LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté qu'il résultait des courriers de deux banques que la demande de financement de M. X... avait bien été faite pour une somme de 300 000 euros telle que prévue à la promesse de vente, et relevé que ni la détermination du taux d'intérêt ni la durée du prêt n'avaient été la cause du refus des demandes de prêt qui s'expliquait par le fait que le solde du prix d'acquisition de l'immeuble devait être payé par les fonds provenant de la cession d'un immeuble que l'acquéreur n'était pas parvenu à vendre, la cour d'appel a pu en déduire qu'aucune faute à l'origine du refus de prêt ne pouvait être reprochée à M. X... et que les dispositions de l'article 1178 du code civil n'étaient pas applicables ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la seconde branche du moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer la somme de 3 000 euros à M. X... ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq novembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la SCP notariale devait restituer à M. X... la somme de 25.000 ¿ séquestrée en exécution de la promesse de vente du 26 octobre 2007 et d'avoir débouté Mme Y... de ses demandes de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE la vente a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention par M. X... d'un prêt de 300.000 ¿ au taux d'intérêt maximum de 7% sur une durée minimale de quinze ans ; qu'aucun délai n'a été fixé pour l'accomplissement de la condition suspensive, la promesse de vente stipulant toutefois que la vente devait être régularisée devant notaire au plus tard le 31 juillet 2008, date qui doit donc être considérée comme le terme du délai de régularisation de la condition suspensive ; que M. X... verse aux débats un courrier du 29 mai 2008 par lequel le Crédit Mutuel Nord Europe l'informe ne pas pouvoir donner une suite favorable à sa demande de financement immobilier d'un montant de 300.000 ¿ pour l'acquisition de la maison sise à Oignies 2 bis avenue des Sports, un courrier du 13 juin 2008 par lequel le Crédit Agricole Nord de France lui indique regretter de ne pouvoir apporter une suite favorable à sa demande de financement immobilier pour son projet de résidence principale sur la commune d'Oignies et un courrier du 11 juillet 2008 par lequel la Banque Populaire du Nord l'informe ne pouvoir donner une suite favorable à sa demande de financement de 300.000 ¿ concernant son projet d'acquisition d'une résidence principale ; que l'article 1176 du code civil dispose que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que cet événement ne soit arrivé ; qu'à la date du 31 juillet 2008 fixé pour la réitération de la vente devant notaire, M. X... n'avait pas obtenu le prêt bancaire ; que Mme Y... invoque les dispositions de l'article 1178 du code civil selon lesquelles la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci ; que Mme Y... n'allègue pas de défaut de diligence dans les dépôts de demande de prêt mais fait valoir que M. X... n'a pas apporté la preuve qui lui incombe qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques décrites dans la promesse de vente ; que cependant, il résulte des courriers de deux banques (Crédit Mutuel du Nord Europe et Banque Populaire du Nord) que la demande de financement a bien été faite pour une somme de 300.000 ¿ telle que prévue dans la promesse de vente ; qu'il est indifférent que le Crédit Agricole n'ait pas précisé le montant du prêt sollicité dès lors que dans la promesse de vente M. X... n'avait mentionné que deux établissements financiers ; qu'il est également indifférent que les banques n'aient pas précisé dans leur réponse que la demande de prêt avait été faite sur la base d'un taux d'intérêt maximum de 7% l'an et d'une durée minimale de quinze ans ; qu'il est manifeste que ni la détermination du taux d'intérêt ni la durée du prêt n'ont été la cause du refus des demandes de prêt qui s'explique par le fait que ce prêt ne pouvait financer qu'une partie du prix d'acquisition et que le solde de 250.000 ¿ devait être payé par les fonds provenant de la cession d'un immeuble à Carvin que M. X... n'est pas parvenu à vendre ; que dès lors il importe peu que M. X... n'ait pas produit aux débats copie des demandes de financement et de leurs annexes ; qu'il est exact que la vente préalable de l'immeuble ne constitue pas une condition suspensive de l'engagement d'acquérir mais que M. X... ne se prévaut pas de la non réalisation de cette vente mais seulement du refus de prêt ; que ce sont les banques qui ont considéré, vraisemblablement pour des questions de garantie hypothécaire, qu'il leur était nécessaire de s'assurer, avant d'octroyer le prêt, que M. X... sera en mesure de financer l'intégralité du prix d'acquisition et solder l'emprunt qu'il avait contracté pour l'achat de sa maison de Carvin ; que M. X... justifie avoir fait toutes diligences pour parvenir à la vente de son immeuble ; qu'il a donné mandat de vendre à plusieurs agences immobilières (IMM-Nord, Abrimmo, Abrionor, Debeunne, Cabinet Imm Consulting, Era Carvin, Arcadim) ainsi qu'à deux études de notaire et a accepté de revoir le prix à la baisse, de 500.000 ¿ à 430.000 ¿ ; qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir souscrit un prêt relais puisque, d'une part, il n'a pris aucun engagement à ce titre et que, d'autre part, une telle solution n'aurait été envisageable que s'il avait obtenu l'assurance de pouvoir vendre son immeuble, ce qui n'était pas le cas ; qu'aucune faute à l'origine du refus des demandes de prêt ne pouvant être reprochée à M. X..., les dispositions de l'article 1178 du code civil n'ont pas vocation à s'appliquer ; que la condition suspensive ne s'étant pas réalisée, M. X... est donc fondé, conformément à l'article L.312-16, alinéa 2, du code de la consommation, à se voir restituer l'acompte de 25.000 ¿ séquestré en l'étude du notaire ; qu'il convient de dire que le notaire devra se libérer de cette somme entre les mains de M. X... sans qu'il y ait lieu de prononcer de condamnation à ce titre à l'égard de Mme Y... qui n'est pas en possession des fonds ; qu'il n'y a pas lieu de prononcer d'astreinte à l'encontre de la société notariale qui a légitimement séquestré les fonds dans l'attente d'une décision de justice ; que la condition suspensive d'obtention du prêt ne s'étant pas réalisée au jour fixé pour la signature de l'acte authentique de vente, les parties se sont trouvées déliées de tout engagement, sans indemnité de part et d'autre ; que Mme Y... doit donc être déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation du manque à gagner résultant de la non-réitération de la promesse de vente ;
ALORS, D'UNE PART, QU' en cas de promesse de vente conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur, il appartient à ce dernier de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse ; que cette démonstration ne peut être faite par l'acquéreur qu'en produisant aux débats les demandes de prêt faites aux établissements de crédit et les courriers de refus opposés à ces demandes ; qu'en constatant que M. X..., acquéreur, se bornait à produire aux débats trois courriers de refus de prêt (arrêt attaqué, p. 5, 2ème attendu), et en estimant sans conséquence l'absence de production aux débats des demandes de prêt, ainsi que l'absence de mention du taux d'intérêt et de la durée du prêt dans les réponses des banques, au motif inopérant « qu'il est manifeste que ni la détermination du taux d'intérêt ni la durée du prêt n'ont été la cause du refus des demandes de prêt » (arrêt attaqué, p. 6 in limine), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, desquelles il s'évinçait que M. X... avait échoué à démontrer qu'il avait sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, et a ainsi violé les articles 1134 et 1178 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans la mesure où la date fixée par la promesse de vente pour la signature de l'acte authentique de vente constitue le point de départ de l'exécution forcée du contrat, la justification par l'acquéreur d'un refus de prêt doit intervenir avant cette date ; qu'en l'espèce, la date pour la régularisation de l'acte authentique était fixée au 31 juillet 2008 (cf. promesse de vente, p. 3) ; que dans ses conclusions d'appel (p. 7, alinéas 5 à 7), Mme Y... faisait valoir que M. X... a été à ce point défaillant dans la justification de sa situation qu'il a fait l'objet, le 25 novembre 2009, à l'initiative du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Béthune, d'une mise en demeure d'avoir à produire aux débats les demandes de prêt adressées aux établissements de crédit et les courriers de refus de prêt émanant des banques ; qu'en s'absentant dès lors de rechercher si M. X... avait justifié en temps utile des refus de prêt qu'il a invoqués par la suite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du code civil.
