LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 27 septembre 2016), que, le 27 octobre 1992, la SCI Nes a donné à bail à la société Beauté et parfums, aux droits de laquelle est venue la société Séphora, un local commercial pour une durée de douze années à compter du 15 novembre 1992 ; que le loyer du bail renouvelé au 15 novembre 2004 a été fixé judiciairement à la somme de 182 238,50 euros par an ; que, le 3 janvier 2011 la société Nes a sollicité la révision du loyer à la somme de 223 166 euros par an en fonction de la variation indiciaire ;
Attendu que la société Séphora fait grief à l'arrêt de fixer le loyer du bail révisé au 3 janvier 2011 en fonction de l'évolution des indices telle que déterminée dans la clause d'indexation figurant au bail ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation de la clause de révision du loyer que son ambiguïté rendait nécessaire, que la clause était une clause d'indexation et relevé que la locataire n'établissait pas une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il n'y avait pas lieu à révision triennale sur le fondement de l'article L. 145-38 du code de commerce ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Séphora aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Séphora et la condamne à payer à la SCI Nes la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Séphora
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR fixé le loyer annuel du bail conclu en date du 27 octobre 1992 entre la SCI Nes et la société Séphora à un montant annuel de 223 166 € hors taxes et hors charges à compter du 3 janvier 2011 , et dit que les arriérés de loyer produiront intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2011 ;
AUX MOTIFS QUE le bail conclu entre les parties le 27 octobre 1992 mentionne dans le paragraphe « révision du loyer » : « chacune des parties se réserve de faire usage, si bon lui semble, à l'expiration de chaque période triennale, de l'article 27 du décret du 30 septembre 1953 et des textes qui l'ont modifié ultérieurement, conformément à la réglementation actuellement en vigueur et pour la première fois le 15 novembre 1995 sur la base de 1 150 000 Francs. Il sera pris en considération l'indice du coût de la construction du deuxième trimestre 1995 par rapport à l'indice du deuxième trimestre 1992 qui est de 1.002 ou de tout autre indice qui le remplacerait » ; qu'en vertu de l'article L. 145-38 du code de commerce en vigueur lors de la demande en révision, « la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé ; que de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ; que par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; qu'en aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours » ; qu'il est ainsi établi qu'en présence dans le bail d'une clause d'indexation sur la base de la variation de l'indice du coût de la construction régulièrement appliquée, le loyer en vigueur est le résultat de l'application de cette clause qui fait référence à une indice légal, et qu'à défaut de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, il n'y a pas lieu à révision du loyer sur le fondement de l'article L. 145-38 du code de commerce qui écarte, par dérogation la règle posée à l'article L. 145-33 du même code, la référence de principe à la valeur locative ; qu'il s'en déduit qu'il ne peut être procédé à la révision triennale d'un loyer régulièrement indexé lorsque la valeur locative est d'un montant inférieur au loyer contractuel (ou judiciaire) en l'absence de modification de facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative ; qu'en l'occurrence, le jugement du 27 novembre 2007 du juge des loyers commerciaux a dit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative et a fixé à la somme de 182 238,50 € par an en principal le loyer du bail renouvelé à compter du 15 novembre 2004 ; que certes, la société Séphora a indiqué, sans cependant avoir fait appel de la décision, que le prix du loyer de 182 238,50 € ainsi retenu au 15 novembre 2004 était très élevé et supérieur de 18% à l'estimation faite par l'expert, et l'expertise judiciaire déposée en juin 2014 a conclu que « pour une révision au 3 janvier 2011, la valeur locative peut être appréciée à un montant arrondi à 182 200 € » ; que cependant, dès lors qu'aucun élément ne permet de déterminer une valeur locative entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice ICC, que le rapport d'expertise susvisé ne mentionne pas de modification des facteurs locaux de commercialité entre le loyer renouvelé à compter du 15 novembre 2004 et la demande en révision du 3 janvier 2011, que la société Séphora n'apporte pas plus d'élément caractérisant une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative qui pourrait justifier l'application de la valeur locative, il convient de se référer aux termes mêmes de l'article L. 145-38 susvisé et de dire que le prix du loyer à la date de la révision du 3 janvier 2011 doit être fixé en fonction de l'évolution des indices, telles que déterminée dans la clause d'indexation figurant dans le bail conclu entre les parties, qui fait référence à un indice légal ; que par conséquent, par le jeu des indices, le nouveau loyer dû par la société Séphora au 3 janvier 2011 est de 182 238,50 € x 1554 (ICC 1er trimestre 2011)/ 1269 (ICC 4e trimestre 2004), soit la somme annuelle de 223 166 €, hors taxes et hors charges ; qu'ainsi que rappelé par le juge des loyers commerciaux dans son jugement du 16 septembre 2013 ordonnant l'expertise judiciaire, la demande de révision du loyer aura effet, en application de l'article L. 145-38 susvisé à la date du 3 janvier 2011 où elle a été formulée, et dès lors toute demande contraire de la bailleresse de la voir fixer au 1er janvier 2011 sera rejetée ; que comme sollicité par la SCI Nes, les arriérés de retard produiront intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2011 en application de l'article 1155 du code civil, et toute demande plus ample sera rejetée en application de l'article R. 145-23 du code de commerce selon lequel le juge des loyers commerciaux ne connaît que des demandes de fixation de loyer ;
1°/ ALORS QUE par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; qu'ainsi, en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative dès lors que celle ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice du coût de la construction ; qu'en conséquence, l'indexation légale s'applique si la valeur locative est supérieure au chiffre résultant du jeu des indices, la valeur locative s'applique si elle se situe entre le loyer en vigueur et le loyer résultant du jeu des indices, et le loyer en cours reste applicable si la valeur locative est inférieure au loyer en vigueur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté d'une part que le jugement du 27 novembre 2007 du juge des loyers commerciaux avait dit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, et avait fixé à la somme de 182 238,50 € par an en principal le loyer du bail renouvelé à compter du 15 novembre 2004 et d'autre part, que l'expertise judiciaire du mois de juin 2014 avait conclu à une valeur locative au 3 janvier 2011 de 182.200 € ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations que le loyer révisé dû par la société Séphora devait être fixé au loyer en vigueur, dès lors que la valeur locative des locaux était inférieure à celui-ci ; qu'en fixant le loyer à la somme de 223.166 € obtenu par le jeu des indices du coût de la construction, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article L. 145-38 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, la clause « révision du loyer » stipulait expressément que « chacune des parties se réserve de faire usage, si bon lui semble, à l'expiration de chaque période triennale, de l'article 27 du décret du 30 septembre 1953 et des textes qui l'ont modifié ultérieurement, conformément à la réglementation actuellement en vigueur et pour la première fois le 15 novembre 1995 sur la base de 1 150 000 Francs. Il sera pris en considération l'indice du coût de la construction du deuxième trimestre 1995 par rapport à l'indice du deuxième trimestre 1992 qui est de 1.002 ou de tout autre indice qui le remplacerait » ; que ces termes clairs et précis, visant expressément l'article L. 145-38 du code de commerce, faisaient uniquement référence aux modalités de révision triennale légale à la demande de l'une ou l'autre des parties, à l'exclusion de toute indexation automatique ; qu'en décidant cependant que le prix du loyer à la date de la révision du 3 janvier 2011 devait être fixé en fonction de l'évolution des indices « telle que déterminée dans la clause d'indexation figurant dans le bail conclu entre les parties », la cour d'appel a dénaturé le bail du 27 octobre 1992, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3) ALORS, en toute hypothèse, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'à supposer que la clause « révision du loyer » ait constitué une clause d'indexation, l'application automatique de celle-ci aurait entraîné une augmentation de plein droit du loyer les 15 novembre 2007 et 15 novembre 2010, de sorte que le montant du loyer en vigueur se serait élevé à 218.197,16 € ; qu'en fixant le nouveau loyer dû par la société Séphora au 3 janvier 2011 à la somme de 223.166 € « par le jeu des indices », la cour d'appel a fait application de la révision légale de l'article L. 145-38 du code de commerce ; qu'en statuant ainsi, elle a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2009 par refus d'application, et l'article L. 145-38 du code de commerce par fausse application.
