LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 20 mars 2025
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 153 F-D
Pourvoi n° C 23-14.446
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 MARS 2025
1°/ la société HPA Holding, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], anciennement dénommée Groupe Garrigae,
2°/ la société JSB, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], anciennement dénommée Les Jardins de Saint-Benoît, en liquidation judiciaire,
3°/ la société [Y] Yang-Ting, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5], en la personne de Mme [I] [Y], agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société JSB,
ont formé le pourvoi n° C 23-14.446 contre l'arrêt rendu le 9 février 2023 par la cour d'appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [T] [W] [U],
2°/ à Mme [Z] [H], épouse [U],
tous deux domiciliés [Adresse 6] (Irlande),
3°/ à la Société générale, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2],
4°/ à la société [P] Grosjean & Frédéric Schuller, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 3], anciennement société Benedetti Grosjean Gally Dariscon,
défendeurs à la cassation.
La Société générale a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt.
Les demanderesses au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, cinq moyens de cassation.
La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat des sociétés HPA Holding et [Y] Yang-Ting, ès qualités, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la Société générale, de Me Haas, avocat de M. et Mme [U], après débats en l'audience publique du 11 février 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Reprise d'instance
1. Il est donné acte à la société [Y] Yang-Ting, prise en la personne de Mme [Y], agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société JSB, anciennement dénommée Les Jardins de Saint-Benoît, de sa reprise d'instance.
Désistement partiel
2. Il est donné acte aux sociétés HPA Holding, anciennement dénommée Groupe Garrigae, et [Y] Yang-Ting, ès qualités, du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société civile professionnelle [P] Grosjean et Frédéric Schuller, anciennement dénommée Benedetti Grosjean Gally Dariscon.
Faits et procédure
3. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 9 février 2023), M. et Mme [U] (les acquéreurs) ont conclu avec la société Les Jardins de Saint-Benoît, devenue la société JSB (le vendeur), un contrat de réservation d'une maison meublée dans une résidence de tourisme, acte comportant une promesse de bail commercial au profit de la société Garrigae Hotels And Resorts (le preneur).
4. Par acte authentique du 25 janvier 2008, les parties ont signé la vente en l'état futur d'achèvement de ce bien réservé au prix de 326 508 euros, toutes taxes comprises, somme partiellement financée par un prêt souscrit auprès de la Société générale (la banque).
5. Par acte du 25 janvier 2012, un avenant au bail a été conclu, mentionnant une substitution de preneur ainsi qu'une réduction des loyers.
6. Dénonçant une rentabilité décevante de l'opération immobilière, les acquéreurs ont assigné le vendeur, la société HPA Holding, auteur de la plaquette commerciale, et la banque en annulation de la vente et paiement de dommages-intérêts.
Examen des moyens
Sur les premier, deuxième et cinquième moyens du pourvoi principal
7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les premier et deuxième moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation et sur le cinquième moyen qui est irrecevable.
Mais sur le troisième moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche, et sur le moyen du pourvoi incident, rédigés en termes similaires, réunis
Enoncé des moyens
8. Par leur troisième moyen, pris en sa première branche, le vendeur et la société HPA Holding font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer à la banque la somme de 236 000 euros, alors « que l'interdépendance entre deux ou plusieurs contrats n'a pas pour effet de rendre indivisibles les obligations de restitution consécutives à leur anéantissement ; qu'en condamnant, après avoir prononcé la nullité du contrat de vente pour dol et la résolution consécutive du contrat de prêt souscrit pour financer l'acquisition, le vendeur et son prétendu mandataire à restituer le capital emprunté au prêteur, la cour d'appel a violé les articles 1116 et 1304 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »
9. Par son moyen, la banque fait grief à l'arrêt, après avoir constaté l'annulation de plein droit du prêt consenti aux acquéreurs, de dire que la résolution de ce contrat entraînera le remboursement des intérêts par elle versés aux acquéreurs, de rejeter ses autres demandes et de ne condamner que la société HPA Holding et le vendeur à lui payer la somme de 236 000 euros TVA incluse, alors « que la nullité d'un contrat entraîne son effacement rétroactif et a pour effet de remettre les parties dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avant la conclusion de ce contrat ; qu'en l'espèce, après avoir constaté l'annulation de plein droit du prêt consenti aux époux [U] par la Société générale, en raison de l'annulation pour dol du contrat de vente conclu par les époux [U] avec la SCI, Les Jardins de Saint-Benoît, la cour d'appel a dit que la résolution du prêt entraînerait remboursement des intérêts du prêt versés à M. et Mme [U] par la Société générale, et n'a condamné que les sociétés HPA Holding et Les Jardins de Saint-Benoît à payer à la Société générale la somme de 236 000 euros TVA incluse, correspondant au montant du prêt en principal ; qu'en statuant de la sorte, quand l'annulation du contrat de prêt obligeait les époux [U] à restituer à la Société générale le capital prêté, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1304 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
10. En application de ce texte, l'obligation de restitution du capital au prêteur ensuite de l'anéantissement d'un contrat de crédit affecté, consécutif à la nullité ou à la résolution du contrat principal, pèse sur l'emprunteur, partie au contrat de prêt, et non sur le vendeur, même si les fonds ont été directement versés à celui-ci à la demande de l'emprunteur et nonobstant la sûreté dont dispose le prêteur pour le paiement de l'obligation qui, reportée de plein droit sur l'obligation de restituer, subsiste jusqu'à l'extinction de celle-ci.
11. Pour condamner in solidum le vendeur et la société HPA Holding à payer à la banque la somme de 236 000 euros et rejeter la demande de restitution de cette somme formée par cette dernière à l'encontre des emprunteurs, l'arrêt énonce que l'annulation de plein droit du contrat de prêt, ensuite de l'annulation du contrat de vente, entraîne la restitution par le vendeur de cette somme, qu'il a perçue au titre de la vente immobilière, à la banque, qui dispose d'un privilège.
12. En statuant ainsi, alors que l'obligation de restitution du capital emprunté incombait, après annulation du prêt affecté, aux seuls emprunteurs, acquéreurs de l'immeuble, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Sur le troisième moyen du pourvoi principal, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
13. Le vendeur et la société HPA Holding font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer aux acquéreurs la somme de 63 122 euros, alors « que seul le vendeur peut être condamné à restituer le prix de vente consécutivement à l'annulation du contrat de vente ; qu'en condamnant la société HPA Holding, anciennement dénommée Groupe Garrigae, in solidum avec la société Les Jardins de Saint-Benoît, devenue JSB, qui avait seule conclu le contrat de vente annulé, à restituer une certaine somme correspondant au montant du prix de vente, la cour d'appel a violé les articles 1116 et 1304 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-13 du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
14. Il résulte de ce texte que la nullité emporte anéantissement rétroactif du contrat et la remise des parties dans l'état antérieur à la conclusion de celui-ci, ce qui donne lieu à des restitutions réciproques entre elles.
15. Pour condamner la société HPA Holding, in solidum avec le vendeur, à payer aux acquéreurs la somme de 63 122 euros avec intérêts au taux légal, l'arrêt énonce qu'ensuite de l'annulation de la vente, la restitution de leur apport personnel doit être ordonnée.
16. En statuant ainsi, alors que la société HPA Holding n'avait pas la qualité de vendeur, contrairement à la société JSB, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Et sur le quatrième moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
17. Le vendeur et la société HPA Holding font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer aux acquéreurs la somme de 39 798 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt, alors « que l'objet du litige est déterminé par les prétentions réciproques des parties, telles qu'elles ressortent de leurs conclusions ; que, dans leurs conclusions, M. et Mme [U] sollicitaient la condamnation in solidum de la société Les Jardins de Saint-Benoît et de la société HPA Holding, anciennement dénommée Groupe Garrigae, à lui payer la somme de 39 798 euros à titre de dommages-intérêts incluant 22 000 euros HT, soit 26 312 euros TTC, « au titre du mobilier », dont la société Les Jardins de Saint-Benoît, devenue JSB, et la société HPA Holding rappelaient dans leurs conclusions que M. et Mme [U] étaient toujours propriétaires ; qu'en condamnant in solidum ces deux sociétés à régler à M. et Mme [U] la somme de 39 798 euros en précisant qu'elle correspondait à la restitution « des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt », la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 4, alinéa 1er, du code de procédure civile :
18. Aux termes de ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
19. Pour condamner in solidum le vendeur et la société HPA Holding à payer aux acquéreurs la somme de 39 798 euros avec intérêts légaux au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt, l'arrêt énonce que ces derniers réclament la restitution de cette somme, laquelle leur est due par les sociétés responsables du dol comme résultant de l'annulation des conventions.
20. En statuant ainsi, alors que les acquéreurs sollicitaient cette somme au titre de l'indemnisation d'un préjudice et non au titre des restitutions, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé le texte susvisé.
Portée et conséquence de la cassation
21. Le moyen du pourvoi incident ne formulant aucune critique contre les motifs de l'arrêt fondant le chef de dispositif disant que la résolution du prêt entraînera remboursement par la banque aux acquéreurs des intérêts du prêt versés, la cassation prononcée sur ce moyen n'entraîne pas la cassation de ce chef de l'arrêt, qui ne s'y rattache pas par un lien de dépendance nécessaire.
22. Le troisième moyen, pris en sa seconde branche, du pourvoi principal ne formulant aucune critique contre les motifs de l'arrêt fondant la condamnation du vendeur à payer aux acquéreurs la somme de 63 122 euros au titre de leur apport personnel, la cassation prononcée sur ce moyen n'entraîne pas la cassation du chef de l'arrêt condamnant cette société, in solidum, avec la société HPA Holding, à payer cette somme aux acquéreurs.
Mise hors de cause
23. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de mettre hors de cause la banque, dont la présence est nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement :
- en ce qu'il condamne in solidum les sociétés Les Jardins de Saint-Benoît, devenue la société JSB, et HPA Holding, anciennement dénommée Groupe Garrigae, à payer à la Société générale la somme de 236 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2015,
- en ce qu'il rejette la demande de la Société générale en restitution du capital prêté formée à l'encontre de M. et Mme [U],
- en ce qu'il condamne la société HPA Holding, in solidum avec la société Les Jardins de Saint-Benoît, devenue la société JSB, à payer à M. et Mme [U] la somme de 63 122 euros en restitution de leur apport personnel,
- et en ce qu'il condamne in solidum les sociétés Les Jardins de Saint-Benoît, devenue la société JSB, et HPA Holding, anciennement dénommée Groupe Garrigae, à payer à M. et Mme [U] la somme de 39 798 euros au titre des frais de la vente et du prêt,
l'arrêt rendu le 9 février 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la Société générale ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne M. et Mme [U] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille vingt-cinq.
