LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 11 juillet 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 428 F-D
Pourvoi n° R 23-13.400
Aide juridictionnelle totale en défense
au profit de Mme [O].
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 19 août 2023.
Aide juridictionnelle totale en défense
au profit de M. [O].
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 16 octobre 2023
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 JUILLET 2024
La société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° R 23-13.400 contre l'arrêt rendu le 10 janvier 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [I] [O],
2°/ à M. [C] [O],
tous deux domiciliés [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de la société MMA IARD, de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de M. [C] [O] et Mme [I] [O], après débats en l'audience publique du 11 juin 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Grandjean, conseiller faisant fonction de doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 janvier 2023), le 17 octobre 1979, MM. [N] et [T] [W], aux droits desquels est venue la société MMA IARD (la bailleresse), ont donné à bail à [H] et [A] [O], aux droits desquels sont venus leurs enfants, Mmes [I], [E], [V] [B], [K] [U], [P] et [Y] [O] et MM. [D], [C] et [F] [O] (les locataires), un appartement situé à [Localité 3], soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.
2. Le 17 mai 2018, la bailleresse a notifié aux locataires une proposition de bail d'une durée de huit ans en application de l'article 28 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
3. Les locataires ont fait part de leur refus de cette proposition, au motif que leurs ressources cumulées au titre de l'année 2017 étaient inférieures au seuil réglementaire.
4. La bailleresse les a assignés en reconnaissance de la prise d'effet du nouveau bail au 1er décembre 2018 et fixation du montant du loyer.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
5. La bailleresse fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que la cour d'appel aurait dû rechercher si des revenus fonciers ou de capitaux mobiliers avaient été omis par les locataires pour en déduire l'application au bail des dispositions susvisées ; qu'en s'abstenant de procéder à une telle recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 28 et 29 de la loi du 23 décembre 1986 et 1er du décret du 12 juin 1987. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 28 à 30 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et 1er du décret n° 2006-1679 du 22 décembre 2006 :
6. Selon les deux premiers de ces textes, le bailleur d'un local classé en sous-catégorie II B ou II C dont le loyer ou l'indemnité d'occupation est fixé conformément aux dispositions du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 peut proposer au locataire ou occupant de bonne foi un contrat de location d'une durée de huit ans, dont le loyer est fixé par référence aux loyers non régis par la loi du 1er septembre 1948 et habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour les logements comparables. Ces dispositions ne sont pas opposables au locataire ou occupant de bonne foi dont les ressources, cumulées avec celles des autres occupants du logement, sont inférieures à un seuil fixé par décret.
7. Il résulte de l'article 1er du décret du 12 juin 1987, dont les termes sont identiques à l'article 1er du décret n° 2006-1679 du 22 décembre 2006, et qui se réfère au revenu net imposable, qu'il doit être tenu compte de l'ensemble des revenus perçus au cours de l'année précédant celle au cours de laquelle a été formulée la proposition de contrat quelle qu'en soit leur nature, à condition qu'ils soient imposables, en retenant le même mode de calcul que celui de l'administration fiscale (3e Civ., 16 décembre 1992, pourvoi n° 91-10.507, Bull. 1992, III, n° 322).
8. Pour dénier à la bailleresse la possibilité de proposer aux locataires un bail non soumis à la loi du 1er septembre 1948, l'arrêt retient que M. [C] [O] et Mme [I] [O] justifient par leurs avis d'impositions afférents à l'année 2017 qu'ils ont été imposables pour cette année à la somme de 14 079 euros, cette somme correspondant au revenu imposable de M. [C] [O], sa soeur [I] ne percevant que le revenu de solidarité active lequel n'est pas imposable ; qu'il est justifié par les avis d'impositions des revenus imposables de M. [D] [O] pour l'année 2017 à hauteur de 25 287 euros ; que pour cette même année Mme [Y] [O] n'a déclaré aucun revenu ; que le revenu imposable de M. [F] [O] s'élevait à 16 909 euros ; qu'en 2017, le revenu imposable de Mme [V] [B] [O] s'élevait à la somme de 2 181 euros au titre de sa retraite ; que Mme [P] [O] a perçu la somme de 3 230 euros de retraite soit un montant imposable de 2 847 euros ; que le revenu imposable de Mme [E] [O], selon l'avis établi par les services fiscaux italiens, est de 11 636 euros ; que Mme [V] [K] [O] a perçu, pour cette même année, un salaire imposable de 14 312 euros ; et que le total de ces sommes s'élève à 87 669 euros, soit un montant inférieur au plafond de ressources visé par l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986, lequel s'élève à 108 474 euros pour neuf personnes.
9. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si certains locataires n'avaient pas occulté de leurs déclarations les revenus fonciers ou les capitaux mobiliers qu'ils avaient perçus pour l'année 2017, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rectifie le jugement en ce qu'il a omis de reprendre dans son dispositif la condamnation des consorts [O] à verser à la société MMA IARD la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile qu'il avait indiqué, dans ses motifs, devoir être prononcée, et en ce qu'il a rejeté le moyen pris de la nullité de la proposition de contrat de location formulée par la société MMA IARD, l'arrêt rendu le 10 janvier 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. [C] [O] et Mme [I] [O] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille vingt-quatre.
