LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
FC
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 janvier 2025
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 8 F-D
Pourvoi n° Z 23-13.247
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JANVIER 2025
1°/ Mme [K] [E], épouse [Y],
2°/ M. [B] [Y],
tous deux domiciliés chez M. [Z] [E] [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° Z 23-13.247 contre l'arrêt rendu le 9 janvier 2023 par la cour d'appel de Bordeaux (1ère chambre civile), dans le litige les opposant à M. [M] [U], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la SCP Krivine et Viaud, avocat de M. et Mme [Y], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [U], après débats en l'audience publique du 26 novembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 9 janvier 2023), rendu en référé, propriétaire d'une maison d'habitation, M. [U] (le bailleur) l'a donnée en location à M. et Mme [Y] (les locataires).
2. A la suite de l'effondrement de la falaise surplombant la maison donnée à bail, un arrêté municipal de péril imminent avec danger a été pris et l'immeuble a été déclaré inhabitable.
3. Après avoir quitté les lieux, les locataires ont assigné le bailleur en référé aux fins de le voir condamner sous astreinte à leur présenter des offres de relogement ou d'hébergement en application des articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, à réaliser des travaux de réfection ainsi qu'à leur verser des provisions à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice et au titre de leurs frais de réinstallation.
4. Le bailleur a demandé, à titre reconventionnel, que la résiliation de plein droit du bail soit ordonnée sur le fondement de l'article 1722 du code civil.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en ses cinquième et sixième branches
Enoncé du moyen
5. Les locataires font grief à l'arrêt d'ordonner, en application de l'article 1722 du code civil, la résiliation du bail conclu entre les parties au 26 février 2021 et de rejeter toutes leurs demandes, alors :
« 5°/ que si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l'impossibilité absolue et définitive d'en user conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ; qu'en énonçant qu'il était « constant que l'arrêté de péril a[vait] été pris parce que l'immeuble a[vait] été démoli et ainsi rendu inhabitable du fait de l'effondrement de la falaise le surplombant et non en raison de son état intrinsèque de dégradation », sans constater que c'est de façon absolue et définitive que la maison de M. et Mme [Y] était inhabitable, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil, ensemble les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;
6°/ que si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l'impossibilité absolue et définitive d'en user conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ; qu'en énonçant qu'il était « constant que l'arrêté de péril a[vait] été pris parce que l'immeuble a[vait] été démoli et ainsi rendu inhabitable du fait de l'effondrement de la falaise le surplombant et en raison de son état intrinsèque de dégradation », cependant que l'arrêté de péril pris à la suite de l'effondrement constatait uniquement « un péril imminent avec danger de la propriété » et prescrivait au propriétaire de la parcelle sur laquelle vivaient les époux [Y] de procéder à un certain nombre de « démarches administratives et techniques en vue de résorber cette situation de péril imminent avec danger, notamment par [?] la réparation de la bâtisse en vue de s'assurer qu'elle ne menace pas ruine et dans l'éventualité où elle devrait être à nouveau habitée, engager l'ensemble des travaux nécessaires », ce qui excluait que la maison qu'habitaient M. et Mme [Y] ait été de façon absolue et définitive inhabitable, la cour d'appel a violé l'arrêté municipal n° 2021/011 du 26 février 2021, ensemble les articles 834 et 835 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1722 du code civil et 834 du code de procédure civile :
6. Selon le premier de ces textes, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail.
7. Aux termes du second, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
8. Pour ordonner la résiliation du bail au 26 février 2021 et rejeter les demandes des locataires, l'arrêt retient qu'il est constant que l'immeuble loué a été démoli et ainsi rendu inhabitable du fait de l'effondrement de la falaise le surplombant, de sorte que sa perte par cas fortuit est totale.
9. En statuant ainsi, la cour d'appel, qui a tranché une contestation sérieuse relative à la caractérisation d'un cas fortuit, a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande de travaux présentée par M. et Mme [Y] et en ce qu'il dit que M. et Mme [Y] ne doivent plus aucun loyer ni charge au titre du bail depuis le 26 février 2021, l'arrêt rendu le 9 janvier 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;
Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne M. [U] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [U] et le condamne à payer à M. et Mme [Y] la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf janvier deux mille vingt-cinq.
