LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 2 mai 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 225 F-D
Pourvoi n° B 23-12.835
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 2 MAI 2024
La société locale d'équipement et d'aménagement de l'aire métropolitaine Aix-[Localité 8]-Provence (SOLEAM), société anonyme, dont le siège est [Adresse 5], [Localité 3], a formé le pourvoi n° B 23-12.835 contre l'arrêt rendu le 1er décembre 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Annael, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 4],[Localité 1]e,
2°/ au commissaire du gouvernement de [Localité 8], domicilié [Adresse 9], [Localité 2],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Rat, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la SOLEAM, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société civile immobilière Annael, après débats en l'audience publique du 12 mars 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Rat, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er décembre 2022) et les productions, par arrêté préfectoral du 22 janvier 2019, un immeuble comprenant un local commercial appartenant à la société civile immobilière Annael (la SCI) a été déclaré cessible pour cause d'utilité publique au profit de la société locale d'équipement et d'aménagement de l'aire métropolitaine Aix-Marseille-Provence (la SOLEAM), chargée des opérations d'aménagement.
2. Par ordonnance du 12 février 2019, le juge de l'expropriation a ordonné le transfert de propriété de l'immeuble au bénéfice de la SOLEAM.
3. A défaut d'acceptation de l'offre d'indemnisation par la SCI, la SOLEAM a saisi le juge de l'expropriation aux fins de fixation de l'indemnité de dépossession.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa deuxième branche
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
5. La SOLEAM fait grief à l'arrêt de fixer l'indemnité principale due à la SCI pour l'expropriation d'un local commercial avec cave à 85 454,65 euros, détaillée en 76 776,96 euros en indemnité principale et 8 677,69 euros en indemnité de remploi, alors « que l'immeuble, dont la SCI Annael était devenue propriétaire par la conclusion d'un acte de vente du 8 juillet 2004, était désigné dans cet acte comme « un local commercial situé au rez-de-chaussée (?) figurant sur le numéro 7 du plan », le vendeur y déclarant, par ailleurs, qu'il existait « une cave à l'aplomb du local vendu ne figurant pas sur les plans annexés au règlement de copropriété, et ne constituant pas un lot privatif » et il s'y « s'engage(ait?) à transférer la propriété de cette cave (?) au profit de l'acquéreur, pour un euro symbolique, s'il par(venait) à faire établir la propriété de (cette) partie de l'immeuble à son nom » ; qu'en jugeant que « cette cave, dont il (aurait) été constant qu'elle n'(était) accessible qu'à partir du local (exproprié) f(aisait) nécessairement partie de ce qui a(vait) été vendu à la SCI », pour condamner la SOLEAM au paiement d'une indemnité d'expropriation de cette cave, par l'augmentation de la surface du bien exproprié à 64 m², cependant que cet acte stipulait clairement que seul un local en rez-de-chaussée lui avait été vendu, à l'exclusion de la cave située à l'aplomb de celui-ci, puisque le vendeur s'engageait à la lui vendre ultérieurement s'il parvenait à se voir reconnaître la qualité de propriétaire de cette cave de sorte qu'elle ne disposait pas d'un droit juridiquement protégé sur cette cave auquel l'expropriation aurait porté atteinte et qui aurait ouvert droit à indemnisation, la cour d'appel a dénaturé les termes de cet acte, en violation du principe selon lequel les juges ne doivent pas dénaturer les documents de la cause. »
Réponse de la Cour
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :
6. Pour fixer l'indemnité principale due à l'exproprié en prenant en compte l'existence de la cave, l'arrêt, après avoir rappelé les termes du titre de propriété de la SCI selon lesquels « Le vendeur s'engage et s'oblige, pour lui et ses ayant droit et ayant cause, à transférer la propriété de cette cave (?) au profit de l'acquéreur, pour un euro symbolique, s'il parvient à faire établir la propriété de (cette) partie d'immeuble à son nom » et relevé que ce titre ne désignait, comme objet de la vente, que le local commercial au rez-de-chaussée, retient qu'elle n'est accessible qu'à partir du local commercial et fait nécessairement partie de la chose vendue.
7. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le principe susvisé.
Et sur le moyen, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
8. La SOLEAM fait le même grief à l'arrêt, alors « qu'elle sollicitait la confirmation du jugement en ce qu'il avait fixé l'indemnité d'expropriation à la somme globale de 69 200 euros pour une surface de 51,69 m², soutenait à titre subsidiaire que, si la surface du bien exproprié était augmentée par la surface pondérée de la cave, « la valorisation de la cave au mètre carré, même après pondération, ne saurait être fixée au même montant que le local à proprement parler (1 199,45 euros le m²) » ; qu'en jugeant qu'elle ne pouvait fixer l'indemnité d'expropriation de la SCI Annael sur la base de la valeur vénale réelle de son bien, car la SOLEAM aurait « offert 1 199,45 euros le m² », qu'elle a multiplié par 64 m² pour tenir compte de la surface pondérée de la cave, cependant que, pour celle-ci, la SOLEAM n'offrait pas de verser une somme de 1 199,45 euros par m², la cour d'appel a dénaturé son mémoire, en violation de l'article 4 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :
9. Pour fixer l'indemnité principale à la somme de 76 776,96 euros, l'arrêt retient que, si la valeur réelle du bien exproprié s'élevait à 1 019,20 euros le m², par application des éléments de comparaison, elle devait être écartée dès lors que la SOLEAM offrait 1 199,45 euros le m².
10. En statuant ainsi, alors que la SOLEAM offrait une indemnité principale de 62 000 euros par l'application d'une valeur de 1 199,45 euros à une superficie expropriée de 51,69 m², et non à une superficie de 64 m², la cour d'appel a violé le principe susvisé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe l'indemnité de dépossession due à la société civile immobilière Annael pour l'expropriation du local commercial avec cave au sein de la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 8], cadastré section [Cadastre 7], à 85 454,65 euros, détaillée en indemnité principale : 76 776,96 euros et indemnité de remploi : 8 677,69 euros, l'arrêt rendu le 1er décembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société civile immobilière Annael aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mai deux mille vingt-quatre.
