LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 16 mars 2023
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 197 F-D
Pourvoi n° X 21-23.702
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 MARS 2023
La société Ferjac, société en nom collectif de droit canadien, dont le siège est [Adresse 10] (Canada), a formé le pourvoi n° X 21-23.702 contre l'arrêt rendu le 8 juin 2021 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l'opposant :
1°/ à l'établissement public foncier de l'Ain (EPF de l'Ain), dont le siège est [Adresse 11],
2°/ à la Société publique locale territoire d'innovation (SPL), dont le siège est [Adresse 1],
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Ferjac, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société publique locale territoire d'innovation, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de l'établissement public foncier de l'Ain, après débats en l'audience publique du 31 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 8 juin 2021), par une promesse du 25 novembre 2011 réitérée par acte authentique le 31 janvier 2012, la société Ferjac, société de droit canadien, a vendu à l'établissement public foncier de l'Ain (l'EPF), huit parcelles situées à [Localité 16] aux lieudits [Localité 19] et [Localité 15], dans leur partie sud, d'une surface totale de 7ha 56a 10 ca, au prix de 32,15 euros le mètre carré.
2. La société Ferjac demeurait propriétaire de trois parcelles situées dans la partie [Localité 19] nord.
3. Par acte du 29 janvier 2014, la société Ferjac a assigné l'EPF, sur le fondement des articles 1674 et 1678 du code civil, en constat de faits vraisemblables et graves faisant présumer le caractère lésionnaire de la vente et désignation subséquente d'un collège de trois experts pour évaluer la valeur réelle des terrains et, en cours d'instance, a demandé à titre principal l'annulation de la vente pour dol et à titre subsidiaire, la rescision pour lésion.
4. Par arrêté du 22 juillet 2016, le préfet a déclaré d'utilité publique le projet d'acquisition des terrains nécessaires à l'aménagement de la zone d'aménagement concerté Ferney-Genève-Innovation (la ZAC), incluant les trois parcelles demeurées la propriété de la société Ferjac.
5. La société publique locale Territoire d'innovation, à qui la communauté de communes du pays de Gex avait concédé, par décision du 30 janvier 2014, l'aménagement de la ZAC, est intervenue volontairement à la procédure en cause d'appel.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, ci-après annexé
6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le second moyen
Enoncé du moyen
7. La société Ferjac fait grief à l'arrêt de rejeter l'ensemble de ses demandes, alors « que si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il peut demander la rescision de la vente, quand bien même il aurait expressément renoncé dans le contrat à cette faculté et déclaré donner la plus-value ; que le juge doit apprécier la vraisemblance de la lésion au regard de tous les éléments de comparaison portant sur des transactions de biens immobiliers présentant les mêmes caractéristiques ; qu'en se bornant à considérer, pour écarter toute vraisemblance de la lésion, que les rapports d'expertise produits par la société Ferjac n'étaient pas probants, sans vérifier, comme elle y avait été invitée, si les valeurs retenues par le juge de l'expropriation pour fixer le montant de l'indemnité allouée à la société Ferjac en contrepartie de l'expropriation des terrains sur lesquels elle avait escompté réaliser son projet privé d'aménagement, ne démontraient pas le caractère lésionnaire de la vente du 31 janvier 2012, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1674 et suivants du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1677 du code civil :
8. Aux termes de ce texte, la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion.
9. Pour rejeter la demande de rescision pour lésion de la société Ferjac, l'arrêt retient, d'une part, que les pièces de l'EPF établissent qu'un prix de 40 euros le mètre carré a été retenu par le service des domaines pour une parcelle voisine et qu'un expert a évalué les parcelles litigieuses à 2 505 000 euros, d'autre part, que les deux expertises versées aux débats par la société Ferjac se fondent sur des perspectives d'urbanisation futures et incertaines à la date de la vente alors qu'il s'agit d'évaluer des parcelles qui étaient à cette époque agricoles et inconstructibles, grevées de contraintes spécifiques et de servitudes urbanistiques fortes du fait de la proximité de l'aéroport de [17], bordées par le ruisseau du [Localité 18] et que sur la surface considérée, seuls 32 % pourront être réservés à l'habitat, 68 % devant être réservés aux activités et équipements.
10. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé,
si les valeurs retenues par le juge de l'expropriation pour indemniser la société Ferjac de la dépossession de ses parcelles situées à [Localité 19] nord sur la base de 103 euros le mètre carré à la date de référence fixée au 11 février 2014, avec un abattement de 5 % seulement pour celles concernées par le plan d'exposition au bruit, soit, 97,85 euros le mètre carré, alors que le seuil de la lésion s'élevait en l'espèce à 77,16 euros le mètre carré, ne faisaient pas présumer le caractère lésionnaire de la vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Portée et conséquences de la cassation
11. La cassation prononcée n'étant fondée que sur la motivation relative au rejet de la demande de rescision pour lésion, elle ne concerne que ce chef de dispositif et ne s'étend pas à celui qui a rejeté la demande d'annulation de la vente pour dol.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de rescision pour lésion, l'arrêt rendu le 8 juin 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon autrement composée ;
Condamne l'établissement public foncier de l'Ain aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille vingt-trois.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Ferjac
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La société Ferjac fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de l'avoir déboutée de l'ensemble de ses demandes ;
1°) ALORS QU'une collectivité publique manque à son obligation de contracter de bonne foi et commet un dol par réticence lorsqu'elle acquiert des terrains en dissimulant au vendeur les conséquences prévisibles pour celui-ci d'un projet d'urbanisme, même non encore formalisé, dont elle a connaissance ; que dès lors en affirmant, pour exclure toute réticence dolosive de l'acquéreur, qu'il n'était pas démontré par la société Ferjac qu'à la date de la vente, l'EPF savait qu'il serait procédé par voie d'expropriation pour la totalité de la ZAC, et spécifiquement pour les terrains situés à [Localité 19] nord, quand l'EPF aurait dû informer la société Ferjac du simple risque de dépossession de ses parcelles qui rendait impossible la réalisation de son projet immobilier et la mise en oeuvre à son profit de la clause particulière insérée dans l'acte de vente du 31 janvier 2012 du fait de la réalisation d'une ZAC sous maîtrise foncière publique et d'un projet d'aménagement public concurrent au sien, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE le juge doit en toute circonstance vérifier la valeur probante d'une attestation qui lui est soumise ; qu'en tenant pour certaines les déclarations de M. [K], ancien maire de [Localité 16], contenues dans une attestation produite pour la première fois en cause d'appel, selon lesquelles l'existence d'un projet public ainsi que la mise en place d'une ZAC sous maîtrise foncière publique étaient connus dès 2010 ou au plus tard fin 2011, au prétexte qu'une plainte pour faux témoignage n'avait pas été déposée, la cour d'appel qui a subordonné l'absence de valeur probante de cette attestation essentielle au dépôt d'une plainte, n'a pas exercé son contrôle et a violé l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ainsi que l'article 202 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le juge doit en toute circonstance vérifier la valeur probante d'une attestation qui lui est soumise ; qu'en refusant de s'interroger sur la valeur probante de l'attestation de l'ancien maire de Ferney voltaire au prétexte qu'une plainte pour faux témoignage n'avait pas été déposée, quand ces déclarations émanaient de l'un des principaux auteurs des manoeuvres dolosives alléguées, la cour d'appel a violé de plus fort l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ainsi que l'article 202 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE la clause particulière insérée dans l'acte de vente du 31 janvier 2012 était ainsi rédigée : "Dans le cadre de la réalisation des travaux d'aménagement de l'opération projetée sur les biens objet des présentes, I 'acquéreur, en son nom et pour ses ayants droits et ayant cause, s'engage à livrer tous les réseaux et voies divers, à savoir assainissement, eau, électricité, téléphone, voie d'accès et plus généralement tous réseaux d'usage, en installant ces voies et réseaux en limite Sud du groupement formée par les parcelles suivantes : - les parcelles cadastrées AO [Cadastre 8], [Cadastre 6], [Cadastre 4] appartenant au vendeur - les parcelles cadastrées AO [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 14], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 13] appartenant à l'indivision [O]. Ces voies et réseaux mis en place pour la desserte de l'opération projetée par la collectivité, devront être de taille et de puissance suffisamment importante pour permettre un raccordement futur pour une opération immobilière d'ensemble qui serait réalisée sur les parcelles AO [Cadastre 8], [Cadastre 6], et] [Cadastre 12] et sur les parcelles AO [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 14], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 13]. Il est ici précisé que le coût de réalisation de ces voies et réseaux se trouve inclus dans le prix des biens objet des présentes négocié entre les parties » ; que cette clause prévoyait donc expressément que le coût de réalisation par l'acquéreur des voies et réseaux nécessaires au projet d'aménagement du vendeur était inclus dans le prix des biens objets de l'acte de vente tel que négocié entre les parties ; qu'en occultant sans aucune explication cette précision essentielle intégrant le coût de réalisation des réseaux dans le prix de la vente, pour dire que cette clause relative au prix n'était pas déterminante du consentement de la société Ferjac à la vente, la cour d'appel l'a dénaturée en violation de son obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
5°) ALORS QU'en se bornant à affirmer, pour considérer que le projet privé porté notamment par la société Ferjac était trop embryonnaire pour être pris en compte, que « concernant la réalité du projet immobilier de la société Ferjac, les deux partenaires : Nexity et M. [Y] que les intimés citent dans leurs écritures, l'indivision ne pouvant mener seule un tel projet, nient leur collaboration », sans rechercher comme elle y avait été invitée, si les échanges de courriels précisément analysés par les premiers juges n'attestaient pas précisément du contraire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
La société Ferjac fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de l'avoir déboutée de l'ensemble de ses demandes ;
ALORS QUE si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il peut demander la rescision de la vente, quand bien même il aurait expressément renoncé dans le contrat à cette faculté et déclaré donner la plus-value ; que le juge doit apprécier la vraisemblance de la lésion au regard de tous les éléments de comparaison portant sur des transactions de biens immobiliers présentant les mêmes caractéristiques ; qu'en se bornant à considérer, pour écarter toute vraisemblance de la lésion, que les rapports d'expertise produits par la société Ferjac n'étaient pas probants, sans vérifier, comme elle y avait été invitée, si les valeurs retenues par le juge de l'expropriation pour fixer le montant de l'indemnité allouée à la société Ferjac en contrepartie de l'expropriation des terrains sur lesquels elle avait escompté réaliser son projet privé d'aménagement, ne démontraient pas le caractère lésionnaire de la vente du 31 janvier 2012, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1674 et suivants du code civil.
