LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 janvier 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 43 F-D
Pourvoi n° S 22-22.758
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JANVIER 2024
La société Misolu, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 4], a formé le pourvoi n° S 22-22.758 contre l'arrêt rendu le 8 septembre 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l'opposant :
1°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société C'Pantel immo, dont le siège est [Adresse 5],
2°/ à la société Vermiglio Eymard Marie, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 3],
3°/ à la société Franco, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],
défendeurs à la cassation.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.
Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Richard, avocat de la société Misolu, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Vermiglio Eymard Marie, de la SCP Gury & Maitre, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], après débats en l'audience publique du 5 décembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 septembre 2022), les sociétés civiles immobilières Franco (la SCI Franco) et Misolu (la SCI Misolu) sont propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
2. Se plaignant d'infiltrations d'eau provenant d'une terrasse accessible depuis les lots n° 4 et n° 5 appartenant à la SCI Misolu, situés au premier étage, la SCI Franco, propriétaire des lots n° 1 et n° 2 situés au rez-de-chaussée, a fait assigner, après expertise, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires) et la SCI Misolu aux fins d'obtenir leur condamnation à procéder aux travaux de remise en état de l'étanchéité de ladite terrasse.
3. La SCI Misolu a reconventionnellement demandé la condamnation de la SCI Franco à supprimer les murs ayant abouti à transformer les espaces se situant sous la terrasse en locaux fermés habitables, à remettre les lots n° 1 et n° 2 en conformité avec le règlement de copropriété et les plans joints et à supprimer cette terrasse.
Examen des moyens
Sur le moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
4. La SCI Misolu fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes tendant à la condamnation de la SCI Franco à démolir les extensions des lots n° 1 et n° 2, à remettre ces lots en conformité avec le règlement de copropriété et les plans joints et à supprimer la terrasse ajoutée sur les parties communes de la copropriété sans autorisation, alors « que chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel, tel qu'un préjudice de jouissance, et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ; qu'en décidant néanmoins que la société Misolu n'était pas fondée à solliciter de la société Franco la suppression de la terrasse réalisée par celle-ci sur les lots n° 1 et n° 2, aux motifs inopérants que cette terrasse avait été construite avec l'accord des auteurs communs de la société Misolu et de la société Franco, que la société Misolu s'était également appropriée les parties communes dont elle demandait la restitution à la copropriété et, enfin, que la société Misolu disposait de la jouissance privative de ladite terrasse, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 25, b), de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
5. Selon ce texte, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains d'entre eux d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
6. Pour rejeter la demande en démolition des extensions des lots n° 1 et n° 2, l'arrêt retient que la terrasse litigieuse a été construite sur la part de jardin attribuée en jouissance privative aux lots n° 1 et n° 2 par les auteurs des SCI Franco et Misolu, de telle manière que l'une et l'autre profitent des extensions réalisées au rez-de-chaussée, en parties habitables, et au premier étage, en terrasse, et que la SCI Misolu n'est, dès lors, pas fondée à obtenir la condamnation de la SCI Franco à démolir l'ensemble de cette construction réalisée par leurs auteurs communs, rompant ainsi unilatéralement l'accord des deux parties.
7. En statuant ainsi, alors qu'en l'absence d'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires, à laquelle un accord entre copropriétaires ne se substitue pas, tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d'une atteinte aux parties communes ou la destruction d'un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Sur le premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi incident
Enoncé du moyen
8. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le condamner à faire procéder aux travaux d'étanchéité du toit-terrasse partagé entre les lots n° 1, n° 2, n° 4 et n° 5, alors « que la cassation qui interviendra sur le pourvoi principal de la société Misolu emportera la cassation du chef de dispositif querellé par voie de conséquence en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 624 du code de procédure civile :
9. Selon ce texte, la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions de la décision cassée ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
10. La cassation des dispositions de l'arrêt rejetant la demande en démolition des extensions des lots n° 1 et n° 2 entraîne celle du chef de dispositif condamnant le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux d'étanchéité du toit-terrasse de ces extensions, qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.
Portée et conséquences de la cassation
11. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation des dispositions de l'arrêt condamnant le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux d'étanchéité du toit-terrasse des extensions des lots n° 1 et n° 2 entraîne la cassation des chefs de dispositif rejetant la demande en garantie de ce chef du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SCI Misolu, qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.
12. Le second moyen du pourvoi incident est, dès lors, privé d'objet.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la société civile immobilière Misolu en démolition des extensions des lots n° 1 et n° 2, en ce qu'il dit que le toit-terrasse litigieux partagé entre les lots n° 1, n° 2, n° 4 et n° 5 est une partie commune, en ce qu'il condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] à faire procéder aux travaux d'étanchéité du toit-terrasse selon les préconisations de l'expert et en ce qu'il rejette la demande de la société civile immobilière Franco d'être exonérée du paiement des frais liés aux travaux ordonnés et la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] en garantie de cette condamnation par la société civile immobilière Misolu, l'arrêt rendu le 8 septembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne la société civile immobilière Franco aux dépens du pourvoi principal et du pourvoi incident ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Franco à payer à la société civile immobilière Misolu une somme de 3 000 euros et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] une somme de 3 000 euros, et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille vingt-quatre.
