LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 11 janvier 2023
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 33 F-D
Pourvoi n° S 21-24.479
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 JANVIER 2023
1°/ M. [X] [E],
2°/ Mme [I] [G], épouse [E],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° S 21-24.479 contre l'arrêt rendu le 2 septembre 2021 par la cour d'appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige les opposant à la société Bleu Royal, société civile de construction vente, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Vernimmen, conseiller référendaire, les observations de Me Balat, avocat de M. et Mme [E], de la SCP Richard, avocat de la société Bleu Royal, après débats en l'audience publique du 22 novembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Vernimmen, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 2 septembre 2021), par contrat préliminaire du 17 mars 2012, M. et Mme [E] ont réservé auprès de la société civile de construction-vente Bleu Royal (la SCCV) un appartement comprenant une mezzanine au sein d'une résidence.
2. La vente en l'état futur d'achèvement de cet appartement a été conclue, par acte authentique du 31 mai 2012. M. et Mme [E] ont signé le procès-verbal de livraison le même jour.
3. Se plaignant de la présence d'une poutre en béton traversant la mezzanine, non prévue sur le plan initial, les privant de 5,55 m² de surface, M. et Mme [E] ont, après expertise, assigné la SCCV en réparation de leurs préjudices.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. M. et Mme [E] font grief à l'arrêt de requalifier le contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 31 mai 2012 en contrat de vente, alors « que la vente d'immeuble à construire, dont la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement constitue l'une des formes, suppose que l'immeuble n'existe pas encore ou n'est pas encore terminé ; qu'en affirmant, pour procéder à la requalification du contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 31 mai 2012 en contrat de vente, que l'appartement litigieux était achevé lors de la signature du contrat définitif, sans constater que l'immeuble était achevé au jour du contrat préliminaire de réservation, en date du 17 mars 2012, qui constitue l'avant-contrat qui précède la vente d'immeuble à construire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1601-1 et 1601-3 du code civil et des articles L. 261-15 et R. 261-25 du code de la construction et de l'habitation. »
Réponse de la Cour
5. Ayant relevé que M. et Mme [E] avaient réservé, par contrat préliminaire du 17 mars 2012, un appartement qui était déjà achevé, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision.
Sur le deuxième moyen
Enoncé du moyen
6. M. et Mme [E] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de dommages et intérêts au titre de la présence de la poutre en béton dans l'appartement, alors « que seule l'acceptation sans réserve de la chose vendue par l'acheteur lui interdit de se prévaloir d'un défaut de conformité ; qu'en considérant qu'une telle acceptation sans réserve des acquéreurs était intervenue en l'espèce, leur interdisant d'invoquer la non-conformité de l'appartement vendu aux plans annexés au contrat de réservation, au seul motif que M. et Mme [E] avaient visité, avant la signature de l'acte de vente, l'appartement témoin meublé à vocation commerciale, lequel contenait la poutre non mentionnée dans les plans qui leur avaient été remis, la cour d'appel n'a pas caractérisé une acceptation claire et non équivoque par M. et Mme [E] du bien vendu et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1604 du code civil. »
Réponse de la Cour
7. Ayant constaté que M. et Mme [E] avaient visité l'appartement alors qu'il était achevé et n'avaient pu ignorer la présence de la poutre litigieuse, qu'ils avaient signé l'acte notarié de vente le 31 mai 2012 et le procès-verbal de livraison le même jour puis retenu que cette simultanéité confirmait qu'à la date de signature de l'acte de vente, ils avaient accepté en l'état le bien vendu et que cette réception sans réserve de la chose vendue avait couvert ses défauts apparents de conformité tels que ceux liés à la présence de la poutre, ce dont il résultait qu'ils avaient accepté de manière claire et non équivoque le bien vendu, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision.
Sur le troisième moyen
8. M. et Mme [E] font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur demande relative à un défaut de contenance de l'appartement vendu, alors « que la cassation qui interviendra sur le premier moyen de cassation, qui conteste la requalification du contrat de vente en état futur d'achèvement du 31 mai 2012 en contrat de vente, entraînera par voie de conséquence et par application des dispositions de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt attaqué en ce que, faisant application de dispositions non applicables au contrat de vente en l'état futur d'achèvement, en l'occurrence l'article 46 de la loi n° 65-557 du 13 juillet 1965, la cour d'appel a opposé aux acquéreurs la forclusion prévue par ce texte. »
Réponse de la Cour
9. La cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief, tiré d'une annulation par voie de conséquence, est devenu sans portée.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme [E] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze janvier deux mille vingt-trois.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [E],
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
M. et Mme [E] reprochent à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir requalifié le contrat de vente en état futur d'achèvement du 31 mai 2012 en contrat de vente ;
ALORS QUE la vente d'immeuble à construire, dont la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement constitue l'une des formes, suppose que l'immeuble n'existe pas encore ou n'est pas encore terminé ; qu'en affirmant, pour procéder à la requalification du contrat de vente en état futur d'achèvement du 31 mai 2012 en contrat de vente, que l'appartement litigieux était achevé lors de la signature du contrat définitif, sans constater que l'immeuble était achevé au jour du contrat préliminaire de réservation, en date du 17 mars 2012, qui constitue l'avant-contrat qui précède la vente d'immeuble à construire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1601-1 et 1601-3 du code civil et des articles L. 261-15 et R. 261-25 du code de la construction et de l'habitation.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
M. et Mme [E] reprochent à l'arrêt infirmatif attaqué de les avoir déboutés de leur demande formée contre la SCCV Bleu Royal concernant les conséquences dommageables liées à la présence de la poutre en béton dans l'appartement ;
ALORS QUE seule l'acceptation sans réserve de la chose vendue par l'acheteur lui interdit de se prévaloir d'un défaut de conformité ; qu'en considérant qu'une telle acceptation sans réserve des acquéreurs était intervenue en l'espèce, leur interdisant d'invoquer la non-conformité de l'appartement vendu aux plans annexés au contrat de réservation, au seul motif que M. et Mme [E] avaient visité, avant la signature de l'acte de vente, « l'appartement témoin meublé à vocation commerciale », lequel contenait la poutre non mentionnée dans les plans qui leur avaient été remis, la cour d'appel n'a pas caractérisé une acceptation claire et non équivoque par les époux [E] du bien vendu et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1604 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
M. et Mme [E] reprochent à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit irrecevable en raison de la forclusion la demande formée contre la SCCV Bleu Royal relative à un défaut de contenance de l'appartement vendu ;
ALORS QUE la cassation qui interviendra sur le premier moyen de cassation, qui conteste la requalification du contrat de vente en état futur d'achèvement du 31 mai 2012 en contrat de vente, entraînera par voie de conséquence et par application des dispositions de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt attaqué en ce que, faisant application de dispositions non applicables au contrat de vente en l'état futur d'achèvement, en l'occurrence l'article 46 de la loi n° 65-557 du 13 juillet 1965, la cour d'appel a opposé aux acquéreurs la forclusion prévue par ce texte.
