LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 janvier 2023
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 76 F-D
Pourvoi n° Y 22-12.874
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JANVIER 2023
Le syndicat des copropriétaires Les Terrasses du soleil, dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic la société La Nouvelle Gestion immobilière, domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Y 22-12.874 contre l'arrêt rendu le 18 novembre 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires Les Hameaux Splendido, dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic Foncia AD immobilier, domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat du syndicat des copropriétaires Les Terrasses du soleil, de Me Occhipinti, avocat du syndicat des copropriétaires Les Hameaux Splendido, après débats en l'audience publique du 13 décembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 novembre 2021), un jugement du 1er juin 2015 a fixé les limites séparatives des copropriétés Les Hameaux Splendido et Les Terrasses du soleil.
2. Se prévalant de ce que les ouvrages, édifiés par des copropriétaires titulaires d'un droit de jouissance privative sur des parties communes, empiéteraient sur son assiette, le syndicat des copropriétaires Les Terrasses du soleil a, le 23 février 2017, assigné le syndicat des copropriétaires Les Hameaux Splendido en condamnation à faire cesser ces empiétements et en indemnisation de son préjudice.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, ci-après annexé
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le second moyen, pris en sa seconde branche
4. Le syndicat des copropriétaires Les Terrasses du soleil fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « qu'en l'espèce, pour débouter le syndicat des copropriétaires les Terrasses du Soleil de ses demandes tendant à voir engagée la responsabilité du syndicat des copropriétaires les Hameaux Splendido pour n'avoir pas diligenté la moindre action en démolition des ouvrages érigés sans autorisation par les copropriétaires sur les parties communes à usage privatif, la cour d'appel a retenu que les empiétements ne se situaient par essence pas sur les parties communes du syndicat des copropriétaires des Hameaux Splendido mais sur celles du syndicat des copropriétaires les Terrasses du Soleil ; qu'en statuant ainsi quand, les empiétements étant dus à des travaux réalisés sans autorisation par des copropriétaires d'un droit d'usage privatif sur une partie commune, il appartenait au syndicat des copropriétaires, dans l'exercice de son devoir de surveillance, de veiller à leur destruction qui aurait de facto emporté la disparition de l'empiétement, la cour d'appel a violé les articles 6-2, 6-3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 3, alinéa 1er, et 14, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
5. Aux termes du premier de ces textes, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
6. Selon le second, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.
7. Pour rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires Les Terrasses du soleil, l'arrêt retient qu'il n'est pas établi que les empiétements seraient dus à des ouvrages ayant la nature de parties communes et comme tels dépendants du syndicat des copropriétaires Les Hameaux Splendido.
8. En statuant ainsi, tout en relevant que les ouvrages empiétant sur l'assiette de la copropriété Les Terrasses du soleil avaient été édifiés par deux copropriétaires sur les jardins, parties communes de la copropriété Les Hameaux Splendido, dont ils avaient la jouissance privative, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 novembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Les Hameaux Splendido aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires Les Hameaux Splendido et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires Les Terrasses du soleil la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille vingt-trois.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Les Terrasses du soleil
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le syndicat des copropriétaires les Terrasses du soleil fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR révoqué l'ordonnance de clôture du 14 septembre 2021 et fixé la nouvelle clôture à la date des débats, 27 septembre 2021, sans avoir rouvert les débats ni permis au syndicat des copropriétaires les Terrasses du soleil de répondre aux conclusions du syndicat des copropriétaires les Hameaux Splendido notifiées le 15 septembre 2021 et d'AVOIR, en conséquence, débouté le syndicat des copropriétaires les Terrasses du soleil de toutes ses demandes ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut révoquer une ordonnance de clôture sans constater l'existence d'une cause grave justifiant cette révocation ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué se borne à mentionner que « l'ordonnance de clôture, intervenue le 14 septembre 2021, a été révoquée à l'audience », « [qu']une nouvelle clôture a été prononcée le 27 septembre 2021, avant les débats » (arrêt attaqué, p.4, §6), et qu'ont été déclarées recevables, en conséquence, les conclusions régularisées par le syndicat des copropriétaires Les Hameaux Splendido au-delà de la date initiale de clôture de l'instruction ; qu'en se déterminant ainsi, sans relever l'existence d'une cause grave justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture et la recevabilité subséquente des conclusions tardives du syndicat des copropriétaires Les Hameaux Splendido, la Cour d'appel a violé les articles 803 et 907 du code de procédure civile ;
2°) ALORS en outre QUE lorsque le juge révoque une ordonnance de clôture à l'audience pour accueillir des conclusions tardives contenant des prétentions nouvelles ou des moyens nouveaux sur lesquels il est susceptible de fonder sa décision, il lui appartient d'ordonner la réouverture des débats et de permettre aux parties de s'en expliquer contradictoirement ; qu'en révoquant l'ordonnance de clôture à l'audience pour accueillir les conclusions tardives du syndicat des copropriétaires Les Hameaux Splendido et en fixant la date de la nouvelle clôture à l'audience, sans rouvrir les débats pour mettre le syndicat des copropriétaires les Terrasses du soleil en mesure de répondre aux conclusions du 15 septembre 2021 du syndicat des copropriétaires les Hameaux Splendido, lesquelles contenaient de nouveaux développements sur le fait que l'assiette des empiètements ne pouvait relever des parties communes du syndicat des copropriétaires les Hameaux Splendido puisqu'ils étaient, par nature, situés sur le fonds voisin, sur lesquels la cour d'appel s'est expressément fondée pour motiver sa décision, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et a violé les articles 16, 803 et 907 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le syndicat des copropriétaires les Terrasses du soleil fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de l'avoir débouté de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires Les Hameaux Splendido à faire cesser tout empiètement sur « les parties communes à jouissance privative » ainsi que de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires les Hameaux Splendido au paiement d'une somme de 50.000€ à titre de dommages et intérêts au titre de ces empiètements et d'une somme de 7.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile
1°) ALORS QUE l'attribution d'un droit d'usage privatif sur une partie commune ne modifie pas le caractère de partie commune et le copropriétaire qui veut effectuer des travaux sur les parties communes dont il a la jouissance privative doit solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; que le syndicat est responsable s'il ne fait pas respecter l'interdiction faite au copropriétaire d'effectuer des travaux sans cette autorisation ; qu'en se fondant, pour débouter le syndicat des copropriétaires les Terrasses du Soleil de ses demandes tendant à voir engagée la responsabilité du syndicat des copropriétaires les Hameaux Splendido pour n'avoir pas diligenté la moindre action en démolition des ouvrages érigés sans autorisation par les copropriétaires sur les parties communes à usage privatif, sur le motif inopérant selon lequel il n'était pas démontré que le syndicat des copropriétaires les Hameaux Splendido aurait favorisé ou approuvé ces travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6-2, 6-3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ET ALORS QU'en l'espèce, pour débouter le syndicat des copropriétaires les Terrasses du Soleil de ses demandes tendant à voir engagée la responsabilité du syndicat des copropriétaires les Hameaux Splendido pour n'avoir pas diligenté la moindre action en démolition des ouvrages érigés sans autorisation par les copropriétaires sur les parties communes à usage privatif, la cour d'appel a retenu que les empiètements ne se situaient par essence pas sur les parties communes du syndicat des copropriétaires des Hameaux Splendido mais sur celles du SDC les Terrasses du Soleil ; qu'en statuant ainsi quand, les empiètements étant dus à des travaux réalisés sans autorisation par des copropriétaires d'un droit d'usage privatif sur une partie commune, il appartenait au syndicat des copropriétaires, dans l'exercice de son devoir de surveillance, de veiller à leur destruction qui aurait de facto emporté la disparition de l'empiètement, la cour d'appel a violé les articles 6-2, 6-3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965.
