LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la comparaison entre les plans des lieux produits aux débats et le document d'arpentage faisait apparaître que le géomètre avait inversé les lots A et B, que tant les plans produits que les désignations figurant aux actes de propriété antérieurs et aux baux successivement établis privaient de toute pertinence les allégations de M. X... relatives à la superficie du bien objet de la vente alors que ces documents faisaient apparaître sans équivoque aucune que le petit pavillon du 31 rue... ne pouvait avoir une superficie de 99 centiares, laquelle était celle de l'immeuble du 31 bis, rue... et, sans dénaturation, que l'assignation en intervention forcée à l'instance l'opposant à la société Immofape délivrée le 1er avril 1997 par M. Y... à M. X... ne comportait aucun aveu judiciaire dès lors qu'elle ne faisait que reproduire les énonciations de l'acte notarié de vente du 21 novembre 1995 sans pour autant en approuver les termes, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen que ses propres constatations rendaient inopérant, a pu, sans excéder ses pouvoirs, dire que M. Y... pourrait saisir un géomètre expert de son choix pour faire établir un nouveau document d'arpentage et un état de division conforme aux prescriptions du présent jugement et ce afin de lui permettre de procéder aux formalités de publicité ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux conseils pour M. X...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que la vente reçue par la SCP notariale DURAND-JOUVION le 21 novembre 1995 entre M. Jean-Marie Y..., vendeur, et M. Abderrahmane X..., acquéreur, portait sur le pavillon situé au 31, rue..., élevé sur cave, rez-de-chaussée, divisé en entrée, cuisine, salle à manger, et un premier étage, divisé en une chambre et une petite pièce, avec courette derrière, constaté que cet acte comportait une erreur sur la superficie du bien vendu, qui était de 25 ca, et non de 99 ca, dit que la désignation du bien devrait être « un bien immobilier situé à Ivry-sur-Seine (Val-de-Marne), 31 rue... et 2 rue ..., cadastré section X n° 126 pour une contenance de 25 a, comprenant : un pavillon élevé sur cave, rez-de-chaussée, divisé en entrée, cuisine, salle-à-manger, et un premier étage divisé en une chambre et une petite pièce, courette derrière, provenant de la division d'en ensemble immobilier cadastré section X n° 47, lieudit « 2 rue ... » pour une contenance de 1 a 24 ca, le surplus après division restant la propriété du vendeur, savoir l'immeuble cadastré section X n° 127, lieudit « 31 bis rue... », pour une contenance de 99 ca », dit que M. Y... pourrait saisir un géomètre-expert de son choix pour faire établir un nouveau document d'arpentage et un état de division conforme aux prescriptions du jugement du 3 mai 2007, et ce afin de lui permettre de procéder aux formalités de publicité, dit que la SCP notariale DUPONT, CARIOT et DEPAQUIT, successeur la SCP DURAND-JOUVION, pourrait verser entre les mains de M. Y... les fonds qu'elle détenait en qualité de séquestre et correspondant au prix de vente, ordonné la publication du jugement du 3 mai 2007 à la Conservation des Hypothèques compétente, condamné M. X... à régler à M. Y... les intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 22. 867, 35 € séquestrée en l'Etude de la SCP notariale DUPONT, CARIOT et DEPAQUIT, ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil à compter du 22 janvier 2008 et condamné M. X... aux dépens de première instance et d'appel, outre 3. 000, 00 € en application de l'article 700 du Code de Procédure civile en cause d'appel ;
Aux motifs propres que « les moyens développés par M. Abderrahmane X... au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Qu'à ces justes motifs il suffit d'ajouter que la comparaison entre les plans des lieux produits aux débats et le document d'arpentage fait apparaître à l'évidence que le géomètre a inversé les lots A et B, ainsi qu'en atteste le tracé de sa limité divisoire partageant l'immeuble du 31 bis en deux parties au lieu d'appliquer cette limite à l'emplacement du mur porteur séparatif, édifié entre le petit pavillon indépendant du 31 rue... et l'immeuble du 31 bis de ladite rue ;
Que l'absurdité de ce tracé artificiel révèle suffisamment que le géomètre a inversé les parcelles issues de la décision (sic), situant ainsi, sur le plan de délimitation, le triangle correspondant au petit pavillon indépendant à la mauvaise extrémité du triangle plus vaste représentant les deux propriétés accolées, de telle sorte que, la symétrie étant respectée, cette présentation fallacieuse a induit en erreur M. Jean-Marie Y... lorsqu'il a signé le document d'arpentage, d'où il suit que sa signature, d'ailleurs apposée, non sur le plan lui-même mais sur une page de garde, est sans emport ;
Que tant les plans produits aux débats que les désignations figurant aux actes de propriété antérieurs et aux baux successivement établis privent de toute pertinence les allégations de M. Abderrahmane X... relatives à la superficie du bien objet de la vente, alors qu'elles font apparaître sans équivoque aucune que le petit pavillon du 31 rue... ne saurait avoir une superficie de 99 ca, laquelle est celle de l'immeuble du 31 bis de la rue... ;
Que le libellé de la promesse de vente consentie le 27 avril 1995 par M. Jean-Marie Y... à M. Abderrahmane X... atteste encore de la volonté du premier de ne vendre au second que le petit pavillon indépendant du 31 rue..., la promesse stipulant que ce petit pavillon était construit « sur une même unité foncière où il existe un autre pavillon ne faisant pas partie de la présente promesse de vente » et qu'il devrait, par conséquent, être procédé à une division de l'immeuble ;
Que M. Abderrahmane X... ne saurait feindre d'ignorer l'existence du vice entachant le document d'arpentage et la désignation du bien qui lui a été cédé alors qu'il a écrit à M. Jean-Marie Y..., le 9 janvier 1997 : « Je soussigné M. Abderrahmane X... … m'engage, comme convenu dès le départ, à me porter acquéreur de la partie restante de l'immeuble situé à Ivry-sur-Seine (Val-de-Marne), rue..., à savoir le 31 bis, cadastré section X n° 47, pour la somme de 600. 000 F, et ce dans l'éventualité où MM A... (société Immofafe) seraient déboutés » ;
Qu'en vain l'appelant conteste sa signature apposée audit écrit alors que celle-ci apparaît identique à celle qu'il a portée à l'acte d'acquisition ;
Que l'assignation en intervention forcée à l'instance l'opposant à la société Immofafe délivrée le 1er avril 1997 par M. Jean-Marie Y... à M. Abderrahmane X... ne comporte aucun aveu judiciaire, dès lors qu'elle ne fait que reproduire les énonciations de l'acte notarié de vente du 21 novembre 1995 sans pour autant en approuver les termes ;
Que la ventilation du loyer effectuée après la vente au prorata des superficies ne fait que se conformer auxdites énonciations qui faisaient la loi des parties dans l'attente de la solution apportée au litige ;
… que M. Abderrahmane X... sera condamné à régler à M. Jean-Marie Y..., sur le fondement de l'article 1153-1 du code civil, en réparation des divers tracas et vicissitudes consécutives à la présente procédure, les intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 22. 867, 35 € séquestrée en l'étude de la SCP Jean Dupont – Cariot – Benoît Depaquit que cette dernière doit lui remettre en vertu du jugement critiqué, lesdits intérêts étant capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil à compter de la première demande exprimée par les conclusions signifiées le 22 janvier 2008 » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « Monsieur Y... verse aux débats le titre de propriété de son auteur, son titre de propriété ainsi que la promesse de vente consentie à la société IMMOFAFE et celle consentie à Monsieur X... ;
Que ces actes désignent le bien immobilier litigieux comme un ensemble immobilier d'une superficie de 124 m ² comprenant :
- d'une part, au n° 31 de la rue... un pavillon élevé sur cave, rez-de-chaussée divisé en entrée, cuisine, salle à manger, et un premier étage divisé en une chambre et une petite pièce, une courette derrière ;
- d'autre part au n° 31 bis un immeuble élevé sur sous-sol divisé en trois caves, un rez-de-chaussée divisé en local à usage de caféépicerie avec cuisine d'une superficie de 225 m ² environ et deux chambres, une cour, water-closet dans la cour, un premier étage divisé en deux logements dont l'un de trois pièces avec cuisine et l'autre de deux pièces avec cuisine, un grenier perdu au-dessus couvert en tuiles ;
Qu'il résulte de cette description que le bien immobilier est divisé de fait et dès l'origine en deux immeubles distincts ;
Qu'il s'ensuit également que celui situé au 31 bis comprenant le local commercial est d'une superficie plus grande que celui situé au 31 lequel est au demeurant appelé « petit pavillon » ;
… qu'il est constant que la promesse unilatérale de vente consentie le 27 avril 1995 par monsieur Y... au profit de monsieur X... porte sur le petit pavillon moyennant un prix de 150 000 francs ;
Que la désignation de ce petit pavillon tant dans la promesse que l'acte authentique reprend celle figurant dans les actes antérieurs à savoir un immeuble élevé sur cave rez-de-chaussée et un premier étage ;
Qu'il en résulte que la vente portait sur l'un des immeubles composant l'ensemble immobilier et provenant de sa division de fait existante ;
Qu'au demeurant, les actes litigieux sont silencieux sur les travaux réalisés ou à réaliser pour procéder à une division différente de celle existant de fait ;
Que Monsieur X... ne fait pas état dans ses écritures d'une volonté contraire des parties de se contenter d'affirmer d'être titré sur le petit pavillon d'une contenance de 99 m ² telle que stipulée à l'acte de vente du 21 novembre 1995 ;
Que toutefois, cette superficie ainsi stipulée est bien supérieure à celle de l'immeuble comprenant le local commercial alors qu'il est constant que l'ensemble immobilier a une surface de 124 m ² et que les descriptions dans les titres antérieurs des deux immeubles composant cet ensemble établissent au contraire que le petit pavillon a une contenance inférieure ;
Qu'en outre, tout en visant le document d'arpentage établi par la Société Cartographique de France qui divise l'ensemble en deux lots A et B, force est de constater que l'acte ne mentionne pas dans la description de l'immeuble la seconde cour attenante au lot B alors qu'au vu de ce document d'arpentage et du plan de masse, le lot B objet de la vente a deux cours : la courette derrière le petit pavillon et la cour attenante à l'immeuble comprenant le local commercial et dans laquelle sont installés des toilettes ;
… dès lors, qu'il existe au vu des actes antérieurs et de la désignation du lot vendu à Monsieur X... dans l'acte du 21 novembre 1995 une contradiction dans la désignation du bien et sa contenance ;
Que la vente portant de façon claire et précise sur le petit pavillon dans sa contenance et sa composition résultant de la division physique de l'ensemble immobilier, il convient de retenir que l'acte du 21 novembre 1995 contient une erreur matérielle concernant la superficie du lot, erreur procédant manifestement d'une inversion des deux immeubles ;
Qu'il y a donc lieu dans ces conditions de faire droit à la demande de rectification et de publication ; qu'il appartiendra à Monsieur Y... de saisir un géomètre expert pour faire établir un nouvel état de division conforme à la volonté réelle des parties ;
… Que la SCP DUPONT – CARIOT et DEPAQUIT devra libérer le prix de la vente au profit de monsieur X... entre les mains de monsieur Y..., vendeur » ;
1 / Alors que, d'une part, dans l'acte d'assignation en intervention forcée délivrée à M. X... le 1er avril 1997, M. Y... avait clairement et précisément indiqué que la société IMMO FAFE prétendait se voir attribuer en tout ou partie la propriété des biens qui avaient été vendus à M. X... selon acte authentique du 21 novembre 1995 aux termes duquel il avait effectivement acquis un immeuble situé au 31 bis, rue... et 2, rue ..., cadastré section X n° 126, lieudit « 31 rue... et 2 rue ... », pour une contenance de 99 ca, cet immeuble ayant été détaché d'une propriété de plus grande importance cadastrée section X n° 47 ; que M. Y... reconnaissait donc, sans équivoque possible, les droits de M. X... sur la parcelle de 99 ca ; qu'en jugeant, cependant, pour écarter tout aveu judiciaire, pourtant clairement exprimé, que cette assignation en intervention forcée ne faisait que reproduire les énonciations de l'acte notarié de vente du 21 novembre 1995 sans pour autant en approuver les termes, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette assignation en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2 / Alors que, d'autre part, en ne répondant pas au moyen de M. X..., tiré de ce que le relevé de propriété émanant du Centre des Impôts du Val de Marne en date du 26 mai 2005 confirmait la numérotation des lots A et B au 31 bis, rue... et au 31, rue... et 2 rue ..., confirmant le document d'arpentage de M. C... et le procès verbal de délimitation de la société CARTOGRAPHIQUE DE FRANCE, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de Procédure civile ;
3 / Alors qu'enfin et en tout état de cause, tout en indiquant « constater » l'existence d'une simple « erreur » matérielle entachant l'acte authentique du 21 novembre 1995, la Cour d'appel, qui n'a pas rectifié cette prétendue erreur mais qui a préféré ordonner l'établissement d'un nouvel état d'arpentage, a excédé ses pouvoirs en modifiant l'objet du contrat et a violé, de ce fait, les articles 1134 et 1583 du Code civil.
