LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 mars 2016), que M. et Mme X..., qui, le 29 juin 2007, avaient acquis de la société Bouygues immobilier, assurée auprès de la société Allianz, une maison en l'état futur d'achèvement, ont, après avoir obtenu en référé la désignation d'un expert, assigné le vendeur, ainsi que son assureur, en réparation de leurs préjudices en se prévalant de non-conformités et de malfaçons ;
Sur la recevabilité du pourvoi, contestée par la défense :
Attendu que la société Bouygues immobilier soutient que le pourvoi est irrecevable pour avoir été formé le 15 juin 2016, après que M. et Mme X... se furent désistés d'un premier pourvoi qu'ils avaient formé le 25 mai 2016 contre le même arrêt ;
Mais attendu que, le désistement du premier pourvoi ayant été constaté par une ordonnance entraînant dessaisissement le 11 août 2016, soit postérieurement à la déclaration du second pourvoi, le pourvoi est recevable en application de l'article 621 du code de procédure civile ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... fond grief à l'arrêt de déclarer irrecevables pour cause de forclusion les demandes relatives aux désordres n° 2, 3, 4, 7, 8, 16, 21, 22, 29, 42, 45, 50, 52, 54, 56 et 59 ;
Mais attendu que la cour d'appel a souverainement retenu, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, des termes imprécis des lettres échangées, dont elle a constaté qu'elles ne désignaient pas précisément les désordres sur lesquels portait l'offre de réparation, que la société Bouygues immobilier ne s'était pas engagée à reprendre ces désordres ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, pris en sa troisième branche, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de limiter à la somme de 1 980 euros la condamnation de la société Bouygues immobilier, de rejeter leurs demandes au titre de leur trouble de jouissance et de leur préjudice moral et de les condamner, après déconsignation des fonds, à payer la somme de 20 500 euros à la société Bouygues immobilier ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'obligation de délivrer une chose conforme incombant à la société Bouygues immobilier se résolvait par l'octroi à M. et Mme X... de dommages-intérêts, la cour d'appel en a déduit à bon droit que le solde du prix de vente, consigné par les acquéreurs en application de l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation, devait être libéré au profit du vendeur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen, pris en ses première et deuxième branches, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable pour cause de forclusion, les demandes relatives aux désordres n° 2, 3, 4, 7, 8, 16, 21, 22, 29, 42, 45, 50, 52, 54, 56 et 59,
AUX MOTIFS QUE « sur la forclusion : La SA BOUYGUES IMMOBILIER soulève la forclusion des demandes relatives aux désordres n° 2, 3, 4, 7, 8, 14, 16, 21, 22, 29, 42, 45, 50, 52, 53, 54, 55, 56, 58, 59 ainsi que de la demande relative au nettoyage de la moquette. L'assignation en référé a été délivrée dans le délai prévu par l'article 1648 du code civil (3 février 2010) et un nouveau délai d'un an a commencé à courir à partir de l'ordonnance de référé (1er mars 2010). La SA BOUYGUES IMMOBILIER a été assignée au fond par exploit du 7 janvier 2013. Pour rejeter la forclusion soulevée par la SA BOUYGUES IMMOBILIER, le tribunal a retenu qu'elle avait pris l'engagement de reprendre les désordres, notamment dans ses courriers des 6 et 28 juillet 2009, lors de la réunion d'expertise du 11 mai 2010 et dans son dire du 18 mai 2010. Par son courrier du 6 juillet 2009, la SA BOUYGUES IMMOBILIER a « décidé de missionner l'entreprise BATI SOLUTIONS pour venir en substitution des entreprises en charge des travaux de reprise afin de réduire le nombre d'intervenants et de prendre en charge l'ensemble des travaux tous corps d'état situés à l'intérieur de votre maison ». Dans ce même courrier, la SA BOUYGUES IMMOBILIER a affirme qu'elle souhaitait conclure un protocole d'accord avec les époux X..., a déclaré qu'elle s'était rendue à leur domicile pour en valider la rédaction et a rappelé sa volonté de voir aboutir les négociations entreprises. Par son courrier du 28 juillet 2009, elle a renouvelé son offre de négociations à la suite de certaines interventions non satisfaisantes des entreprises et pour prendre en considération les désagréments occasionnés par les travaux de levée des réserves. Ces courriers sont rédigés en termes généraux sans designer précisément les désordres sur lesquels portait l'offre de réparation. Au cours de la réunion d'expertise du 11 mai 2010, l'expert a note que la SA BOUYGUES IMMOBILIER avait proposé de reprendre un certain nombre de points spontanément et en a dresse la liste, proposition confirmée dans le dire du 18 mai 2010, excepté le désordre n° 42 : il s'agit des désordres n° 5, 6, 9, 10, 14, 17, 18, 19, 23, 28, 30, 31, 32, 35, 38, 39, 46, 47, 49, 53, 55, 57, 58, 60, 61. Eu égard à la liste des désordres effectivement réparés, la SA BOUYGUES IMMOBILIER a donc pris un engagement complémentaire exprès de reprise des désordres, qui font l'objet du présent litige, n° 5, 10, 14, 35, 47, 53, 55, 58 et n'est donc pas fondée a soulever, comme elle le fait, la forclusion des demandes relatives aux désordres n° 14, 53, 55, 58, son engagement ayant fait échapper l'action au délai prévu par l'article 1648 du code civil pour le soumettre au délai de l'article 1792-4-1 ou 1792-4-3 du code civil. Concernant les autres désordres, qui n'ont pas fait l'objet d'un engagement précis de reprise de la part de la SA BOUYGUES IMMOBILIER, laquelle a expressément refusé leur prise en charge lors de la réunion du 11 mai 2010, l'action de Monsieur et Madame X... est forclose pour avoir été introduite hors du délai prévu par l'article 1648 du code civil : il s'agit des désordres n° 2, 3, 4, 7, 8, 16, 21, 22, 29, 42, 45, 50, 52, 54, 56, 59. Il en est de même de la demande formée au titre du nettoyage de la moquette relative à un dommage réservé à la livraison » (arrêt, p. 4 et 5),
ALORS QUE le juge ne saurait, sous couvert d'interprétation, donner à un écrit clair et précis, un sens et une portée qu'il n'a manifestement pas ;
Qu'à l'issue des travaux de construction de leur maisons d'habitation, les époux X... ont pu relever un certain nombre de désordres ; que la société Bouygues Immobilier, constructeur de l'ouvrage, s'est engagée à remédier à ces désordres, et a notamment indiqué aux époux X..., dans une correspondance du 6 juillet 2009, que « nous avons décidé de missionner l'entreprise Bati Solution pour venir en substitution des entreprises actuellement en charge des travaux de reprise afin de réduire le nombre d'intervenants et de prendre en charge l'ensemble des travaux, tous corps d'état, situés à l'intérieur de votre maison » (lettre de la société Bouygues Immobilier du 6 juillet 2009, p. 1) ; qu'il s'en évinçait un engagement général de la société Bouygues Immobilier à reprendre l'ensemble des désordres affectant l'immeuble ;
Qu'en décidant cependant que la société Bouygues ne se serait pas engagée à reprendre les désordres n° 2, 3, 4, 7, 8, 16, 21, 22, 29, 42, 45, 50, 52, 54, 56 et 59, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la correspondance du 6 juillet 2009, et violé l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité la condamnation de la société Bouygues Immobilier au titre de la réparation du préjudice matériel des époux X... à la somme de 1 980 euros HT outre la TVA et les intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2014, d'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes au titre de leur trouble de jouissance et de leur préjudice moral, et d'AVOIR condamné les époux X... à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 20 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2014,
AUX MOTIFS QUE « sur la reprise des désordres :- désordres n° 5, 10, 27, 41 :- n° 5 : peinture manquante derrière la poignée du volet de la cuisine-indemnisation évaluée par l'expert a 10 € HT. La SA BOUYGUES IMMOBILIER soutient que ce désordre relève exclusivement de la responsabilité contractuelle des constructeurs. Cependant, dès lors qu'elle s'est expressément engagée en cours d'expertise à reprendre ce désordre, la SA BOUYGUES IMMOBILIER, qui, n'ayant pas donné suite à son offre, a manqué a l'obligation contractuelle ainsi contractée, est personnellement responsable du dommage causé à Monsieur et Madame X... sur le fondement de l'article 1147 du code civil.- n° 10 : VMC bruyante-indemnisation évaluée par l'expert a 300 € HT. La SA BOUYGUES IMMOBILIER estime qu'elle n'avait aucune obligation de vérifier et régler la VMC après la livraison et que ce problème, apparu après livraison, relève exclusivement de la responsabilité contractuelle des constructeurs. Monsieur et Madame X... affirment qu'il relève de la garantie des vices apparents pesant sur la SA BOUYGUES IMMOBILIER sur le fondement des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil. Dès lors qu'il s'agit du mauvais fonctionnement d'un élément d'équipement, ce désordre, que la SA BOUYGUES IMMOBILIER s'est expressément engagée reprendre dans le cadre de l'expertise, relève de la garantie de l'article 1792-3 du code civil, due par la SA BOUYGUES IMMOBILIER à Monsieur et Madame X... sur le fondement de l'article 1646-1 du code civil.- n° 27 : ravalement abimé sur un pignon-indemnisation évaluée par l'expert a 2. 200 € HT. La SA BOUYGUES IMMOBILIER soutient a juste titre que ce problème est consécutif à l'intervention de la société A'GRAPH après la livraison dans le cadre de la levée des réserves (peinture des bandeaux et corniches) et relève exclusivement de la responsabilité contractuelle de cette entreprise. La responsabilité de la SA BOUYGUES IMMOBILIER n'est pas engagée à défaut de preuve d'une faute qu'elle aurait personnellement commise a l'origine du dommage.- n° 41 : fissure sur le bord de fenêtre de la chambre des parents-indemnisation évaluée par l'expert à 200 € HT. La SA BOUYGUES IMMOBILIER soutient que, n'ayant pas réalisé cet appui de fenêtre, elle n'est pas responsable du désordre, apparu après la livraison et imputable à la seule entreprise de gros oeuvre qui a réalisé l'ouvrage. Monsieur et Madame X... affirment qu'il relève de la garantie des vices pesant sur la SA BOUYGUES IMMOBILIER sur le fondement des articles 1792 et 1646-1 du code civil. Il n'est pas établi que la fissure d'un appui de fenêtre compromette la solidité de l'ouvrage ou le rende impropre à sa destination, ce qui exclut la mise en oeuvre de la garantie de l'article 1792 du code civil. Dans ces circonstances, seule la responsabilité de l'entreprise ayant réalisé l'ouvrage est susceptible d'être engagée sur le fondement de l'article 1147 du code civil et non la responsabilité de la SA BOUYGUES IMMOBILIER, a défaut de preuve d'une faute qu'elle aurait personnellement commise a l'origine du dommage.- désordres n° 14, 53, 55, 58 :- n° 14 : peinture des volets non réalisée correctement-indemnisation évaluée 70 €.- n° 53 : seuils d'entrée présentant des éclats — indemnisation évaluée à 200 € ;- n° 55 : moquette présentant un coup de cutter — indemnisation évaluée à 200 €- n° 58 : absence de bouche de VMC — indemnisation évaluée à 1. 200 €. L'existence de ces désordres a été constatée par l'expert et la SA BOUYGUES IMMOBILIER s'est expressément engagée à les reprendre sans donner suite à sa proposition. Ayant ainsi manqué à l'obligation contractuelle contractée, la SA BOUYGUES IMMOBILIER est personnellement responsable du dommage causé à Monsieur et Madame X... sur le fondement de l'article 1147 du code civil.- désordres n° 12, 13, 35 : La SA BOUYGUE IMMOBILIER ne s'oppose pas à la prise en compte des désordres n° 12, 13, 35, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, désordres dont l'indemnisation a été évaluée par l'expert aux sommes de 800 € HT, 12. 000 € HT et 150 € HT. La SA ALLIANZ, assureur CNR de la SA BOUYGUES IMMOBILIER, conclut au débouté de la demande formée à ce titre. Ces trois désordres sont apparus après la réception mais ne relèvent pas de la garantie prévue par l'article 1792 du code civil. En effet, d'une part le désordre n° 13 n'affecte pas un ouvrage, s'agissant du jardin inondé en raison, selon les conclusions de l'expert, de la qualité de la terre qui le compose, d'autre part les désordres n° 12 et 35 ne rendent pas la maison impropre à sa destination. Seule la responsabilité de droit commun est susceptible d'être engagée dans la réalisation de ses dommages. A défaut de faute prouvée de la SA BOUYGUES IMMOBILIER à l'origine de ces désordres, la demande n'est pas fondée.- désordre n° 15 : La SA BOUYGUES IMMOBILIER invoque l'absence de preuve du désordre n° 15 et l'expert n'en a pas constaté l'existence, précisant que Monsieur et Madame X... avaient fait changer le moteur de la porte au prix de 583 € HT. L'existence du dommage n'étant pas démontrée, aucune indemnisation n'est due à ce titre, de même qu'au titre des frais de dépannage en urgence corrélatif au désordre invoqué.- désordres n° 33 et 34 : Aucune demande n'est formée relativement aux désordres n° 33 et 34. 3. sur l'indemnisation : L'indemnisation due par la SA BOUYGUES IMMOBILIER à Monsieur et Madame X... s'établit comme suit : préjudice matériel :- n° 5 : 10 € HT-n° 10 : 300 € HT-n° 14 : 70 € HT-n° 53 : 200 € HT-n° 55 : 200 € HT-n° 58 : 1. 200 € HT TOTAL : 1. 980 € HT • trouble de jouissance : Monsieur et Madame Dominique et Maria X... demandent la somme de 25. 500 euros à titre d'indemnisation de leur préjudice de jouissance sur la base d'une privation de leur maison à hauteur de 50 % pendant 34 mois sur une valeur locative de 1. 500 euros. L'expert a estimé que seul le jardin était impraticable en raison du mauvais drainage et a proposé un pourcentage de perte de jouissance de 10 %. Des lors que l'immeuble était habitable et que les seuls désordres retenus sont des défauts mineurs n'en limitant pas l'usage, l'indemnisation allouée par le tribunal n'est pas justifiée. • frais de conseils techniques : Monsieur et Madame X... demandent la somme de 1. 900 euros correspondant aux honoraires d'un huissier de justice et d'un architecte conseil, dont l'expert a confirmé l'intervention au cours de la procédure. La demande formée à ce titre, qui tend à l'indemnisation d'un préjudice directement lie à l'existence des désordres affectant leur immeuble, est bien fondée. • préjudice moral : Il ressort des courriers échangés par les parties que la SA BOUYGUES IMMOBILIER a été dès l'origine à la recherche de solutions amiables pour parvenir à la levée des réserves et les circonstances dans lesquelles les négociations n'ont pas abouti demeurent très floues, de telle sorte que le lien de causalité entre une faute imputable à la SA BOUYGUES IMMOBILIER et le préjudice invoqué par Monsieur et Madame X... n'est pas démontré. II-demandes de la SA BOUYGUES IMMOBILIER : LA SA BOUYGUES IMMOBILIER demande la condamnation de Monsieur et Madame X... a lui payer le solde du prix de vente s'élevant a la somme de 20. 500 euros, consigné à la Caisse des Dépôts et Consignation depuis le 9 janvier 2009, ainsi que la somme de 11. 685 euros au titre de pénalités de retard contractuelles et les intérêts au taux légal a compter de la même date. Il n'est pas contesté que Monsieur et Madame X... ont consigné 5 % du prix d'achat de leur immeuble à la livraison. Ils s'opposent au versement de ce solde de prix à la SA BOUYGUES IMMOBILIER tant que les réserves ne seront pas levées. Cependant, dès lors que le délai de levée des réserves est expiré et que le litige relatif aux non-conformités affectant l'immeuble se résout désormais en dommages-intérêts et non par une réparation en nature, le refus de paiement du solde de prix consigné n'est pas justifié. La demande de la SA BOUYGUES IMMOBILIER est donc fondée dans la limite de la compensation susceptible d'intervenir de plein droit entre les créances respectives des parties » (arrêt, p. 5 à 8),
1°) ALORS QUE l'entrepreneur principal est responsable envers le maître de l'ouvrage des fautes commises par le sous-traitant ;
Que les époux X... ont acquis un maison d'habitation en l'état futur d'achèvement auprès de la société Bouygues Immobilier ; qu'ils ont sollicité en vain la reprise d'un certain nombre de désordres auprès du constructeur ; que la cour d'appel les a déboutés de leurs demandes concernant les désordres n° 12, 13, 27, 35 et 41 au regard du fait que « seule la responsabilité de l'entreprise ayant réalisé l'ouvrage est susceptible d'être engagée » et qu'il n'est pas démontré de faute personnellement commise par la société Bouygues Immobilier (arrêt, p. 6 et 7) ;
Qu'en statuant de la sorte lorsque la société Bouygues Immobilier, en tant qu'entrepreneur principal, était responsable des fautes commises par ses sous-traitants, la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, l'article 1147 du code civil ;
2°) ALORS QUE le juge ne saurait, sous couvert d'interprétation, donner à un écrit clair et précis, un sens et une portée qu'il n'a manifestement pas ;
Que les époux X... sollicitaient une indemnisation au titre du désordre n° 15 concernant l'ouverture intempestive de la porte du garage ; que l'expert avait pu rappeler que « la partie gauche de la porte du garage s'ouvrirait de manière aléatoire en plein milieu de la journée » et constater que « Personne n'a contesté la réalité de ce désordre » (rapport d'expertise de M. Y..., p. 56) ; que l'expert concluait qu'il convenait de retenir la responsabilité de l'entreprise Fix Menuiserie qui avait posé cette porte ;
Qu'en décidant cependant de débouter les époux X... de leurs demandes indemnitaires au regard du fait que l'expert n'aurait pas constaté le désordre, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport d'expertise, et a violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE dans les ventes d'immeuble à construire, le solde du prix de l'immeuble peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat et la consignation vaut paiement ;
Que les époux X... avaient procédé à la consignation de la somme de 20 500 € correspondant au solde du prix de leur maison d'habitation, en raison des désordres constatés au moment de la livraison de l'immeuble, et qu'ils refusaient toute déconsignation tant que les non conformités n'auraient pas été levées (cf. conclusions d'appel des exposants, p. 30) ; que les premiers juges avaient refusé la déconsignations du solde du prix de vente « dans la mesure où les non-conformités précitées n'ont pas été levées par la société Bouygues immobilier » (jugement, p. 22) ;
Qu'en décidant cependant d'infirmer le jugement entrepris, et d'ordonner la déconsignation, tout en constatant que toutes les non-conformités n'avaient pas été levées, la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, l'article R 261-14 du code de la construction et l'habitation.
