LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
DECLARE non admis le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros et rejette les autres demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille onze.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour Mme X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que Madame X... était propriétaire par acquisition de la prescription décennale pour le lot n° 108 et de la prescription trentenaire pour les lots n° 109 et 110, de ces lots de copropriété au sein de l'immeuble sis à Paris 11ème, 42 rue du Faubourg du Temple, ordonné la vente par Madame X... de ces lots au profit de Monsieur Y... au prix de 304 898 euros et dit qu'à défaut de régularisation de l'acte de vente, le jugement vaudra acte de vente au profit de Monsieur Y... ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des éléments versés aux débats et notamment de l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Paris le 26 juillet 2002 confirmant l'ordonnance de référé du Tribunal de grande instance de Paris du 20 décembre 2001 qui a désigné Maître Z... en qualité d'administrateur provisoire de la SCI du 42 faubourg du Temple que Madame Simone A... épouse X... est propriétaire de parts dans la dite SCI, venant aux droits de la société Immobilière du 42 Faubourg du Temple dont les statuts ont été enregistrés le 25 mars 1955 et qui avait pour objet d'administrer l'immeuble situé 42 rue du Faubourg du Temple divisé en différents lots ; qu'il ressort que cette société a été dissoute par anticipation par décision d'une assemblée générale du 11 décembre 1985, que toutefois, il n'a pu être procédé à sa liquidation en l'absence de documents justifiant de la qualité de propriétaire de Madame X... de parts dans la SCI du 42 faubourg du Temple ; que les autres porteurs de parts sont devenus propriétaires par attributions statutaires autorisées par actes authentiques du 5 mai 1986 leur permettant de se retirer de la société en se faisant attribuer privativement les éléments de copropriété correspondant à leurs parts sociales ; qu'il n'est pas contesté que la SCI du 42 faubourg du Temple qui n'a pas fait l'objet d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés est une société d'attribution de sorte que les associés disposent du droit de jouissance exclusive des lots qui leur sont attribués et ont vocation à l'attribution de ceux-ci en propriété à la fin de la société ou lors de leur retrait ; que cette spécificité est contraire au régime des biens en indivision et a pour conséquence que les associés peuvent obtenir une attribution séparée et non indivise des droits de propriété à la suite de la perte de la personnalité morale de la société pour défaut d'immatriculation, sans transfert préalable de l'actif social à l'indivision des associés ; que la disjonction de l'instance en ce qui concerne la société RADIO TUBES et les consorts B... qui seraient avec Madame X... les seuls associés à n'avoir pas encore exercé leur droit de retrait ne s'impose donc pas étant par ailleurs observé qu'aucune demande n'est formée à leur encontre ; qu'en application de la convention du 29 avril 1998, il incombait à Madame A... épouse X... d'établir la titularité de ses droits sur les lots 108, 109 et 110 représentant la totalité de l'immeuble sur cour de la copropriété située 42 rue du faubourg du Temple ; qu'elle ne peut valablement prétendre que la titularité des droits ne pourra jamais être établie de façon formelle pour s'exonérer de sa promesse de cession des biens et se prévaloir du contrat de bail portant sur lesdits biens qui implique qu'elle en soit propriétaire et ce d'autant qu'en l'absence du document manquant, à savoir un acte de cession passé en avril 1969, il lui était loisible de prouver son droit de propriété par prescription acquisitive, étant précisé que les lots concernés ne font l'objet d'aucune revendication ; que c'est par une juste appréciation des éléments de la cause et des motifs pertinents adoptés par la Cour que les premiers juges ont, en l'état de la demande de Monsieur Lionel Y..., considéré que Madame Simone A... épouse X... a acquis la propriété du lot 108 de puis le 20 novembre 1995 en application des dispositions de l'article 2265 ancien du Code civil et des lots 109 et 110 par usucapion trentenaire depuis 1999, peu important que cette acquisition, soit postérieure à la signature de la convention dès lors que celle-ci ne comportait aucune durée de validité et a été, précisément, conclu dans l'attente de l'établissement des droits sur ces lots ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré qui a fait droit à la demande de vente forcée formée par Monsieur Lionel Y... conformément à la convention passée entre les parties laquelle ne prévoyait ni indexation ni revalorisation du prix de cession convenue ; que l'instance en vente forcée ayant été introduite antérieurement à la délivrance, le 7 mars 2003, du commandement de payer, Madame Simone A... épouse X... n'est pas fondée à se prévaloir d'un manquement au titre du contrat de bail, conclu en l'attente de la régularisation de la cession des lots et dont les quatre années de loyers ont été versées à titre d'avance s'imputant sur le prix de vente et par conséquent en sa demande en acquisition de la clause résolutoire, expulsion de Monsieur Y... et paiement des loyers et charges et d'une indemnité d'occupation ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE il résulte de la requête en désignation de Maître Z... en date du 21 septembre 2001 et l'ordonnance rendue le 25 septembre 2001, que le liquidateur amiable de la SCI ayant donné sa démission, Maître Z... a été désigné en qualité d'administrateur judiciaire sur requête du syndicat des copropriétaires en raison du refus de Madame A... épouse X..., de régler les charges de copropriété, arguant alors de son absence de qualité de copropriétaire ; qu'il résulte du rapport de Maître Z... au tribunal, en date du 2 juin 2003, que la SCI n'a pu être immatriculée au registre du commerce et des sociétés conformément aux exigences de la loi du 15 mai 2001, en raison de l'impossibilité dans laquelle l'administrateur s'est trouvé d'établir la répartition des parts composant le capital social entre les derniers associés ; qu'à la suite de ce constat d'échec, le juge des référés a, par ordonnance du 4 juin 2004, à la requête du syndicat des copropriétaires, désigné Maître Geoffroy F... en qualité de mandataire ad hoc avec mission de représenter la SCI 42 Faubourg du temple pour les besoins de sa liquidation avec les pouvoirs d'un liquidateur et de la représenter dans toute instance pouvant la concerner jusqu'à sa liquidation ; que cette mission a été prorogée par ordonnance du 16 mai 2007 pour une durée de 12 mois à compter du 4 juin 2008 par ordonnance du 5 juin 2008 ; que s'il résulte de l'absence d'immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés sa dissolution de plein droit, il est manifeste que les opérations de liquidation n'ont pas été menées à bien et que notamment celle-ci n'a pas été notifiée à la conservation des hypothèques pour laquelle elle demeure propriétaire notamment des lots litigieux ; qu'il résulte des réponses ministérielles parues aux journaux officiels en date des 21 octobre 2002 et 2 juin 2003 que, bien que les dispositions légales n'aient pas prévu de façon précise l'impact de ce type de dissolution sur les sociétés civiles d'attribution les porteurs de parts d'une SCI de ce type n'ont pas, à cette occasion, nécessairement la qualité d'indivisaires ; qu'en effet la SCI d'attribution était un montage permettant, à une époque où aucun instrument juridique n'était encore adapté à l'acquisition d'un immeuble en état futur d'achèvement, de financer une opération immobilière en affectant à chacun des porteurs de parts des lots spécifiques correspondant aux parts numérotées détenues pour chaque membre de la SCI ; que bien que les statuts de la SCI concernée n'aient pas été produits aux débats, il résulte des écritures concordantes des parties sur ce point qu'il s'agissait d'une SCI d'attribution et que les parts de Madame Simone A... épouse X... estime avoir acquises lui donnaient droit, notamment, aux lots actuellement revendiqués et occupés par Monsieur Lionel Y..., soit les lots n° 108 (ancien lot n° 26), 109 (ancien lot n° 27) et 110 (ancien lot n° 28) de la copropriété, correspondant aux trois locaux situés au 3ème étage du bâtiment d ; que bien que les consorts B... et la SARL Radio Tubes n'aient produit aucune pièce aux débats, leur attitude passive suffit à démonter qu'ils n'estiment n'avoir aucun droit à revendiquer sur ces lots, leurs parts sociales concernant nécessairement d'autres lots dans l'immeuble qui est devenu une copropriété le 21 mars 1955 ; que si en effet les porteurs de parts sociales pouvaient se retirer de la SCI à l'occasion de la vente des lots concernés, les porteurs de parts qui n'ont pas souhaité vendre ceux-ci se sont contentés de ne procéder à aucun acte, demeurant de ce fait dans une situation juridique dont les contours sont devenus incertains, mais qui, au regard des réponse ministérielles précitées, ne serait pas une indivision ; qu'il n'y a donc pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente d'une prise de décision des consorts B... et de la SARL radio Tubes sur la demande formée par Monsieur Lionel Y... ; que l'intitulé de la convention passée entre les parties ne peut suffire à déterminer sa portée et le Tribunal doit rechercher la commune intention des parties afin de déterminer les conséquences à en tirer ; que la conclusion simultanée d'un acte contenant de promesse de vente et d'un bail commercial, dont une convention annexe, constituant avenant, précise qu'il s'agit d'un bail donné de manière transitoire, impliquaient l'un comme l'autre que la qualité de propriétaire de Madame A... épouse X... soit établie, seul le propriétaire d'un bien pouvant le donner à bail ; que si cette qualité est reconnue par une décision rendue sur le fond, c'est nécessairement la promesse de vente qui devra être suivie d'effet puisque dans la convention il était expressément convenu que ce n'était qu'à défaut de pouvoir concrétiser la promesse de vente par acte authentique que le bail prendrait ses effets ; qu'il résulte en effet de l'analyse de ces conventions que les parties ont estimé que la possession régulière de Madame X... était reconnue entre elles et qu'à défaut de pouvoir l'établir à l'égard des tiers, elles limiteraient leurs relations à un bail commercial ; que dès lors que Monsieur Y... sollicite désormais du tribunal qu'il constate le qualité de propriétaire de Madame Simone A... épouse X... sur les lieux litigieux, il convient de rechercher si les pièces produites permettent de statuer sur ce point ; que Madame A... épouse X... justifie d'un juste titre sur le lot 108 pour avoir acquis les parts donnant lieu à l'attribution de ce lot de son époux Monsieur jean X..., par acte sous seing privé du 20 novembre 1985, régulièrement signifié à la SCI dont le gérant était à l'époque Monsieur Jean X... ; qu'il est démontré par la production d'un avis d'imposition de la taxe foncière que Madame Simone A... épouse X... payait cette taxe en 1997 pour l'ensemble des locaux litigieux ; qu'aucun titre n'a pu être retrouvé concernant les parts donnant droit à l'attribution des lots 109 et 110, qui auraient été cédées en 1969 à Monsieur X... par Monsieur C..., selon le courrier que celui-ci écrivait le 11 avril 1969 à ce sujet ; qu'il résulte des diverses procédures engagées contre Madame A... épouse X... par le syndicat des copropriétaires qui existe depuis 1955 et sollicite le paiement de charges de copropriété correspondant aux lots concernés qu'aucune interruption de sa jouissance n'est intervenue pendant ces années et il résulte des actes conclus en 1998 par les parties que les lots 108, 109 et 110, situés au même étage, ont été occupés par un seul et même occupant ;
que si madame A... épouse X... a donc acquis la propriété du lot 108 depuis le 20 novembre 1995 en application des dispositions 2265 ancien du Code civil, il peut être tiré du courrier de 1969 et de l'utilisation conjointe des lors concernés avec le lot 108, qu'elle a également acquis pas usucapion trentenaire, la propriété des lots 109 et 110 depuis 1999 ; qu'il convient donc de constater la qualité de propriétaire de Madame A... épouse X... sur les lots de copropriétés n° 108, 109 et 110 de l'immeuble situé à Paris 11ème, 42, faubourg du Temple ; que dès lors la qualité de propriétaire de Madame Simone A... épouse X... est établie à partie de 1999, la promesse de vente qu'elle a consentie à Monsieur Lionel Y... par actes sous seing privé en date du 29 avril 1998 qui ne pas d'autre condition et ne comportait aucune précision de durée pour sa validité doit produire ses effets à partir de cette date ; qu'en conséquence le bail conclu à défaut de validité de la promesse de cession n'a pu produire effet, de même que le commandement délivré par Madame A... épouse X... ;
ALORS, en premier lieu, QUE ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit ; que les associés d'une société d'attribution disposent d'un droit de jouissance des locaux dont la société est propriétaire et possèdent donc pour autrui au sens de l'article 2266 (ancien article 2236 du Code civil) ; que dès lors en jugeant que Madame X..., antérieurement à la dissolution de plein droit de la SCI pour défaut d'immatriculation, avait acquis par usucapion un droit de propriété sur les lots 108, 109 et 110 correspondant aux parts sociales qu'elle détenait, la Cour d'appel a violé la disposition susvisée ;
ALORS, en deuxième lieu, QUE le juste titre de nature à abréger la prescription est celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété du bien que le possesseur entend prescrire ; que l'acte de vente portant sur les parts sociales d'une SCI, fût-elle d'attribution, ne transfert qu'un droit de jouissance sur le bien et non le droit de propriété en sorte qu'il ne constitue pas le juste titre requis pour se prévaloir de l'acquisition, par usucapion abrégée de la propriété des lots correspondant à ces parts ; qu'en jugeant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 2272 du Code civil (ancien article 2265) ;
ALORS, en troisième lieu, QUE le juste titre sur lequel est fondée la prescription abrégée suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n'est pas le véritable propriétaire ; que pour dire Madame X... propriétaire du lot n° 108, l'arrêt attaqué retient par motifs adoptés qu'elle justifie d'un juste titre pour avoir acquis les parts donnant lieu à attribution de ce lot de son époux Jean X..., par acte sous-seing privé du 20 novembre 1985, régulièrement notifié à la SCI ; qu'en statuant ainsi, sans relever, au besoin d'office, que le vendeur des parts n'était pas le véritable propriétaire, la Cour d'appel a violé l'article 2272 du Code civil (ancien article 2265) ;
ALORS, en quatrième lieu, QUE pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et ininterrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; qu'en retenant que Madame X... avait acquis par usucapion la propriété des lots litigieux lorsqu'il ressortait des ses propres constatations que sa possession était équivoque dès lors qu'elle avait consenti une promesse de vente sous réserve d'être en mesure d'établir la titularité de son droit de propriété sur ces lots, la Cour d'appel a violé les articles 2261 du Code civil (ancien article 2229) ;
ALORS, en dernier lieu, QUE ni le paiement d'impôts fonciers, ni l'existence d'actions en justice ne constituent des actes matériels de possession ; qu'en relevant, pour retenir que Madame X... avait acquis par prescription acquisitive les lots 108, 109 et 110, que celle-ci avait payé la taxe foncière pour l'ensemble des locaux et que diverses procédures avaient été engagées contre elle par le syndicat des copropriétaires, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 2261 et 2272 (anciens articles 2229 et 2265).
