LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er février 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 68 F-D
Pourvoi n° X 22-22.625
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER FÉVRIER 2024
La société Villalodge des moulins, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5], a formé le pourvoi n° X 22-22.625 contre l'arrêt rendu le 28 juin 2022 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [C] [D],
2°/ à M. [H] [D],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
3°/ à la société Elyade syndic, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4],
4°/ à la société ICA patrimoine, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 6],
5°/ à la société Caisse d'épargne de Midi Pyrénées, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],
6°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence La Villalodge des moulins, représenté par son syndic la société COFIMO, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Rat, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Villalodge des moulins, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme [D] après débats en l'audience publique du 12 décembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Rat, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à la société civile immobilière Villalodge des moulins (la SCI) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Elyade syndic, la Caisse d'épargne de Midi Pyrénées et le syndicat des copropriétaires de la résidence La Villalodge des moulins (le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic la société Cofimo.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 28 juin 2022) et les productions, la SCI a vendu un immeuble en l'état futur d'achèvement à M. et Mme [D] (les acquéreurs), suivant contrat de réservation établi par la société ICA patrimoine, sa mandataire (la mandataire), au prix de 179 900 euros.
3. Les acquéreurs ont assigné la SCI, la mandataire, la Caisse d'épargne de Midi Pyrénées et le syndicat de copropriétaires en nullité de la vente sur le fondement du dol et, subsidiairement, en paiement de dommages-intérêts.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. La SCI fait grief à l'arrêt de la condamner in solidum avec la mandataire pour manquement à son obligation d'information et de conseil, à payer aux acquéreurs certaines sommes au titre de leur perte de chance de ne pas contracter, et en réparation de leur préjudice moral, alors « que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux [D] demandaient à la cour d'appel de condamner in solidum la SCI La Villalodge et société ICA patrimoine à leur payer 55.000 euros de dommages et intérêts, au titre de leur préjudice matériel, outre celle de 10.000 euros au titre de leur préjudice moral, la première « sur le fondement du dol », la seconde « sur le fondement du dol (en tant que tiers complice) et sur le fondement du manquement à l'obligation d'information et de conseil » ; que la cour d'appel a débouté les époux [D] de leurs demandes fondées sur le dol ; qu'en condamnant néanmoins la SCI La Villalodge, au titre d'un manquement à l'obligation d'information et de conseil, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 4 du code de procédure civile :
5. Selon ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
6. Pour condamner la SCI, in solidum avec la mandataire, à réparer le préjudice de perte de chance de ne pas contracter ainsi que le préjudice moral des acquéreurs, consécutifs à un manquement à son obligation d'information et de conseil, l'arrêt retient que la SCI, qui a profité de l'opération, a nécessairement ratifié la présentation univoque de l'opération commerciale faite par sa mandataire, et ainsi, engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1998 du code civil.
7. En statuant ainsi, alors que les acquéreurs ne demandaient la condamnation de la SCI qu'au titre du dol, en ce qu'il constituait un délit civil, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société civile immobilière La Villalodge des moulins, in solidum avec la société ICA patrimoine, au titre du manquement à l'obligation d'information et de conseil, à payer à M. et Mme [D] les sommes de 53 970 euros au titre de la perte de chance de ne pas contracter, et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral, et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 28 juin 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne M. et Mme [D] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille vingt-quatre.
