LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
FC
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 27 juin 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 345 F-D
Pourvoi n° T 23-12.620
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 JUIN 2024
La société Parilux, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° T 23-12.620 contre l'arrêt rendu le 14 décembre 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet Hello syndic, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de la société Parilux, de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3], après débats en l'audience publique du 14 mai 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 décembre 2022), les statuts de la société civile d'attribution Leclerc [Localité 3] (la société d'attribution), constituée le 13 janvier 1955, attribuaient à M. [R] le groupe de parts n° 2 donnant vocation à la propriété d'un « magasin avec droit d'accès et de stationnement des véhicules dans la cour et de maintien de la pompe à gasoil pour l'alimentation des véhicules » et à 44/2000èmes des parties communes dans le bâtiment A au rez-de-chaussée.
2. Etabli par la société d'attribution le 2 novembre 1955, le règlement de copropriété désignait le lot n° 2 comme étant constitué d'un magasin au rez-de-chaussée du bâtiment A et de 44/2000èmes des parties communes.
3. Le 3 janvier 1956, le groupe de parts n° 2 a été cédé à la société La Flèche du Midi qui l'a revendu, le 18 février 1972, à la société civile immobilière Parilux (la SCI).
4. Le 10 avril 1992, suivant acte de retrait partiel, la SCI est devenue propriétaire du lot n° 2.
5. Le 8 décembre 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3] (le syndicat des copropriétaires) a assigné la SCI en paiement de charges de copropriété. La SCI a, reconventionnellement, demandé la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire évacuer la première cour de l'immeuble.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation et sur le moyen, pris en sa troisième branche, qui est irrecevable.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
7. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes tendant à dire qu'elle détient le droit exclusif d'accès et de stationnement de ses véhicules dans la première cour, à ordonner au syndicat des copropriétaires, sous astreinte, de procéder ou de faire procéder à l'enlèvement de tous les véhicules stationnés irrégulièrement dans la cour, n'appartenant pas à la SCI ou à ses locataires et occupants, alors :
« 1°/ qu'en matière de sociétés civiles d'attribution, dans le cas où l'affectation des lots aux parts sociales a été fixée par les statuts de la société, les lots sont délivrés selon les dispositions statutaires et l'état descriptif de division, sans pouvoir imposer à un associé, en l'absence de consentement de sa part, une modification de l'assiette de son lot ; qu'en jugeant, au contraire, que la SCI ne pourrait jouir de l'entièreté des droits qu'elle avait acquis en achetant les parts de la société d'attribution constituée lors de la construction de l'immeuble, droits définis par les statuts de cette société auxquels se référait le règlement de copropriété de l'immeuble, et qui emportait le droit privatif d'accéder et de stationner des véhicules dans la première cour, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 et l'article 1er de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements ;
2°/ qu'un droit de jouissance exclusif n'a ni à être repris par le règlement de copropriété, ni à donner lieu à une modification de celui-ci pour demeurer un droit réel et perpétuel (3e Civ., 2 décembre 2009, n° 08-20.310) ; que la cour d'appel a constaté que la SCI avait acquis les parts dans la société d'attribution relatives au lot n° 2 désigné dans les statuts de la société comme correspondant, en premier lieu, à un magasin au rez-de-chaussée du bâtiment A et, en second lieu, au droit d'accéder et de stationner des véhicules dans la première cour ; qu'en retenant que la SCI ne pourrait pour autant se prévaloir de ce droit d'accès et de stationnement à l'égard du syndicat des copropriétaires au motif inopérant qu'il n'était pas stipulé dans le règlement de la copropriété, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 et l'article 1er de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements ;
3°/ que le syndicat des copropriétaires administre les parties communes et prend ses décisions en assemblée générale ; qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 septembre 2000 qu'a été adoptée une résolution portant sur le « rappel au syndicat des copropriétaires de l'usage exclusif des emplacements de parking par la SCI Parilux : le président met aux voix la résolution suivante : l'assemblée générale (?) prend acte du fait que les emplacements de parkings sont réservés à l'usage exclusif de la SCI Parilux. Il appartiendra à la SCI Parilux de définir et confirmer les tolérances possibles pour le stationnement » ; qu'en n'en déduisant pas que la SCI avait un droit exclusif d'utilisation des places de stationnement, impliquant le droit de circuler et de stationner avec ses véhicules qu'elle réclamait et reconnu par le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 14 et 17 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°/ que les juges ne doivent pas dénaturer les écrits sur lesquels ils fondent leur décision ; que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 septembre 2000 énonce « 2ème résolution : annulation de la résolution n° 17 du procès-verbal de l'assemblée générale du 30 mai 2000 et rappel au syndicat des copropriétaires de l'usage exclusif des emplacements de parking par la SCI Parilux : le président met aux voix la résolution suivante : l'assemblée générale annule le contenu du procès-verbal de l'assemblée générale du 30/05/2000 dans sa 17ème résolution et prend acte du fait que les emplacements de parkings sont réservés à l'usage exclusif de la SCI Parilux. Il appartiendra à la SCI Parilux de définir et confirmer les tolérances possibles pour le stationnement » ; que le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 mai 2000 énonce « 17ème résolution : compte-rendu sur les litiges opposant la copropriété à la société CDVI : le syndicat des copropriétaires prend acte que les emplacements de parking sont réservés à la société Parilux et s'engage à ne les utiliser qu'en soirée et le week-end. Le syndicat des copropriétaires demande par ailleurs à la société Parilux de bien vouloir procéder à l'enlèvement de la barrière ainsi que des béquilles en métal » ; qu'en jugeant qu'il ne résulterait pas de ces procès-verbaux que le syndicat des copropriétaires avait reconnu à la SCI Parilux le droit exclusif d'utiliser les places de stationnement dans la première cour, pour accueillir sa demande d'accès et de stationnement de ses véhicules dans cette cour, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
8. Après avoir rappelé, à bon droit, que le règlement de copropriété constitue la loi entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a constaté que le règlement de copropriété ne mentionnait pas l'existence d'un droit exclusif de jouissance d'une partie commune correspondant à une cour, attaché au lot n° 2 appartenant à la SCI.
9. Elle a relevé que le droit de faire circuler et stationner des véhicules dans la première cour dotée d'une pompe à gasoil avait été réservé par le vendeur du terrain, pour les besoins de la construction de l'immeuble, avant l'établissement de ce règlement, et que l'acte de retrait attribuant le lot n° 2 à la SCI soulignait que la pompe à gasoil et le droit d'accès et de stationnement à cette cour n'existaient plus, en conséquence de l'achèvement du programme de construction dès 1957, conformément aux prévisions du règlement de copropriété.
10. Elle a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, rendue nécessaire par l'ambiguïté du terme « donne acte » que la délibération adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 7 septembre 2000, n'avait pas accordé à la SCI le droit exclusif de circuler et de stationner dans l'ensemble de la cour dont celle-ci se prévalait.
11. Elle a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Parilux aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Parilux et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille vingt-quatre.
