LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. C... et M. X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est formé contre M. Y... et M. Z... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué que, suivant acte sous seing privé reçu par M. C..., avec le concours de M. X... (les notaires), M. Y... et M. Z... (les vendeurs) ont promis de vendre à Mme A... et M. B... (les acquéreurs) un bien immobilier, moyennant un prix de 550 000 euros et sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 150 000 euros ; que, les acquéreurs s'étant prévalus de la non-réalisation de la condition suspensive pour ne pas réitérer la vente par acte authentique, les vendeurs ont obtenu leur condamnation au paiement de la clause pénale contractuellement prévue ; que les acquéreurs ont appelé en garantie les notaires, leur reprochant un manquement à leur devoir de conseil ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner les notaires à relever et garantir les acquéreurs de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre, l'arrêt retient que les premiers ont failli à leur obligation d'information et de conseil en ne prenant pas en compte les besoins de financement réels des seconds fixés à 427 000 euros et en ne soumettant pas la vente à la condition suspensive d'obtention d'un prêt de ce montant ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les acquéreurs avaient seulement prétendu que la faute des notaires résidait dans l'absence de mention d'une condition suspensive d'octroi d'un prêt de 330 000 euros, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé le texte susvisé ;
Et sur le moyen, pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que, pour statuer comme il a été dit, l'arrêt énonce que les notaires ont commis une faute en ne conditionnant pas la vente à l'octroi d'un prêt de 427 000 euros ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le devoir de conseil du notaire ne s'exerce que relativement aux faits dont les parties l'ont avisé et qu'il résultait de ses propres constatations que les acquéreurs avaient seulement informé les notaires de leur besoin d'un prêt de 150 000 euros et d'un prêt relais de 180 000 euros, le surplus du prix d'acquisition étant financé à l'aide de leurs deniers personnels, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 janvier 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne Mme A... et M. B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour MM. C... et X....
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné MM. Jacques C... et Frédéric X... à relever et garantir Mme Maria-Grazia A... et M. Pierre-Olivier B... de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre ;
AUX MOTIFS QUE si les acquéreurs entendaient recourir à un prêt relais en attendant la vente de leur bien immobilier, les notaires se devaient de prendre en considération dans l'acte l'ensemble du financement compte tenu de l'importance de la somme à réunir et d'ériger en condition suspensive l'obtention du montant total qu'ils devaient emprunter, de manière à prémunir les acquéreurs contre le risque de perdre la somme de 55. 000 € versée à titre de clause pénale si leur demande venait à être refusée ; qu'or l'un et l'autre n'ignoraient rien de la problématique liée à l'obtention d'un prêt relais qui s'avérait indispensable pour pouvoir signer l'acte authentique dans des délais normaux non soumis aux aléas de la vente de leur bien ; que c'est ce qui résulte d'un courrier du 19 décembre 2007, soit un mois avant la signature du compromis de vente, par lequel Maître C..., notaire des vendeurs : « L'acquéreur dispose d'une trésorerie personnelle et fait appel à un financement de 150. 000 € à concrétiser (contacts pris et en cours de précision) sur une durée de 25 ans minimum aux taux maximum de 5, 20 % l'an hors assurance. Pour parvenir à une signature dans des délais aussi rapides que possible, l'acquéreur attend l'accord de prêt relais de 180. 000 € qui permettra la signature de l'acte authentique dès l'obtention de l'accord de principe du financement définitif » ; que la teneur du compromis fait clairement apparaître que si les notaires ont pris en compte la demande de prêt de 150. 000 € destiné à financer une partie de l'achat, en revanche, ils ont fait totalement l'impasse sur le prêt relais qui était pourtant une source majeure de financement et une cause potentielle de difficultés ; qu'en effet, alors que Madame A... et Monsieur B... avaient d'autant plus besoin de leurs conseils que le financement de leur achat s'avérait délicat, le projet qu'ils leur ont proposé ne correspondait ni à leurs attentes ni à la nécessité de sécuriser l'acte, en les exposant dangereusement à perdre le montant de la clause pénale dès lors que le paiement d'une partie du prix était loin d'être acquis et qu'aucune clause ne les mettait à l'abri des conséquences d'un refus de prêt relais par leur banquier ; qu'ayant failli dans leur devoir d'information et de conseil envers les acquéreurs, les notaires ont engagé à leur égard leur responsabilité professionnelle sur le fondement de l'article 1382 du Code civil au regard des conséquences qui ont pu en résulter ; que de surcroît Maître C..., en réponse à leur demande du 15 janvier 2008 de « mettre les montants du prêt à jour », et ce en caractères gras pour attirer spécialement son attention sur ce point manifestement déjà évoqué avec lui, n'en a tenu aucun compte et s'est borné à leur envoyer le 18 janvier 2008 soit la veille de l'acte un message laconique les invitant à « signer le compromis en l'état » alors qu'il lui était encore possible de rectifier le montant du prêt pour répondre à leur souhait ; que les notaires invoquent par ailleurs l'absence de lien causal entre le dommage allégué par les consorts A...- B... et leur intervention ; que s'ils avaient utilement conseillé les acquéreurs et pris en compte leurs besoins de financement réels et en avaient tiré les conséquences dans la rédaction de leur projet, en prévoyant à titre de condition suspensive l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'un montant total correspondant à celui qui leur était nécessaire pour financer leur achat – soit en dernier lieu une somme totale de 427. 000 € et non plus de 150. 000 € + 180. 000 € comme initialement envisagé-, le refus de la banque de leur accorder ce prêt aurait entraîné la défaillance de la condition suspensive et ils n'auraient pas été contraints au paiement de la clause pénale de 55. 000 € ; que c'est donc bien leur carence dans l'exécution de leur obligation d'information et de conseil à leur égard qui est la cause de leur préjudice ; que le jugement sera en conséquence réformé de ce chef et les notaires condamnés à relever et garantir les acquéreurs de l'ensemble des condamnations mises à leur charge, dépens de première instance et frais irrépétibles compris ;
1°) ALORS QUE les parties s'accordaient sur le fait que le besoin réel de financement des acquéreurs s'élevait à la somme de 330. 000 €, à savoir 150. 000 € au titre du prêt envisagé et 180. 000 € au titre d'un prêt relais qui n'avait pas été prévu au compromis ; qu'en imputant à faute aux notaires d'avoir manqué à leur obligation de conseil en ne prenant pas en compte « l'ensemble du financement » et en n'érigeant pas en condition suspensive « l'obtention du montant total qu'il devaient emprunter », « soit en dernier lieu une somme totale de 427. 000 € et non plus de 150. 000 + 180. 000 € comme initialement envisagé » (arrêt page 6, dernier al. et page 8, al. 2), la Cour d'appel a méconnu les termes du litige qui lui étaient soumis et a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le devoir de conseil du notaire ne s'exerce que relativement aux faits dont les parties l'ont informé ; qu'en imputant à faute à MM. Jacques C... et Frédéric X... d'avoir manqué à leur obligation de conseil en ne prenant pas en compte « l'ensemble du financement » et en n'érigeant pas en condition suspensive « l'obtention du montant total qu'il devaient emprunter », « soit en dernier lieu une somme totale de 427. 000 € » (arrêt page 6, dernier al. et page 8, al. 2) quand il résultait de ses propres constatations que les consorts A...- B... avaient informé les notaires qu'ils auraient besoin d'un prêt de 150. 000 € et d'un prêt relais de 180. 000 €, le reste étant financé à l'aide de leurs deniers personnels (arrêt page 7, al. 3), la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QUE le notaire n'a pas à répondre des conséquences de la réalisation d'un risque étranger à son devoir de conseil ; qu'en condamnant MM. Jacques C... et Frédéric X... à garantir les acquéreurs, les consorts B...- A..., du montant de la clause pénale prononcée contre eux au bénéfice des vendeurs, les consorts Z...- Y..., en conséquence de la demande de financement qu'ils avaient arbitrairement formulée à hauteur de la somme de 427. 000 €, quand cette circonstance était étrangère au devoir de conseil des notaires qui n'étant informés que d'un besoin de financement de 330. 000 € (150. 000 € de prêt + 180. 000 € de prêt relais) n'avaient pas à conseiller l'adoption d'une condition suspensive visant l'obtention d'un prêt de 427. 000 €, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
4°) ALORS QUE le notaire ne saurait être tenu de répondre des conséquences d'une décision délibérée que l'une des parties à l'acte a prise, en méconnaissance de ses engagements et en contradiction avec les informations transmises ; qu'en condamnant les notaires à relever indemnes les acquéreurs de la condamnation à payer le montant de la clause pénale, sans rechercher si cette condamnation n'était pas exclusivement la conséquence de leur décision de solliciter un prêt dont le montant excédait celui prévu à l'acte et le besoin de financement dont ils avaient fait état, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
