LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 juin 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 284 F-D
Pourvoi n° M 23-10.866
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 JUIN 2024
1°/ M. [B] [V],
2°/ Mme [H] [E], épouse [V],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° M 23-10.866 contre l'arrêt rendu le 22 novembre 2022 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Sigestel, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],
2°/ à M. [P] [K], domicilié [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de M. et Mme [V], après débats en l'audience publique du 23 avril 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 22 novembre 2022), par acte sous seing privé du 6 juillet 2018, la société Sigestel (le promettant) a consenti à M. et Mme [V] (les bénéficiaires) une promesse de vente portant sur un groupe d'immeubles, au prix de 9 200 000 euros.
2. Cette promesse était assortie d'une condition suspensive d'obtention par les bénéficiaires d'un financement bancaire de 4 000 000 euros avant le 30 novembre 2018.
3. Courant décembre 2018, les bénéficiaires de la promesse ont notifié au notaire les refus de financement de plusieurs prêteurs institutionnels et ont vainement sollicité le remboursement de la somme de 100 000 euros initialement versée à titre d'arrhes.
4. Le 20 février 2019, ils ont assigné le promettant ainsi que le notaire séquestre en remboursement de cette somme et paiement de dommages-intérêts.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. Les bénéficiaires font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de restitution de la somme de 100 000 euros, de la dire acquise à la société Sigestel, d'en ordonner le versement par le notaire à cette société et de rejeter leur demande de dommages-intérêts, alors :
« 1°/ que rien n'interdit aux parties de soumettre volontairement les opérations qu'elles concluent aux dispositions des articles L. 313-1, L. 313-40 et L. 313-41 du code de la consommation qui leur sont alors impérativement applicables ; qu'il en résulte que les dispositions des articles L. 313-40 et L. 313-41 du code de la consommation sont applicables à l'acquisition en propriété d'un immeuble à usage exclusivement professionnel, dès lors que les parties au contrat d'acquisition de cet immeuble sont expressément convenues que ledit immeuble était à usage d'habitation ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter M. et Mme [B] [V] de leur demande de restitution de la somme de 100 000 euros, dire que cette somme était acquise à la société Sigestel, en ordonner à M. [P] [K] la restitution à la société Sigestel et débouter M. et Mme [B] [V] de leur demande de dommages et intérêts, que le bien immobilier objet de la promesse de vente en date du 6 juillet 2018 conclue entre M. et Mme [B] [V], d'une part, et la société Sigestel, d'autre part, était un domaine hôtelier à usage uniquement professionnel, quand il résultait de ses propres constatations que M. et Mme [B] [V] et la société Sigestel étaient expressément convenus que le bien immobilier objet de la promesse de vente en date du 6 juillet 2018 était à usage d'habitation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les dispositions de l'article 1103 du code civil et des articles L. 313-1, L. 313-40 et L. 313-41 du code de la consommation ;
2°/ que les dispositions d'ordre public des articles L. 313-40 et L. 313-41 du code de la consommation sont applicables à l'acquisition en propriété d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter M. et Mme [B] [V] de leur demande de restitution de la somme de 100 000 euros, dire que cette somme était acquise à la société Sigestel, en ordonner à M. [P] [K] la restitution à la société Sigestel et débouter M. et Mme [B] [V] de leur demande de dommages et intérêts, que le bien immobilier objet de la promesse de vente en date du 6 juillet 2018 était un domaine hôtelier à usage uniquement professionnel, quand il résultait de ses propres constatations qu'à la date de la conclusion de cette promesse de vente, l'exercice d'une activité d'hôtellerie restauration, dans le bien immobilier objet de la promesse de vente, était, en l'absence de l'autorisation requise par les dispositions de l'article R. 123-46 du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction applicable à la cause, impossible et quand, en conséquence, le bien immobilier objet de la promesse de vente en date du 6 juillet 2018 devait nécessairement être regardé comme à usage d'habitation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les dispositions de l'article R. 123-46 du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction applicable à la cause, et des articles L. 313-1, L. 313-40 et L. 313-41 du code de la consommation ;
3°/ que les dispositions d'ordre public des articles L. 313-40 et L. 313-41 du code de la consommation sont applicables à l'acquisition en propriété d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ; qu'il en résulte que les dispositions des articles L. 313-40 et L. 313-41 du code de la consommation sont applicables à l'acquisition en propriété d'un immeuble dès lors que celui-ci comprend un logement à usage d'habitation, peu important que ce logement soit exclusivement lié à une activité professionnelle et soit l'accessoire d'une telle activité ; qu'en énonçant, dès lors, après avoir relevé que le bien immobilier objet de la promesse de vente en date du 6 juillet 2018 comprenait un appartement de fonction, pour débouter M. et Mme [B] [V] de leur demande de restitution de la somme de 100 000 euros, dire que cette somme était acquise à la société Sigestel, en ordonner à M. [P] [K] la restitution à la société Sigestel et débouter M. et Mme [B] [V] de leur demande de dommages et intérêts, que le bien immobilier objet de la promesse de vente en date du 6 juillet 2018 était un domaine hôtelier à usage uniquement professionnel et que l'appartement de fonction était exclusivement lié à l'activité professionnelle dont il était l'accessoire, la cour d'appel a violé les dispositions des articles L. 313-1, L. 313-40 et L. 313-41 du code de la consommation. »
Réponse de la Cour
6. Après avoir repris le détail de la description du groupe d'immeubles mentionnée dans la promesse de vente, la cour d'appel a relevé, par motifs propres et adoptés, que si le promettant et les bénéficiaires avaient précisé dans l'acte que le bien objet de l'opération était à usage d'habitation, il convenait, nonobstant la clause de rétractation liée à un usage d'habitation, de retenir une affectation strictement professionnelle de l'immeuble, lequel consistait en un domaine hôtelier dont l'appartement de fonction, accessoire, ne modifiait en rien la vocation réelle, la discordance entre la description littérale de la promesse et la destination effective du bien s'expliquant par l'avis de la commission de sécurité en juillet 2015 et l'omission de déclaration aux autorités communales d'un établissement accueillant du public, l'ensemble étant exploité en infraction au code de la construction et de l'habitation.
7. Elle a, par ailleurs, relevé, au vu des éléments échangés entre les parties et des pièces pré-contractuelles produites, qu'une référence à un usage professionnel de l'immeuble y était bien précisée, les bénéficiaires de la promesse invoquant eux-mêmes une activité agricole de création d'une gamme de produits à base d'huiles essentielles, leurs demandes auprès d'organismes prêteurs assurant aussi des missions de conseils aux entreprises ou de gestion d'affaires révélant des financements requis par une société Essenci Domaine à titre de prêts immobiliers professionnels, ce qui transparaissait également des réponses négatives des divers organismes contactés.
8. Ayant souverainement retenu que l'opération immobilière envisagée ne relevait pas des dispositions du code de la consommation invoquées par les bénéficiaires, elle a exactement jugé que, faute de réitération de la vente par acte authentique, la promesse était caduque et que la somme initialement versée au séquestre à titre d'arrhes était définitivement acquise au promettant.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme [V] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille vingt-quatre.
