LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 mars 2015), statuant après renvoi de cassation (Civ 3e, 9 juillet 2013, pourvoi n° 12-21.930), que, le 19 novembre 1999, la société Supa a consenti une promesse de vente portant sur un immeuble à la société civile immobilière La Lauzière, représentée par M. X... ; qu'à réception de la déclaration d'intention d'aliéner, la commune de Marseille a notifié sa décision d'acquérir le bien aux prix et conditions de la promesse ; qu'un jugement du tribunal de grande instance du 21 février 2002 a constaté que la commune de Marseille s'était portée acquéreur de l'immeuble ; qu'un jugement du tribunal administratif du 20 novembre 2003 a annulé l'acte de préemption et a enjoint à la commune de Marseille de proposer à la société La Lauzière d'acquérir le bien au prix indiqué dans la déclaration d'intention d'aliéner ; qu'un jugement du tribunal administratif du 26 juin 2008, devenu irrévocable, a enjoint à la commune de Marseille d'exécuter le jugement du 20 novembre 2003 ; que la société Supa, aux droits de laquelle vient la société Groupe Louxor Valenpré, a assigné la société La Lauzière en annulation de la promesse de vente ;
Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'en l'état de la cassation partielle limitée à l'annulation de la promesse de vente du 19 novembre 1999, la cour de renvoi n'est pas saisie des fins de non-recevoir qui avaient été soulevées en première instance et au cours de la première procédure d'appel, sur le fondement du défaut de qualité à agir et de l'autorité de la chose jugée, relative à la qualité d'acquéreur évincé de la société La Lauzière ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre au moyen, qui n'avait pas été soulevé avant la cassation prononcée, selon lequel la société Supa n'avait pas d'intérêt à agir, l'annulation de la promesse de vente n'étant pas susceptible de remettre en cause l'obligation de la commune de Marseille de proposer à la société La Lauzière de lui vendre le bien litigieux, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Groupe Louxor Valenpré, prise en la personne de Mme Y..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Groupe Louxor Valenpré, prise en la personne de Mme Y..., ès qualités, et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société La Lauzière ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour la société La Lauzière
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré nulle la promesse unilatérale de vente consentie par la société Supa à la SCI La Lauzière le 19 novembre 1999 ;
AUX MOTIFS QUE le principe d'estoppel ne peut être invoqué que pour des contradictions intervenues dans le cadre de la même procédure et la position prise par la société Supa devant les juridictions administratives ne peut donc être retenue de ce chef ;
1°) - ALORS QUE l'interdiction de se contredire au détriment d'autrui vaut pour les contradictions d'une partie dans des procédures différentes ; qu'en énonçant que la position prise par la société Supa devant les juridictions administratives ne pouvait pas être prise en compte pour apprécier sa position dans la présente instance, la cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ;
ET AUX MOTIFS QU'en l'état de la cassation partielle liée à l'annulation de la promesse de vente du 19 novembre 1999, la cour n'est pas saisie des fins de non-recevoir qui avaient été soulevées en première instance et dans le cadre de la première procédure d'appel sur le fondement du défaut de qualité à agir et de l'autorité de la chose jugée, relative à la qualité d'acquéreur évincé de la SCI La Lauzière ;
2°) – ALORS QUE la SCI La Lauzière faisait valoir que la société Groupe Louxor Valenpré n'avait aucun intérêt à agir, l'annulation de la promesse de vente n'étant pas susceptible de remettre en cause l'obligation de la ville de Marseille de lui proposer le bien litigieux à la vente ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, qui n'avait pas été soulevé avant cassation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) - ALORS QUE la cassation d'un chef de dispositif n'en laisse rien subsister et permet à la partie qui a subi la cassation d'opposer à l'autre tout moyen de droit pour s'opposer à sa demande ; que l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence a été cassé en ce qu'il avait débouté la SCI Groupe Louxor Valenpré de sa demande de constatation de la nullité de la promesse de vente conclue entre les parties ; qu'en estimant que le caractère limité de cette cassation ne permettait pas à la SCI La Lauzière de se prévaloir à nouveau de l'autorité de la chose jugée s'attachant aux décisions de la juridiction administrative, la cour d'appel a violé l'article 624 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré nulle la promesse unilatérale de vente consentie par la société Supa à la SCI La Lauzière le 19 novembre 2009 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les termes du courrier adressé le 19 novembre 1999, par la SA Supa, à la SCI La Lauziere, ainsi qu'à son gérant, Monsieur X..., ne permettent pas d'établir l'accord de ces derniers pour l'acquisition proposée, ni sur son principe ni, sur ses conditions, alors même qu'il est prévu la remise d'un chèque de 190 000 F par le vendeur, correspondant à des travaux qui auraient été effectués dans ses locaux de Marseille Prado ; il en est de même de la transmission de la déclaration d'intention d'aliéner par le propriétaire du bien immobilier litigieux et le fait que la société Supa ait invoqué l'existence d'un acquéreur à l'occasion de la procédure ayant donné lieu au jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 21 février 2002 et dans le cadre des procédures engagées devant les juridictions administratives ; ces éléments ne suffisent pas à caractériser l'existence d'engagements réciproques des parties à vendre et à acheter, tels que prévus par l'article 1589 du Code civil ; la promesse unilatérale de vente du novembre 1999 ne peut donc être requalifiée en promesse synallagmatique de vente et d'achat ; elle doit donc être déclaré nulle et de nul effet, par application des dispositions d'ordre public de l'article 1840 A du code Général des Impôts, alors applicable et de l'article 1589-2 du Code civil, à défaut de justification de l'enregistrement de l'acte dans le délai de 10 jours, à compter de son acceptation par le bénéficiaire ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE cette nullité, invoquée par la société Supa sur le fondement de l'article 1589-1 du code civil à défaut d'enregistrement de l'acte sous seings privés implique de voir qualifier d'unilatérale la promesse de vente consentie par la société Supa à la SCI La Lauzière le 19/11/2009, ce que conteste la SCI La Lauzière. Le document daté du 19/11/1999 consiste en un courrier adressé par la société Supa à la SCI La Lauzière lui "confirmant son accord" pour vendre à certaines conditions mentionnées, et au prix de 1 020 000 francs, avec une faculté de payer une partie du prix en travaux sur un autre bien. Aucun acte écrit n'émane de la SCI La Lauzière et le courrier susvisé n'est pas signé par elle. S'il résulte de cette pièce la preuve de l'engagement de la société Supa de vendre aux conditions proposées, aucun document ne permet donc de constater les obligations réciproques pesant sur la SCI La Lauzière qui conféreraient un caractère synallagmatique à ladite promesse. Dès lors, à défaut d'avoir été enregistrée dans les dix jours prévus par l'article 1589-1 du code civil, ladite promesse est nulle et de nul effet, et la SCI La Lauzière ne peut se voir reconnaître la qualité d'acquéreur évincé ;
1°) - ALORS QU'un acte comprenant des obligations contractuelles réciproques ne peut pas être qualifié de promesse unilatérale de vente, même en l'absence d'engagement explicite d'achat ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si l'acte du 19 novembre 1999 par lequel la société Supa offrait un bien à la vente au profit de la SCI La Lauzière et de M. X... ne comprenait pas, en outre, l'acceptation de trois devis de M. X... en vue de la réalisation de travaux, mettant ainsi à sa charge l'obligation de réaliser les travaux, le prix devant être versé le jour de la vente de l'immeuble appartenant à la société Supa, l'existence de cet ensemble d'obligations excluant que l'on soit en présence d'une simple promesse unilatérale de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1103 et 1589-2 du code civil ;
2°) – ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, s'il n'existait pas un accord des parties sur la chose et sur le prix, rendant la vente parfaite, peu important que la promesse de vente soit valide ou non, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1103 et 1589-2 du code civil.
