LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 23 octobre 2012), que M. A... et quinze propriétaires ont obtenu l'annulation de la vente des lots de parking robotisé vendus en état futur d'achèvement par la société Benoit Crepu II-Lyon 5e ; que les actes de vente contenaient une clause accordant à la partie non fautive une indemnité forfaitaire égale à 10 % du prix de vente et prévoyant qu'il sera toujours possible de demander la réparation du préjudice effectivement subi ; que les acquéreurs ont assigné la société Benoit Crepu II-Lyon 5e en indemnisation et celle-ci a appelé en garantie la société Allianz, assureur de la société Eupa, titulaire du lot automatismes, et la société Courbon, sous-traitante de celle-ci pour le lot informatique ;
Sur le moyen unique :
Attendu que les propriétaires font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes au titre d'un préjudice qualifié dans les écritures des parties de « particulier » et de les condamner à restituer les sommes perçues au titre de l'exécution provisoire du jugement alors, selon le moyen,
1°/ qu'aucune des parties ne soutenait que les contrats devaient être compris comme ne permettant l'indemnisation que d'un préjudice allant au-delà de 10 % du prix de vente, les propriétaires faisant valoir que l'indemnité forfaitaire de 10 % était totalement indépendante de la réparation de leur dommage, tandis que la société Benoît Crépu n° II Lyon 5e énonçait qu'il s'agissait d'une indemnisation forfaitaire et définitive, sauf à prouver un préjudice distinct de la rupture ; qu'en donnant au contrat un sens qui n'était admis par aucune des parties, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ qu'en soulevant d'office que le contrat avait le sens qu'elle retenait, sans provoquer la discussion des parties sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3°/ que les contrats stipulent que « si la résolution du contrat est prononcée pour une cause imputable à l'une ou l'autre des parties, celle à laquelle la résolution est imputable devra verser à l'autre une indemnité forfaitaire non susceptible de modération ou de révision, de 10 % du prix de vente éventuellement révisé. Malgré cette convention, il sera toujours possible de demander la réparation du préjudice effectivement subi » ; qu'il n'en résulte pas que les parties ne pourraient obtenir une indemnisation que d'un préjudice dépassant 10 % du prix de vente ; qu'en donnant un tel sens à la clause litigieuse, la cour d'appel l'a dénaturée, en violation de l'article 1134 du code civil ;
4°/ que les juges du fond sont tenus de se prononcer sur les pièces régulièrement versées aux débats ; que les demandeurs soutenaient, en se fondant sur des pièces visées dans les conclusions, avoir dû baisser le loyer de leurs appartements du fait de l'impossibilité de bénéficier d'un parking (M. et Mme X..., Y..., Z..., Mme B..., M. et Mme C... et D..., SCI Guerrier, Mme E...), ou avoir exposé des frais en prenant à bail un autre parking (MM. F... et G..., SCI Guines, M. et Mme H... et I..., M. J...) ou encore ne pas avoir pu donner leur parking à bail (Mme K...) ; qu'en ne se prononçant pas sur la portée de ces pièces, la cour d'appel a violé l'article 1353 du code civil ;
5°/ qu'en se bornant à relever que de nombreux locataires pouvaient être indifférents à la présence d'un parking, la possession d'une automobile n'étant pas obligatoire spécialement en centre-ville, la cour d'appel s'est prononcée par un motif d'ordre général, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
6°/ que le préjudice doit être réparé dans son intégralité ; qu'en rejetant la demande de remboursement de la taxe foncière pour la seule raison que les montants en cause étaient faibles, sans constater pour autant que le préjudice n'existait pas, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la clause prévoyait que toute résolution du contrat entraînait un préjudice fixé forfaitairement à 10 % du prix de vente et retenu, sans modifier l'objet du litige ni relever un moyen d'office, que les parties pouvaient toujours demander la réparation du préjudice effectivement subi à charge pour elles de prouver que ce préjudice était supérieur au montant forfaitaire décidé, la cour d'appel, répondant ainsi aux conclusions de la venderesse et abstraction faite d'un motif d'ordre général surabondant, a, sans dénaturation et sans être tenue de se référer aux éléments de preuve qu'elle écartait, souverainement retenu que les acquéreurs ne démontraient pas que les préjudices invoqués étaient supérieurs au montant de la clause pénale forfaitaire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les demandeurs aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour les demandeurs
II est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la totalité des copropriétaires demandeurs de leurs demandes au titre d'un préjudice qualifié dans les écritures des parties de « particulier » et de les avoir condamnés à restituer les sommes perçues au titre de l'exécution provisoire du jugement ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que sur la base de ce jugement l'appel est limité aux préjudices dits " particuliers " subis par les acquéreurs de parking étant noté que sur ce point le premier juge n'a pu que constater le silence des défendeurs ayant omis de développer toute argumentation tendant à s'opposer à la demande ; II est certain en droit que les conventions légalement formées par application des dispositions de l'article 1134 du code civil font la loi des parties si elles sont exécutées de bonne foi ; s'agissant de la résolution des contrats de vente aujourd'hui sollicitée par les copropriétaires intimés, il était contractuellement entendu que « si la résolution du contrat est prononcée pour une cause imputable à l'une ou l'autre des parties, celle à laquelle la résolution est imputable devra verser à l'autre une indemnité forfaitaire non susceptible de modération ou de révision, de 10 % du prix de vente éventuellement révisé. Malgré cette convention, il sera toujours possible de demander la réparation du préjudice effectivement subi ». Il convient de comprendre de cet ensemble que les parties convenaient à l'époque que la résolution du contrat entraînerait nécessairement un préjudice à la partie qui subirait cette annulation de l'acquisition ou de cette vente, qu'elle soit acquéreur ou promoteur, évalué forfaitairement et irrévocablement à 10 % du prix convenu sauf à formuler une demande supérieure, mais à la condition dans ce cas de faire la démonstration d'un préjudice allant au-delà des 10 % accordés forfaitairement. Il appartient donc aux demandeurs à l'instance à faire la preuve que les 10 % ainsi ne les remplissent pas totalement de leur droit à indemnisation. Or, ces parties estiment avoir subi un préjudice particulier du fait de la dépréciation de la valeur de leur appartement, du manque à gagner constaté dans la location des garages ou des appartements, des solutions de substitutions qu'ils ont été contraints de trouver. Il convient immédiatement de noter que s'agissant des prétendues pertes de loyers, il ne peut s'agir que de la perte d'une chance, la certitude d'une location de parkings dépourvue de toute interruption par exemple sur 164 mois n'étant nullement assurée. De même, pour la location des appartements étant noté que de nombreux locataires peuvent être indifférents à la présence ou non d'un parking, la possession d'une automobile n'ayant rien d'obligatoire spécialement lorsque les locataires habitent en centre-ville. C'est encore très artificiellement et sans aucun début de démonstration qu'il est affirmé péremptoirement que du fait de l'absence de cette place de parking, les appartements correspondants auraient perdu 10 % de leur valeur. La démonstration en la matière eut été pourtant aisée sous la forme, soit d'une mesure d'expertise, sort de simples attestations d'agents immobiliers informés de la réalité du marché. En tout état de cause, la cour qui ne peut se fonder sur ses propres connaissances, ne peut se contenter en la matière de la formule selon laquelle, s'agissant par exemple des époux L... : " compte tenu des très grandes difficultés, voire de l'impossibilité pour eux ou leurs locataires d'utiliser les places de parking achetées, il n'est pas exagéré d'évaluer à 10 % la dépréciation de la valeur de l'appartement ». Or, il est incontestable que pour l'ensemble des demandeurs à l'instance, il est procédé de la même manière par affirmation sans aucun début de démonstration. S'agissant des demandes au titre des impôts fonciers payés sur les parkings, la cour note qu'il ne s'agit pas de demandes nouvelles en cause d'appel au sens de l'article 564 du code de procédure civile, constate qu'elles sont uniformément d'un montant dérisoire et ne peuvent de ce fait sérieusement interférer dans le calcul d'un préjudice que l'on veut voir compter en dizaines de milliers d'euros. En tout état de cause, l'ensemble de ces demandeurs à l'instance se dispense sans droit de faire la démonstration leur incombant selon laquelle leurs préjudices particuliers dépassent les 10 % du prix de vente qui leur a été accordé forfaitairement et contractuellement et il n'appartient ni à la cour ni aux autres parties de faire ce calcul. Il y a donc lieu faute de preuve, de réformer la décision déférée rendue en l'absence de conclusions contraires, et de débouter l'ensemble des demandeurs à l'instance de toute indemnisation au titre du préjudice qu'ils qualifient de particuliers ;
1 } ALORS QU'aucune des parties ne soutenait que les contrats devaient être compris comme ne permettant l'indemnisation que d'un préjudice allant au-delà de 10 % du prix de vente, les exposants faisant valoir que l'indemnité forfaitaire de 10 % était totalement indépendante de la réparation de leur dommage, tandis que la société Benoît Crépu n° II Lyon 5eme énonçait qu'il s'agissait d'une indemnisation forfaitaire et définitive, sauf à prouver un préjudice distinct de la rupture ; qu'en donnant au contrat un sens qui n'était admis par aucune des parties, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2) ALORS QU'en soulevant d'office que le contrat avait le sens qu'elle retenait, sans provoquer la discussion des parties sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3 } ALORS QUE les contrats (p. 20) stipulent que « si la résolution du contrat est prononcée pour une cause imputable à l'une ou l'autre des parties, celle à laquelle la résolution est imputable devra verser à l'autre une indemnité forfaitaire non susceptible de modération ou de révision, de 10 % du prix de vente éventuellement révisé. Malgré cette convention, il sera toujours possible de demander la réparation du préjudice effectivement subi » ; qu'il n'en résulte pas que les parties ne pourraient obtenir une indemnisation que d'un préjudice dépassant 10 % du prix de vente ; qu'en donnant un tel sens à la clause litigieuse, la cour d'appel l'a dénaturée, en violation de l'article 1134 du code civil ;
4 } ALORS QUE les juges du fond sont tenus de se prononcer sur les pièces régulièrement versées aux débats ; que les demandeurs soutenaient, en se fondant sur des pièces visées dans les conclusions, avoir dû baisser le loyer de leurs appartements du fait de l'impossibilité de bénéficier d'un parking (M. et Mme X..., Y..., Z..., Madame B..., M. et Mme C... et D..., SCI GUERRIER, Madame E...), ou avoir exposé des frais en prenant à bail un autre parking (Messieurs F... et G..., SCI GUINES, M. et Mme H... et I..., Monsieur J...) ou encore ne pas avoir pu donner leur parking à bail (Mme K...) ; qu'en ne se prononçant pas sur la portée de ces pièces, la cour d'appel a violé l'article 1353 du code civil ;
5 } ALORS QU'en se bornant à relever que de nombreux locataires pouvaient être indifférents à la présence d'un parking, la possession d'une automobile n'étant pas obligatoire spécialement en centre-ville, la cour d'appel s'est prononcée par un motif d'ordre général, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
6) ALORS QUE le préjudice doit être réparé dans son intégralité ; qu'en rejetant la demande de remboursement de la taxe foncière pour la seule raison que les montants en cause étaient faibles, sans constater pour autant que le préjudice n'existait pas, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.
