LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 février 2015), que Mme X... a donné à bail en renouvellement un local commercial à la société Sea Side ; que, soutenant que le contrat de location-gérance, conclu par celle-ci avec la société Studio Louis, constituait une sous-location violant ses droits, la bailleresse a assigné la société Sea Side et la société Studio Louis en requalification de la convention en sous-bail et en résiliation du bail commercial ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Sea Side fait grief à l'arrêt de prononcer à ses torts exclusifs la résiliation du bail commercial, d'ordonner son expulsion sous astreinte et de la condamner solidairement avec la société Studio Louis au payement d'une indemnité d'occupation d'un certain montant, alors, selon le moyen :
1°/ qu'il n'existe aucune disposition légale traitant du stock de marchandises à l'expiration du contrat de location-gérance ou imposant aux parties de se prononcer à son propos ; qu'ayant relevé que la convention de location gérance « n'envisage pas la reprise du stock, et ce que ce soit à l'entrée dans les lieux de la société Studio Louis ou à la sortie du locataire-gérant précédent » afin notamment d'en déduire « que le fonds de commerce n'avait plus aucune réalité dans ses éléments essentiels », la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, violant l'article L. 144-1 du code de commerce ;
2°/ que l'établissement d'un inventaire en début de contrat de location-gérance ne peut se comprendre comme une exigence légale, mais apparaît uniquement comme une mesure de prudence de la part du loueur qu'il peut donc ne pas réaliser ; qu'ayant décidé que « la SARL Sea Side n'a pas produit l'inventaire de l'achalandage, du mobilier ou des agencements servant à l'exploitation du fonds et censé lui appartenir selon l'acte critiqué […], alors que ce document s'imposait s'il existait réellement un matériel, des stocks, du mobilier ou des agencements propres à la SARL loueuse » afin d'en déduire l'absence d'une véritable location-gérance, la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas en violation de l'article L. 144-1 du code commerce ;
3°/ que tout jugement doit être motivé, le défaut de réponse à conclusions constituant un défaut de motif ; que, dans certaines hypothèses, la situation d'un local à un point de passage obligé pour de nombreux touristes suffit à attirer des clients, le fonds de commerce pouvant exister indépendamment de son mode d'exploitation ou de son enseigne, par le seul fait de son implantation ; qu'au soutien de ses demandes, la société Sea Side faisait notamment valoir que « la clientèle de Sea Side, saisonnière et de passage, se rend dans le magasin uniquement en raison de son emplacement et de son activité et non en raison de son enseigne et des marques vendues » ; qu'en se contentant néanmoins de relever qu'il « résulte des extraits K Bis et des conventions locatives produites par la société Studio Louis qu'elle-même disposait de son propre fonds de commerce de vente de vêtements pour lequel elle bénéficiait antérieurement de locaux sis 49 rue Gambetta à Saint-Tropez en vertu de contrats de location successifs qui se sont terminés le 3 janvier 2005 et pour lequel elle a investi les locaux proposés par la société Sea Side », pour en conclure que celle-ci a amené « sa propre clientèle tropézienne », sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la convention de location-gérance portait sur un fonds de commerce de vente d'articles de confection situé 48 rue Allard à Saint-Tropez, que, lors de la conclusion de l'acte, la société Sea Side exploitait un fonds de commerce identique au numéro 46 de la même rue de sorte qu'aucun élément ne démontrait une clientèle distincte, les deux fonds ayant été mis indistinctement en location-gérance depuis plusieurs années par la société Sea Side, qu'il ressortait des extraits K Bis et des conventions locatives produites aux débats que la société Studio Louis avait exploité son propre fonds de commerce de vente de vêtements dans la même station balnéaire jusqu'au 3 janvier 2005 avant de s'installer dans les locaux de la société Sea Side, sous sa propre enseigne Nuna, en apportant sa propre clientèle tropézienne, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées et qui n'a pas ajouté à la loi une condition non prévue, a pu en déduire qu'en l'absence de réalité des éléments essentiels du fonds de commerce de la société Sea Side, la location-gérance à la société Studio Louis constituait une sous-location des murs dont elle avait la jouissance ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que la société Sea Side fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :
1°/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'une inexécution contractuelle, lorsqu'elle présente un lien de causalité avec un dommage, engage la responsabilité de son auteur ; qu'ayant relevé que « la société Studio Louis a débaptisé le magasin dans le mois de la convention pour apposer sa propre enseigne correspondant aux vêtements qu'elle entendait commercialiser » et que ce changement d'enseigne a participé au fait que « le fonds de commerce n'avait plus aucune réalité dans ses éléments essentiels », tout en considérant néanmoins que la résiliation du bail devait être prononcée aux torts exclusifs de la société Sea Side, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l'article 1134 du code civil ;
2°/ que, subsidiairement, la tolérance par quelqu'un d'une attitude fautive n'est pas constitutive d'un droit pour son auteur ; qu'ayant relevé que « la société Studio Louis a débaptisé le magasin dans le mois de la convention pour apposer sa propre enseigne correspondant aux vêtements qu'elle entendait commercialiser », tout en considérant que « la société Sea Side [n'a] donné aucune suite à sa lettre recommandée du 21 juillet 2005 », pour en déduire « que le changement d'enseigne commerciale Sea Side au profit de Nuna pourtant interdit à l'acte n'avait en réalité aucune incidence dans les relations contractuelles entre les parties », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que le fait de ne pas avoir appelé
le bailleur à concourir à l'acte du 25 mars 2005 constituait un manquement grave aux droits de la bailleresse dès lors que Mme X... n'avait pas été informée du prix de la sous-location, près de quatre fois et demie plus important que le loyer initial, de sorte qu'elle était en droit de réclamer un réajustement en application des dispositions de l'article L. 145-31 du code de commerce, la cour d'appel en a exactement déduit que cette inexécution fautive par le locataire de ses obligations justifiait la résiliation du bail à ses torts exclusifs ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Sea Side aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sea Side et la condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros et à la société Studio Louis la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Sea Side.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé, aux torts exclusifs de la SARL Sea Side, la résiliation du bail commercial la liant à Madame Marguerite X..., épouse Riberpray, et portant sur les locaux situés 48 rue Allard à Saint-Tropez ; ordonné l'expulsion de la SARL Sea Side des lieux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt et ce pendant une durée de quatre mois, à l'issue de laquelle il devra à nouveau être fait droit ; condamné solidairement la SARL Sea Side et la SARL Studio Louis à payer à Madame X... la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la complète libération des lieux avec restitution des clés ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « la convention de location gérance signée le 25 mars 2005 entre la SARL Sea Side et la SARL Studio Louis porte sur "un fonds de commerce de vente d'articles de confection femme et homme situé à Saint-Tropez (Var), 48 rue Allard", pour une durée d'une année se terminant le 31 décembre 2005, moyennant un prix hors taxe de 35.000 € HT et pour la période comprise entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2006 et pour les périodes suivantes, dans l'hypothèse d'une poursuite des relations contractuelles par tacite reconduction moyennant un prix de 33.112 € HT.
Il est rappelé que le fonds comprend les éléments suivants :
" 1) la clientèle et l'achalandage y attachés,
2) l'enseigne commerciale et le nom Sea Side,
3) le droit à la ligne téléphonique répondant au numéro d'appel 04 94 97 46, sous réserve toutefois de l'acceptation du changement d'identité par l'administration des postes,
4) les différents objets mobiliers, les agencements et le matériel commercial servant à l'exploitation du fonds dont l'inventaire sera dressé contradictoirement hors la présence et le concours du rédacteur des présentes, immédiatement après la signature des conventions,
5) à titre d'accessoire à la location du fonds, la jouissance des locaux servant à son exploitation".
Cependant indépendamment de la lettre du texte, il est reconnu par l'ensemble des parties, y compris la SARL Sea Side elle même, qu'au moment de la signature de cet acte, elle exploitait également un fonds de commerce de vêtements au 46 rue Allard, sans qu'aucun élément ne puisse justifier d'une clientèle distincte par une clause de non-concurrence ou propre au fonds sis au 48 rue Allard, les deux fonds ayant été mis indistinctement en location-gérance depuis plusieurs années par la SARL Sea Side. Il était également prévu à l'acte que les articles textiles d'habillement seraient représentés par des photographies et demeureraient annexés à la convention, sans que la SARL Sea Side n'en fasse état à la procédure ou ne justifie de factures d'acquisition antérieures à mars 2005 d'articles de prêt à porter.
D'autre part, la SARL Sea Side n'a pas produit l'inventaire de l'achalandage, du mobilier ou des agencements servant à l'exploitation du fonds et censé lui appartenir selon l'acte critiqué, lequel n'envisage pas la reprise du stock, et ce que ce soit à l'entrée dans les lieux de la SARL Studio Louis ou à la sortie du locataire-gérant précédent, alors que ce document s'imposait s'il existait réellement un matériel, des stocks, du mobilier ou des agencements propres à la SARL loueuse, dans la mesure où la sortie du locataire-gérant précédent, la société Aqua Marine, intervenait dans un contexte d'expulsion contentieuse ainsi qu'il est rappelé aux pages 2 et 3 de la convention du 25 mars 2005.
En outre, il résulte des extraits K Bis et des conventions locatives produites par la SARL Studio Louis qu'elle-même disposait de son propre fonds de commerce de vente de vêtements pour lequel elle bénéficiait antérieurement de locaux sis 49 rue Gambetta à Saint-Tropez en vertu de contrats de location successifs qui se sont terminés le 3 janvier 2005 et pour lequel il a investi les locaux proposés par la SARL Sea Side en y amenant sa propre clientèle tropézienne avant de transférer officiellement son fonds de commerce dans de nouveaux locaux au 15 bd Louis Blanc à Saint-Tropez le 2 janvier 2009, soit à compter du contentieux le mettant en cause dans le différend opposant Sea Side à Madame X....
Enfin, il est établi que la ligne téléphonique avait été résiliée par les soins de la société Sea Side le 22 mars 2005 selon la facture de France Télécom produite aux débats soit avant même la signature de la convention de location-gérance, et que le changement d'enseigne commerciale Sea Side au profit de Nuna pourtant interdit à l'acte n'avait en réalité aucune incidence dans les relations contractuelles entre les parties, dans la mesure où la SARL Studio Louis a débaptisé le magasin dans le mois de la convention pour apposer sa propre enseigne correspondant aux vêtements qu'il entendait commercialiser, la SARL Sea Side n'ayant donné aucune suite à sa lettre recommandée du 21 juillet 2005 et ayant renouvelé le bail d'année en année jusqu'à l'assignation en résiliation du 11 décembre 2009 intentée par sa propre bailleresse.
Il ressort de ces éléments combinés que le fonds de commerce n'avait plus aucune réalité dans ses éléments essentiels au moment où la SARL Sea Side est entrée dans les lieux et que la société locataire principale a opérée une simple sous-location des murs dont elle avait la jouissance » ;
ALORS en premier lieu QU'il n'existe aucune disposition légale traitant du stock de marchandises à l'expiration du contrat de location-gérance ou imposant aux parties de se prononcer à son propos ; qu'ayant relevé que la convention de location-gérance « n'envisage pas la reprise du stock, et ce que ce soit à l'entrée dans les lieux de la SARL Studio Louis ou à la sortie du locataire-gérant précédent » (arrêt, p. 9, antépénultième §), afin notamment d'en déduire « que le fonds de commerce n'avait plus aucune réalité dans ses éléments essentiels » (ibid., p. 10, § 2), la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, violant l'article L. 144-1 du Code de commerce ;
ALORS en deuxième lieu QUE l'établissement d'un inventaire en début de contrat de location-gérance ne peut se comprendre comme une exigence légale, mais apparaît uniquement comme une mesure de prudence de la part du loueur qu'il peut donc ne pas réaliser ; qu'ayant décidé que « la SARL Sea Side n'a pas produit l'inventaire de l'achalandage, du mobilier ou des agencements servant à l'exploitation du fonds et censé lui appartenir selon l'acte critiqué […], alors que ce document s'imposait s'il existait réellement un matériel, des stocks, du mobilier ou des agencements propres à la SARL loueuse » (arrêt, p. 9, antépénultième §), afin d'en déduire l'absence d'une véritable location-gérance (ibid., p. 10, § 2), la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas en violation de l'article L. 144-1 du Code de commerce ;
ALORS en troisième lieu QUE, tout jugement doit être motivé, le défaut de réponse à conclusions constituant un défaut de motif ; que, dans certaines hypothèses, la situation d'un local à un point de passage obligé pour de nombreux touristes suffit à attirer des clients, le fonds de commerce pouvant exister indépendamment de son mode d'exploitation ou de son enseigne, par le seul fait de son implantation ; qu'au soutien de ses demandes, la SARL Sea Side faisait notamment valoir que « la clientèle de Sea Side, saisonnière et de passage, se rend dans le magasin uniquement en raison de son emplacement et de son activité et non en raison de son enseigne et des marques vendues » (conclusions d'appel de la société Sea Side, p. 11, § 2) ; qu'en se contentant néanmoins de relever qu'il « résulte des extraits K Bis et des conventions locatives produites par la SARL Studio Louis qu'elle-même disposait de son propre fonds de commerce de vente de vêtements pour lequel elle bénéficiait antérieurement de locaux sis 49 rue Gambetta à Saint-Tropez en vertu de contrats de location successifs qui se sont terminés le 3 janvier 2005 et pour lequel elle a investi les locaux proposés par la SARL Sea Side » (arrêt, p. 9, pénultième §), pour en conclure que celle-ci a amené « sa propre clientèle tropézienne » (ibid.), sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé, aux torts exclusifs de la SARL Sea Side, la résiliation du bail commercial la liant à Madame Marguerite X..., épouse Riberpray, et portant sur les locaux situés 48 rue Allard à Saint-Tropez ; ordonné l'expulsion de la SARL Sea Side des lieux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt et ce pendant une durée de quatre mois, à l'issue de laquelle il devra à nouveau être fait droit ; condamné solidairement la SARL Sea Side et la SARL Studio Louis à payer à Madame X... la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la complète libération des lieux avec restitution des clés ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « la convention de location gérance signée le 25 mars 2005 entre la SARL Sea Side et la SARL Studio Louis porte sur "un fonds de commerce de vente d'articles de confection femme et homme situé à Saint-Tropez (Var), 48 rue Allard", pour une durée d'une année se terminant le 31 décembre 2005, moyennant un prix hors taxe de 35.000 € HT et pour la période comprise entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2006 et pour les périodes suivantes, dans l'hypothèse d'une poursuite des relations contractuelles par tacite reconduction moyennant un prix de 33.112 € HT.
Il est rappelé que le fonds comprend les éléments suivants :
" 1) la clientèle et l'achalandage y attachés,
2) l'enseigne commerciale et le nom Sea Side,
3) le droit à la ligne téléphonique répondant au numéro d'appel 04 94 97 46, sous réserve toutefois de l'acceptation du changement d'identité par l'administration des postes,
4) les différents objets mobiliers, les agencements et le matériel commercial servant à l'exploitation du fonds dont l'inventaire sera dressé contradictoirement hors la présence et le concours du rédacteur des présentes, immédiatement après la signature des conventions,
5) à titre d'accessoire à la location du fonds, la jouissance des locaux servant à son exploitation". […]
Enfin, il est établi que la ligne téléphonique avait été résiliée par les soins de la société Sea Side le 22 mars 2005 selon la facture de France Télécom produite aux débats soit avant même la signature de la convention de location-gérance, et que le changement d'enseigne commerciale Sea Side au profit de Nuna pourtant interdit à l'acte n'avait en réalité aucune incidence dans les relations contractuelles entre les parties, dans la mesure où la SARL Studio Louis a débaptisé le magasin dans le mois de la convention pour apposer sa propre enseigne correspondant aux vêtements qu'il entendait commercialiser, la SARL Sea Side n'ayant donné aucune suite à sa lettre recommandée du 21 juillet 2005 et ayant renouvelé le bail d'année en année jusqu'à l'assignation en résiliation du 11 décembre 2009 intentée par sa propre bailleresse.
Il ressort de ces éléments combinés que le fonds de commerce n'avait plus aucune réalité dans ses éléments essentiels au moment où la SARL Sea Side est entrée dans les lieux et que la société locataire principale a opérée une simple sous-location des murs dont elle avait la jouissance.
La violation de la formalité du concours à cet acte de sous location ainsi requalifié du 25 mars 2005 constitue, en l'espèce, une infraction particulièrement grave aux droits de la bailleresse dans la mesure où Madame X... n'a pas été informée du prix de loyer de la sous location près de 4,5 fois plus important que le loyer initial au vu duquel elle était en droit de réclamer un réajustement par application des dispositions de l'article L. 145-31 du Code de commerce précité, et ce alors même qu'elle était en phase contentieuse pour la fixation du nouveau prix du bail, sur demande de renouvellement anticipé présentée par la SARL Sea Side par acte extrajudiciaire en date du 4 août 2006.
Cette inexécution fautive des obligations du locataire justifie la résiliation du bail aux torts de la SARL Sea Side.
La résiliation prononcée à ses seuls torts ne lui ouvre pas droit à être relevée des condamnations mises à sa charge ni à être indemnisée par la SARL Studio Louis ou son gérant qu'elle a amenés à concourir à un acte improprement qualifié à son seul bénéfice et qui sont désormais évincés des lieux du fait de la prescription de leur propre action en reconnaissance d'une quelconque propriété commerciale » ;
ALORS en premier lieu QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'une inexécution contractuelle, lorsqu'elle présente un lien de causalité avec un dommage, engage la responsabilité de son auteur ; qu'ayant relevé que « la SARL Studio Louis a débaptisé le magasin dans le mois de la convention pour apposer sa propre enseigne correspondant aux vêtements qu'elle entendait commercialiser » (arrêt, p. 10, § 1er) et que ce changement d'enseigne a participé au fait que « le fonds de commerce n'avait plus aucune réalité dans ses éléments essentiels » (ibid., § 2), tout en considérant néanmoins que la résiliation du bail devait être prononcée aux torts exclusifs de la SARL Sea Side, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l'article 1134 du Code civil ;
ALORS en second lieu QUE, subsidiairement, la tolérance par quelqu'un d'une attitude fautive n'est pas constitutive d'un droit pour son auteur ; qu'ayant relevé que « la SARL Studio Louis a débaptisé le magasin dans le mois de la convention pour apposer sa propre enseigne correspondant aux vêtements qu'elle entendait commercialiser » (arrêt, p. 10, § 1er), tout en considérant que « la SARL Sea Side [n'a] donné aucune suite à sa lettre recommandée du 21 juillet 2005 », pour en déduire « que le changement d'enseigne commerciale Sea Side au profit de Nuna pourtant interdit à l'acte n'avait en réalité aucune incidence dans les relations contractuelles entre les parties » (ibid.), la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
