LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 janvier 2023
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 86 F-D
Pourvoi n° K 21-22.311
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JANVIER 2023
1°/ M. [W] [S],
2°/ Mme [N] [P], épouse [S],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° K 21-22.311 contre l'arrêt rendu le 12 mai 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-8), dans le litige les opposant à la société Le Figuier de Saint-Esprit, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de Me Haas, avocat de M. et Mme [S], de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Le Figuier de Saint-Esprit, après débats en l'audience publique du 13 décembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 mai 2021), le bail commercial portant sur des locaux à usage de restaurant et d'habitation, consenti, à effet du 15 octobre 2002 par M. et Mme [S] (les bailleurs) à la société La Jarre a été cédé par cette dernière, le 24 septembre 2007, à la société Le Figuier de Saint-Esprit (la locataire).
2. Après renouvellement du bail à compter du 14 octobre 2011, les bailleurs, reprochant à la locataire notamment la suppression sans autorisation d'un pilier d'une cheminée et d'ouvertures sur la cour commune de l'immeuble, lui ont délivré, le 21 juillet 2015, une sommation, visant la clause résolutoire, de remettre les locaux dans l'état antérieur aux travaux modificatifs.
3. La locataire a assigné les bailleurs en annulation de cette sommation.
Examen des moyens
Sur le second moyen, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le premier moyen
Enoncé du moyen
5. Les bailleurs font grief à l'arrêt de constater qu'il n'est pas établi que les travaux objets de la sommation aient été réalisés après l'entrée de la locataire dans les locaux, d'annuler cette sommation et de rejeter leurs demandes tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et à l'expulsion de la locataire, alors : « que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en considérant qu'il incombe au bailleur d'établir que les dégradations ont été commises durant la jouissance du dernier locataire, cependant qu'en l'état de dégradations constatées dans les lieux loués après l'entrée en jouissance du preneur, il appartient à celui-ci de rapporter la preuve qu'elles ont eu lieu sans sa faute, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1732 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1732 du code civil :
6. Aux termes de ce texte, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
7. Pour rejeter les demandes des bailleurs, l'arrêt retient que, faute d'état des lieux lors de l'entrée du preneur cessionnaire, il leur appartient de rapporter la preuve qu'il est à l'origine des travaux exécutés sans autorisation, que cette preuve n'a pas été rapportée en l'espèce dès lors qu'il est impossible d'établir avec certitude à quelle date les travaux sans autorisation ont été effectués, ni s'ils l'ont été sous l'égide de la société La Jarre ou sous celle de la locataire et que, n'ayant pas établi que les dégradations avaient été commises durant la jouissance du dernier locataire, les bailleurs ne peuvent invoquer l'article 1732 du code civil « qui prive le preneur du bénéfice de la présomption de l'article 1731 du même code ».
8. En statuant ainsi, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il annule la sommation délivrée le 21 juillet 2015 et rejette les demandes de M. et Mme [S] en acquisition de la clause résolutoire et en expulsion, l'arrêt rendu le 12 mai 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne la société Le Figuier de Saint-Esprit aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société le Figuier de Saint-Esprit et la condamne à payer à M. et Mme [S] la somme globale de 3 000 euros.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille vingt-trois.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [S]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Les époux [S] font grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR constaté qu'il n'est pas établi que les travaux objets de la sommation visant la clause résolutoire du 21 juillet 2015 aient été réalisés après l'entrée de la société Le Figuier de Saint Esprit dans les locaux objets du bail commercial du 11 octobre 2002, D'AVOIR annulé la sommation visant la clause résolutoire délivrée à la société Le Figuier de Saint Esprit le 21 juillet 2015 et D'AVOIR rejeté l'ensemble de leurs demandes, en particulier celles tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et à l'expulsion de la société Le Figuier de Saint Esprit ;
ALORS QUE le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en considérant qu'il incombe au bailleur d'établir que les dégradations ont été commises durant la jouissance du dernier locataire, cependant qu'en l'état de dégradations constatées dans les lieux loués après l'entrée en jouissance du preneur, il appartient à celui-ci de rapporter la preuve qu'elles ont eu lieu sans sa faute, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1732 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Les époux [S] font grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté leur demande en paiement d'un rappel de loyers ;
ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que l'avenant au bail commercial signé par les parties les 4 et 13 novembre 2009 stipulait une baisse du loyer pour le limiter à 39 600 euros par an et prévoyait que le loyer, fixé à la somme de 42 790,79 euros par an, sera révisé le 15 octobre 2011 lors du renouvellement du bail et que « si l'indice n'est pas connu et donc si le loyer révisé n'est pas fixé lors du terme suivant la demande de révision, le preneur acquittera une somme égale à celle des termes précédents, sauf complément à faire dès fixation du nouveau loyer » ; qu'en considérant que le bail avait été renouvelé pour neuf ans à compter du 14 octobre 2011 moyennant un loyer de 39 600 euros par an, aux motifs inopérants que la somme de 42 790,79 euros visée dans l'avenant de 2009 « n'a jamais été mise en exécution ni réclamée par les bailleurs, y compris lors du congé avec offre de renouvellement », la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une renonciation du bailleur à se prévaloir du loyer contractuellement convenu à compter du renouvellement du bail, a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
