LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens du pourvoi principal, réunis, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'il ressortait d'une lettre de l'architecte de l'immeuble au syndic du 8 décembre 2004 que cet architecte avait effectué une visite de l'appartement X... au moment où la société Saint-Bon Rénovation procédait à la réfection des installations sanitaires et qu'il indiquait que les installations antérieures mises à nu étaient dignes d'un mauvais bricoleur et qu'il ne fallait pas être surpris que les logements situés au-dessous aient souffert de multiples dégâts des eaux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'énoncer le prix d'une location journalière ou hebdomadaire et qui a souverainement retenu un préjudice de jouissance qu'elle a fixé à 23 000 euros, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision en mettant à la charge de Mme
X...
75 % des condamnations bénéficiant à Mme
Y...
;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que Mme
X...
avait rappelé que l'inadaptation des canalisations communes de l'immeuble s'expliquait historiquement par l'élévation de deux niveaux supplémentaires où se situaient les appartements Y... et
X...
, sans que les infrastructures nécessaires fussent prévues, et qu'il avait été créé des lots privatifs destinés à l'habitation dépourvus de sanitaires, des WC communs existant alors à l'étage et retenu à bon droit que dès lors que le syndicat des copropriétaires avait décidé de la suppression de ces WC communs, il se devait d'adapter les parties communes afin de permettre aux propriétaires des lots privatifs de raccorder leurs installations sanitaires conformément à la réglementation parisienne, la cour d'appel, qui a tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a pu en déduire que Mme
X...
et le syndicat des copropriétaires devaient être condamnés in solidum à indemniser le préjudice de Mme
Y...
;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne Mme
X...
et le syndicat des copropriétaires du 81 rue du Temple à Paris aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour Mme
X...
.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Madame
X...
à indemniser, in solidum avec le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 81 rue de Turenne, le préjudice matériel subi par Madame
Y...
et de l'avoir condamnée à payer la somme de 23 000 € à celle-ci, in solidum avec le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ;
AUX MOTIFS QU'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les infiltrations en provenance de l'appartement de Madame X... ont provoqué la dégradation de la structure en bois du plancher bas de celui-ci ainsi que des dégradations dans l'appartement Y... ; que l'expert relève l'existence d'une fuite continue et répétée des installations privatives de la salle de bains de l'appartement X... ; qu'il retient comme cause principale des désordres le défaut d'utilisation du WC broyeur dont la canalisation a été bouchée à plusieurs reprises par la faute de Madame Z..., locataire de Madame
X...
; qu'il ajoute que les installations communes de l'immeuble concernant les réseaux d'évacuation des eaux usées et vannes du 4ème étage ne sont pas adaptées à l'usage des trois lots privatifs ayant des WC intérieurs de type broyeur, installations proscrites par le règlement sanitaire de la ville de Paris ; qu'il propose un partage de responsabilité par tiers entre Madame
X...
, Madame
Y...
et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ; qu'il ressort d'un courrier adressé par Madame
X...
à sa locataire, le 21 octobre 2004, en réponse à un courrier recommandé de celle-ci lui demandant de faire effectuer le débouchage des toilettes, qu'un précédent débouchage avait été effectué et que le débouchage faisait partie de l'entretien locatif à la charge du locataire ; qu'une facture de l'entreprise de dépannage en date du 25 mai 2003 précise (sic) « essuie tout + préservatif dans broyeur » ; qu'il ressort par ailleurs d'une lettre de l'architecte de l'immeuble au syndic en date du 8 décembre 2004 qu'il a effectué une visite de l'appartement X... au moment où la Sté Saint Bon Rénovation procédait à la réfection des installations sanitaires ; que l'architecte indique que cette société reprenait toutes les alimentations et évacuations du logement et que (sic) « les installations antérieures mises à nu étaient dignes d'un mauvais bricoleur, pas de vannes d'arrêt, pas de collier sur l'alimentation du logement au droit des parties communes, tous les réseaux étaient enterrés sans fourreaux, dans une chape ciment sans polyane, piquage d'alimentation dans le sol, évacuation privative de l'appartement diamètre 40mm en PVC avec contre pente aux dires de Monsieur A..., l'installation avait déjà été déposée lors de son passage, évacuation privative qui venait se raccorder en T, en cuivre lui-même sur l'évacuation plomb du 4ème étage privative elle aussi ; que dans le sol, viennent se raccorder plusieurs logements sur cette évacuation en plomb, noyée dans le mur au dessus de la plinthe rampante, pénètre dans le plancher du 3ème étage ressort au plafond du 2ème étage, le tout évidemment sans T de dégorgement sur tout le parcours, pour aller rejoindre la fonte commune située en façade de la cour ; qu'il ne faut pas être surpris que les logements situés au dessous souffrent de multiples dégâts des eaux » ; qu'il ressort de ces constatations de l'architecte de la copropriété qu'au moment des infiltrations ayant affecté l'appartement Y..., le sol des pièces humides de l'appartement X... n'était pas étanche ; que Madame
X...
conclut à la responsabilité prépondérante de sa locataire ainsi qu'à ce qu'il soit constaté qu'une deuxième cause est l'inadaptation de la plomberie commune ; que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES conclut à son absence de responsabilité, estimant que les travaux de raccordement ont été réalisés hors le concours de la copropriété de façon contraire au règlement sanitaire de la Ville de Paris ; que Madame
X...
rappelle que l'inadaptation des canalisations communes de l'immeuble s'explique historiquement par l'élévation de deux niveaux supplémentaires où se situent les appartements Y... et
X...
, sans que les infrastructures nécessaires soient prévues, et qu'il a été créé des lots privatifs destinés à l'habitation dépourvues de sanitaires, des WC communs existant alors sur les paliers des 3ème et 4ème étages ; que dès lors que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES décidait de la suppression de ces WC communs, il se devait d'adapter les parties communes afin de permettre aux propriétaires des lots privatifs de raccorder leurs installations sanitaires conformément à la réglementation parisienne ; que Madame
X...
et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES seront condamnés in solidum à indemniser le préjudice de Madame
Y...
; que celle-ci justifie de la location de son studio 327 jours en 2007 ; que certaines de ses locations sont intervenues par le biais d'agences, que d'autres ont été consenties directement par Madame
Y...
; que nombre de locations portent sur une à quatre nuits et sont d'un montant plus élevé à la journée que celles à la semaine ; que l'expert a évalué à 12 mois la durée du préjudice de Madame
Y...
; que Madame
Y...
a fait rénover ses installations sanitaires fin 2005 avant les opérations d'expertise ; que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a fait effectuer les travaux de rénovation des parties communes, ces travaux étant réceptionnés le 17 octobre 2005 ; qu'en tout état de cause, Madame
Y...
ne pouvait faire aménager son studio destiné à la location qu'à compter de cette date ; que son acquisition ayant eu lieu le 15 octobre 2004, la perte locative consécutive aux infiltrations a été justement évaluée par l'expert à un an ; que compte tenu du montant des locations perçues en 2007, de la part de celle-ci minorée d'une commission d'agence ainsi que du décalage de temps entre la période indemnisable et la période louée (2005 et 2007), il convient de fixer l'indemnisation de Madame
Y...
à la somme de 23 000 € que Madame
X...
et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES seront condamnés in solidum à lui payer ; que dans les rapports entre les parties, si l'origine des désordres incombe en partie aux installations sanitaires de Madame
X...
, leur cause est pour partie due au défaut d'évacuation conforme au règlement sanitaire de la ville de Paris dans les parties communes du dernier étage ; que la carence du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à fournir aux copropriétaires des évacuations communes réglementaires justifie que la responsabilité à 25 % des désordres lui soit laissée ; que Madame
X...
sera condamnée à le garantir à hauteur de 25 % des condamnations ; que la faute de Madame Z...dans l'utilisation du broyeur justifie que 10 % des condamnations bénéficiant à Madame
Y...
soient laissées à sa charge, devant garantir Madame
X...
devant être garantie par elle à hauteur de 10 % des condamnations ;
1) ALORS QUE dans ses conclusions, Madame
X...
faisait valoir que l'expert judiciaire avait retenu comme cause principale et déterminante des désordres subis par Madame
Y...
la mauvaise utilisation, par Madame Z..., locataire de son appartement, des installations sanitaires, observant que l'avis de l'architecte de l'immeuble mandaté par le syndic s'était attaché à des malfaçons affectant la rénovation de l'installation sanitaire, sans lien direct avec les désordres ; que la cour d'appel, pour déterminer la cause des désordres et la répartition des responsabilités, a exposé les positions respectives de l'expert judiciaire, de l'architecte et des parties puis a conclu, sans énoncer de motifs justifiant sa position, que les désordres avaient pour cause l'installation sanitaire de l'appartement de Madame X..., sans opérer de distinction entre les désordres provenant de l'utilisation fautive de celle-ci par Madame Z..., locataire, ni relever d'éventuels vices l'affectant ; qu'en mettant néanmoins à la charge de Madame
X...
75 % des condamnations bénéficiant à Madame
Y...
, la cour d'appel qui n'a pas énoncé de motifs justifiant sa décision a, en statuant ainsi, méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE sur le montant des dommages intérêts au paiement duquel Madame
X...
a été condamnée au bénéfice de Madame
Y...
, la cour d'appel a énoncé que celle-ci en 2007, avait loué son studio 327 jours, relevé que l'expert avait évalué à 12 mois la durée du préjudice subi, puis a arrêté le préjudice à la somme de 23 000 € ; que la cour d'appel qui n'a pas énoncé le prix d'une location journalière ou hebdomadaire mais qui a arrêté une somme forfaitaire insusceptible de permettre un contrôle de ce que l'indemnisation fixée permet une réparation du préjudice, intégrale ou appropriée, mais non pas une réparation constituant un profit pour son bénéficiaire a, en statuant ainsi, violé l'article 1382 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Madame
X...
à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 12 062 € ;
AUX MOTIFS QUE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES conclut à la condamnation de Madame
X...
à lui payer 100 % de la somme de 16 083 €, cette somme correspondant au montant des travaux sur les parties communes ; que compte tenu de la part de responsabilité de 25 % incombant au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, Madame
X...
sera condamnée à lui payer la somme de 12 062 € ;
ALORS QUE la cour d'appel a constaté que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES avait commis une faute en décidant de la suppression des WC communs, se devant alors d'adapter les parties communes afin de permettre aux propriétaires des lots privatifs de raccorder leurs installations sanitaires conformément à la réglementation parisienne ; qu'en condamnant Madame
X...
à payer à hauteur de 75 % le coût des travaux exécutés par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES pour rénover les parties communes, sans préciser en quoi Madame
X...
pouvait assumer en partie le coût de travaux dont l'exécution avait eu pour cause la propre faute du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES qu'elle constatait, la cour d'appel n'a pas déduit de ses propres constatations les conséquences légales qui s'en évinçaient, violant ainsi l'article 1382 du code civil.
Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 81 rue du Temple à Paris.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires, in solidum avec Madame
X...
, à indemniser le préjudice matériel de Madame
Y...
;
AUX MOTIFS QU'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les infiltrations en provenance de l'appartement de Madame X... ont provoqué la dégradation de la structure en bois du plancher bas de celui-ci, ainsi que les dégradations dans l'appartement Y... ; que l'expert relève l'existence d'une fuite continue et répétée des installations privatives de la salle de bains de l'appartement X... ; qu'il retient comme cause principale des désordres, le défaut d'utilisation du WC broyeur dont la canalisation s'est bouchée à de multiples reprises par la faute de Mademoiselle Z..., locataire de Madame
X...
; qu'il ajoute que les installations communes de l'immeuble concernant les réseaux d'évacuation des eaux usées et vannes du quatrième étage ne sont pas adaptées à l'usage des lots privatifs avant des WC intérieurs de type broyeur, installation proscrite par le règlement sanitaire de la ville de Paris ; qu'iI propose un partage de responsabilité par tiers entre Madame
X...
, Mademoiselle Z...et le syndicat des copropriétaires ; qu'il ressort d'un courrier adressé par Madame
X...
à sa locataire, le 21 octobre 2004, en réponse à un courrier recommandé de celle-ci lui demandant de faire effectuer le débouchage des toilettes, qu'un précédent débouchage avait déjà été effectué et que le débouchage faisait partie de l'entretien locatif à charge du locataire ; qu'une facture de l'entreprise de dépannage, en date du 25 mai 2003, précise : (sic) « Essuie-tout + préservatif dans broyeur » ; qu'il ressort par ailleurs d'une lettre de l'architecte de l'immeuble au syndic, en date du 8 décembre 2004, qu'il a effectué une visite de l'appartement X... au moment où la société Saint-Bon Rénovation procédait à la réfection des installations sanitaires ; que l'architecte indique que cette société reprenait toutes les alimentations et évacuations du logement et que : (sic) « Les installations antérieures mise à nu étaient dignes d'un mauvais bricoleur :- pas de vannes d'arrêt (pour neutraliser l'alimentation du logement en cas de désordres dans celui-ci) ;- pas de collier sur l'alimentation du logement au droit des parties communes ; tous les réseaux étaient enterrés sans fourreaux, dans une chape ciment sans polyane ;- piquage d'alimentation dans le sol ;- évacuation (privative) de l'appartement diamètre 40 mm en P. V. C. avec contre-pente au dire de M. A...(installation qu'il avait déjà déposée, lors de son passage) ;- évacuation (privative qui venait se raccorder sur un T en cuivre lui-même sur l'évacuation plomb du 4ème étage (privative elle aussi) ; Que dans le sol, viennent se raccorder plusieurs logements sur cette évacuation en plomb (diamètre 40 mm environ) noyée dans le mur au dessus de la plinthe rampante, pénètre dans le plancher du 3ème étage ressort au plafond du 2ème étage (le tout évidemment sans T de dégorgement sur tout le parcours...) pour aller rejoindre la fonte (commune) située en façade de la cour. Il ne faut pas être surpris que les logements situés au dessous souffrent de multiples dégâts des eaux » ; qu'il ressort de ces constatations de l'architecte de la copropriété qu'au moment des infiltrations ayant affecté l'appartement Y... le sol des pièces humides de l'appartement X... n'était pas étanche ; que Madame
X...
conclut à la responsabilité prépondérante de sa locataire, ainsi qu'à ce qu'il soit constaté qu'une deuxième cause est l'inadaptation de la plomberie commune ; que le syndicat des copropriétaires conclut à son absence de responsabilité, estimant que les travaux de raccordement ont été réalisés hors le concours de la copropriété, de façon contraire au règlement sanitaire de la ville de Paris ; que Madame
X...
rappelle que l'inadaptation des canalisations communes de l'immeuble s'explique historiquement par l'élévation de deux niveaux supplémentaires où se situent les appartements Y... et
X...
, sans que les infrastructures nécessaires soient prévues, et qu'il a été créé des lots privatifs destinés à l'habitation dépourvus de sanitaires, des WC communs existant alors sur les paliers des 3e et 4e étage ; que dès lors que le syndicat des copropriétaires décidait de la suppression de ces WC communs, il se devait d'adapter les parties communes afin de permettre aux propriétaires des lots privatifs de raccorder leurs installations sanitaires conformément à la réglementation parisienne ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il ressort du courrier daté du 22 novembre 2004 du bureau des experts près les compagnies d'assurance Texa adressé au syndic de la copropriété que « l'origine des infiltrations résulte d'un débordement des appareils sanitaires consécutif à un engorgement qui dure depuis plusieurs mois (dans l'appartement de Madame X...), que Madame Z...n'occupe plus son appartement et habite à l'hôtel ; … que la structure porteuse en bois du plafond chez Madame
Y...
est en état de décomposition ; … que la situation paraît alarmante » ; que l'état de l'appartement de Madame Y... est corroboré par le procès-verbal de constat dressé par l'huissier le 26 novembre 2004 ; quant à l'entreprise de plomberie mandatée par le syndic, elle relève à l'origine des infiltrations la même cause dans son rapport simplifié d'intervention du 17 septembre 2004 que le bureau des assurances Texa ; que l'architecte de la copropriété dans un courrier adressé au syndic le 14 décembre 2004 observe que « la société Saint-Bon Rénovation est en plein travaux (kitchenette et salle d'eau) dans l'appartement (de Madame
X...
) et reprend toutes les alimentations et les évacuations de ce logement. Les installations antérieures mises à nu étaient dignes d'un mauvais bricoleur » ; que l'expert judiciaire reprend à son compte l'analyse de ces professionnels et ajoute que « le réseau d'évacuation des eaux usées et vannes du quatrième étage ne sont pas adaptées à l'usage des trois lots privatifs qui ont des WC intérieurs de type broyeur » ; que dès lors, au vu de ces éléments et en application d'une part de la théorie prétorienne des troubles anormaux de voisinage et d'autre part de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée qui prescrit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés au copropriétaire par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, Madame
X...
en qualité de propriétaire de l'appartement à l'origine du dommage causé à l'appartement situé à l'étage inférieur et le syndicat des copropriétaires au titre de l'inadaptation du réseau d'évacuation des parties communes et de l'état de décomposition avancée des poutres constituant les sous-bassements des planchers, sont responsables in solidum à l'égard de Madame
Y...
du dommage consistant dans l'instabilité de son plafond ; qu'il ressort de l'ensemble des documents précités qui retracent l'origine du dommage subi par Madame
Y...
, que la cause principale provient de l'absence d'étanchéité des installations sanitaires et de l'appartement, de la mauvaise qualité des travaux de remise en état entrepris par Madame
X...
et de la durée de plusieurs mois pendant laquelle elle laissé son appartement inondé ;
ALORS QUE le syndicat des copropriétaires sur qui pèse l'obligation de conserver et d'administrer les parties communes, ne saurait être condamné à raison de dommages dus à la faute du copropriétaire responsable des dommages ; que par ailleurs, en application des articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire doit demander l'autorisation de l'assemblée générale en vue d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires soulignait qu'au moment de son acquisition par Madame
X...
, le lot n° 37 était, non un appartement, mais une chambre au 4ème étage au fond du couloir, non alimentée en eau, et que c'est sans solliciter l'accord de la copropriété que Madame
X...
avait de sa propre initiative, transformé cette chambre en studio, d'une part, en y faisant réaliser des travaux d'installation d'un équipement sanitaire, WC compris, et d'autre part, en effectuant un branchement « pirate » à une canalisation commune d'eaux pluviales, ces travaux ayant été entrepris sans l'autorisation de la copropriété, ce qui n'était pas contesté par Madame
X...
; que dès lors en estimant que le syndicat des copropriétaires devait supporter une part de responsabilité à raison des dommages engendrés par les travaux réalisés par Madame
X...
du fait qu'il n'avait pas mis à sa disposition des canalisations adaptées à l'usage qu'elle en avait fait, la Cour d'appel, qui constatait que ces travaux étaient de mauvaise qualité et impropres sur le plan technique, et qui ne contestait pas qu'ils avaient été irrégulièrement entrepris à la seule initiative de Madame
X...
hors du contrôle du syndicat des copropriétaires, et sans l'autorisation de la copropriété, n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales, et a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
