LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que les consorts X... n'avaient ni violé les règles de la mitoyenneté, ni commis de faute, la cour d'appel en a exactement déduit que la SCI devait être déboutée de son action en responsabilité dirigée contre eux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI La Source aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI La Source à payer aux consorts X... la somme globale de 2 500 euros et à la société Banque populaire occitane la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI La Source ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils pour la société La Source
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La SCI LA SOURCE fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR débouté de son action en responsabilité dirigée contre les consorts X....
AUX MOTIFS PROPRES QUE : " (…) sur le fond, (…) la SCI LA SOURCE fait valoir qu'alors que l'immeuble reconstruit par les consorts X... était censé, selon les plans, reposer sur des piliers et une structure autoportante, elle a découvert qu'il reposait en réalité sur le mur mitoyen préexistant, lequel a ainsi été surchargé clandestinement, en l'occurrence à l'insu des consorts Z..., ce dont elle déduit que ni l'article 657, ni l'article 661 du code civil ne peuvent recevoir application en l'espèce ;
Qu'elle s'estime ainsi en droit d'être indemnisée en raison de son obligation de conserver le mur ancien et d'en supporter le renfort ;
(…) que les consorts X... font valoir, quant à eux, qu'il n'est nullement démontré que le mur construit dans les années 1960 l'aurait été en méconnaissance des articles 658 et 659 du code civil ;
(…) qu'il ressort du rapport d'expertise que le mur pignon de l'Immeuble ainsi construit par les consorts X..., aujourd'hui vendu à une SCI du Centre, s'appuie, sur environ la moitié de sa longueur, sur plus de la moitié de l'épaisseur du mur présumé mitoyen et sur environ un quart de sa longueur, sur la moitié de son épaisseur, le reste de sa longueur étant hors de son emprise ;
(…) que l'article 658 du code civil permet à tout copropriétaire de faire exhausser le mur mitoyen, sauf, en vertu de l'article 659, à le faire reconstruire à ses frais s'il n'est pas en état de supporter l'exhaussement, et que les dispositions de l'article 662 sont applicables lorsque ce copropriétaire appuie une construction sur l'exhaussement ;
(…) que l'article 662 du code civil requiert le consentement du propriétaire voisin ou, en cas de refus de celui-ci, le recours à un expert afin de ne pas nuire aux droits du voisin ;
(…) que seuls les auteurs des consorts Z..., puisque ceux-ci avalent acquis le bien par succession en 1985, étaient, à l'époque de la construction de l'immeuble des consorts X..., en situation d'avoir à donner leur consentement sauf à eux d'exiger le recours à un expert pour préserver leurs droits ;
(…) que les consorts X... n'avaient pas à s'autoriser pour eux-mêmes et qu'il n'est pas démontré que les consorts Z...ou leurs auteurs, qui étaient alors à même de procéder à toutes constatations utiles, se soient par ailleurs opposés à la construction telle qu'elle a été réalisée ; que le motif, aujourd'hui invoqué, selon lequel la construction réalisée n'aurait pas été conforme aux plans ne suffit pas à caractériser une fraude aux droits des copropriétaires mitoyens ;
(…) que l'expert Judiciaire a précisé n'avoir pas relevé de désordres significatifs sur le mur pignon Est du n° 15 du fait de la singularité de la constitution de sa base (le mur pignon Ouest du n° 21 étant enchâssé dans le mur pignon Est du n° 15) ;
Qu'il ressort, en revanche, de l'expertise, que les démolitions dont la SCI LA SOURCE a pris l'initiative ont supprimé les buttons que constituaient les murs Nord des n° 15 et 21 démolis, ce qui a conduit à solliciter l'avis d'un ingénieur structures » pour définir les solutions devant assurer la pérennité des immeubles ;
(…) que ni la violation des règles de la mitoyenneté par les consorts X..., ni leur faute quasi-délictuelle ne sont donc établies, étant observé qu'il appartenait à la SCI LA SOURCE d'acquérir la mitoyenneté sur l'exhaussement privatif réalisé et en tout cas, d'adapter son projet immobilier à une configuration des lieux qui ne présentait en elle-même, avant qu'elle ne la modifie, aucun péril avéré ;
Que c'est avec pertinence qu'au demeurant, le premier juge a relevé l'imprudence de la SCI LA SOURCE ayant consisté à faire démolir sans prendre l'avis d'un Ingénieur structures, ce qu'en effet, elle aurait dû faire préalablement, compte tenu du caractère vétusté et imbriqué du bâti dont elle a fait l'acquisition » ; (arrêt attaqué p. 7, 4 derniers § et p. 8, § 1 à 8).
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE :
" La Banque Populaire a acquis le 12 avril 2002 des consorts X... un immeuble (une partie bâtie et une partie de la cour) cadastré AC n° 390 de 68 ca, sis à LANNEMEZAN, ......
et ...;
Par acte notarié du 31 mai 2005, la SCI LA SOURCE a acquis ce même immeuble de la Banque Populaire ;
Par ailleurs, la SCI LA SOURCE avait acquis le 22 juillet 2004 des consorts Z...un immeuble cadastré AC n° 4 de 19 ca, sis à LANNEMEZAN, n° ......
;
Enfin, par acte notarié du 25 octobre 2005, les consorts X... ont vendu à la SCI DU CENTRE, dont le siège est à SAINT GAUDENS, ..., un immeuble cadastré section AC n° 380 de 6 a 95 ca, sis à LANNEMEZAN, ...et
......
;
La SCI LA SOURCE a obtenu un permis de démolir et de reconstruire, les immeubles acquis étant en très mauvais état du fait de leur vétusté ;
II n'est pas contesté qu'elle a stoppé les travaux en raison de la découverte de l'appui des étages supérieurs de l'......
sur le mur Sud-Ouest de l'immeuble n° 21 ;
L'expertise judiciaire, qui n'a soulevé aucune contestation sur ce point, a permis de constater :
- que sur toute la largeur du n° 21, le mur de galets porte sur le mur pignon Est du n° 15 (zone 3 du schéma et vendue par la BPTP). Ce mur présente les caractéristiques d'un mur mitoyen mais le pignon Est de l'immeuble n° 15 s'appuie dessus sur plus de la moitié de son épaisseur,
- que sur une zone 2, c'est-à-dire sur la moitié Sud de la partie du fond n° 15, le mur en galets ne porte que sur la moitié de son épaisseur,
- que sur une zone 1, c'est-à-dire sur la moitié Nord restante de la partie de ce même fonds, le mur en galets est hors de l'emprise du pignon ;
L'expert judiciaire, après avis d'un ingénieur structures, a estimé :
- que la zone 3 du mur Ouest ne pouvait être démolie, contrairement à ce que prévoit le dossier de plans du permis de construire,
- que la zone 2 du mur Ouest peut être démolie à condition de mettre en oeuvre une ossature métallique portant le pignon,
- que la zone 1 du même mur peut être démolie, le pignon Est étant porté par une poutre indépendante en appui sur les deux poteaux ;
La SCI LA SOURCE fonde son action :
(…)- contre les consorts X... sur le fondement des articles1382 du Code Civil, 659 et 662 du Code Civil ;
2) Sur l'action en responsabilité diligentée à l'encontre des consorts X...
La SCI LA SOURCE fait valoir que les consorts X... doivent l'indemniser du surcoût du renforcement du mur porteur à conserver et du préjudice qui en découle, alors même que ceux-ci ont appuyé leur construction sur le mur litigieux, surchargeant celui-ci au-delà du raisonnable, sans le renforcer, en méconnaissance des articles 658 et 659 du Code Civil ;
Les consorts X... soulèvent :
- une exception d'irrecevabilité pour absence d'appel en cause au Syndicat des Copropriétaires du ......
et pour absence de droits sur l'immeuble en question dans la mesure où ils l'ont cédé à la SCI DU CENTRE le 25 octobre 2005,
- une exception d'irrecevabilité par application des articles 2262 et 2270-1 du Code Civil ;
Sur le premier moyen, force est de constater que le Syndicat des Copropriétaires du ......
a été appelé en la cause par acte du 16 février 2007 ;
II n'a pas constitué avocat ;
Par ailleurs, le fait que les consorts X... ne soient plus les propriétaires de l'immeuble litigieux ne les exonère pas de leur responsabilité éventuelle fondée sur l'article 1382 du Code Civil ;
Les consorts X... ne contestent pas avoir fait effectuer dans les années 1960 des travaux de construction rénovation sur leur ensemble immobilier sis à l'angle de ...et de la ... et que l'entreprise chargée de ces travaux a pris partiellement appui sur le mur Sud-Ouest de l'immeuble n° 21 appartenant à Madame Z...;
L'article 655 du Code Civil prévoit une charge de nature réelle attachée à la qualité de copropriétaire ;
L'action qui en découle se prescrit par 30 ans (article 2262 du Code Civil) ;
(…) S'agissant de l'action poursuivie sur les principes généraux de la responsabilité civile, force est de constater qu'elle n'est pas prescrite puisque le dommage ne s'est manifesté qu'au cours des travaux de démolition en 2005 et que la SCI LA SOURCE n'en avait pas eu connaissance antérieurement ;
L'action de la SCI LA SOURCE est donc recevable sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil ;
Sur le fond, la SCI LA SOURCE doit prouver la faute commise par les consorts X... dans la conduite des travaux de rénovation effectués en 1960 ;
Or, la SCI LA SOURCE n'est pas en mesure de prouver la faute commise par les consorts X... et le préjudice qui en est découlé ;
En effet, l'article 657 du Code Civil prévoit la possibilité pour tout copropriétaire de faire bâtir et de prendre appui sur un mur mitoyen, sans préjudice du droit du voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu ou y adosser une cheminée ;
L'appui reproché aujourd'hui aux consorts X... n'a entraîné aucun dommage et Madame Z...n'a jamais contesté la teneur des travaux réalisés ;
II n'est nullement établi que les immeubles en aient été fragilisés ;
Eu égard aux constructions existantes, le mur litigieux a été en mesure de remplir son rôle pendant 40 ans ;
Des travaux confortatifs sont à ce jour nécessaires parce que la SCI LA SOURCE, acquéreur des 2 propriétés mitoyennes, a fait procéder à des travaux de démolition sur toute la partie en élévation au-dessus du plancher du rez-de-chaussée du n° 21, avec suppression des buttons constitués par les murs Nord des n° 15 et 21 démolis, exposant le sol de la cave aux intempéries (constatations de l'expert judiciaire, page 12 du rapport) ;
La SCI LA SOURCE a commis l'imprudence de faire démolir sans prendre l'avis d'un ingénieur structures, alors même que le caractère vétusté des immeubles était visible ;
Le préjudice qu'elle subit relève de son propre fait ;
Elle doit en supporter toutes les conséquences pécuniaires ;
Elle doit donc être déboutée de ses demandes telles que dirigées à l'encontre des consorts X..., étant précisé que la théorie des troubles anormaux de voisinage ne peut davantage prospérer alors même qu'elle est la seule occupante des immeubles n° 15 et 21 » (jugement p. 6 à 7, § 1 et 2, p. 9, deux derniers §, p. 10 et 11, § 1 à 10).
ALORS, D'UNE PART, QU'aucune construction ou appui ne sauraient être édifiés contre un mur mitoyen sans avoir préalablement obtenu le consentement du propriétaire voisin ; que le propriétaire à l'origine dudit appui ayant la charge de cette preuve, celle-ci ne peut se déduire du silence opposé à sa demande par son voisin et ce d'autant plus s'agissant d'un appui occulte ; qu'il ressortait des propres constatations de la Cour d'appel que lors de travaux de rénovation effectués dans les années 1960, les consorts X... avaient effectivement appuyé leur ensemble immobilier sur le mur sud-ouest de l'immeuble n° 21 appartenant aux consorts Z..., ledit ensemble immobilier reposant apparemment sur des piliers et une structure indépendante ; que pour retenir le consentement des auteurs de la SCI LA SOURCE à un tel appui, la Cour d'Appel a cependant retenu qu'il n'est pas démontré que les consorts Z...ou leurs auteurs (…), se soient (…) opposés à la construction telle qu'elle a été réalisée » (arrêt attaqué p. 8, § 4) ; qu'en déduisant ainsi le prétendu consentement des anciens propriétaires de l'immeuble n° 21 à l'appui litigieux de leur seul silence, la Cour d'Appel a violé les dispositions des articles 653 et suivants du Code civil, ensemble celles de l'article 1315 dudit Code ;
ALORS D'AUTRE, PART QUE, tout propriétaire est en droit d'obtenir une juste réparation du préjudice subi du fait de l'édification d'une construction ou d'un appui pratiqué sans son consentement préalable contre un mur mitoyen ; qu'eu égard au préjudice par elle subi du fait de l'appui occulte de l'ensemble immobilier des consorts X... sur son mur pignon sud-ouest, la SCI LA SOURCE faisait valoir dans ses conclusions récapitulatives d'appel (p. 4, § 2, et p. 12, § antépénultième), outre le caractère particulièrement vétuste dudit mur qui n'était nullement bâti et conçu pour supporter une charge, le fait qu'elle subissait nécessairement un préjudice en raison de son obligation de le conserver, obligation relevée par l'expert judiciaire lui-même (jugement p. 6, dernier § et p 7, § 1er) ; que la Cour d'Appel a purement et simplement refusé d'indemniser la SCI LA SOURCE du préjudice par elle subi sans rechercher si l'obligation de ne pas démolir ledit mur ne constituait pas à tout le moins un préjudice réparable ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 653 et suivants du Code civil, ensemble l'article 1382 dudit Code.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
La SCI LA SOURCE fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR débouté de son action en garantie de vice cachée et de charge occulte à l'encontre de la BPO.
AUX MOTIFS PROPRES QUE " (…) l'acte d'acquisition passé entre la BANQUE POPULAIRE et la SCI LA SOURCE comporte une clause de non garantie pour raison, notamment, de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après » ou encore, de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation qui précède ;
Que l'acquéreur déclarait d'autre part n'avoir jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire, une condition des présentes ;
Qu'il sera d'ailleurs observé que les travaux de renforcement préconisés par le bureau d'études techniques consulté par l'expert devaient permettre le retour au projet initial de la SCI LA SOURCE ;
(…) que pour reprocher à la BANQUE POPULAIRE, en dépit de la présomption simple de l'article 653 du code civil, de lui avoir vendu la parcelle AC 390 sans lui signaler que le mur Sud-Ouest était mitoyen, la SCI LA SOURCE fait valoir que les piliers qui supportaient les étages supérieurs de l'immeuble reconstruit par les consorts X... avec planchers en hourdis donnaient à croire à une structure autoportante totalement indépendante de l'Immeuble contigu et simplement accolée à lui ;
Et que d'autre part, pour faire échec à la clause de non garantie sur le fondement de l'article 1628 du code civil, elle fait valoir, en observant que l'acte de vente intervenu le 31 mal 2005 ne signale nullement la charge occulte révélée par l'expertise B..., que la banque assumait la responsabilité de son auteur et qu'en revendant la parcelle litigieuse sans signaler ladite charge occulte que constituait la surcharge opérée par la construction X..., elle a commis un manquement relevant de son fait personnel ;
Mais (…) que l'argumentation développée par la SCI LA SOURCE porte en elle-même sa propre contradiction et qu'il ne peut être fait grief à la BANQUE POPULAIRE de n'avoir pas signalé à l'acquéreur une difficulté inhérente à une configuration particulière créée bien antérieurement à sa propre acquisition et dont il n'est en rien démenti qu'elle ne lui ait été révélée, par suite de la démolition entreprise par son acquéreur, que postérieurement à la revente par elle de l'immeuble ;
(…) qu'aucun grief ne peut être ainsi retenu ni à l'encontre des consorts X..., ni à l'encontre de la BANQUE POPULAIRE et qu'il apparaît que la SCI LA SOURCE a bien acquis l'immeuble litigieux dans l'état où il se trouvait, sans avoir été trompée par sa venderesse ;
(…) que c'est dès lors à bon droit que le premier juge, aux motifs duquel il convient de se référer pour le surplus, a débouté la SCI LA SOURCE de ses demandes » (arrêt attaqué p. 8, 3 derniers § et p. 9, § 1 à 4).
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE (…) La SCI LA SOURCE fonde son action
(…)- contre la Banque Populaire Occitane sur le fondement des articles 1625, 1638 et 1641 du Code Civil, en faisant valoir sa qualité de vendeur de la parcelle AC 390 qui doit réparation pour une charge occulte non déclarée,
(…) 1) Sur l'action diligentée à l'encontre de la Banque Populaire Occitane La SCI LA SOURCE reproche à la Banque Populaire de lui avoir vendu la parcelle AC n° 390 sans lui signaler que le mur Sud-Ouest était mitoyen, ce qui prive la SCI d'une possession paisible et complète et qui l'a privée de la possibilité de ne pas acheter ou de voir diminuer le prix eu égard au vice affectant la chose vendue ;
La Banque Populaire, en défense, soulève 2 moyens :
- la SCI, en sa qualité de professionnelle de la construction, a manqué à une obligation de précaution en n'ayant pas recours, avant le début des travaux, à un architecte ou à un BET pour une étude des sols et des existants,
- la SCI a souscrit une clause de non responsabilité lors de la vente du 31 mai 2005 ;
Sur le premier moyen, il convient de constater que Monsieur B...a indiqué que les démolitions entreprises par la SCI avaient supprimé les buttons que constituaient les murs Nord des n° 15 et 21 démolis et qu'il avait pris l'avis d'un ingénieur structures pour définir les solutions devant assurer la pérennité des immeubles ;
C'est ainsi que le BETEP est intervenu ;
L'avis d'un spécialiste s'est donc avéré nécessaire ;
II n'est pas contesté que la SCI a fait appel à un architecte pour la seule mission partielle d'élaboration du dossier de demande de permis de construire, sans aucune mission d'ordre technique ;
Elle n'a fait procéder, s'agissant d'un immeuble vétusté, à aucune mesure de diagnostic avant la démolition ;
L'entreprise ABRIC est intervenue sans investigation préalable et c'est en cours de démolition que celle-ci a découvert que ses interventions créaient une insécurité grave ;
Il convient de rappeler que la SCI LA SOURCE a pour objet social l'acquisition de tous biens et droits immobiliers, l'administration, la gestion et la mise en valeur de ces biens » ;
L'acquisition de l'immeuble litigieux avait pour but de lui permettre de procéder à des travaux de rénovation et de création de 2 bureaux et d'un appartement au 1er et 2ème étage du bâtiment ;
L'acte notarié du 31 mai 2005 comporte expressément la mention du projet de l'acquéreur qui a amené le notaire à lui donner un certain nombre d'informations relatives à la construction de ces aménagements, notamment sur l'obligation d'avoir recours à un architecte (page 14) ;
En conséquence, la destination de l'immeuble était connue des parties ;
De plus, à défaut de signes privatifs particuliers sur le mur Ouest, il était présumé mitoyen alors même que le mur supportait de chaque côté des bâtiments contigus appartenant à des propriétaires différents ;
II appartenait à la SCI LA SOURCE, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier et eu égard à la vétusté de l'immeuble et à l'ampleur des travaux prévus, de faire visiter l'immeuble par un homme de l'art, un spécialiste des structures, alors même qu'elle acceptait de souscrire une clause de non garantie même pour vices cachés ;
Elle a donc fait preuve d'une négligence et d'une imprudence dont elle doit supporter les conséquences ;
La clause de non garantie est libellée en des termes très précis ;
II est prévu notamment que l'acquéreur :
prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance, sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison :
- soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives contraires analysées le cas échéant ci-après,
- soit de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation qui précède ;
Le titre III de l'acte notarié comprend des mentions précises en matière d'urbanisme et en matière de constructions, d'aménagements et de transformations ;
L'acquéreur reconnaît avoir été averti par le notaire de son obligation de souscrire une assurance construction, des dispositions relatives au permis de construire et de démolir, des dispositions imposant le concours d'un architecte ;
Elle a enfin déclaré (page 12 de l'acte notarié) qu'elle n'avait pas fait de l'obtention du certificat d'urbanisme et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition de son acquisition ;
La SCI ne peut davantage valablement soutenir que la Banque Populaire s'était rendue coupable d'une non déclaration d'une charge non apparente alors même que cette dernière n'était propriétaire que depuis 3 ans et n'a jamais effectué de travaux pendant cette période ;
II convient en conséquence de débouter la SCI LA SOURCE de son action à l'encontre de la Banque Populaire » (jugement p. 7 § 2 au dernier §, p. 8 à 9, § 1 à 6).
ALORS, D'UNE PART, QUE tenue de garantir à l'acquéreur la possession paisible de la chose vendue ainsi que ses défauts cachés, le vendeur lui doit garantie à raison de ses charges occultes ; qu'il ressortait des propres constatations de la Cour d'Appel que l'avis d'un spécialiste s'était avéré nécessaire pour déceler la surcharge à laquelle avaient procédé les auteurs de la BPO, soit les consorts X..., en appuyant leur ensemble immobilier sur le mur sud-ouest de l'immeuble n° 21 vendu à la SCI LA SOURCE (jugement p. 8, § 1er) ; que la Cour d'Appel a cependant déchargé la BPO de toute obligation de garantie à raison de ladite surcharge aux motifs qu'il ne pouvait lui être reproché de ne pas avoir signalé à l'acquéreur une difficulté inhérente à une configuration particulière créée antérieurement à sa propre acquisition et qui ne lui aurait été révélée que postérieurement à la revente de l'immeuble et, ce d'autant que la Banque Populaire (…) n'était propriétaire que depuis 3 ans et n'a jamais effectué de travaux pendant cette période » (arrêt attaqué p. 9, § 4 et jugement p. 9, § 5) ; qu'en fondant ainsi sa décision sur un motif totalement inopérant, la Cour d'appel a violé les dispositions des articles 1625 et suivants du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE tenue de garantir à l'acquéreur la possession paisible de la chose vendue ainsi que ses défauts cachés, le vendeur lui doit garantie à raison de ses charges occultes ; que la Cour d'Appel a cependant déchargé la Banque venderesse de toute obligation de garantie au titre la surcharge à laquelle avaient procédé ses auteurs, les consorts X..., en appuyant leur ensemble immobilier sur le mur sud-ouest de l'immeuble n° 21 vendu à la SCI LA SOURCE ; qu'au soutien de sa décision, la Cour d'Appel a considéré qu'il appartenait à la SCI LA SOURCE, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier (…), de faire visiter l'immeuble par un homme de l'art, un spécialiste des structures, alors même qu'elle acceptait de souscrire une clause de non garantie même pour vices cachés » (jugement p. 8, § 10) ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si constituée pour les seuls besoins des parcelles litigieuses non pour y édifier, compte tenu de l'exiguïté des lieux, un important programme immobilier, mais un petit immeuble de trois niveaux comprenant deux pièces à chaque étage, la SCI LA SOURCE pouvait effectivement être considérée comme professionnel de l'immobilier, dûment informé de la nécessité de faire appel à un spécialiste des structures, en plus de l'architecte auquel elle a eu effectivement recours, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1625 et suivants du Code civil.
