LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Cofegi gestion ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 novembre 2009), que, M. et Mme X..., d'une part, M. Y..., d'autre part, ont acquis, respectivement de M. Z... et de M. A..., un appartement et une cave dans un immeuble ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant retenu, sans dénaturation, qu'aux règlement de copropriété et état descriptif de division établis le 19 septembre 1972 par le notaire était annexé un plan des caves établissant que la cave constituant le lot n° 28 de la copropriété portait audit plan le n° 29 et que celle constituant le lot n° 27 portait le n° 28, la cour d'appel, qui a relevé, sans se contredire, que, selon leurs titres, M. Y... avait acquis la cave n° 28 portant le n° 29 tandis que les époux X... avaient acquis la cave n° 27 portant le n° 28 et que, les portes des caves ayant été renumérotées, les numéros des lots peints sur les portes étaient désormais en adéquation avec les numéros des lots et a retenu que l'acte de M. Z..., auteur des époux X..., visait un bien différent de celui en litige et qu'il n'était pas démontré que celui-ci aurait occupé lui même ou par ses locataires la cave litigieuse, a pu déduire de ces seuls motifs que M. Y... était propriétaire de la cave constituant le n° 28 portant initialement le n° 29 sur le plan annexé à l'état descriptif de division de l'immeuble et désormais en adéquation avec le lot n° 28 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais, sur le second moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 1351 du code civil ;
Attendu que la preuve de la délivrance de la chose vendue incombe au vendeur ;
Attendu que, pour rejeter les demandes formées à l'encontre de M. Z... en raison d'un défaut de délivrance de la cave visée à l'acte de vente, l'arrêt retient que les époux X... ne démontrent nullement n'avoir pas eu la délivrance de la cave formant le lot n° 27 numérotée 28 au plan annexé à l'état descriptif de division de 1972, laquelle devrait actuellement porter le n° 27 en adéquation avec le n° de lot ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de dommages-intérêts formée par les époux X... en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l'absence de délivrance de la cave vendue avec l'appartement et leur demande de condamnation de M. Z... à leur délivrer cette cave, l'arrêt rendu le 5 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne, ensemble, les époux X... et M. Z... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par Me Blanc, avocat aux Conseils pour les époux X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que Monsieur Y... était propriétaire de la cave constituant le lot n° 28 portant initialement le n° 29 sur le plan annexé à l'état descriptif de division de l'immeuble et, désormais, en adéquation avec le lot, le n° 28, cave située à droite en sortant de l'ascenseur, dernier couloir sur la gauche puis dernière porte sur la droite, et condamné les époux X... à restituer la cave et à payer à Monsieur Y... la somme de 2. 000 € à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;
Aux motifs que Monsieur Y... avait acquis selon son titre la cave « lot n° 28 de la copropriété, portant le n° 29 » ; que les époux X... avaient acquis la cave « n° 27 portant le n° 28 » ; qu'il en résultait que les numéros apposés sur les portes des caves ne correspondaient pas à la date des acquisitions à la numérotation des lots de copropriété ; qu'aux règlement de copropriété et état descriptif de division du 19 septembre 1972 était annexé un plan des caves faisant apparaître dans un cercle le numéro de lot de copropriété et en très petites lettres précédées d'une petite flèche le numéro d'identification de la cave, différent du numéro de lot ; que la cave constituant le lot n° 28 portait au plan le n° 29 et que celle constituant le lot n° 27 portait le n° 28 ; que ce plan intégré aux documents fondateurs de la copropriété publiés à la conservation des hypothèques était opposable aux copropriétaires et aux tiers ; que l'attestation du syndic selon laquelle il ne disposait pas du plan des caves était inexacte ; que le même plan était annexé à l'acte initial de vente du lot n° 51 acquis ultérieurement par Monsieur Y... dressé le 7 décembre 1973, à l'acte initial d'acquisition du lot n° 49 ultérieurement acquis par les époux X... et à l'acte initial de la cave n° 29 appartenant à Madame C... ; qu'il était indifférent qu'il n'ait pas été annexé aux actes ultérieurs de cession des lots ; que Madame C... relatait que les numéros peints sur les portes étaient dans le passé en décalage d'un numéro avec ceux des lots, sa cave n° 29 étant identifiée par le n° 30 peint sur la porte ; que le gardien de l'immeuble B... rapportait (sans avoir toutefois accepté de donner une photocopie de sa CNI) que les portes des caves avaient été renumérotées ; que les photographies des portes témoignaient de l'apposition successive de numéros différents peints au pochoir ; que le rapport de recherche d'amiante de l'architecte de la copropriété mentionnait que le lot 28 était constitué par la cave n° 28 (anciennement n° 29) ; que M. A..., vendeur de Monsieur Y..., témoignait que la cave n° 28 portant initialement le n° 29 avait été occupée par son locataire à partir de 1998 ; que le notaire D... confirmait qu'après « vérifications de l'état descriptif de division et du plan des caves y annexé, M. Emmanuel Y... a acquis une cave dont le numéro de lot, aux termes de l'état descriptif de division, est le 28, numéro faisant foi » ; que présentement, les numéros de lots peints sur les portes étaient en adéquation avec les numéros de lots ; que sur la prescription acquisitive invoquée par Monsieur Z..., auteur des époux X..., il ne pouvait se prévaloir d'un juste titre alors que son acte d'acquisition, d'une part, émanait du véritable propriétaire du bien vendu et d'autre part visait le « lot n° 27 portant le n° 28 », soit un bien différent de celui en litige ; qu'en outre, rien n'indiquait qu'il aurait occupé par lui-même ou ses locataires la cave n° 28 alors que M. A... attestait que cette cave avait été occupée par son locataire depuis 1998 ;
Alors 1°) qu'en ayant énoncé qu'au règlement de copropriété et état descriptif de division du 19 septembre 1972 « est annexé un plan des caves faisant apparaître dans un cercle le numéro de lot de copropriété et en très petites lettres précédées d'une petite flèche le numéro d'identification de la cave, différent du numéro de lot », pour en déduire que ce plan intégré aux documents fondateurs de la copropriété publiés à la conservation des hypothèques, était opposable aux copropriétaires et aux tiers, la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété et état descriptif de division du 19 septembre 1972 qui ne comportait aucun plan des caves en annexe et ne faisait aucune référence à un tel plan ; qu'elle a ainsi méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
Alors 2°) que la cour d'appel ne pouvait, sans se contredire, constater, d'une part, en se fondant sur l'acte d'acquisition de Monsieur Y..., en date du 8 juin 2005 et rédigé par Maître D..., qu'il avait acquis la cave « lot n° 28 portant le n° 29 », retenant ainsi la non-concordance entre le numéro du lot de copropriété et le numéro figurant sur la cave, et d'autre part, qu'il résultait d'une lettre de Maître D... adressée le 10 août 2006 à l'avocat des époux X... qu'après « vérifications de l'état descriptif de division et du plan des caves y annexé, M. Emmanuel Y... a acquis une cave dont le numéro de lot, aux termes de l'état descriptif de division, est le 28, numéro faisant foi » retenant ainsi la concordance entre ces numéros ; qu'elle a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 3°) qu'en n'ayant pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations selon lesquelles l'acte d'acquisition de Monsieur Z..., auteur des époux X..., ne pouvait valoir comme juste titre dès lors qu'il émanait du véritable propriétaire du bien, ce dont il résultait que l'acte emportait, en tant que tel, un effet translatif de propriété, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leurs demandes subsidiaires tendant à voir condamner Monsieur Z... à réparer leur préjudice de jouissance subi du fait de l'absence de délivrance de la cave vendue avec l'appartement, soit une somme de 91, 15 € par mois du 1er octobre 2005 jusqu'à la date complète de délivrance de la cave, et à lui enjoindre de lui délivrer la cave vendue ;
Aux motifs que les demandes subsidiaires formées par Monsieur et Madame X... à l'encontre de Monsieur Z... en raison d'un défaut de délivrance de la cave ne pouvaient être accueillies dès lors qu'ils ne démontraient nullement n'avoir pas eu la délivrance de la cave formant le lot n° 27 numérotée 28 au plan annexé à l'acte descriptif de division de 1972, laquelle devait porter actuellement le n° 27 en adéquation avec le n° de lot ;
Alors que c'est au vendeur de prouver qu'il a mis la chose vendue à disposition de l'acheteur dans le délai convenu ; qu'en ayant rejeté les demandes formées par Monsieur et Madame X... à l'encontre de Monsieur Z... pour défaut de délivrance de la cave au motif qu'ils « ne démontrent nullement n'avoir pas eu la délivrance de la cave », la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour M. Z....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que Monsieur Emmanuel Y... est propriétaire de la cave constituant le lot numéro 28 portant initialement le numéro 29 sur le plan annexé à l'état descriptif de division de l'immeuble et, désormais, en adéquation avec le lot numéro 28, cave située à droite en sortant de l'ascenseur, dernier couloir sur la gauche puis dernière porte sur la droite et d'avoir, par conséquent, rejeté les demandes de l'exposant en réparation du préjudice qu'il a subi, dirigées contre messieurs X... et Y... ;
AUX MOTIFS QUE M. Emmanuel Y... a acquis, selon son titre, la cave « n° 28 portant le n° 29 » ; que les époux X... ont acquis, selon leur titre, la cave « n° 27 portant le n° 28 » ; qu'il s'induit de ces désignations que les numéros apposés sur les portes des caves situées au sous-sol de l'immeuble ne correspondaient pas, à la date de ces acquisitions, à la numérotation des lots de copropriété ; qu'aux règlement de copropriété et état descriptif de division établis le 19 septembre 1972 par M. E..., notaire, est annexé un plan des caves faisant apparaître, dans un cercle, le numéro de lot de copropriété et, en très petites lettres précédées d'une flèche, le numéro d'identification de la cave, différent du numéro de lot ; qu'il est ainsi vérifié que la cave constituant le lot n° 28 de la copropriété porte audit plan le n° 29 et que la cave constituant le lot n° 27 porte le n° 28 ; que ce plan intégré aux documents fondateurs de la copropriété régulièrement publiés à la conservation des hypothèques est opposable aux copropriétaires et aux tiers ; que l'attestation du syndic Cogefi selon laquelle il ne dispose pas des plans des caves est donc inexacte ; que le même plan des caves est annexé à l'acte initial de vente du lot n° 51 (vente F...) acquis ultérieurement par M. Emannuel Y..., dressé le 7 décembre 1973, à l'acte initial d'acquisition du lot n° 49 (vente G...) ultérieurement acquis par M. et Mme X... et à l'acte initial d'acquisition de la cave n° 29 appartenant actuellement à Mme C... (vente « H... ») ; qu'il est indifférent à la solution du litige que ce plan n'ait pas été annexé aux actes ultérieurs de cession des lots dont s'agit ; que Mme C... relate que les numéros peints étaient, dans le passé, en décalage d'un numéro avec les numéros des lots de copropriété, sa propre cave n° 29 étant identifiée par le numéro 30 peint sur la porte ; que le gardien de l'immeuble, M. B..., rapporte (sans avoir toutefois accepté de donner une photocopie de sa CNI) que les portes des caves ont été renumérotées ; que les photographies desdites portes témoignent en effet que l'apposition successive de numéros différents peints au pochoir ; que le rapport de recherche d'amiante effectué par l'architecte de la copropriété mentionne que le lot 28 est constitué par la cave n° 28 (anciennement n° 29) ; que M. A..., vendeur de M. Emmanuel Y..., témoigne que la cave n° 28, portant initialement le n° 29, a été occupée par son locataire à partir de l'année 1998 ; que le notaire D... qui a reçu l'acte de vente confirme qu'après « vérifications de l'état descriptif de division et du plan des caves y annexé, M. Emmanuel Y... a acquis une cave dont le numéro de lot, aux termes de l'état descriptif de division, est le 28, numéro faisant foi » ; que, présentement, les numéros de lots peints sur les portes sont en adéquation avec les numéros de lots ; que sur la prescription acquisitive invoquée par Monsieur Roger Z..., auteur de M. et Mme X..., que celui-ci ne peut se prévaloir d'un juste titre alors que son acte d'acquisition, d'une part, émane du véritable propriétaire du bien vendu, d'autre part, vise le « lot n° 27 portant le lot n° 28 », soit un bien différent de celui en litige ; qu'en outre, rien ne démontre qu'il aurait occupé par lui-même ou ses locataires la cave n° 28, alors que M. A... atteste que cette cave a été occupée par son locataire depuis 1998 ;
1°) ALORS QU'en ayant énoncé qu'au règlement de copropriété et état descriptif de division du 19 septembre 1972 « est annexé un plan des caves faisant apparaître dans un cercle le numéro de lot de copropriété et en très petites lettres précédées d'une petite flèche le numéro d'identification de la cave, différent du numéro de lot », pour en déduire que ce plan intégré aux documents fondateurs de la copropriété publiés à la conservation des hypothèques, était opposable aux copropriétaires et aux tiers, la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété et état descriptif de division du 19 septembre 1972 qui ne comportait aucun plan des caves en annexe et ne faisait aucune référence à un tel plan ; qu'en procédant ainsi elle a dénaturé les documents de la cause en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE, la cour d'appel ne pouvait, sans se contredire, constater d'une part, en se fondant sur l'acte d'acquisition de Monsieur Y..., en date du 8 juin 2005 et rédigé par Maître D..., qu'il avait acquis la cave « lot n° 28 portant le n° 29 », retenant ainsi la nonconcordance entre le numéro du lot de copropriété et le numéro figurant sur la cave, et d'autre part, qu'il résultait d'une lettre de Maître D... adressée le 10 août 2006 à l'avocat des époux X... « qu'après vérifications de l'état descriptif de division et du plandes caves y annexé, M. Emmanuel Y... a acquis une cave dont le numéro de lot, aux termes de l'état descriptif de division, est le 28, numéro faisant foi » retenant ainsi la concordance entre ces numéros ; qu'elle a ainsi violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en n'ayant pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations selon lesquelles l'acte d'acquisition de Monsieur Z..., auteur des époux X..., ne pouvait valoir comme juste titre dès lors qu'il émanait du véritable propriétaire du bien, ce dont il résultait que l'acte emportait, en tant que tel, un effet translatif de propriété, la cour d'appel a violé l'article 544 du Code civil.
