol dans l'immeuble du 20-22 ru des Bons enfants à Paris 1er ; ils ont donné ce local à bail commercial à la société Univers Louvre, le 1er mars 1992 ; cette société ayant émis le souhait de faire procéder à la transformation du lot dans lequel était originairement exploité une cantine en un gymnase privé, a demandé l'autorisation aux bailleurs de faire procéder à certains travaux ; les consorts X... ont fait procéder à la convocation d'une assemblée générale extraordinaire qui a voté à l'unanimité des autorisations de travaux le 20 juin 1992 ; des travaux ont été réalisés consistant en l'installation d'un hammam, d'un sauna et de jacuzzis dans le sous-sol et la société Univers Louvre a cédé son bail à la société Univers Gym le 21 mars 1995 ; la société Univers Gym a souscrit un contrat d'assurance auprès de la compagnie Gan Eurocourtage ; se plaignant de nuisances, notamment sonores, engendrées par l'activité de la société Univers Gym, le syndicat des copropriétaires et les époux A...qui ont vendu en cours de procédure leurs lots aux époux Z...ainsi que les époux
B...
ont obtenu le 9 novembre 2004, la désignation en référé des co-experts Y..., C...et E..., ultérieurement remplacé par Monsieur G..., pour déterminer les causes de la présence d'humidité dans les locaux jouxtant ceux de la société Univers Gym ; En cours d'expertise un incendie s'est produit dans les locaux exploités par la SARL Univers Gym, les détruisant partiellement ; cette société a de ce fait cessé son activité ; elle a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Paris du 12 novembre ; les appelants estiment que les travaux d'exécution des conduits d'extraction et d'aération ont été expressément autorisés par l'assemblée générale de la copropriété du 20 juin 1992 ; ils font aussi état d'un avis d'architecte consulté par eux, concluant que le fait de supprimer les gaines d'extraction situées dans la courette interdit tout exutoire et toute possibilité d'extraire l'air vicié du local et que « sans possibilité d'apport d'air neuf et d'extraction d'air vicié ou d'exutoire de fumée ce local n'a aucune affectation possible » ; le syndicat des copropriétaires conclut à l'irrecevabilité de cette demande qu'il affirme nouvelle en interprétant celle-ci comme une demande des consorts Lesguiller-Gilquin tendant à être autorisés à effectuer des aménagements sur les installations existantes, n'ayant pas été formée en première instance ; cette interprétation donnée par le syndicat des copropriétaires ne correspond pas à la réalité ; Dans la mesure où le tribunal dans son jugement a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires A..., B...et Z...de suppression des installations et remises en état visées au dispositif, la question était bien dans le débat dans la procédure de première instance et la demande d'infirmation du jugement formée par les consorts X... n'a aucun caractère nouveau ; Elle est donc recevable ; sur les demandes des consorts X... : l'assemblée générale extraordinaire de la copropriété du 20 juin 1992 a voté à l'unanimité les trois résolutions ; 1- l'acceptation des travaux tels qu'ils ont été présentés selon les plans en possession de Monsieur I..., architecte de la copropriété, exécutés sous son contrôle avec contrôle préalable du niveau de nuisance actuel et mise en garde quant à l'exigence du maintien de ce niveau dans tous les domaines déjà envisagés ou non garantie par la retenue de 5 % pendant un an, inscrite au cahier des charges ; le syndic sera rendu destinataire d'un exemplaire du cahier des charges ; 2- la reconnaissance de l'existence d'une cheminée métallique dans la cour de l'immeuble 20 et l'autorisation définitive de son utilisation en gaine d'évacuation par le local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble 20-22 rue des Bons Enfants ; l'entretien de cette cheminée incombant à leur utilisateur ;- la désaffection définitive d'une prise d'air sur la grande cour sous la forme d'une cheminée d'environ 1m 3 (le projet auquel doit se tenir le preneur est de 1m x 1m sur une hauteur de 1m 20) ;- la transformation de la verrière en terrasse aux frais et charges d'entretien de son propriétaire-la terrasse restant partie privative de ce copropriétaire ; celui-ci se réserve le droit, en cas de changement d'activité du local de créer deux points d'éclairage fixes et non ouverts (dimensions 1m 50 x 1m 50H + 0m 50) – l'utilisation de cette terrasse par la copropriété en tant que décor paysagé (dispositif à déterminer lors d'une prochaine assemblée) – les frais de création de cet aménagement à la charge de la copropriété ; l'interdiction absolue de son accès en dehors des besoins exclusifs d'entretien » ; les appelants ne démontrent pas que les travaux ordonnés par les premiers juges soient contraires à ceux autorisés par l'assemblée générale auxquels ils ont un droit acquis ; le jugement sera confirmé sur tous les points objets de l'appel des consorts X... sauf en ce qui concerne les modalités de l'exécution forcée qui seront précisées au dispositif ;
Et aux motifs adoptés que l'existence d'une gaine d'amenée d'air neuf depuis l'imposte de la porte d'accès privative du lot n° 38, d'une évacuation de l'installation d'une climatisation dans la gaine de la courette, partie commune et de deux sorties de gaines derrière la partie à claire voie de la porte fenêtre située à côté de l'entrée du 20 rue des Bons Enfants qui rejetaient de l'air chaud en permanence ne sont pas contestées ; les consorts X... seront donc condamnés in solidum à supprimer ces éléments affectant les parties communes et à remettre les parties communes en l'état sous le contrôle de l'architecte de la copropriété.
1° Alors que les juges doivent dans tous les cas respecter le principe de la contradiction des débats ; qu'en confirmant le jugement ayant ordonné la suppression d'une gaine d'amenée d'air depuis l'imposte de la porte privative du lot 38, d'une évacuation de l'installation d'une climatisation dans la gaine de la courette partie commune et de deux sorties de gaines derrière la partie à claire-voie de la porte fenêtre située à côté de l'entrée du 20 rue des Bons enfants au motif qu'il n'était pas démontré que ces travaux étaient contraires à ceux autorisés par l'assemblée générale, la cour d'appel qui a relevé d'office la question de savoir si les travaux de démolition ordonnés par les premiers juges étaient ou non conformes à l'autorisation de l'assemblée générale et donc si ces travaux concernaient ceux qui avaient été réalisés à la suite de cette autorisation, sans provoquer les explications des parties sur ce point a violé l'article 16 du code de procédure civile
2° Alors qu'en toute hypothèse il appartient au syndicat et aux copropriétaires qui demandent la démolition des ouvrages effectués par un copropriétaire affectant les parties communes, de rapporter la preuve qu'ils n'ont pas été autorisés par l'assemblée générale et que le copropriétaire n'a pas un droit acquis à leur maintien ; que la cour d'appel a constaté que l'assemblée générale avait autorisé des travaux permettant l'utilisation et la création de gaines d'évacuations affectant les parties communes ; qu'elle ordonné la démolition des ouvrages réalisés par les exposants titulaires de cette autorisation et la remise en état des lieux au motif qu'ils ne démontraient pas que les travaux de remise en état ordonnés pas les juges étaient contraires à ceux autorisés par l'assemblée générale ; qu'ainsi la cour d'appel a fait peser la charge de la preuve de la conformité des ouvrages dont elle a ordonné la démolition, à l'autorisation donnée par la copropriété sur les exposantes et a violé l'article 1315 du code civil
3° Alors que en tout état de cause lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé un copropriétaire à exécuter les travaux affectant les parties communes, elle ne peut revenir sur cette autorisation sans porter atteinte aux droits acquis d'un copropriétaire qui en a fait usage ; que la cour d'appel qui a retenu que l'assemblée générale avait autorisé le propriétaire du lot 38 à supprimer une verrière et à mettre en place une prise d'air sur la grande cour de l'immeuble sous forme de cheminée, et qui a ordonné la remise en état de l'immeuble sans rechercher si les travaux dont elle a demandé la démolition n'étaient pas conformes à ceux autorisés par l'assemblée générale n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1967 et de l'article 1134 du code civil.
4° Et alors que de plus, les juges saisis d'une demande de réparation pour trouble excédant les inconvénients de voisinage ne peuvent apporter à l'utilisation et à la jouissance des parties privatives d'un lot de copropriété aucune restriction excédant celles stipulées au règlement de copropriété ; que dans leurs conclusions d'appel, les exposants ont fait valoir que les travaux ordonnés par les premiers juges avaient pour effet de priver les locaux de leur destination commerciale telle que prévue au règlement de copropriété ; qu'en se bornant à énoncer que les exposants ne démontraient pas que les travaux de remise en état ordonnés seraient contraires à ceux autorisés par la copropriété sans s'expliquer comme cela lui était demandé sur la perte de la destination commerciale des locaux entrainée par la démolition, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 9 de la loi du 10 juillet 2005 et l'article 1134 du code civil ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les consorts X... à faire déposer la cuve de traitement d'eau de jaccuzzi de la société Univers Gym empiétant sur le plafond de la cave n° 10 et à faire remettre en état la voute
Aux motifs que le syndicat et les consorts A...reprenant la demande écartée en première instance pour défaut de preuve de l'identité du propriétaire de dépose du bac inox jacuzzi empiétant au plafond de la cave n° 10 ; les époux A...ont selon attestation notariée vendu le 21 novembre 2006, leur appartement et les deux caves lots 62 (cave n° 3) et 63 (cave n° 4) aux époux Z...; le syndic de la copropriété a le 2 novembre 2007 établi une attestation d'où il ressort que la cave dans laquelle a été constaté l'empiètement au plafond du bac en inox du local technique de traitement d'eau du jacuzzi appartenant à la société Univers Gym portant le numéro 10 correspond au lot de copropriété n° 63 ; il y a lieu de considérer que la propriété de cette cave 10 est établie ; il sera en conséquence fait droit à la demande de dépose et remise en état à l'encontre des seuls consorts X..., étant rappelé que la société Univers Gym a été placée en liquidation judiciaire le 12 novembre 2007 et qu'aucune condamnation de faire née de cette créance antérieure à la liquidation ne peut peser sur elle ceci dans les conditions du dispositif ;
Alors que nul ne peut se faire de preuve à soi-même ; qu'en se fondant sur une attestation du syndic de la copropriété pour décider que la copropriété de la cave n° 10 était établie alors que ce syndic était demandeur à la démolition des ouvrages affectant cette cave, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil.
