LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 novembre 2010), que, par acte sous seing privé du 31 mai 2007, M. X... et la société Azur investissement ont conclu avec la société Immobilière holding une promesse de vente portant sur un immeuble, la réitération par acte authentique étant fixée au plus tard le 31 août 2007 ; que l'acte stipulait une condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur d'un montant de 2 097 200 euros remboursable en vingt ans au taux de 4, 50 % l'an et une clause pénale correspondant à 5 % du prix de vente à la charge de l'acquéreur en cas de manquement à ses obligations ; que, par lettre recommandée du 27 août 2007, la société Immobilière holding a informé le notaire du vendeur qu'elle n'avait pas obtenu son prêt ; que, soutenant que la société Immobilière holding n'avait pas respecté ses obligations, M. X... et la société Azur investissement l'ont assignée en paiement du montant de la clause pénale ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Immobilière holding fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. X... et la société Azur investissement une seule indemnité de 85 000 euros au titre de la clause pénale ;
Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, qu'il appartient au bénéficiaire d'une promesse de vente conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt de prouver qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'acte, et, souverainement, qu'il n'était pas justifié, dans les attestations versées aux débats, ni de la durée du prêt ni du taux d'intérêt, que la société Immobilière holding, à qui il appartenait de fournir la copie de la demande de prêt, n'avait pas rempli ses obligations et que la communication à la Société générale de la promesse de vente ne suffisait pas à établir que le crédit sollicité était conforme à celui prévu dans l'acte, la cour d'appel, qui n'a pas inversé la charge de la preuve, a pu déduire, de ces seuls motifs, que la société Immobilière holding devait être condamnée au paiement de la clause pénale ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société Immobilière holding fait le même grief à l'arrêt ;
Mais attendu que les juges du fond n'ont pas à motiver spécialement leur décision lorsque, faisant application pure et simple des conventions, ils refusent de modérer la clause pénale convenue ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Immobilière holding aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Immobilière holding.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir, par infirmation du jugement rendu le 7 septembre 2009 par le tribunal de grande instance de MARSEILLE, condamné la SARL IMMOBILIERE HOLDING à payer à Monsieur Bernard X... et à la SARL AZUR INVESTISSEMENT une seule indemnité de 85. 000 euros au titre de la pénalité contractuelle prévue par la convention en date du 31 mai 2007 ;
AUX MOTIFS QUE, à l'appui de leur appel, Monsieur X... et la SARL AZUR INVESTISSEMENT reprennent l'argumentation qu'ils ont déjà développée devant le tribunal de grande instance selon laquelle la société IMMOBILIERE HOLDING n'aurait pas justifié avoir déposé auprès de la Société Générale une demande de crédit présentant les caractéristiques exigées par la promesse de vente ; qu'ils font valoir que, d'une part, l'attestation délivrée par cette banque le 31 juillet 2007, puis celle en date du 28 mars 2008 ne fournissent pas toutes les informations relatives à la demande de prêt, telle qu'elle a été présentée, aucun taux d'intérêt n'étant mentionné ; et que d'autre part, le contrat leur faisait précisément l'obligation de justifier, du dépôt de la demande de prêts dans le délai d'un mois, ce qui aurait dû lever la difficulté ; que le tribunal a motivé sa décision de rejet en se fondant sur le fait que la Société Générale " a été informée de la consistance du bien qui faisait l'objet de la vente ", et sur le fait que l'obligation de justifier de la demande de prêt dans le délai de un mois n'était sanctionnée que par la caducité de l'offre ; qu'or, il appartient au bénéficiaire d'une promesse de vente conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, de prouver qu'il a bien sollicité un crédit conforme aux caractéristiques définies dans l'acte, faute de quoi, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l'article 1178 du Code civil ; que, dans le cas présent, les deux attestations fournies aux débats justifient du montant du prêt demandé (1. 813. 446, 80eurso, dont inférieure à la limite fixée à 2. 097. 200, 00 euros), mais pas de la durée, qui devait être de20 ans, ni du taux, qui ne devait pas dépasser 4, 50 % ; que, même après l'expiration du délai d'un mois spécifié dans la promesse de vente, il appartenait à la société IMMOBILIERE HOLDING de fournir la copie de la demande de prêt, ou de solliciter du banquier une nouvelle justification plus précise, si réellement une telle demande de crédit a été faite ; que, dès lors, la Cour est obligée de constater que les obligations incombant à l'acquéreur ne sont pas remplies, et la simple allusion au fait que la promesse de vente ait été communiquée à la Société Générale ne suffit pas à établir que le crédit immobilier sollicité auprès de cette banque serait conforme à celui prévu par la condition suspensive du contrat ; que le jugement entrepris doit donc être infirmé ; que la société IMMOBILIERE HOLDING sera condamnée au payement de la somme réclamée de 85. 000 € ;
ALORS QUE, D'UNE PART, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; que, lorsqu'il est établi que l'établissement de crédit a été mis en possession de la promesse de vente précisant les caractéristiques du prêt objet de la condition et qu'une demande de prêt lui a été adressée, il appartient alors au vendeur de démontrer que la demande de prêt n'était pas conforme aux caractéristiques arrêtées dans la promesse ; d'où il suit qu'en statuant comme elle le fait, cependant que la Société Générale avait attesté le 28 mars 2008 être en possession de la promesse de vente, ainsi que l'exposante le rappelait dans ses conclusions (p. 8 et 9), et ainsi que les premiers juges l'avaient constaté, et qu'elle avait refusé une demande de financement, la Cour d'appel inverse le fardeau de la preuve et viole l'article 1315 du Code civil ;
ALORS QUE D'AUTRE et en tout état de cause après avoir relevé qu'il appartient au bénéficiaire d'une promesse de vente conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, de prouver qu'il a bien sollicité un crédit conforme aux caractéristiques définies dans l'acte, faute de quoi, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l'article 1178 du Code civil, ensemble après avoir fait état de l'attestation délivrée le 28 mars 2008 par la Société générale, attestation d'où il ressort très clairement que la banque avait été détentrice du compromis qui était en sa possession ce dont il résultait que la banque ne pouvait ignorer les caractéristiques définies dans l'acte s'agissant du prêt sollicité, la Cour qui relève par ailleurs que la simple allusion au fait que la promesse de vente ait été communiquée à la Société générale ne suffit pas à établir que le crédit immobilier sollicité auprès de cette banque serait conforme à celui prévu par la condition suspensive du contrat, ne justifie pas légalement son arrêt infirmatif en retenant une motivation insuffisante, voire paradoxale, privant ce faisant son arrêt de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil, violé ;
ET ALORS ENFIN et subsidiairement QUE, la preuve de ce que l'acquéreur a fourni une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente peut être faite par tous moyens et résulter de la communication à la banque de la promesse jointe à la demande de prêt ; qu'en affirmant dès lors que la circonstance que l'acquéreur avait communiqué à la Société Générale la promesse ne suffisait pas à établir que la demande crédit immobilier serait conforme à ce qui était prévu par la condition suspensive incluse dans la promesse, sans préciser en quoi cette communication au banquier était insuffisante, la Cour d'appel prive derechef son arrêt de base légale au regard des articles 1178 et 1315 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire) :Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SARL IMMOBILIERE HOLDING à payer à Monsieur Bernard X... et à la SARL AZUR INVESTISSEMENT une seule indemnité de 85. 000 euros au titre de la pénalité contractuelle prévue par la convention en date du 31 mai 2007 ;
AUX MOTIFS QUE la Cour est obligée de constater que les obligations incombant à l'acquéreur ne sont pas remplies, et la simple allusion au fait que la promesse de vente ait été communiquée à la Société Générale ne suffit pas à établir que le crédit immobilier sollicité auprès de cette banque serait conforme à celui prévu par la condition suspensive du contrat ; que le jugement entrepris doit donc être infirmé ; que la société IMMOBILIERE HOLDING sera condamnée au payement de la somme réclamée de 85. 000 € ;
ALORS QUE D'UNE PART la cassation qui ne manquera pas d'être prononcée sur le fondement du premier moyen, entrainera l'annulation par voie de conséquence du chef ici querellé du dispositif de l'arrêt, et ce, en application de l'article 624 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE D'AUTRE PART le juge peut modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; qu'en faisant application pure et simple de la clause pénale sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (concl. 24 août 2010, p. 11), si les demandeurs n'avaient subi aucun préjudice et en ne s'interrogeant dès lors pas sur l'adéquation du montant de la clause pénale avec le préjudice réellement subi par les demandeurs, la Cour d'appel prive derechef son arrêt de base légale au regard de l'article 1152 du Code civil, ensemble du principe de la réparation intégrale.
ET ALORS QUE DE TROISIEME PART en ne consacrant aucun motif à un moyen subsidiaire développé tiré du caractère excessif d'une clause pénale, la Cour méconnait les exigences des articles 455 du Code de procédure civile et 6 – 1 de la l Convention européenne, ensemble celles d'un procès à armes égales.
