LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 janvier 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 50 F-D
Pourvoi n° T 22-21.379
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JANVIER 2024
1°/ L'Amicale des locataires résidence [Adresse 10], dont le siège est [Adresse 5],
2°/ M. [F] [SV],
3°/ Mme [TI] [R],
4°/ M. [G] [JB],
5°/ Mme [YY] [JB],
tous les quatre domiciliés [Adresse 5],
6°/ Mme [GT] [VD], épouse [TD],
7°/ M. [DX] [TD],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
8°/ M. [RZ] [ZL] [YH], domicilié [Adresse 5],
9°/ M. [DO] [X], domicilié [Adresse 8],
10°/ M. [CK] [LJ], domicilié [Adresse 5],
11°/ M. [VZ] [Z], domicilié [Adresse 4],
12°/ Mme [XL] [J],
13°/ M. [RR] [OA],
tous deux domicilié [Adresse 5],
14°/ M. [DC] [U],
15°/ Mme [Y] [LS], épouse [U],
tous deux domiciliés [Adresse 6],
16°/ M. [TR] [NS],
17°/ Mme [E] [M],
18°/ Mme [MA] [AO],
19°/ M. [JJ] [BO],
20°/ Mme [PM] [MN], épouse [BO],
tous les cinq domiciliés [Adresse 5],
21°/ M. [DC] [IF],
22°/ M. [PV] [KW],
tous deux domiciliés [Adresse 3],
23°/ M. [W] [SM],
24°/ M. [XD] [S],
25°/ M. [OW] [K],
26°/ M. [VR] [FX],
27°/ Mme [TZ] [AK], épouse [FX],
tous les cinq domiciliés [Adresse 5],
28°/ Mme [EK] [RI], épouse [BU], domiciliée [Adresse 7], venant aux droits de [ET] [BU],
29°/ Mme [H] [D], épouse [WV],
30°/ M. [NE] [I],
31°/ Mme [ZU] [FO], épouse [I],
32°/ Mme [T] [V], épouse [KF],
33°/ M. [GF] [UM],
34°/ Mme [OI] [HX], épouse [BK],
35°/ Mme [YP] [WH], épouse [BE],
36°/ Mme [JS] [ZD], épouse [XZ],
37°/ Mme [A] [L], épouse [B],
38°/ Mme [UV] [AE], épouse [PE],
39°/ Mme [RA] [P],
40°/ M. [O] [KN],
41°/ M. [W] [HB],
42°/ M. [VR] [N],
43°/ M. [XU] [C],
44°/ Mme [IN] [AU],
45°/ M. [GF] [FB],
tous domiciliés [Adresse 5],
46°/ M. [GF] [SE],
47°/ Mme [HJ] [CX], épouse [SE],
tous deux domiciliés [Adresse 9],
48°/ Mme [IN] [MW], domiciliée [Adresse 5],
ont formé le pourvoi n° T 22-21.379 contre l'arrêt rendu le 21 avril 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige les opposant à la société Immobilière 3 F, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Krivine et Viaud, avocat de l'Amicale des locataires résidence [Adresse 10] de M. [SV], Mme [R], M. et Mme [JB], M. et Mme [TD], M. [ZL] [YH], M. [X], M. [LJ], M. [Z], Mme [J], M. [OA], M. et Mme [U], M. [NS], Mme [M], Mme [AO], M. et Mme [BO], M. [IF], M. [KW], M. [SM], M. [S], M. [K], M. et Mme [FX], Mme [BU], Mme [D], M. et Mme [I], Mme [V], M. et Mme [UM], Mme [WH], Mme [ZD], Mme [L], Mme [AE], Mme [P], M. [KN], M. [HB], M. [N], M. [C], Mme [AU], M. [FB], M. et Mme [SE] et Mme [MW], de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Immobilière 3 F, et après débats en l'audience publique du 5 décembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 avril 2022), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 9 novembre 2017, pourvoi n° 16-22.445, Bull. 2017, III, n° 122), l'Amicale des locataires de la résidence [Adresse 10] (l'Amicale des locataires) et quarante-sept locataires (les locataires) ont assigné la société d'habitation à loyers modérés d'Ile-de-France, aux droits de laquelle vient la société Immobilière 3F (la bailleresse), en restitution de provisions sur charges indûment payées pour l'année 2005.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
2. L'Amicale des locataires et les locataires font grief à l'arrêt de constater l'absence de prescription de la régularisation des charges de l'année 2005 et de rejeter les demandes des locataires en restitution des provisions sur charges pour cette année, alors :
« 1°/ que la cour d'appel a constaté que l'assignation en référé expertise délivrée à la SADIF par l'Amicale des locataires et certains locataires individuels date du 18 décembre 2006, et que par ordonnance de référé du 15 mars 2007, une expertise relative notamment à la vérification du calcul des charges, de leurs justificatifs et de leur répartition, a été confiée à M. [DK] qui a déposé son rapport le 3 avril 2009 , puis que la régularisation des charges de l'exercice 2005 a été réalisée par la SADIF le 24 décembre 2009, pour en conclure, en application de l'article 2239 du code civil, que la régularisation des charges locatives par la SADIF n'était pas prescrite, en raison de la suspension de la prescription par l'action en référé expertise relative au calcul des charges ; qu'en relevant d'office la suspension de la prescription par l'action en référé expertise relative au calcul des charges, sans qu'il ressorte de la procédure que les parties aient été appelées à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire, partant a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
2°/ que les dispositions de l'article 2239 du code civil, issues de la loi du 17 juin 2008, qui attachent à une décision ordonnant une mesure d'instruction avant tout procès un effet suspensif de la prescription jusqu'au jour où la mesure a été exécutée, s'appliquent aux décisions rendues après l'entrée en vigueur de cette loi ; que la cour d'appel a constaté que l'assignation en référé expertise délivrée à la SADIF par l'Amicale des locataires et certains locataires individuels date du 18 décembre 2006, et que par ordonnance de référé du 15 mars 2007, une expertise relative notamment à la vérification du calcul des charges, de leurs justificatifs et de leur répartition, a été confiée à M. [DK] qui a déposé son rapport le 3 avril 2009, puis que la régularisation des charges de l'exercice 2005 a été réalisée par la SADIF le 24 décembre 2009, pour en conclure, en application de l'article 2239 du code civil, que la régularisation des charges locatives par la SADIF n'était pas prescrite, en raison de la suspension de la prescription par l'action en référé expertise relative au calcul des charges ; qu'en statuant de la sorte, cependant que les dispositions de l'article 2239 du code civil ne s'appliquaient pas à l'ordonnance de désignation de l'expert prononcée le 15 mars 2007, soit avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, la cour d'appel a violé l'article 2 du code civil, ensemble l'article 2239 du même code ;
3°/ que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif ; que les dispositions transitoires figurant à l'article 26 de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile concernent les dispositions de cette loi qui allongent ou réduisent la durée de la prescription et non celles qui instituent de nouvelles causes d'interruption ou de suspension, comme celle créée par l'article 2239 du code civil ; qu'en conséquence, une ordonnance de désignation d'un expert prononcée avant la date d'entrée en vigueur de ce texte n'a pas eu pour effet de suspendre la prescription, la mesure d'instruction aurait-elle été en cours d'exécution à cette date ; que la cour d'appel a constaté que l'assignation en référé expertise délivrée à la SADIF par l'Amicale des locataires et certains locataires individuels date du 18 décembre 2006, et que par ordonnance de référé du 15 mars 2007, une expertise relative notamment à la vérification du calcul des charges, de leurs justificatifs et de leur répartition, a été confiée à M. [DK] qui a déposé son rapport le 3 avril 2009, puis que la régularisation des charges de l'exercice 2005 a été réalisée par la SADIF le 24 décembre 2009, pour en conclure, en application de l'article 2239 du code civil, que la régularisation des charges locatives par la SADIF n'était pas prescrite, en raison de la suspension de la prescription par l'action en référé expertise relative au calcul des charges ; qu'en statuant de la sorte, cependant que l'ordonnance de désignation de l'expert du 15 mars 2007, prononcée avant la date d'entrée en vigueur la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, n'avait pas eu pour effet de suspendre la prescription pour la régularisation des charges de l'année 2005, la cour d'appel a violé l'article 2 du code civil, ensemble l'article 2239 du même code ;
4°/ que lorsque le juge accueille une demande de mesure d'instruction avant tout procès, la suspension de la prescription, qui fait, le cas échéant, suite à l'interruption de celle-ci au profit de la partie ayant sollicité la mesure en référé, tend à préserver les droits de cette partie durant le délai d'exécution de la mesure et ne joue qu'à son profit ; que la cour d'appel a constaté que l'assignation en référé expertise délivrée à la SADIF par l'Amicale des locataires et certains locataires individuels date du 18 décembre 2006, et que par ordonnance de référé du 15 mars 2007, une expertise relative notamment à la vérification du calcul des charges, de leurs justificatifs et de leur répartition, a été confiée à M. [DK] qui a déposé son rapport le 3 avril 2009, puis que la régularisation des charges de l'exercice 2005 a été réalisée par la SADIF le 24 décembre 2009, pour en conclure, en application de l'article 2239 du code civil, que la régularisation des charges locatives par la SADIF n'était pas prescrite, en raison de la suspension de la prescription par l'action en référé expertise relative au calcul des charges ; qu'en statuant de la sorte, cependant qu'elle avait relevé que c'est l'Amicale des locataires et certains locataires individuels qui avaient sollicité la mesure d'expertise, de sorte que l'effet suspensif en résultant éventuellement ne profitait qu'à eux, la cour d'appel a violé l'article 2239 du code civil. »
Réponse de la Cour
3. Selon l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle.
4. Selon l'article 2277 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, les actions en paiement des charges locatives se prescrivent par cinq ans.
5. En l'absence de sanction prévue par le premier de ces textes, la régularisation des charges locatives peut intervenir jusqu'à l'audience (3e Civ., 1 avril 2009, pourvoi n° 08-14.854, Bull. 2009, III, n° 76) et seule l'action en paiement qui en résulte est soumise à la prescription quinquennale (3e Civ., 9 novembre 2017, pourvoi n° 16-22.445, Bull. 2017, III, n° 122).
6. La bailleresse n'a formé aucune demande en paiement de charges, la cour d'appel n'étant saisie que d'une demande des locataires en restitution de provisions indues.
7. Les locataires ne pouvaient donc opposer la prescription à l'opération de régularisation des charges sur laquelle la bailleresse avait la possibilité de fonder sa défense.
8. Par ce motif de pur droit, suggéré par la défense et substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par l'article 620, alinéa 1er, du code de procédure civile, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ayant constaté l'absence de prescription de la régularisation des charges de l'années 2005.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'Amicale des locataires de la résidence [Adresse 10], M. [SV], Mme [R], M. et Mme [JB], M. et Mme [TD], M. [ZL] [YH], M. [X], M. [LJ], M. [Z], Mme [J], M. [OA], M. et Mme [U], M. [NS], Mme [M], Mme [AO], M. et Mme [BO], M. [IF], M. [KW], M. [SM], M. [S], M. [K], M. et Mme [FX], Mme [BU], Mme [D], M. et Mme [I], Mme [V], M. et Mme [UM], Mme [WH], Mme [ZD], Mme [L], Mme [AE], Mme [P], M. [KN], M. [HB], M. [N], M. [C], Mme [AU], M. [FB], M. et Mme [SE] et Mme [MW] aux dépens,
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par l'Amicale des locataires de la résidence [Adresse 10], M. [SV], Mme [R], M. et Mme [JB], M. et Mme [TD], M. [ZL] [YH], M. [X], M. [LJ], M. [Z], Mme [J], M. [OA], M. et Mme [U], M. [NS], Mme [M], Mme [AO], M. et Mme [BO], M. [IF], M. [KW], M. [SM], M. [S], M. [K], M. et Mme [FX], Mme [BU], Mme [D], M. et Mme [I], Mme [V], M. et Mme [UM], Mme [WH], Mme [ZD], Mme [L], Mme [AE], Mme [P], M. [KN], M. [HB], M. [N], M. [C], Mme [AU], M. [FB], M. et Mme [SE] et Mme [MW], et les condamne in solidum à payer à la société Immobilière 3F la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille vingt-quatre.
