LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 mai 2023
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 369 F-D
Pourvoi n° Q 21-23.488
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MAI 2023
1°/ La société Eker, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
2°/ M. [I] [B], agissant en qualité d'administrateur judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société Eker, domicilié [Adresse 2],
3°/ La société [U] [L] et A Lageat, société civile professionnelle, en la personne de M. [U] [L], agissant en qualité de mandataire judiciaire de la société Eker, dont le siège est [Adresse 3],
ont formé le pourvoi n° Q 21-23.488 contre l'arrêt rendu le 3 juin 2021 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre civile, section A), dans le litige les opposant à la société Les Mandataires, société par actions simplifiée, en la personne de Mme [V], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société civile immobilière MJD Bayle, dont le siège est [Adresse 4],
défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de la société Eker, de M. [B], ès qualités, et de la société [U] [L] et A Lageat, ès qualités, de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société Les Mandataires, ès qualités, après débats en l'audience publique du 4 avril 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 3 juin 2021), la société civile immobilière MJD Bayle (le vendeur) a vendu à la société civile immobilière Eker (l'acquéreur) des lots d'un immeuble en l'état futur d'achèvement.
2. En cours de chantier, des situations ont été adressées à l'acquéreur qui n'ont pas été entièrement réglées.
3. L'ouvrage a été mis à la disposition de l'acquéreur le 5 octobre 2011.
4. Le vendeur, représenté par son liquidateur judiciaire, a assigné l'acquéreur en paiement du solde du prix de vente par acte du 1er août 2016.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
5. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de le condamner à payer au liquidateur du vendeur ès qualités la somme de 210 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2011, d'autoriser ce liquidateur, ès qualités, à inscrire une hypothèque sur ses biens et de rejeter ses demandes, alors « que le délai de prescription de l'action en paiement du prix, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, commence à courir, pour chaque fraction de prix impayée, dès la date de son défaut de paiement à l'échéance fixée par le contrat ; qu'en affirmant néanmoins, pour écarter la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action de M. [T], ès qualités, soulevée par la SCI Eker, que l'action en paiement du solde restant dû en matière de vente en état futur d'achèvement se prescrit à compter de la mise à disposition du logement, qui emporte son exigibilité, sauf si le promoteur a entendu se prévaloir antérieurement de l'exigibilité des sommes réclamées, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil, ensemble l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 2224 et 1601-3 du code civil, l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation et l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
6. Aux termes du premier de ces textes, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
7. Il résulte des trois derniers que l'acquéreur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux, selon l'échéancier prévu au contrat et dans les limites de l'échelonnement réglementaire.
8. Pour rejeter la fin de non recevoir tirée de la prescription, l'arrêt retient que l'action en paiement du solde du prix restant dû en matière de vente en état futur d'achèvement se prescrit à compter de la mise à disposition du logement, qui emporte son exigibilité, sauf si le vendeur a entendu se prévaloir antérieurement de l'exigibilité des sommes réclamées.
9. Il ajoute que chaque appel de fonds reprenait le solde restant dû, sans que les précédents appels de fonds aient fait l'objet d'une autre réclamation et il en déduit que c'est seulement à la date de la mise à disposition du logement que la dette de l'acquéreur correspondant au total cumulé des appels de fonds non réglés est devenue exigible.
10. En statuant ainsi, alors que la prescription de l'action en paiement du prix de vente courait à l'égard de chacune des fractions du prix à compter de la date d'exigibilité prévue au contrat et non à compter du jour où le vendeur décidait d'exiger un paiement, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 juin 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;
Condamne la société Les Mandataires, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société civile immobilière MJD Bayle, aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mai deux mille vingt-trois.
