LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
FC
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 septembre 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 471 F-D
Pourvoi n° E 23-12.424
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 SEPTEMBRE 2024
La société Elogie - Siemp, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° E 23-12.424 contre l'arrêt rendu le 15 décembre 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [L] [S],
2°/ à M. [W] [P],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boucard-Maman, avocat de la société Elogie - Siemp, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. [S] et M. [P], après débats en l'audience publique du 25 juin 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Grandjean, conseiller faisant fonction de doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 décembre 2022), le 14 décembre 1988, la société Cogehal, aux droits de laquelle est venue la société Elogie-Siemp (la bailleresse), a donné à bail à M. [S] un appartement situé à [Localité 3]. M. [P], lié à M. [S] (les locataires) par un pacte civil de solidarité conclu en 2005, en est devenu cotitulaire.
2. Le 12 décembre 2008, l'immeuble a fait l'objet d'une convention avec l'Etat en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, alors en vigueur.
3. Les locataires ayant refusé de s'acquitter du supplément de loyer de solidarité appliqué à compter de 2018, la bailleresse les a assignés en résiliation de bail, expulsion et paiement.
Examen des moyens
Sur le premier moyen et sur le second moyen, pris en ses première et deuxième branches
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le second moyen, pris en ses troisième et quatrième branches
Enoncé du moyen
5. La bailleresse fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors :
« 3°/ que la convention conclue le 12 décembre 2008 entre la société Elogie Siemp et l'Etat précise expressément être soumise aux dispositions du code de la construction et de l'habitation ; qu'en relevant, pour rejeter la demande de la société Elogie Siemp tendant à la condamnation de MM. [S] et [P] à payer un supplément de loyer de solidarité, que la convention ne se référait pas à l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation en vertu duquel le bailleur social exige un supplément de loyer de solidarité lorsque les ressources du locataire excédent un certain montant, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, en sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°/ que la renonciation ne se présume pas et doit découler de termes clairs et non équivoques ; que pour rejeter la demande de la société Elogie Siemp tendant à la condamnation de MM. [S] et [P] à payer un supplément de loyer de solidarité applicable aux baux sociaux, la cour d'appel a relevé que la société Elogie Siemp avait adressé à M. [S] un courrier aux termes duquel elle lui déclarait que son bail était toujours régi par la loi du 6 juillet 1989 et qu'il n'entrait donc pas dans le champ d'application du supplément de loyer de solidarité ; qu'en statuant ainsi, sans vérifier si ce courrier s'analysait en une renonciation claire et non équivoque aux clauses de la convention permettant au bailleur de réclamer un supplément de loyer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, en sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
6. La cour d'appel a, d'abord, à bon droit, relevé que l'article L. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1921 du 23 novembre 2018, était applicable dans les limites des termes de la convention du 12 décembre 2008.
7. Elle a, ensuite, retenu, par une interprétation souveraine de ses clauses que leur ambiguïté rendait nécessaire, que la convention tendait, pour les locataires disposant déjà d'un contrat de bail relevant de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à maintenir les loyers aux montants exigibles en application de cette loi, et relevé que l'absence de toute proposition d'un nouveau bail par la bailleresse montrait qu'elle avait pris en compte les termes de la convention.
8. Sans retenir que le courrier du 23 janvier 2012 constituait une renonciation aux clauses de la convention, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que la bailleresse ne pouvait, du fait de l'application de la convention du 12 décembre 2008, exiger des locataires, dont le bail était demeuré régi par la loi du 6 juillet 1989, le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en application de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Elogie - Siemp aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Elogie - Siemp et la condamne à payer à M. [S] et M. [P] la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille vingt-quatre.
