LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 23 mai 2024
Cassation partielle
sans renvoi
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 253 F-D
Pourvoi n° Z 23-11.752
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 MAI 2024
1°/ Mme [W] [N],
2°/ M. [U] [E],
tous deux domiciliés [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° Z 23-11.752 contre l'arrêt rendu le 24 novembre 2022 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre civile, section A), dans le litige les opposant à M. [P] [N], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de Mme [N] et de M. [E], après débats en l'audience publique du 26 mars 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 24 novembre 2022) et les productions, par acte notarié du 26 septembre 2017, M. [N] (le promettant) a conclu avec M. [E] et Mme [N] (les bénéficiaires) une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble.
2. L'acte comportait une condition suspensive d'obtention, par les bénéficiaires, d'un prêt bancaire avant le 30 novembre 2017, la vente devant être réitérée, par acte authentique, au plus tard le 25 janvier 2018.
3. Par acte sous seing privé du 24 janvier 2018, les parties sont convenues de reporter ce délai au 31 mars 2018.
4. Le prêt ayant été obtenu par les bénéficiaires le 11 avril 2018, le promettant, invoquant la caducité de la promesse, a refusé de réitérer la vente. Un procès-verbal de difficultés a été dressé, par le notaire, le 29 mai 2018.
5. Par acte du 16 juillet 2018, les bénéficiaires, soutenant qu'un autre avenant avait reporté la date de réitération au 31 mai 2018, ont assigné le promettant en perfection de la vente et en paiement de diverses sommes.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
6. Les bénéficiaires font grief à l'arrêt de rejeter toutes leurs demandes, alors « que, dans leurs conclusions d'appel, M. [U] [E] et Mme [W] [N] faisaient valoir que le fait que M. [P] [N] leur ait remis les clés de l'immeuble litigieux sans attendre la production de l'offre de prêt ou la réitération de l'acte authentique de vente démontrait qu'il leur avait consenti un nouveau délai pour obtenir leur prêt et partant, pour réitérer la vente ; qu'en se bornant à retenir, pour juger que les parties avaient décidé de proroger le délai de signature de l'acte réitératif au 31 mars 2018 par un acte sous seing privé en date du 24 janvier 2018 et non au-delà, que la seule circonstance que le vendeur n'ait pas envoyé de lettre de mise en demeure après l'expiration de ce délai ne pouvait valoir acquiescement du vendeur à l'octroi d'un nouveau délai, sans répondre au moyen opérant précité tiré de ce que l'octroi par M. [N] d'un nouveau délai résultait de la remise des clés par ce dernier aux acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
7. La cour d'appel, après avoir constaté que les parties avaient prorogé le délai pour signer l'acte authentique de vente jusqu'au 31 mars 2018, a retenu que la preuve de l'existence d'une nouvelle prorogation au 31 mai 2018, laquelle ne pouvait résulter de l'absence de mise en demeure d'avoir à réitérer la vente émanant du promettant, n'était pas établie par les bénéficiaires.
8. De ces seuls motifs, résultant de ces constatations et appréciations souveraines, et sans avoir à suivre les bénéficiaires dans le détail de leur argumentation, elle a pu déduire que la promesse de vente était caduque.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
10. Les bénéficiaires font le même grief à l'arrêt, alors « qu'aux termes du procès-verbal de difficultés dressé le 29 mai 2018 par le notaire à la requête de M. [P] [N], en qualité de vendeur, et de M. [U] [E] et Mme [W] [N], en qualité d'acquéreurs, « les requérants déclarent avoir parfaite connaissance que, dans la mesure où la vente, dont le projet a été établi et leur a été remis préalablement, n'a pas été régularisée, ils sont redevables de la somme de 500 euros conventionnellement prévue à l'avant-contrat, de la moitié des émoluments TTC de l'acte de vente, 841,67 euros [et] des frais du présent procès-verbal », « la somme nécessaire à couvrir la totalité de ces frais ayant été provisionnée par l'acquéreur en la comptabilité du notaire soussigné, l'acquéreur autorise ledit notaire à la prélever définitivement sur lesdits fonds, le vendeur s'obligent irrévocablement à rembourser à l'acquéreur sans délai la moitié des frais du présent procès-verbal, évalués sauf à parfaire ou à diminuer à 700 euros » et « en ce qui concerne les frais de l'avant-contrat et de projet d'acte de vente, les parties déclarent s'en remettre à la décision de justice à intervenir qui en déterminera le redevable définitif » ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande subsidiaire de remboursement des frais notariés de M. [E] et de Mme [N], dans l'hypothèse où la promesse de vente serait jugée caduque, que cette demande était mal fondée en raison de la succombance de ces derniers sur la caducité de la vente, consécutive à la non-obtention de leur prêt, la cour d'appel a méconnu la loi des parties qui mettait irrévocablement à la charge de M. [P] [N] la moitié des frais notariés du procès-verbal de difficultés et violé l'article 1103 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1103 du code civil :
11. Selon ce texte, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
12. Pour rejeter la demande de partage par moitié des frais notariés du procès-verbal de difficultés formée par les acquéreurs, l'arrêt énonce que cette prétention est mal-fondée en raison de leur « succombance » sur la caducité de la vente, consécutive à la non-obtention de leur prêt dans les conditions évoquées.
13. En statuant ainsi, alors que le procès-verbal de difficultés dressé le 29 mai 2018 par le notaire, acte dûment signé par toutes les parties à la promesse de vente, mentionnait que le vendeur s'obligeait irrévocablement à rembourser sans délai à l'acquéreur la moitié des frais de ce procès-verbal, évalués sauf à parfaire ou à diminuer à 700 euros, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Portée et conséquences de la cassation
14. Tel que suggéré par les demandeurs au pourvoi, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
15. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.
16. Il résulte du décompte établi par le notaire (production n° 5) que les frais de procès-verbal de difficultés ont été arrêtés à la somme totale de 993,98 euros et avancés par M. [E] et Mme [N]. Il y a donc lieu, compte tenu de ce qui est dit au paragraphe 13, de condamner M. [P] [N] à leur payer la somme de 496,99 euros.
17. La cassation du chef de dispositif rejetant la demande de M. [E] et de Mme [N] aux fins de partage par moitié des frais notariés du procès-verbal de difficultés n'emporte pas celle des chefs de l'arrêt les condamnant aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile, justifiés par d'autres dispositions de l'arrêt non remises en cause.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. [E] et de Mme [W] [N] aux fins de partage par moitié des frais notariés du procès-verbal de difficultés, l'arrêt rendu le 24 novembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
CONDAMNE M. [P] [N] à payer à M. [E] et à Mme [W] [N] la somme globale de 496,99 euros correspondant à la moitié des frais du procès-verbal de difficultés dressé le 29 mai 2018 par le notaire ;
Condamne M. [E] et Mme [W] [N] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [E] et Mme [W] [N] ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille vingt-quatre.
