LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 février 2023
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 103 F-D
Pourvoi n° F 21-17.408
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 FÉVRIER 2023
1°/ M. [M] [D],
2°/ Mme [T] [H], épouse [D],
tous deux domiciliés [Adresse 3],
ont formé le pourvoi n° F 21-17.408 contre l'arrêt rendu le 30 mars 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 13), dans le litige les opposant :
1°/ à la société J2E, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
2°/ à la société Sfez Cohen-Addad, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2], Notaires,
défenderesses à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de M. et Mme [D], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la SCP Sfez Cohen-Addad, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société J2E, après débats en l'audience publique du 4 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 mars 2021), par acte authentique de vente établi le 23 septembre 2011 par la société civile professionnelle Sfez Cohen- Addad (le notaire), la société civile immobilière J2E (la venderesse) a vendu à M. et Mme [D] (les acquéreurs) plusieurs lots situés au deuxième et troisième étages d'un immeuble.
2. Il était mentionné dans l'acte que le lot n° 305, situé au deuxième étage, était loué à Mme [R] en vertu d'un bail conclu le 1er janvier 1974.
3. N'ayant pu prendre possession du lot n° 307 situé au troisième étage, indiqué comme libre dans l'acte de vente, mais occupé par cette locataire, les acquéreurs ont assigné la venderesse et le notaire en paiement de dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1604 du code civil et 1382 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche, et sur le second moyen, pris en sa deuxième branche, réunis
Enoncé des moyens
4. Par leur premier moyen, pris en sa deuxième branche, les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en paiement de dommages et intérêts contre la venderesse, alors « que l'indemnisation du préjudice de jouissance de l'acquéreur d'un bien immobilier, consécutif à l'inexécution par le vendeur de son obligation de délivrer un bien conforme à la situation locative décrite dans l'acte de vente ne saurait être subordonnée à la preuve d'un vice du consentement ; qu'en refusant d'indemniser les époux [D] de leur préjudice de jouissance, au motif qu'ils auraient échoué à établir que s'ils avaient été fidèlement informés de la situation locative du bien vendu, ils n'auraient pas acquis le bien ou l'auraient acquis dans des conditions différentes, la cour d'appel a violé, par fausse application, les articles 1109, 1110 et 1116 du code civil, pris dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et, par refus d'application, les articles 1147, devenu 1231-1, et 1604 du code civil. »
5. Par leur second moyen, pris en sa deuxième branche, les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en paiement de dommages et intérêts contre le notaire, alors « que le devoir d'information et de conseil du notaire ne se limite pas à s'assurer de l'intégrité du consentement des parties au regard de l'erreur ou du dol ; que dès lors, en prétendant déduire de ce que M. et Mme [D] auraient échoué à rapporter la preuve que, dûment informés de la situation locative du bien vendu, ils ne l'auraient pas acquis ou l'auraient acquis dans des conditions différentes, l'absence de lien de causalité entre la faute commise par le notaire et le préjudice dont il était sollicité réparation, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1604 du code civil et les articles 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1382, devenu 1240, du même code :
6. Aux termes du premier de ces textes, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.
7. Aux termes du deuxième, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
8. Aux termes du troisième, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
9. Pour exclure tout lien de causalité entre les fautes du vendeur et du notaire et le préjudice de jouissance allégué par les acquéreurs, l'arrêt retient que ceux-ci ont échoué à établir que, dûment informés de la mention erronée de la situation locative du bien vendu retranscrite à l'acte en contradiction avec le bail y annexé, ils n'auraient pas acquis le bien ou l'auraient acquis dans des conditions différentes.
10. En statuant ainsi, par des motifs inopérants, dès lors que le préjudice de jouissance allégué par les acquéreurs ne résultait pas de la conclusion du contrat mais de son exécution non conforme aux stipulations de l'acte de vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Mise hors de cause
11. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de mettre hors de cause la société civile immobilière J2E et la société
civile professionnelle Sfez Cohen-Addad, dont la présence est nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 mars 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la société civile immobilière J2E et la société civile professionnelle Sfez Cohen-Addad ;
Condamne la société civile immobilière J2E aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par la société civile immobilière J2E et la société civile professionnelle Sfez Cohen-Addad et les condamne à payer à M. et Mme [D] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille vingt-trois.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [D]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Les époux [D] reprochent à l'arrêt infirmatif attaqué de les avoir déboutés de l'intégralité de leurs demandes tendant à la confirmation du jugement entrepris, en ce qu'il avait condamné in solidum la SCI J2E, aux côtés de la SCP Sfez Cohen-Addad, à leur payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts et dit que la restitution des sommes versées en exécution du jugement est de droit ;
1/ ALORS QUE subit un préjudice de jouissance directement consécutif au manquement du vendeur à son obligation de délivrance l'acquéreur qui s'est trouvé placé dans l'impossibilité d'user et de jouir à sa guise, du fait de la présence d'un locataire, d'une partie d'un bien immobilier pourtant vendu comme libre de toute occupation ; qu'ayant elle-même relevé que le bien acquis par les époux [D] leur avait été décrit comme libre de toute occupation, hormis le seul lot n° 305 correspondant à l'appartement du 2ème étage, quand il était apparu que la chambre correspondant au n° 307 était également louée, ce dont les acquéreurs n'avaient pu se convaincre que lorsqu'ils avaient souhaité en prendre possession et qu'ils s'étaient heurtés à la résistance du locataire, et qu'ils avaient en outre échoué dans leur tentative de recouvrer la jouissance de ce bien, fût-ce en recourant à des procédés qui avaient été qualifiés de manoeuvres d'intimidation et au titre desquelles ils avaient été condamnés à réparation au profit de leur locataire, la cour d'appel ne pouvait considérer, sauf à refuser de tirer les conséquences de ses propres constatations, que n'était pas suffisamment établi le lien de causalité entre le manquement, reconnu, du vendeur à son obligation de délivrance et le préjudice de jouissance dont il était sollicité réparation, ce en quoi elle a violé l'article 1147, devenu 1231-1, du code civil et l'article 1604 du même code ;
2/ ALORS QUE l'indemnisation du préjudice de jouissance de l'acquéreur d'un bien immobilier, consécutif à l'inexécution par le vendeur de son obligation de délivrer un bien conforme à la situation locative décrite dans l'acte de vente, ne saurait être subordonnée à la preuve d'un vice du consentement ; qu'en refusant d'indemniser les époux [D] de leur préjudice de jouissance, au motif qu'ils auraient échoué à établir que s'ils avaient été fidèlement informés de la situation locative du bien vendu, ils n'auraient pas acquis le bien ou l'auraient acquis dans des conditions différentes, la cour d'appel a violé, par fausse application, les articles 1109, 1110 et 1116 du code civil, pris dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et, par refus d'application, les articles 1147 devenu 1231-1 et 1604 du code civil ;
3/ ALORS QUE, en tout état de cause, l'indemnisation du préjudice de jouissance consécutif au manquement du vendeur à son obligation de délivrer un bien immobilier conforme à la situation locative annoncée dans l'acte de vente ne saurait dépendre de la contestation par l'acquéreur du droit du locataire à occuper le bien considéré, dès lors que le défaut de délivrance du vendeur provient précisément de ce que le bien considéré a été décrit comme libre de toute occupation, quand il faisait pourtant l'objet d'un bail régulier ; qu'ayant elle-même constaté que le bail du 2 janvier 1974 conférait un titre à la locataire pour occuper, non seulement l'appartement situé au 2ème étage, mais également la chambre du 3ème étage correspondant au lot n° 307 (cf. arrêt p. 5, 3 derniers §), ce dont il résulte que toute contestation par les époux [D] du droit même de la locataire d'occuper cette chambre eût été vaine, la cour d'appel ne pouvait néanmoins prétendre déduire de l'absence de contestation par les époux [D] du droit de leur locataire à occuper la chambre litigieuse la conséquence qu'ils échouaient à rapporter la preuve qu'ils n'auraient pas acquis le bien ou l'auraient acquis à des conditions différentes s'ils avaient connu la situation locative exacte du bien, ainsi que celle du lien de causalité entre le préjudice de jouissance invoqué et la faute imputée à leur vendeur ; qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à justifier leur décision, les juges du fond l'ont privé de toute base légale au regard des articles 1147 devenu 1231-1 et 1604 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Les époux [D] reprochent à l'arrêt infirmatif attaqué de les avoir déboutés de l'intégralité de leurs demandes tendant à la confirmation du jugement entrepris, en ce qu'il avait condamné in solidum la SCP Sfez Cohen-Addad, aux côtés de la SCI J2E, à leur payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts et dit que la restitution des sommes versées en exécution du jugement est de droit ;
1/ ALORS QUE le notaire instrumentaire qui, faute de vérification de la situation locative du bien vendu, a délivré à l'acquéreur une information erronée sur l'étendue du périmètre du bail dont ce bien faisait l'objet, concourt par sa faute à la délivrance d'un bien non-conforme aux caractéristiques annoncées dans l'acte de vente et au préjudice de jouissance qui en résulte nécessairement pour l'acquéreur qui s'est trouvé dans l'impossibilité, à cause de la présence d'un locataire, d'user et de jouir à sa guise d'une partie de l'immeuble vendu ; qu'ayant elle-même constaté que faute d'avoir été correctement informés, par la faute du notaire, de la situation locative exacte du bien vendu, les époux [D] n'avaient découvert que la chambre du 3ème étage était louée que lorsqu'ils avaient entrepris d'en prendre possession en la débarrassant des objets qu'elle contenait et s'étaient heurtés à la résistance de la locataire, ce dont il résultait que le notaire avait rendu possible le manquement par le vendeur à son obligation de délivrance et donc concouru par sa propre faute au préjudice de jouissance qui en était nécessairement résulté, la cour d'appel ne pouvait, sauf à refuser de tirer les conséquences de ses propres constatations, nier tout lien de cause à effet entre ce préjudice et le manquement qu'elle a imputé au notaire, ce en quoi elle a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
2/ ALORS QUE le devoir d'information et de conseil du notaire ne se limite pas à s'assurer de l'intégrité du consentement des parties au regard de l'erreur ou du dol ; que dès lors, en prétendant déduire de ce que les époux [D] auraient échoué à rapporter la preuve que, dûment informés de la situation locative du bien vendu, ils n'auraient pas acquis le bien ou l'auraient acquis dans des conditions différentes, l'absence de lien de causalité entre la faute commise par le notaire et le préjudice dont il était sollicité réparation, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
3/ ALORS QU'en tout état de cause, l'indemnisation du préjudice subi par l'acquéreur d'un bien immobilier du fait du manquement du notaire à son obligation de l'informer de sa situation locative exacte ne saurait dépendre de la contestation par cet acquéreur du droit du locataire à occuper le bien considéré, dès lors que le défaut d'information provient précisément de ce que le bien considéré a été décrit comme libre de toute occupation, quand il faisait pourtant l'objet d'un bail régulier ; qu'ayant elle-même constaté que le bail du 2 janvier 1974 conférait un titre à la locataire pour occuper, non seulement l'appartement situé au 2ème étage, mais également la chambre du 3ème étage correspondant au lot n° 307 (cf. arrêt p. 5, 3 derniers §), ce dont il résulte que toute contestation par les époux [D] du droit même de la locataire d'occuper cette chambre eût été vaine, la cour d'appel ne pouvait néanmoins prétendre déduire de l'absence de contestation par les époux [D] du droit de leur locataire à occuper la chambre litigieuse la conséquence qu'ils échouaient à rapporter la preuve qu'ils n'auraient pas acquis le bien ou l'auraient acquis à des conditions différentes s'ils avaient connu la situation locative exacte du bien, ainsi que celle du lien de causalité entre le préjudice de jouissance invoqué et la faute imputée au notaire ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à justifier leur décision, les juges du fond l'ont privé de toute base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
