LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 novembre 2022
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 816 F-D
Pourvoi n° Y 21-16.757
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 NOVEMBRE 2022
La société JMR, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Y 21-16.757 contre l'arrêt rendu le 18 mars 2021 par la cour d'appel d'Amiens (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [E] [X], domicilié [Adresse 2],
2°/ à la société des Patriotes, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3],
3°/ à la société Le Scampi, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société JMR, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [X], de la SCI des Patriotes et de la société Le Scampi, après débats en l'audience publique du 11 octobre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Amiens, 18 mars 2021), la société civile immobilière Les Patriotes (la SCI Les Patriotes) est propriétaire d'un local donné à bail à M. [X], dans lequel la société Le Scampi exploite un restaurant.
2. Contestant l'obstruction d'une fenêtre et d'un jour du fait de la construction d'un mur sur la parcelle contigüe appartenant à la société civile immobilière JMR (la SCI JMR), la SCI Les Patriotes, M. [X] et la société Le Scampi l'ont assignée en cessation d'un trouble anormal du voisinage, destruction sous astreinte de la construction érigée et indemnisation du préjudice subi.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, ci-après annexé
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le deuxième moyen, pris en ses troisième, quatrième et cinquième branches, en ce qu'il porte sur la destruction d'une partie du mur masquant une fenêtre
Enoncé du moyen
4. La SCI JMR fait grief à l'arrêt de la condamner à démolir la partie du mur qu'elle a fait édifier en limite de son immeuble masquant une fenêtre de l'immeuble voisin, alors :
« 3°/ qu'il appartient à celui qui se prévaut de l'existence d'une servitude de l'établir ; qu'en l'espèce, après avoir admis l'existence d'un mur préexistant masquant le jour procuré par la fenêtre litigieuse, la cour d'appel a retenu que « son ampleur et sa hauteur ne sont pas établies de sorte qu'il n'est nullement démontré que la fenêtre litigieuse se trouvait masquée par le mur antérieur » ; qu'en statuant de la sorte, elle a inversé la charge de la preuve et a ainsi violé l'article 1315 devenu 1353 du code civil ;
4°/ que le juge doit examiner l'ensemble des éléments de preuve soumis à son appréciation ; qu'en l'espèce, la SCI JMR avait régulièrement produit le plan figurant sur la demande de permis de construire déposée en 1982 et sur lequel n'apparaissait pas la fenêtre litigieuse pour en induire qu'elle avait été irrégulièrement ouverte ; que dès lors, en s'abstenant d'examiner cet élément de preuve déterminant pour la solution du litige, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°/ qu'enfin, le défaut de réponse à conclusions équivaut au défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la SCI JMR avait expressément soutenu que les attestations des anciens salariés du restaurant établissaient certes l'existence des ouvertures (fenêtre et pavés de verre) mais non pas celle d'une vue sur le fonds voisin, et ce, d'autant qu'à l'époque, ces ouvertures étaient masquées par un muret ; qu'en ne répondant pas à ces écritures, la cour d'appel a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la cour
5. Ayant constaté que la fenêtre litigieuse était à deux ouvrants, qu'elle permettait une vue au moment de son ouverture sur le fonds voisin et n'avait pas été condamnée, puis retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, en particulier les attestations d'anciens salariés produites à hauteur d'appel, d'abord que l'existence de la fenêtre depuis plus de trente ans était démontrée, et, ensuite, sans inverser la charge de la preuve, que la SCI JMR ne démontrait pas que cette fenêtre avait été antérieurement obstruée par un muret, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision.
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa première branche, en ce qu'il porte sur la démolition de la partie du mur masquant un jour à verre dormant
Enoncé du moyen
6. La SCI JMR fait grief à l'arrêt de la condamner à démolir la partie du mur qu'elle a fait édifier en limite de son immeuble masquant la « vue » en verre dormant, alors « que le fait de pratiquer un jour dans un mur joignant immédiatement l'héritage d'autrui ne fait pas naître à la charge de cet héritage une servitude et n'entraîne pour son propriétaire aucune restriction à son droit de propriété ; qu'en l'espèce, il était acquis aux débats que la fenêtre en verre dormant composée de blocs de verre scellés constituait un jour au sens des articles 676 et 677 du code civil insusceptible, en tant que tel, de faire naître une servitude ; qu'en décidant le contraire, motif pris de ce que le jour était préexistant et n'avait pas été créé par « les appelants », la cour d'appel a violé les articles 676 et 677 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 544 et 676 du code civil :
7. Aux termes du premier de ces textes, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
8. Selon le second, le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.
9. Pour ordonner la démolition du mur édifié par la SCI JMR masquant l'ouverture litigieuse, l'arrêt constate que le jour obstrué est à verre dormant, puis énonce que n'ayant pas été créé par les appelants, ils ne relèvent pas des dispositions de l'article 676 du code civil, de sorte que le propriétaire peut revendiquer le bénéfice d'une servitude, sous réserve de rapporter la preuve que l'ouverture existe depuis plus de trente ans.
10. En statuant ainsi, alors que l'existence d'un jour dans un mur joignant immédiatement l'héritage d'autrui ne fait pas naître à la charge de cet héritage une servitude et n'entraîne pour son propriétaire aucune restriction à son droit de propriété, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, dont il résultait que l'une des deux ouvertures en litige était un jour de souffrance non susceptible de créer une servitude de vue grevant le fonds voisin, a violé les textes susvisés.
Portée et conséquences de la cassation
11. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation des dispositions de l'arrêt ordonnant la démolition de la partie du mur en litige entraîne la cassation du chef de dispositif condamnant la SCI JMR à verser à la société Scampi la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, qui, reposant sur la prise en compte des deux ouvertures obstruées, s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société civile immobilière JMR à démolir la partie du mur qu'elle a fait édifier en limite de son immeuble sis [Adresse 2] masquant la vue en verre dormant et en ce qu'il la condamne à payer à la société Le Scampi une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 18 mars 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;
Condamne la société civile immobilière Les Patriotes, M. [X] et la société Le Scampi aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des parties ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller référendaire rapporteur empêché, et prononcé par le président en son audience publique du du vingt-trois novembre deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat aux Conseils, pour la société JMR
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La SCI J.M.R. FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevables à agir M. [X] et la SAS Le Scampi ;
ALORS QUE seul le propriétaire du fonds dominant a qualité pour se prévaloir d'une servitude et pour agir en réalisation de celle-ci, même si elle doit bénéficier à des tiers, un simple occupant n'ayant pas qualité pour s'en prévaloir ; qu'en l'espèce, il était constant comme résultant des propres constatations de l'arrêt que la SCI Les Patriotes était propriétaire du fonds jouxtant celui de la SCI J.M.R. tandis que M. [X] était titulaire d'un bail sur ce fonds, sur lequel il exploitait un restaurant dénommé Le Scampi ; qu'il en résultait que la SCI Les Patriotes avait seule qualité à agir pour faire constater une éventuelle servitude de vue sur le fonds appartenant à la SCI J.M.R. ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 122 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
La SCI J.M.R. FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, de l'avoir condamnée à démolir la partie du mur qu'elle a fait édifier en limite de son immeuble sis [Adresse 2] masquant la vue en verre dormant et une fenêtre de l''immeuble sis [Adresse 1] sous astreinte provisoire de 20 € pendant une durée de trois mois qui commencera à courir le 90ème jour suivant la signification de l'arrêt ;
1°) ALORS QUE le fait de pratiquer un jour dans un mur joignant immédiatement l'héritage d'autrui ne fait pas naitre à la charge de cet héritage une servitude et n'entraîne pour son propriétaire aucune restriction à son droit de propriété ; qu'en l'espèce, il était acquis aux débats que la fenêtre en verre dormant composée de blocs de verre scellés constituait un jour au sens des articles 676 et 677 du code civil insusceptible, en tant que tel, de faire naitre une servitude ; qu'en décidant le contraire, motif pris de ce que le jour était préexistant et n'avait pas été créé par « les appelants », la cour d'appel a violé les articles 676 et 677 du code civil ;
2°) ALORS QUE le juge doit observer le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, M. [X], la SCI Les Patriotes et la SAS Le Scampi n'avaient pas invoqué le moyen fondé sur la distinction entre un jour nouvellement créé et un jour préexistant ; qu'en relevant ainsi d'office ce moyen sans avoir préalablement invité les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a, en toute hypothèse, méconnu le principe de la contradiction et a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'il appartient à celui qui se prévaut de l'existence d'une servitude de l'établir ; qu'en l'espèce, après avoir admis l'existence d'un mur préexistant masquant le jour procuré par la fenêtre litigieuse, la cour d'appel a retenu que « son ampleur et sa hauteur ne sont pas établies de sorte qu'il n'est nullement démontré que la fenêtre litigieuse se trouvait masquée par le mur antérieur » ; qu'en statuant de la sorte, elle a inversé la charge de la preuve et a ainsi violé l'article 1315 devenu 1353 du code civil ;
4°) ALORS QUE le juge doit examiner l'ensemble des éléments de preuve soumis à son appréciation ; qu'en l'espèce, la SCI J.M.R. avait régulièrement produit le plan figurant sur la demande de permis de construire déposée en 1982 et sur lequel n'apparaissait pas la fenêtre litigieuse (pièce n° 8 du bordereau) pour en induire qu'elle avait été irrégulièrement ouverte (conclusions p. 27) ; que dès lors, en s'abstenant d'examiner cet élément de preuve déterminant pour la solution du litige, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QU'ENFIN le défaut de réponse à conclusions équivaut au défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la SCI J.M.R. avait expressément soutenu que les attestations des anciens salariés du restaurant établissaient certes l'existence des ouvertures (fenêtre et pavés de verre) mais non pas celle d'une vue sur le fonds voisin, et ce, d'autant qu'à l'époque, ces ouvertures étaient masquées par un muret ; qu'en ne répondant pas à ces écritures, la cour d'appel a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
La SCI J.M.R. FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, de l'AVOIR condamnée à payer à la SAS Le Scampi la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts ;
ALORS QUE la SCI J.M.R. avait expressément fait valoir, pièces à l'appui, que la pièce dans laquelle étaient pratiquées les ouvertures litigieuses (jour et fenêtre) était une réserve et non pas une cuisine, laquelle bénéficiait, quant à elle, d'un extracteur d'air et d'une ouverture représentée par un châssis en aluminium sur le plan (conclusions d'appel pp. 27 et 32) ; qu'en accordant dès lors une somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts à la SAS Le Scampi, motif pris de l'existence d'une « incidence de l'édification du mur litigieux sur l'arrivée d'air dans la cuisine et sa luminosité », ce, sans répondre aux conclusions de la SCI J.M.R. qui soulignaient que la cuisine du restaurant n'était pas concernée par l'obstruction des ouvertures, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
