LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
RM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 juin 2023
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 375 F-D
Pourvoi n° F 22-14.491
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JUIN 2023
La société Morou-Bennett, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° F 22-14.491 contre l'arrêt rendu le 13 janvier 2022 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige l'opposant à Mme [B] [Y] [I], domiciliée [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société civile immobilière Morou-Bennett, après débats en l'audience publique du 12 avril 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Papeete, 13 janvier 2022), un bail commercial a été consenti par la société civile immobilière Morou-Bennett (la bailleresse) à Mme [I] (la locataire) sur un local à l'enseigne Galerie Winkler, composé d'un magasin avec vitrine sur rue et d'une annexe constituant un atelier d'encadrement.
2. Assignée en annulation du congé qu'elle avait délivré, la bailleresse, se prévalant d'une violation de la clause de destination et de l'occupation d'une surface supérieure à l'assiette du bail, a sollicité reconventionnellement la résiliation du bail.
Examen des moyens
Sur le second moyen
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. La bailleresse fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de résiliation du bail, alors :
« 1°/ que le changement irrégulier d'affectation des locaux pris à bail constitue un manquement grave aux obligations contractuelles justifiant la résiliation judiciaire du bail ; que la société Morou-Bennett demandait la résiliation du bail au motif d'un changement irrégulier d'affectation de l'atelier, utilisé désormais, dans une large partie, comme surface commerciale ; qu'en rejetant tout manquement grave, au motif que l'activité d'encadrement était maintenue, sans rechercher si l'utilisation supplémentaire commerciale, qu'elle constatait, ne constituait pas en soi un manquement grave aux obligations du contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1741, 1729 et 1728 du code civil, ensemble l'article 1184 ancien du code civil, transposé dans les articles 1217 et 1227 du code civil ;
2°/ que la contradiction de motifs équivaut à une absence de motif ; que la cour d'appel retient, d'une part, que le bailleur a connu à compter du constat d'huissier du 23 mars 2017 l'irrégularité constituée par l'ouverture au public de l'atelier et, d'autre part, écarte la résiliation pour faute grave au motif que, en décembre 2016, le bailleur a proposé un loyer à une valeur très inférieure à l'évaluation qui en avait été faite (en septembre 2015), ce qui établissait, selon la cour, que le bailleur n'entendait alors pas invoquer une faute du preneur quant à la « modification de l'affectation des lieux » ; qu'en statuant ainsi par des motifs qui supposent à la fois que le bailleur ne connaissait pas et connaissait la nouvelle affectation de l'atelier à usage commercial en 2016, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ qu'on ne peut exiger la preuve d'un fait négatif ; qu'en affirmant qu'il n'est pas justifié que les travaux dans l'atelier et la mezzanine ont été faits sans les autorisations administratives nécessaires pour écarter la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, la cour d'appel qui a imposé au bailleur une preuve négative a violé les articles 1353, ancien 1315, du code civil et 16 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a, d'une part, relevé que le constat d'huissier de justice dressé le 23 mars 2017 indiquait que le rez-de-chaussée de l'atelier était divisé par des cloisons et qu'une partie était ouverte au public aux fins d'exposition à la vente, et que, si cet état des lieux n'était pas conforme au bail qui affectait l'annexe à l'usage d'atelier, il montrait que l'activité d'encadrement était maintenue, un ouvrier encadreur étant présent.
6. Elle a, d'autre part, retenu, sans se contredire, que, s'il ne résultait ni du rapport sur la valeur locative des lieux établi à la demande de la bailleresse, ni d'un échange de courriers entre les parties en décembre 2016 et janvier 2017 que la bailleresse avait eu connaissance de l'ouverture au public d'une partie du rez-de-chaussée avant les constatations du 23 mars 2017, il ressortait de ce rapport que l'existence et l'affectation de la mezzanine à un usage d'exposition à la vente étaient connues, au moins depuis 2015, de la bailleresse qui avait évalué le loyer mensuel en en tenant compte.
7. La cour d'appel a souverainement déduit que la bailleresse ne rapportait pas la preuve de manquements suffisamment graves pour justifier que le bail soit résilié, et a, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par la troisième branche, légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Morou-Bennett aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Morou-Bennett ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille vingt-trois.
