LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 décembre 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 683 F-D
Pourvois n°
T 23-12.804
W 23-12.968 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 DÉCEMBRE 2024
I- 1°/ La société Cibejy, société civile, dont le siège est [Adresse 2], venant aux droits de la société Agache développement, elle-même aux droits de la société Orithye placements,
2°/ la société Floquet Daen, société civile, dont le siège est [Adresse 3], venant aux droits de la société Foncière du Nord,
ont formé le pourvoi n° T 23-12.804 contre un arrêt rendu le 6 janvier 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 4 - chambre 1), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Halt, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
2°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1][Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Cabinet Saint-Germain, dont le siège est [Adresse 4],
défendeurs à la cassation.
II- Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1][Adresse 3] à [Localité 6] , représenté par son syndic, la société Cabinet Saint-Germain, a formé le pourvoi n° W 23-12.968 contre deux arrêts rendus les 9 septembre 2022 et 6 janvier 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 4 - chambre 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Halt, société civile immobilière,
2°/ à la société Cibejy, société civile, venant aux droits de la société Agache développement, elle-même aux droits de la société Orithye placements,
3°/ à la société Floquet Daen, société civile, venant aux droits de la société Foncière du Nord,
défenderesses à la cassation.
Les demanderesses au pourvoi n° T 23-12.804 invoquent, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation.
Le demandeur au pourvoi n° W 23-12.968 invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation.
Les dossiers ont été communiqués au procureur général.
Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SCP Ohl et Vexliard, avocat des société Cibejy, et Floquet Daen, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat du syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 1][Adresse 3] à [Localité 6] , de la SCP Spinosi, avocat de la société Halt, après débats en l'audience publique du 13 novembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Jonction
1. En raison de leur connexité, les pourvois n° T 23-12.804 et n° W 23-12.968 sont joints.
Faits et procédure
2. Selon les arrêts attaqués (Paris, 9 septembre 2022 et 6 janvier 2023), la société civile immobilière Halt (la SCI), propriétaire du lot n° 1 d'un immeuble placé sous le statut de la copropriété, a été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2012, à modifier à ses frais l'aménagement du jardin donnant sur l'[Adresse 5] et à restaurer la clôture de celui-ci.
3. Soutenant que la SCI s'était indûment octroyé la jouissance exclusive d'une partie commune par affouillement du tréfonds du jardin et réalisation de constructions, le syndicat des copropriétaires l'a assignée aux fins de remise en état.
4. Les sociétés Agache développement et Floquet Daen, copropriétaires, sont intervenues volontairement à l'instance.
Recevabilité du pourvoi n° T 23-12.804 contestée par la défense
5. Aux termes de l'article 609 du code de procédure civile, toute partie qui y a intérêt est recevable à se pourvoir en cassation même si la disposition qui lui est défavorable ne profite pas à son adversaire.
6. Le syndicat peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs des copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et tout copropriétaire peut demander la cessation d'une atteinte portée aux parties communes.
7. La société Cibejy, venant aux droits de la société Agache développement, et la société Floquet Daen ont, en leur qualité de copropriétaires, demandé la cessation d'une atteinte à une partie commune, et elles sont ainsi intervenues volontairement à titre principal devant le tribunal.
8. Le pourvoi, formé contre une décision qui, rejetant leurs prétentions, leur fait grief, est donc recevable.
Examen des moyens
Sur le second moyen, pris en sa première branche, du pourvoi n° T 23-12.804 et sur le second moyen, pris en sa première branche, du pourvoi n° W 23-12.968
9. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen du pourvoi n° T 23-12.804 et sur le premier moyen du pourvoi n° W 23-12.968, rédigés en termes similaires, réunis
Enoncé des moyens
10. Par leur premier moyen, la société Cibejy et la société Floquet Daen font grief à l'arrêt de déclarer recevables les pièces produites et communiquées
par la SCI le 9 novembre 2022, alors « que la réouverture des débats ne rend pas, en elle-même, recevables les pièces produites après l'ordonnance
de clôture ; que, dans le dispositif de son arrêt rendu le 9 septembre 2022,
la cour d'appel de Paris a, avant dire droit, « invit[é] les parties à conclure sur la possibilité pour la société Halt de joindre à la possession du jardin qu'elle allègue, ou à sa jouissance privative, celle de son auteur au sens de l'article 2265 du code civil » et « dit n'y avoir lieu à révoquer la clôture » ; qu'en jugeant recevables les pièces produites et communiquées après la clôture par la société Halt à l'appui de ses nouvelles conclusions sur la question posée, la cour d'appel a violé les articles 444 et 445 du code de procédure civile. »
11. Par son premier moyen, le syndicat des copropriétaires fait le même grief à l'arrêt, alors :
« 1°/ qu'après la clôture des débats, les parties ne peuvent produire que les seuls éléments pour la communication desquels le juge a prononcé la réouverture des débats sans révocation de l'ordonnance de clôture ; qu'en l'espèce, dans sa note en délibéré du 17 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la cour d'appel ayant, dans son arrêt mixte du 9 septembre 2022, prononcé la réouverture des débats et invité les parties « à conclure » sur un point de droit précis sans toutefois révoquer l'ordonnance de clôture, les parties n'étaient autorisées qu'à conclure sur ledit point de droit sans pouvoir produire aucune nouvelle pièce à l'appui de leurs conclusions ; qu'en déclarant recevables les nouvelles pièces produites par la SCI Halt le 9 novembre 2022, postérieurement à l'ordonnance de clôture, à l'appui de ses conclusions après réouverture des débats, la cour d'appel a violé les articles 444 et 445 du code de procédure civile ;
2°/ qu'après la clôture des débats, les parties ne peuvent produire que les seuls éléments pour la communication desquels le juge a prononcé la réouverture des débats sans révocation de l'ordonnance de clôture, peu important que lesdits éléments aient été régulièrement communiqués ; qu'en l'espèce, dans sa note en délibéré du 17 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la cour d'appel ayant, dans son arrêt mixte du 9 septembre 2022, prononcé la réouverture des débats et invité les parties « à conclure » sur un point de droit précis sans toutefois révoquer l'ordonnance de clôture, les parties n'étaient autorisées qu'à conclure sur ledit point de droit sans pouvoir produire aucune nouvelle pièce à l'appui de leurs conclusions ; qu'en déclarant recevables les nouvelles pièces produites par la SCI Halt le 9 novembre 2022, postérieurement à l'ordonnance de clôture, à l'appui de ses conclusions après réouverture des débats, aux motifs en réalité inopérants que lesdites pièces avaient été régulièrement communiquées, la cour d'appel a derechef violé les articles 444 et 445 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
12. Après avoir énoncé, à bon droit, que, si en cas de réouverture des débats, la réponse à la question posée exige la production de pièces nouvelles, ces dernières sont recevables pourvu qu'elles aient été régulièrement communiquées, la cour d'appel, relevant qu'elle avait, par son
arrêt avant dire droit du 9 septembre 2022, ordonné la réouverture des débats sans révocation de la clôture afin que les parties concluent sur la possibilité pour la SCI de joindre à la possession alléguée du jardin ou à sa jouissance privative, celle de son auteur, a constaté que les pièces litigieuses remplissait ces conditions.
13. Elle en a exactement déduit que ces pièces était recevables.
14. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen, pris en ses deuxième à quatrième branches, du pourvoi n° T 23-12.804 et sur le second moyen, pris en ses deuxième à cinquième branches, du pourvoi n° W 23-12.968, réunis
Enoncé des moyens
15. Par leur second moyen, la société Cibejy et la société Floquet Daen font grief à l'arrêt de dire qu'au lot n° 1 de l'état de division de l'immeuble en copropriété est attaché le droit d'usage exclusif du jardin, partie commune de l'immeuble, alors :
« 2°/ que l'acquéreur ne peut joindre sa possession à celle de son vendeur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que ni l'acte du 20 mars 1989 aux termes duquel les héritiers de Mme [F] ont vendu le lot n°1 à la société Groupe Jean Pierre Lamic, ni l'acte du 13 septembre 1989 aux termes duquel cette dernière a vendu le lot n°1 à Mme [U], ni encore l'acte du 2 juin 1989 aux termes duquel cette dernière a vendu le lot n°1 à la société Halt, n'incluent, dans la vente au profit du propriétaire du lot n°1, le jardin ou l'usage du jardin ; qu'en retenant que la société Halt avait acquis l'usage exclusif du jardin par usucapion trentenaire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, desquelles il résultait que le droit de jouissance exclusif du jardin était demeuré hors de la vente, en violation de l'article 2265 du code civil ;
3°/ que les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si l'entretien du jardin à leurs frais et la détention de la clé de la porte d'entrée du jardin sur le Champ-de-Mars par les propriétaires successifs du lot n°1 ne résultaient pas, pour le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires, d'actes de simple tolérance non constitutifs de droit, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 2262 du code civil ;
4°/ que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'un copropriétaire ne peut appréhender une partie commune à des fins personnelles qu'à la condition d'y avoir été autorisé par une décision du syndicat des copropriétaires prise à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en l'absence de décision du syndicat des copropriétaires
accordant au lot n°1 un droit de jouissance exclusif sur le jardin, la cour d'appel a retenu que l'usage exclusif du jardin dont bénéficiaient les anciens
propriétaires du lot n°1, puis l'autorisation donnée à la société Halt, par une résolution du 4 juillet 2012 de l'assemblée générale des copropriétaires, de modifier l'aménagement du jardin et de restaurer la clôture de celui-ci à ses frais, jointe à la détention de la clé de la porte d'entrée du jardin sur le Champ-de-Mars, établissent qu'au 27 mars 2015, la société Halt avait acquis, par usucapion trentenaire, l'usage exclusif du jardin ; qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la renonciation non équivoque du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires à l'usage commun du jardin et au bénéfice d'un vote à la majorité du syndicat des copropriétaires sur la modification des conditions de jouissance de cette partie commune de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1103 du code civil. »
16. Par son second moyen, le syndicat des copropriétaires fait le même grief à l'arrêt, alors :
« 2°/ que l'acquéreur ne peut joindre sa possession à celle de son vendeur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que « ni l'acte du 20 mars 1989 aux termes duquel les héritiers de [N] [F] ont vendu le lot 1 à la société Groupe Jean Pierre Lamic, ni l'acte du 13 septembre 1989 aux termes duquel cette dernière a vendu le lot 1 à Mme [U], ni encore l'acte du 2 juin 1989 aux termes duquel cette dernière a vendu le lot 1 à la société Halt, n'incluent, dans la vente au profit du propriétaire du lot 1, le jardin ou l'usage du jardin » ; qu'en retenant qu'il ressortait des deux attestations de [X] [W] et [I] [U] versées aux débats que « depuis au moins 1975, le jardin est à l'usage exclusif du propriétaire du lot n° 1 », de sorte « qu'au 27 mars 2015, la société Halt avait acquis, par usucapion trentenaire, l'usage exclusif du jardin », la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 2265 du code civil ;
3°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que, dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires faisait valoir, sans que ce point ne soit contesté par la SCI Halt, que l'attestation établie par [X] [W] le 18 juin 2021, produite par la SCI Halt en pièce n° 47, était sujette à caution et ne pouvait être retenue pour établir des actes matériels de possession du propriétaire du lot n° 1 sur le jardin litigieux dans la mesure où il existait entre [X] [W] et la SCI Halt un lien de collaboration, l'agence d'architecture d'intérieure de la première ayant réalisé d'importants et coûteux travaux de rénovation pour le compte de la seconde dans le lot n° 1 ; qu'en omettant de répondre à ce moyen des conclusions du syndicat des copropriétaires, pourtant déterminant pour apprécier la réalité des actes matériels de possession revendiqués par la SCI Halt, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue pendant trente ans ; que, dans sa note en délibéré du 17 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires faisait observer que la SCI Halt, qui se prévalait de l'acquisition d'un droit d'usage exclusif du jardin de la copropriété du fait de l'existence d'actes matériels de possession dudit jardin durant les trente années ayant précédé l'assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires le 27 mars 2015, versait aux débats l'attestation de [X] [W] et celle de [I] [U], respectivement locataire et propriétaire du lot n° 1, dont il ressortait que le jardin litigieux avait été à l'usage exclusif de la première de 1975 à 1985 et à l'usage exclusif de la seconde de 1989 à 2009, date à laquelle la SCI Halt avait fait l'acquisition du lot n° 1 ; que le syndicat des copropriétaires en déduisait que la SCI Halt échouait à rapporter la preuve d'une possession trentenaire continue et ininterrompue, aucun acte de possession n'étant établi entre la fin du bail de Mme [W] en 1985 et l'acquisition du lot n° 1 par Mme [U] en 1989 ; qu'en se bornant à affirmer, pour retenir que la SCI Halt a acquis par usucapion trentenaire l'usage exclusif du jardin incriminé, que « tant l'attestation de Mme [X] [W] que celle du 1er juin 2021 de Mme [I] [U] [?] établissent de façon circonstanciée que depuis au moins 1975, le jardin est à l'usage exclusif du propriétaire du lot 1 », sans s'expliquer sur le fait qu'il n'était justifié d'aucun acte de possession dudit jardin par le propriétaire du lot n° 1 entre 1985 et 1989, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil ;
5°/ que les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription ; que, dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires expliquait que la jouissance par la SCI Halt du jardin, partie commune, résultait d'une simple tolérance dont elle ne pouvait tirer argument pour se voir reconnaître un droit de propriété ou d'usage exclusif dudit jardin ; qu'en se bornant à affirmer, pour dire que la SCI Halt avait acquis par usucapion trentenaire l'usage exclusif du jardin, que les propriétaires successifs du lot n° 1 en avaient supporté seuls les frais d'entretien, qu'ils avaient détenu l'unique clé permettant l'accès au jardin depuis l'[Adresse 5] et que la SCI Halt avait été autorisée, par l'assemblée générale du 4 juille 2012, à modifier l'aménagement du jardin et à en restaurer la clôture à ses frais, sans rechercher si ces actes ne constituaient pas des actes de simple tolérance non constitutifs de droit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2262 du code civil. »
Réponse de la Cour
17. Pour écarter la demande de la SCI tendant à la revendication, par l'effet de la prescription acquisitive, de la pleine propriété du jardin litigieux, la cour d'appel a retenu que ni l'acte du 20 mars 1989 aux termes duquel les héritiers de Mme [F] ont vendu le lot n° 1 à la société Groupe Jean-Pierre Lamic, ni l'acte du 13 septembre 1989 aux termes duquel cette dernière a revendu ledit lot à Mme [U], ni encore l'acte du 2 juin 2009 par lequel celle-ci l'a revendu à la SCI n'incluaient le jardin ou son usage dans l'objet de la vente.
18. Puis, s'agissant de la revendication par la SCI d'un droit de jouissance privative sur le jardin, par l'effet de la prescription acquisitive, elle a, procédant à la recherche de la commune intention des parties, par-delà les mentions expresses des actes, retenu qu'il ressortait de l'attestation de Mme [W], occupante du lot n° 1 de 1975 à 1985 en qualité de locataire, et de celle de Mme [U], devenue propriétaire de ce lot en 1989, que le jardin était, au moins depuis 1975, à l'usage exclusif du propriétaire dudit lot qui en détenait la seule clé d'accès par la porte donnant sur l'[Adresse 5].
19. Elle a, enfin, relevé qu'aucun autre copropriétaire n'avait revendiqué un droit d'accès au jardin avant l'instance et que les frais d'entretien de ce jardin avaient toujours incombé au propriétaire du lot n°1, état de fait qui avait perduré après l'acquisition du bien par la SCI en 2009, celle-ci ayant été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2012 à en modifier l'aménagement et à en restaurer la clôture, à ses frais.
20. Ayant par ces seuls motifs, caractérisé l'accomplissement par les propriétaires successifs de ce lot d'actes matériels de possession d'un droit d'usage exclusif sur ledit jardin, incompatibles avec une simple tolérance du syndicat des copropriétaires, et fait ressortir que cette possession était présumée s'être poursuivie dans le temps intermédiaire allant de 1985, date du départ de Mme [W], à 1989, date d'acquisition par Mme [U], elle en a souverainement déduit, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation que, nonobstant le silence des actes de vente de 1989 et 2009, les propriétaires successifs avaient entendu céder ce droit d'usage exclusif à leurs acquéreurs.
21. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1][Adresse 3] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1][Adresse 3], par la société Cibejy et par la société Floquet Daen, condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1][Adresse 3] à payer à la société civile immobilière Halt la somme de 3 000 euros et condamne in solidum la société Cibejy et la société Floquet Daen à payer à la société civile immobilière Halt la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille vingt-quatre.
