LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 20 mars 2025
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 155 F-D
Pourvoi n° X 23-14.556
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 MARS 2025
1°/ la société HPA Holding, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], anciennement dénommée Groupe Garrigae,
2°/ la société JSB, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], anciennement dénommée Les Jardins de Saint-Benoît, en liquidation judiciaire,
3°/ la société [Z] Yang-Ting, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6], en la personne de Mme [X] [Z], agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société JSB,
ont formé le pourvoi n° X 23-14.556 contre l'arrêt rendu le 9 février 2023 par la cour d'appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [E] [M],
2°/ à Mme [J] [W],
tous deux domiciliés [Adresse 5] (Royaume-Uni),
3°/ à la Société générale, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2],
4°/ à la société Stéphane Grosjean & Frédéric Schuller, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 3], anciennement société Benedetti Grosjean Gally Dariscon,
défendeurs à la cassation.
La Société générale a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt.
Les demanderesses au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, trois moyens de cassation.
La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat des sociétés HPA Holding et [Z] Yang-Ting, ès qualités, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la Société générale, de Me Haas, avocat de M. [M] et Mme [W], après débats en l'audience publique du 11 février 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Reprise d'instance
1. Il est donné acte à la société [Z] Yang-Ting, prise en la personne de Mme [Z], agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société JSB, anciennement dénommée Les Jardins de Saint-Benoît, de sa reprise d'instance.
Désistement partiel
2. Il est donné acte aux sociétés HPA Holding, anciennement dénommée Groupe Garrigae, et [Z] Yang-Ting, ès qualités, du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société civile professionnelle Stéphane Grosjean et Frédéric Schuller, anciennement dénommée Benedetti Grosjean Gally Dariscon.
Faits et procédure
3. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 9 février 2023), M. [M] et Mme [W] (les acquéreurs) ont conclu avec la société Les Jardins de Saint-Benoît, devenue la société JSB (le vendeur), un contrat de réservation d'une maison meublée dans une résidence de tourisme, acte comportant une promesse de bail commercial au profit de la société Garrigae Hotels And Resorts (le preneur).
4. Par acte authentique du 27 mai 2008, les parties ont signé la vente en l'état futur d'achèvement de ce bien réservé au prix de 326 508 euros toutes taxes comprises, somme partiellement financée par un emprunt souscrit auprès de la Société générale (la banque).
5. Par acte du 31 janvier 2012, les acquéreurs ont conclu avec la société Garrigae Hotels And Resorts un avenant au bail commercial mentionnant une substitution de preneur, une réduction des loyers et un abandon de certains de ceux-ci.
6. Dénonçant une rentabilité décevante de l'opération immobilière, les acquéreurs ont assigné la société HPA Holding, auteur de la publicité du projet, le vendeur et la banque en annulation de la vente pour dol et demande de dommages-intérêts.
Examen des moyens
Sur le deuxième moyen, pris en sa deuxième branche, du pourvoi principal
Enoncé du moyen
7. Le vendeur et la société HPA Holding font grief à l'arrêt d'annuler le contrat de vente pour dol, de les condamner à restituer le prix de vente aux acquéreurs, de dire que ces derniers seront tenus à leur restituer le bien immobilier, de les condamner à leur verser diverses sommes, d'annuler le prêt accessoire et d'ordonner les restitutions entre les parties, de rejeter la demande de mainlevée de la garantie hypothécaire inscrite sur l'immeuble et de les condamner à payer diverses sommes à la banque tout en rejetant leurs propres demandes, alors « que le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; qu'en se fondant sur une plaquette commerciale rédigée en anglais présentant le projet immobilier en cause comme situé dans la région « la plus dynamique de France » connaissant « une rapide croissance dans le tourisme international » et vantant « une variété d'option offrant une garantie de rentabilité locative dans l'achat d'un bien immobilier » ou encore que « le propriétaire a l'avantage de bénéficier d'un bien en pleine propriété avec un revenu garanti, sans les ennuis et les
incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien » et que « le revenu garanti est de l'ordre de 2,5 % à 4,5 % », laquelle n'était pas produite aux débats, la cour d'appel a violé l'article 7 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 7, alinéa 1er, du code de procédure civile :
8. Aux termes de ce texte, le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat.
9. Pour annuler pour dol la vente conclue entre la société Les Jardins de Saint-Benoît, et M. [M] et Mme [W], l'arrêt retient que la plaquette commerciale remise à ces derniers met en exergue à leur profit le bénéfice d'un bien en pleine propriété avec un revenu garanti de l'ordre de 2,5 à 4,5 % par an, sans les ennuis et incertitudes qui vont avec la location et l'entretien, garantie sans laquelle ils n'auraient pas conclu ni commis d'erreur.
10. En statuant ainsi, alors que ladite plaquette commerciale n'était pas mentionnée dans la liste des trente-sept pièces visées par les acquéreurs aux termes de leurs écritures récapitulatives, la cour d'appel, qui a fondé sa décision sur un fait qui n'était pas dans le débat, a violé le texte susvisé.
Portée et conséquences de la cassation
Vu l'article 624 du code de procédure civile :
11. Aux termes de ce texte, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
12. La cassation des chefs de dispositif visés par le deuxième moyen, pris en sa deuxième branche, du pourvoi principal entraîne la cassation, par voie de conséquence, des chefs de dispositif critiqués par le moyen du pourvoi incident, qui s'y rattachent pas un lien de dépendance nécessaire.
13. Il n'y a donc pas lieu d'examiner le pourvoi incident.
Mise hors de cause
14. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de mettre hors de cause la banque, dont la présence est nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il confirme le jugement rejetant le moyen tiré de la prescription, disant qu'il n'est rapporté aucune preuve d'un manquement contractuel contre la société Juniper France Home Finance, rejetant la demande indemnitaire de cette dernière, disant qu'il n'existe aucune faute établie contre la Société générale ni la société civile professionnelle Benedetti Grosjean Gally Dariscon, et en ce qu'il déclare recevable l'action exercée par M. [M] et Mme [W], l'arrêt rendu le 9 février 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la Société générale ;
Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne M. [M] et Mme [W] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille vingt-cinq.
