LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 janvier 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 47 F-D
Pourvoi n° R 22-16.662
Aide juridictionnelle totale en demande
au profit de Mme [J].
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 10 mars 2022.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JANVIER 2024
Mme [E] [J], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° R 22-16.662 contre l'arrêt rendu le 16 septembre 2021 par la cour d'appel de Rouen (chambre de la proximité), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [O] [X],
2°/ à Mme [P] [T], épouse [X],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, trois moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de Mme [J], de la SARL Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. et Mme [X], après débats en l'audience publique du 5 décembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 16 septembre 2021), propriétaires d'une maison d'habitation, M. et Mme [X] (les bailleurs) l'ont donnée en location à Mme [J] (la locataire) à compter du 12 décembre 2016.
2. Le 2 avril 2019, les bailleurs ont délivré à la locataire un congé avec offre de vente à effet du 11 décembre 2019, puis l'ont assignée en validation de ce congé, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
3. La locataire fait grief à l'arrêt de valider le congé pour vendre, d'ordonner son expulsion et de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, alors :
« 1°/ que en application de l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour qu'en l'absence de mention dans l'offre de vente de la parcelle de terrain entourant le bâtiment et le chemin d'accès qui est en copropriété, l'offre n'a pas informé Mme [J] des conditions de la vente ; qu'il s'en évinçait que les imprécisions affectant le congé pour vente quant à la consistance exacte du bien vendu et des conditions de la vente tout comme d'ailleurs le régime juridique applicable s‘agissant du chemin d'accès en copropriété constituaient un vice faisant nécessairement grief à la locataire, dès lors qu'elle n'avait pas été mise en situation de connaître avec certitude les conditions exactes de la vente, ce qui avait pu l'induire en erreur et l'amener précisément à ne pas formuler l'intention d'acquérir le bien ; qu'en énonçant néanmoins que l'information incomplète du bien n'avait causé à cette dernière aucun grief et n'était pas de nature à entraîner l'annulation du congé du 2 avril 2019 dès lors que Mme [J] ne soutenait pas qu'elle avait l'intention d'acquérir quand précisément l'ensemble de ces éléments
avait pu, comme le faisait valoir Mme [J] l'empêcher objectivement de l'envisager, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 114 du code de procédure civile ;
2°/ que en application de l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projeté ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour que la lettre de la SCP Aubert, Lefebvre et Hauzay, huissier de justice, du 6 juin 2019, qui lui indiquait que le délai pour accepter l'offre était expiré le 4 juin 2019 comprenait une erreur sur le terme du délai de préemption puisqu'elle pouvait en réalité encore accepter l'offre jusqu'au 11 août 2019 ; qu'il s'en évinçait, comme le faisait valoir Mme [J] dans ses conclusions d'appel, qu'elle avait objectivement été induite en erreur sur la possibilité même de formuler une offre dans le délai dont elle disposait, ce qui constituait un vice lui faisant nécessairement grief ; qu'en énonçant néanmoins que l'information incomplète du bien n'avait causé à cette dernière aucun grief et n'était pas de nature à entraîner l'annulation du congé du 2 avril 2019 dès lors que Mme [J] ne soutenait pas qu'elle avait l'intention d'acquérir quand précisément l'information erronée donnée par l'huissier sur l'expiration du délai pour accepter l'offre avait pu l'empêcher objectivement de l'envisager, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 114 du code de procédure civile.
Réponse de la Cour
4. Premièrement, la cour d'appel, qui a constaté que le congé rappelait les dispositions de l'article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et que la vente était intervenue après le 11 août 2019, a relevé que le délai de préemption au bénéfice de la locataire avait été respecté.
5. Deuxièmement, elle a souverainement retenu, d'une part, que l'omission du garage dans le congé n'était pas de nature à induire la locataire en erreur sur la consistance du bien vendu, dès lors que ce local était inclus dans le bâtiment d'habitation donné à bail, d'autre part, que l'absence de mention dans l'offre de vente de la parcelle de terrain entourant le bâtiment et du chemin d'accès en copropriété n'avait pas causé grief à la locataire qui n'avait jamais manifesté son intention de se porter acquéreur du logement loué.
6. La cour d'appel a ainsi légalement justifié sa décision.
Sur le deuxième moyen
Enoncé du moyen
7. La locataire fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes en paiement de dommages-intérêts, alors :
« 1°/ que tant dans le développement que dans le dispositif de ses conclusions d'appel, Mme [J] sollicitait d'une part l'indemnisation d'un préjudice subi du fait du non-respect du droit de préemption par le bailleur à hauteur de 3 000 euros sur le fondement de la responsabilité délictuelle et d'autre part l'indemnisation d'un préjudice subi du fait d'un trouble de jouissance issu des conditions dans lesquelles la préparation de la vente à des tiers se sont déroulées à hauteur de 3 800 euros sur le fondement de l'article 1719 du code civil ; qu'en considérant que ces deux préjudices résultaient d'un même fait « qui est l'inexécution par le bailleur de son obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement » et en appliquant la règle du non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, motifs pris que seule la responsabilité contractuelle pouvait être retenue en l'espèce, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ que comme le faisait valoir Mme [J] dans ses conclusions, le principe du non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle interdit seulement au créancier d'une obligation contractuelle de se prévaloir, contre le débiteur de cette obligation, des règles de la responsabilité délictuelle ; qu'elle n'interdit pas la présentation d'une demande distincte du trouble de jouissance invoquée et trouvant son origine dans le non-respect des règles gouvernant la délivrance du congé pour vente qui ressortit à la responsabilité du bailleur notamment du fait de l'information erronée lui ayant été délivrée par l'huissier de justice quant à l'obligation de quitter les lieux avant même que le délai de préemption dont elle disposait ait commencé à courir ; qu'en
statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1382 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
8. La cour d'appel a constaté que les demandes d'indemnisation de la locataire étaient formées contre les seuls bailleurs sous le double fondement des responsabilités contractuelle et délictuelle et que la locataire n'invoquait pas d'autres préjudices que ceux résultant du non-respect par les bailleurs de l'obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible du bien loué.
9. Elle a retenu que la règle du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle s'appliquait dans les relations entre cocontractants et que les troubles de jouissance allégués trouvaient leur origine dans les rapports contractuels entre les bailleurs et la locataire qui ont perduré pendant la durée du préavis.
10. Elle en a exactement déduit, sans modifier l'objet du litige, que les demandes de dommages-intérêts dont elle était saisie étaient irrecevables.
11. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le troisième moyen
Enoncé du moyen
12. La locataire fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux bailleurs une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors « que la cassation à intervenir du chef du premier moyen de cassation sur la nullité du congé pour vente entraînera en application de l'article 624 du code de procédure civile l'annulation par voie de conséquence du chef de l'arrêt ayant condamné Mme [J] à payer aux époux [X] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts qui se trouve dans un lien de dépendance nécessaire, la cour ayant constaté que la présence dans les lieux de Mme [J] avait compliqué l'organisation des visites et entravé la réalisation de la promesse de vente du 4 juin 2020.
Réponse de la Cour
13. Le premier moyen étant rejeté, le grief tiré d'une cassation par voie de conséquence est devenu sans portée.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [J] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille vingt-quatre.
