LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 16 novembre 2022
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 801 FS-D
Pourvoi n° W 21-10.016
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 NOVEMBRE 2022
La société DG Holidays, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° W 21-10.016 contre l'arrêt rendu le 4 novembre 2020 par la cour d'appel de Riom (3e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [IE] [M],
2°/ à Mme [SU] [YJ], épouse [M],
domiciliés tous deux [Adresse 53],
3°/ à M. [PT] [D],
4°/ à Mme [SU] [KE], épouse [D],
domiciliés tous deux [Adresse 55],
5°/ à M. [NI] [C],
6°/ à Mme [HT] [N], épouse [C],
domiciliés tous deux [Adresse 29],
7°/ à M. [GM] [K],
8°/ à Mme [BG] [DY], épouse [K],
domiciliés tous deux [Adresse 28],
9°/ à Mme [FS] [H], épouse [IN], domiciliée [Adresse 19],
10°/ à M. [LJ] [T],
11°/ à Mme [FH] [ZP], épouse [T],
domiciliés tous deux [Adresse 27],
12°/ à M. [KN] [G],
13°/ à Mme [EY] [DD], épouse [G],
domiciliés tous deux [Adresse 56],
14°/ à Mme [ST] [E], domiciliée [Adresse 4],
15°/ à Mme [HJ] [Y], domiciliée [Adresse 15],
16°/ à M. [FT] [B],
17°/ à Mme [O] [ZZ], épouse [B],
domiciliés tous deux [Adresse 65],
18°/ à M. [RN] [I],
19°/ à Mme [XE] [UU],
domiciliés tous deux [Adresse 25],
20°/ à Mme [GC] [HI], domiciliée [Adresse 54],
21°/ à M. [ZE] [WJ],
22°/ à Mme [RE] [LT], épouse [WJ],
domiciliés tous deux [Adresse 17],
23°/ à M. [P] [GY],
24°/ à Mme [MN] [JT], épouse [GY],
domiciliés tous deux [Adresse 44],
25°/ à M. [EI] [JI],
26°/ à Mme [GO] [RY], épouse [JI],
domiciliés tous deux [Adresse 47],
27°/ à M. [IO] [AM],
28°/ à Mme [DT] [S], épouse [AM],
domiciliés tous deux [Adresse 50],
29°/ à M. [P] [GD],
30°/ à Mme [ST] [CI], épouse [GD],
domiciliés tous deux [Adresse 32],
31°/ à M. [SJ] [XO],
32°/ à Mme [LU] [VD], épouse [XO],
domiciliés tous deux [Adresse 20],
33°/ à Mme [NU] [ET],
34°/ à M. [GN] [DI],
domiciliés tous deux [Adresse 35],
35°/ à M. [WU] [MY],
36°/ à Mme [HJ] [KY], épouse [MY],
domiciliés tous deux [Adresse 13],
37°/ à M. [BW] [MY], domicilié [Adresse 38],
38°/ à M. [CS] [YU],
39°/ à Mme [WI] [OD], épouse [YU],
domiciliés tous deux [Adresse 2],
40°/ à M. [IE] [VO],
41°/ à Mme [ID] [KZ], épouse [VO],
domiciliés tous deux [Adresse 24],
42°/ à Mme [X] [AW] divorcée [TO], domiciliée [Adresse 18],
43°/ à M. [MD] [CN],
44°/ à Mme [V] [UT], épouse [CN],
domiciliés tous deux [Adresse 31],
45°/ à M. [WU] [RZ],
46°/ à Mme [HJ] [U],
domiciliés tous deux [Adresse 12],
47°/ à M. [IY] [OY],
48°/ à Mme [OO] [OZ],
domiciliés tous deux [Adresse 30],
49°/ à M. [PT] [RO],
50°/ à Mme [CB] [EX], épouse [RO],
domiciliés tous deux [Adresse 51],
51°/ à M. [TZ] [NT], domicilié [Adresse 8],
52°/ à M. [IY] [RD],
53°/ à Mme [TY] [YI], épouse [RD],
domiciliés tous deux [Adresse 14],
54°/ à M. [HU] [PI], domicilié [Adresse 41],
55°/ à Mme [WT] [BX] divorcée [WJ], domiciliée [Adresse 61],
56°/ à M. [K] [TD], domicilié [Adresse 37],
57°/ à M. [VY] [SI],
58°/ à Mme [R] [J], épouse [SI],
domiciliés tous deux [Adresse 42],
59°/ à M. [P] [KO], domicilié [Adresse 34],
60°/ à M. [WV] [KZ],
61°/ à Mme [FH] [VZ], épouse [KZ],
domiciliés tous deux [Adresse 43],
62°/ à M. [XD] [EM], domicilié [Adresse 5],
63°/ à M. [HS] [JJ],
64°/ à Mme [AU] [IZ],
domiciliés tous deux [Adresse 9],
65°/ à M. [P] [JU],
66°/ à Mme [F] [YT], épouse [JU],
domiciliés tous deux [Adresse 10],
67°/ à M. [WU] [JU],
68°/ à Mme [ON] [ME], épouse [JU],
domiciliés tous deux [Adresse 49],
69°/ à M. [W] [VN],
70°/ à Mme [FS] [VE], épouse [VN],
domiciliés tous deux [Adresse 64],
71°/ à M. [MD] [ZD],
72°/ à Mme [GE] [MO], épouse [ZD],
domiciliés tous deux [Adresse 58],
73°/ à M. [IC] [HH],
74°/ à Mme [ZF] [L], épouse [HH],
domiciliés tous deux [Adresse 52],
75°/ à Mme [FI] [GX], domiciliée [Adresse 36],
76°/ à Mme [DH] [IX], divorcée [A], domiciliée [Adresse 57],
77°/ à M. [W] [IM], domicilié [Adresse 23],
78°/ à Mme [GE] [XP], domiciliée [Adresse 60],
79°/ à M. [EZ] [BO],
80°/ à Mme [GE] [JS], épouse [BO],
domiciliés tous deux [Adresse 21],
81°/ à Mme [LI] [PJ], veuve [ZN], domiciliée [Adresse 7], prise en qualité d'héritière de [YA] [ZN], décédé,
82°/ à M. [PU] [GZ],
83°/ à Mme [UJ] [XZ], épouse [GZ],
domiciliés tous deux [Adresse 22],
84°/ à M. [MZ] [YK], domicilié [Adresse 48],
85°/ à M. [BT] [XF], domicilié [Adresse 1],
86°/ à M. [YA] [XF], domicilié [Adresse 16],
87°/ à M. [BN] [XF], domicilié [Adresse 11],
88°/ à M. [TE] [XF], domicilié [Adresse 45],
89°/ à M. [LJ] [KD], domicilié [Adresse 59]),
90°/ à Mme [ZO] [KD], domiciliée [Adresse 6],
tous sept pris en leur qualité d'héritiers de [BN] [AD], décédé,
91°/ à la société Carloc, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 46],
92°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Splendid, dont le siège est [Adresse 40], représenté par son syndic la société [Adresse 63], dont le siège est [Adresse 26],
93°/ à la société MT, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 62],
94°/ à la société MT, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 62], prise en qualité d'ancien syndic de l'ensemble immobilier Le Splendid,
95°/ au centre des finances publiques de Riom, dont le siège est [Adresse 39], 96°/ à M. [IO] [TO], domicilié [Adresse 33],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société DG Holidays, de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de M. et Mme [M], M. et Mme [D], M. et Mme [C], M. et Mme [K], Mme [H], M. et Mme [T], M. et Mme [G], Mmes [E] et [Y], M. et Mme [B], M. [I], Mmes [UU] et [HI], M. et Mme [WJ], M. et Mme [GY], M. et Mme [JI], M. et Mme [AM], M. et Mme [GD], M. et Mme [XO], de Mme [ET], M. [DI], M. et Mme [MY], M. [BW] [MY], M. et Mme [YU], M. et Mme [VO], de Mme [AW], M. et Mme [CN], M. [RZ], de Mme [U], M. [OY], Mme [OZ], de M. et Mme [RO], M. [NT], M. et Mme [RD], M. [PI], Mme [BX], M. [TD], M. et Mme [SI], M. [KO], M. et Mme [KZ], MM. [EM] et [JJ], Mme [IZ], M. et Mme [JU], M. [WU] [JU], M. et Mme [VN], M. et Mme [ZD], M. et Mme [HH], Mmes [GX] et [IX], M. [IM], Mme [XP], M. et Mme [BO], Mme [PJ], M. et Mme [GZ], M. [YK], MM. [BT], [YA], [BN], [TE] [XF], M. et Mme [KD], de la société Carloc et du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Splendid, et l'avis de M. Brun, avocat général, après débats en l'audience publique du 4 octobre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, MM. [BT], Boyer, Mme Grandjean, conseillers, Mmes Djikpa, Brun, Vernimmen, conseillers référendaires, M. Brun, avocat général, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Riom, 4 novembre 2020), la société MT a obtenu un permis de construire pour transformer un hôtel en résidence de tourisme. Elle a divisé l'immeuble et l'a vendu par lots, avec obligation pour les acquéreurs de consentir un bail commercial à l'exploitant de la résidence.
2. L'exploitant a été mis en redressement judiciaire et un plan de cession a été arrêté au profit de la société DG résidences, avec faculté de substitution. La société DG Holidays s'est substituée au cessionnaire.
3. La société DG Holidays a assigné les copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Splendid » (le syndicat des copropriétaires) et la société MT aux fins d'indemnisation du coût des travaux nécessaires à l'achèvement de la transformation de l'immeuble. En cours d'instance, un nouveau litige est survenu quant à la charge des travaux de sécurité et d'accessibilité prescrits par l'autorité administrative.
Examen des moyens
Sur le premier moyen et sur les deuxième et troisième moyens, pris en leur première branche, ci-après annexés
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le deuxième moyen, pris en ses deux dernières branches
Enoncé du moyen
5. La société DG Holidays fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, de la condamner à payer à chaque copropriétaire la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts et de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 012 047,26 euros au titre des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité et d'accès aux handicapés, alors :
« 2°/ que, subsidiairement, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'il doit entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que les locatives ; que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire ; qu'en retenant, pour condamner le preneur, la société DG Holidays, à payer les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité et d'accès aux handicapés, que les baux d'origine, dont les stipulations doivent être maintenues, prévoyaient que « dans le cas où des transformations, améliorations ou aménagement seraient imposés par un quelconque règlement ou à venir en raison de l'activité ou de l'occupation des lieux par le preneur, [ce dernier] en supportera la charge », sans constater l'existence d'une stipulation expresse mettant les travaux de sécurité prescrits par l'autorité administrative à la charge du preneur, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil ;
3°/ que, subsidiairement, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'il doit entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que les locatives ; que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire ; qu'en retenant, pour condamner le preneur, la société DG Holidays à payer les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité et d'accès aux handicapés, que le dirigeant de la société DG Résidence aurait reconnu lors d'une audience du 3 septembre 2010, que le prix faible qu'il offrait pour acquérir les actifs de la société Compagnie des aéroports était justifié par l'importance des travaux à réaliser dans l'hôtel, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil. »
Réponse de la Cour
6. La cour d'appel a constaté que les baux contenaient une clause selon laquelle « dans le cas où des transformations, améliorations ou aménagements seraient imposés par un quelconque règlement existant ou à venir en raison de l'activité ou de l'occupation des lieux par le preneur, [ce dernier] en supportera la charge ».
7. Recherchant la commune intention des parties, au regard, notamment, des déclarations du représentant légal du repreneur selon lesquelles le prix très faible offert pour acquérir les actifs était justifié par l'importance des travaux à réaliser dans l'hôtel, elle a pu en déduire que la clause obligeait le preneur à supporter le coût des travaux nécessaires à l'exploitation des lieux, au premier rang desquels les aménagements ou améliorations exigés par l'administration conformément aux règles sur les établissements qui reçoivent du public.
8. Elle a ainsi constaté que les baux transféraient expressément au preneur la charge de travaux incombant en principe aux bailleurs.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le troisième moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
10. La société DG Holidays fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes et de la condamner à effectuer les démarches nécessaires au classement en résidence de tourisme en exécutant préalablement l'ensemble des travaux nécessaires et en installant les équipements adaptés à un tel classement, alors « que, subsidiairement, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'il doit entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que les locatives ; qu'en l'espèce, pour condamner la société DG Holidays, preneuse, à effectuer les démarches nécessaires au classement résidence de tourisme et à réaliser au préalable les travaux nécessaires à l'exploitation sous cette forme, la cour d'appel a considéré que si les baux d'origine prévoyaient que la destination convenue était celle d'une « résidence de tourisme », la lettre du 2 septembre 2010 indiquait que la preneuse supporterait « l'ensemble des coûts et dépenses générés par l'entretien, la réparation et l'exploitation de l'hôtel restaurant », que les baux d'origine, dont les clauses ont été maintenues, prévoient que « dans le cas où des transformations, améliorations ou aménagement seraient imposés par un quelconque règlement ou à venir en raison de l'activité ou de l'occupation des lieux par le preneur, [ce dernier] en supportera la charge » et que le preneur « reconnaissait expressément » avoir eu connaissance de la consistance des lieux loués, tant matérielle que juridique, et « en faire son affaire sans recours contre le bailleur », de sorte qu'étant censé connaître la consistance des lieux loués, il s'est engagé par ces clauses à prendre en charge les travaux nécessaires à l'exploitation des lieux conforme à leur destination contractuelle ; qu'en statuant ainsi quand ces clauses ne pouvaient décharger les bailleurs de leur obligation de délivrance d'un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil. »
Réponse de la Cour
11. La cour d'appel a relevé que les baux contenaient une clause selon laquelle le preneur supporterait « l'ensemble des coûts et dépenses générées par l'entretien, la réparation et l'exploitation de l'hôtel-restaurant ».
12. Elle a également relevé qu'ils contenaient une clause selon laquelle « dans le cas où des transformations, améliorations ou aménagements seraient imposés par un quelconque règlement existant ou à venir en raison de l'activité ou de l'occupation des lieux par le preneur, [ce dernier] en supportera la charge ».
13. Recherchant la commune intention des parties, elle a pu en déduire que celles-ci avaient voulu transférer au preneur les travaux de mise en conformité aux règles de sécurité et ceux nécessaires à l'exploitation des lieux selon leur destination de résidence de tourisme.
14. Elle a ainsi constaté que les baux transféraient expressément au preneur la charge de travaux incombant en principe aux bailleurs.
15. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le quatrième moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
16. La société DG Holidays fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes formées contre la société MT, de la condamner seule à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 012 047,26 euros au titre des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité et d'accès aux handicapés et de la condamner à payer à la société MT une somme de 209 391,28 euros au titre des loyers, charges de copropriété et taxes foncières, alors « que le vendeur est tenu d'une obligation de résultat de délivrer une chose dont les caractéristiques correspondent à la destination convenue ; qu'en l'espèce, la société DG Holidays faisait valoir que la société MT avait manqué à son obligation de délivrance d'une résidence hôtelière telle que prévue par le permis de construire et respectant les normes de sécurité en vigueur, ce qui constituait une faute contractuelle de nature à engager sa responsabilité délictuelle à son égard dans la mesure où elle avait été victime d'une fermeture administrative en raison d'une non-conformité aux normes de sécurité ; que pour décider que la société DG Holidays, preneuse était seule tenue de régler les travaux de mises aux normes de sécurité et la débouter de ses demandes dirigées contre la société MT en sa qualité de promoteur-vendeur des biens aux copropriétaires bailleurs, la cour d'appel a relevé que les acquéreurs copropriétaires bailleurs avaient pris les biens dans l'état où ils se trouvaient lors de leur entrée en jouissance sauf la charge particulière incombant à la société MT de réaliser certains travaux, que la société MT s'était seulement engagée à faire toutes diligences pour obtenir le certificat de conformité au permis de construire portant sur les travaux de restructuration de l'hôtel « Le Splendid » aux fins de le convertir en une résidence hôtelière et non pas sur des travaux de mise aux normes de sécurité ; qu'en statuant ainsi quand aucune de ces stipulations n'étaient de nature à exonérer le vendeur, la société MT, de son obligation de délivrance d'une résidence hôtelière telle que prévue par le permis de construire et respectant les normes de sécurité en vigueur, la cour d'appel a violé l'article 1603 du code civil ensemble l'article 1382, devenu, 1240 du même code. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1603 du code civil :
17. Il résulte de ce texte que le vendeur doit délivrer la chose conformément aux stipulations de l'acte de vente.
18. Pour rejeter les demandes de la société DG Holidays contre la société MT, l'arrêt retient que, selon les actes de vente les acquéreurs prenaient les biens « dans l'état où ils se trouve[raie]nt lors de l'entrée en jouissance », sauf la charge particulière incombant au vendeur de réaliser, tant dans les parties communes que dans les parties privatives, des travaux dont le détail figurait dans une notice de vente annexée à chacun des actes, laquelle mentionnait des travaux de rénovation et d'équipement des chambres mais non de mise en conformité des lieux avec les règles de sécurité.
19. Il ajoute qu'aux termes des actes de vente, le vendeur s'obligeait à faire toutes diligences pour obtenir le certificat de conformité au permis de construire mais que le permis de construire portait expressément sur les seuls travaux de restructuration de l'hôtel aux fins de le convertir en une résidence hôtelière, avec notamment la création de kitchenettes, et non pas sur des travaux de mise aux normes de sécurité.
20. En statuant ainsi, alors que pour délivrer un bien conforme à la destination promise de résidence hôtelière et obtenir un certificat de conformité des travaux visés au permis de construire portant sur la transformation d'un hôtel en une telle résidence, le vendeur devait exécuter les travaux nécessaires à la mise en conformité de l'immeuble avec les règles de sécurité applicables aux établissements recevant du public, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.
Portée et conséquences de la cassation
21. La cassation prononcée sur le quatrième moyen ne s'étend pas à la condamnation prononcée contre la société DG Holidays au profit de la société MT au titre des loyers et charges impayés, dès lors que cette condamnation n'est pas soutenue par les motifs critiqués par le moyen.
22. Elle ne s'étend pas, non plus, au rejet des demandes formées par le syndicat des copropriétaires contre la société MT, la société DG Holidays n'étant pas recevable à critiquer des dispositions qui ne lui font pas grief.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société DG Holidays contre la société MT, l'arrêt rendu le 4 novembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat aux Conseils, pour la société DG Holidays
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société DG Holidays de ses demandes, d'AVOIR condamné la société DG Holidays à effectuer les démarches nécessaires au classement en résidence de tourisme en exécutant préalablement l'ensemble des travaux nécessaires et installant les équipements adaptés à un tel classement, d'AVOIR condamné la société DG Holidays à signer avec chacun des copropriétaires la rédaction authentique du bail commercial le concernant sur la base du projet soumis par Me [YV] à la société DG Résidences en conformité avec le bail commercial transmis aux termes du jugement arrêtant le plan de cession et modifié conformément à la correspondance du 2 septembre 2010, et à fournir à chacun une garantie autonome au sens de l'article 2321 du code civil par un organisme bancaire installé sur le territoire français qui s'engagerait jusqu'au terme de la location commercial à payer à la première demande les loyers impayés dans la limite de douze mois, d'AVOIR condamné la société DG Holidays à transmettre à M. [IY] [OY], copropriétaire désigné à cet effet, le compte d'exploitation annuel de la résidence de tourisme Le Splendid concernant les exercices comptables 2010, 2011, 2012, 2013 2014 et 2015, d'AVOIR condamné la société DG Holidays à payer à chaque copropriétaire la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, et d'AVOIR, condamné la société DG Holidays à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier «Le Splendid» la somme de 1 012 047,26 euros au titre des travaux de mise en conformité aux normes de de sécurité et d'accès aux handicapés, réalisés et à réaliser ;
AUX MOTIFS QUE Sur les liens contractuels entre les copropriétaires et la SARL DG HOLIDAYS : le tribunal de commerce de Thonon-les-Bains, dans son jugement du 3 septembre 2010, a «ordonné la cession des actifs de la SARL Compagnie des Aéroports aux conditions de l'offre de la société DG RESIDENCES, dont les éléments sont les suivants :» [...] ; le dispositif du jugement énonçait, parmi ces éléments de l'offre, que la société DG RESIDENCES « fai[sai]t son affaire personnelle de la poursuite des baux avec les 49 propriétaires bailleurs » (autres que la SARL MT), et qu'elle «fai[sai]t son affaire personnelle de la conformité de l'hôtel repris [et] des éventuelles mesures environnementales à prendre» ; les termes de ce dispositif, avec la mention d'une «poursuite des baux» antérieurement conclus avec les copropriétaires particuliers, autres que la SARL MT (ci-après désignés : les copropriétaires), laissent paraître que la société DG RESIDENCES entendait conclure avec eux une reprise des baux en cours ; cependant les notes de l'audience des débats, qui s'est tenue le 3 septembre 2010 devant le tribunal de commerce de Thonon, mentionnent que «le représentant des propriétaires » (leur avocat Me [YV] présent à l'audience) avait « déposé à la barre la lettre du 2.09.2010 », et que « le candidat repreneur confirm[ait] son accord sur les termes du courrier visé ci-dessus » (pièce n° 4 produite par les copropriétaires) ; ces mentions des notes d'audience établissent un accord de volontés, entre d'une part les copropriétaires, régulièrement appelés à l'audience en leur qualité de co-contractants par application de l'article R. 642-7 du code de commerce, et d'autre part la SARL DG RESIDENCES, cet accord étant conclu selon les termes de la lettre de Me [YV] du 2 septembre 2010. Le tribunal, dans l'avant-dernière page du jugement de cession du 3 septembre 2010, a d'ailleurs explicitement « donné acte aux parties des accords intervenus entre les 49 propriétaires bailleurs et la société DG RESIDENCES », ce qui confirme l'existence de cet accord, au-delà des seuls éléments de l'offre cités dans le dispositif du jugement ; selon cette même lettre du 2 septembre 2010, l'accord comportait « la signature de nouveaux baux commerciaux dans les conditions énumérées ci-après, sous réserve que le tribunal fasse droit à l'offre de reprise qui lui sera soumise » le 3 septembre 2010 : réduction du montant du loyer de 35 % (avec fixation de montants minimum et maximum du loyer global, à l'exclusion des loyers dus à la SARL MT) ; gratuité de jouissance pour les trois premiers mois suivant l'entrée en jouissance ; fourniture par la SARL DG RESIDENCES, à chacun des copropriétaires, d'une garantie à première demande, au sens de l'article 2321 du code civil. Il était encore précisé que « les baux commerciaux ser[aient] établis par actes authentiques signés par devant notaires, au choix de chacun des copropriétaires » (page 4 de la lettre de Me [YV], paragraphe 8) ; et que « l'ensemble des autres clauses et conditions incluses dans les baux actuels sera[it] maintenu » (même page, paragraphe 9) ; les termes clairs et non équivoques de cette lettre, ci-avant rappelés, prouvent que l'accord de volontés des parties constituait en lui-même des baux verbaux, comme l'indique la SARL DG HOLIDAYS, et prévoyait l'établissement de nouveaux actes contractuels de bail, comportant des obligations différentes en partie (et non pas la simple « poursuite des baux » existants, malgré la déclaration de la société cessionnaire faite en ce sens devant le tribunal), nouveaux actes qui devaient être établis sous la forme authentique, devant un notaire choisi par chacun des copropriétaires ; ces mêmes termes dépourvus d'équivoque prévoyaient aussi que la société cessionnaire devait donner aux bailleurs une garantie à première demande. Aucun délai n'était prévu, pour la passation des baux en la forme authentique et la constitution de la garantie à première demande. Les parties, et notamment la SARL DG RESIDENCES, étaient dès lors tenues d'y satisfaire dès le prononcé du jugement ; la SARL DG HOLIDAYS soutient que cet accord de volontés, exprimé par la SARL DG RESIDENCES, ne lui serait pas opposable à elle-même, qui n'était pas partie à la procédure de cession des actifs. Cependant le jugement de cession prévoyait expressément la faculté pour la SARL DG RESIDENCES de se substituer toute personne morale de son choix ayant les mêmes associés, et la SARL DG HOLIDAYS ne conteste pas qu'elle remplit cette condition, et elle s'est, de fait, substituée, dès après la cession, à la SARL DG RESIDENCES. La SARL DG HOLIDAYS a d'ailleurs reconnu sa qualité de preneuse, entre autres lors de la procédure de référé ayant abouti au prononcé d'une ordonnance du 16 mars 2011, par le juge des référés du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand (la SARL DG HOLIDAYS a contesté lors de cette procédure les demandes des bailleurs, et demandé reconventionnellement qu'ils soient condamnés à lui délivrer des lieux conformes, admettant ainsi sa qualité de nouveau preneur, substitué à la SARL DG RESIDENCES) ; elle reconnaît à nouveau devant la cour cette substitution (« ? il n'est ni contesté ni contestable que la SARL DG HOLIDAYS s'est substituée à la SARL DG RESIDENCES » : page 16 de ses conclusions), par suite de laquelle la SARL DG HOLIDAYS se trouve subrogée dans tous les droits et toutes les obligations de la SARL DG RESIDENCES : elle ne peut se prévaloir sur ce point ni de l'effet relatif des contrats (les copropriétaires bailleurs étant représentés lors de la cession du fonds, qui comprenait celle des baux), ni des dispositions de l'article L. 642-9 du code de commerce, dès lors que la substitution avait été dûment autorisée dans le jugement arrêtant le plan de cession ; il s'ensuit que c'est à bon droit, au vu de cet accord de volontés des parties, que le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a condamné la SARL DG HOLIDAYS, substituée à la SARL DG RESIDENCES, à remplir ses obligations en établissant sans délai, avec chacun des copropriétaires, un acte authentique du bail commercial le concernant, sur la base d'un projet de bail modifié conformément à ladite lettre du 2 septembre 2010, à fournir à chacun des copropriétaires une garantie autonome au sens de l'article 2321 du code civil (obligations qui résultaient expressément de l'accord de volontés susdit), et à présenter à l'un des copropriétaires, désigné à cette fin, les comptes d'exploitation annuels pour les années 2010 à 2015. Ces dispositions du jugement doivent être confirmées ;
1) ALORS QUE la cession d'un fonds de commerce, dans le cadre d'un plan arrêté par le tribunal, n'inclut pas celle du bail des locaux d'exploitation de ce fonds, à moins que celui-ci, par une disposition expresse, ne décide que le contrat de bail est nécessaire au maintien de l'entreprise ; qu'en retenant néanmoins que la société DG Holidays ne pouvait se prévaloir de l'effet relatif des contrats pour échapper à l'accord de volonté entre la société DG Résidences, cessionnaire auquel elle s'est substituée, et les copropriétaires bailleurs, anciens cocontractants du cédant, dès lors que ceux-ci étaient représentés lors de la cession du fond, comprenant celles des baux, quand le jugement du tribunal de commerce de Thonon-Les-Bains du 2 septembre 2010 arrêtant le plan de cession du fonds de commerce de la société Compagnie des aéroports ne mentionnait pas au titre des contrats cédés les baux conclus entre les copropriétaires et le cédant, la cour d'appel a violé l'article L. 642-7 du code de commerce ;
2) ALORS QUE les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; que celui qui s'est substitué dans les droits et obligations du cessionnaire résultant du plan de cession ne saurait être tenu des engagements pris en dehors du plan par le cessionnaire à l'égard de cocontractants du cédant sauf s'il en avait connaissance et les a acceptés ; qu'en l'espèce, pour décider que la société DG Holidays était tenue par les clauses et conditions de baux contenues dans une lettre du 2 septembre 2010 du représentant des copropriétaires de la résidence « le Splendid » cocontractants du cédant, la société Compagnie des aéroports, qui auraient été acceptés par le société DG Résidences, cessionnaire, la cour d'appel a considéré que la société DG Holidays ne pouvait se prévaloir de l'effet relatif des contrats pour échapper à l'accord de volonté dès lors qu'elle s'était substituée à la société DG Résidences dans les droits et obligations du cessionnaire ; qu'en statuant ainsi, quand ces clauses et conditions conclues hors plan de cession n'étaient pas opposables à la société DG Holidays qui ne les connaissait pas et ne les avait pas acceptées, la cour d'appel a violé l'article 1165, devenu 1199, du code civil, ensemble les articles L. 642-7 et L. 642-9 du code de commerce ;
3) ALORS QUE la déclaration d'une partie portant sur des points de droit, tels que l'existence d'un contrat, ne constitue pas un aveu, lequel ne peut porter que sur des points de fait ; qu'en retenant, pour condamner la société DG Holidays à régulariser des baux conformes aux clauses et conditions contenues dans une lettre du 2 septembre 2010 du conseil des copropriétaires dont les termes auraient été acceptées par la société DG Résidences, que dans ses conclusions de première instance n° 2, la société DG Holidays avait indiqué qu'elle « ne conteste pas avoir donné son consentement à signer de nouveaux baux dans les conditions du courrier du 2 septembre susvisé », quand cette déclaration, portant sur un point de droit, ne pouvait constituer un aveu, la cour d'appel a violé l'article 1356, devenu 1383-2 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société DG Holidays de ses demandes, d'AVOIR condamné la société DG Holidays à payer à chaque copropriétaire la somme de 2 000 euros à titre de dommages et d'AVOIR condamné la société DG Holidays à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Splendid » la somme de 1 012 047,26 euros au titre des travaux de mise en conformité aux normes de de sécurité et d'accès aux handicapés, réalisés et à réaliser ;
AUX MOTIFS QUE - Sur les demandes du syndicat au titre des travaux : A. Demandes formées contre la SARL DG HOLIDAYS : la lettre du 2 septembre 2010, qui forme la loi des parties entre les copropriétaires et la SARL DG HOLIDAYS, stipule en page 4 paragraphe 6 que la société acquéreuse du fonds « accepte de supporter l'ensemble des réparations de toute nature, y compris les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil, ainsi d'une façon générale que l'ensemble des coûts et dépenses générées par l'entretien, la réparation et l'exploitation de l'hôtel-restaurant, à l'exclusion de la taxe foncière qui restera à la charge individuelle de chacun des copropriétaires » ; il est rappelé que le tribunal, par le jugement déféré, a condamné la SARL DG HOLIDAYS – in solidum avec la SARL MT – à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 012 047,26 euros, pour le « coût total des travaux de mise en conformité de la résidence de tourisme, déjà exécutés et à exécuter », chef de décision conforme à la demande du syndicat, et dont celui-ci demande la confirmation ; le tribunal a en outre condamné la SARL DG HOLIDAYS à effectuer les démarches nécessaires au classement de l'hôtel en résidence de tourisme, après avoir effectué les travaux nécessaires à ce classement ; il a enfin condamné cette société à payer au syndicat une somme de 71 896,26 euros pour des travaux de réfection de la toiture ; a) travaux de mise en conformité aux règles de sécurité : la somme de 1 012 047,26 euros, demandée à ce titre par le syndicat, correspond au coût total des travaux déjà réalisés ou à réaliser, tel qu'il ressortent d'une part de factures émises par l'entreprise IPSI Sécurité Incendie pour des travaux réalisés jusqu'en mars 2017 date de la dernière facture, et d'autre part de tableaux estimatifs des travaux « à réaliser ou restant à réaliser pour mise en conformité incendie et accessibilité handicapés », tableaux dressés en mars puis en novembre 2018 par M. [TN] [JH], de la SARL BLT-Consultant (pièces n° 44 et 49 des copropriétaires et du syndicat) ; ces documents visent des travaux de mise en conformité des parties communes, avec les normes de sécurité en matière de protection contre l'incendie et d'accès aux personnes handicapées ; les parties s'opposent sur la charge de ces travaux de mise aux normes de sécurité, la SARL DG HOLIDAYS faisant valoir que, faute d'une clause expresse sur ce point, les copropriétaires bailleurs ne peuvent s'exonérer de l'obligation qui leur est faite de délivrer la chose louée, et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, comme prévu à l'article 1719 du code civil ; comme l'indique la société appelante, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont en principe à la charge du bailleur, en exécution de son obligation de délivrance de lieux loués, à moins d'une stipulation expresse contraire (Cass. Civ. 3ème 19 juin 2002, pourvoi n° 01-01.769) ; la mention, contenue dans la lettre du 2 septembre 2010, que la société preneuse supporterait « l'ensemble des coûts et dépenses générées par l'entretien, la réparation et l'exploitation de l'hôtel-restaurant » ne constitue pas une clause expresse sur ce point, suffisante pour transférer, à la charge de cette société, le coût de mise en conformité des lieux aux normes de sécurité incendie ; cette même lettre prévoyait cependant, au paragraphe 9, que les baux à conclure par écrit maintiendraient inchangées « l'ensemble des autres clauses et conditions incluses dans les baux actuels » ; or les baux d'origine, passés entre chacun des copropriétaires et le premier exploitant la Compagnie des Alpes, stipulaient que « dans la cas où des transformations, améliorations ou aménagements seraient imposés par un quelconque règlement existant ou à venir en raison de l'activité ou de l'occupation des lieux par le preneur, [ce dernier] en supportera la charge » (baux produits par les copropriétaires en pièce n° 2) ; cette clause, dont les effets ont été maintenus aux termes de la lettre du 2 septembre 2010, oblige sans équivoque le preneur à supporter le coût des travaux nécessaires à l'exploitation des lieux selon leur destination, au premier rang desquels figure, s'agissant d'un hôtel de tourisme ou d'une résidence de tourisme, les aménagements ou améliorations exigés par l'administration, conformément aux règles sur les établissements qui reçoivent du public ; cet accord de la SARL DG RESIDENCES, pour prendre en charge les travaux de mise en conformité des lieux aux règles de sécurité, est confirmé s'il en était besoin par les attestations de Me [XN] [EH], administrateur judiciaire, et de sa collaboratrice Mme [NJ] [UI], qui témoignent que, présents à l'audience du 3 septembre 2010, ils ont entendu le représentant légal de cette société M. [P] [Z] déclarer que le prix très faible qu'il offrait pour acquérir les actifs (25 000 euros) était justifié par l'importance des travaux à réaliser dans l'hôtel « Le Splendid » (pièces n° 20 et 21 produites par les copropriétaires) ; la SARL DG HOLIDAYS oppose, à la demande formée par le syndicat des copropriétaires, la propre faute de ce dernier, en ce qu'il a omis, pendant quelque sept ans jusqu'à l'année 2016, de voter l'approbation des modalités de réalisation des travaux, alors que ce vote était obligatoire aux termes de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis, et que le syndicat connaissait depuis l'année 2009 la consistance des travaux de mise en conformité, concernant pour l'essentiel les parties communes ; cependant la SARL DG HOLIDAYS ne prétend pas que ce retard dans la réalisation des travaux, qu'elle reproche au syndicat des copropriétaires, ait eu une incidence quelconque sur le coût des travaux : il s'ensuit que l'éventuelle carence fautive du syndicat, à la supposer établie, n'est pas de nature à exonérer en tout ou partie cette société de son obligation de prendre en charge le prix des travaux. Ceux-ci, autorisés en définitive lors d'une assemblée générale du 28 avril 2016 (pièce n° 59 de la société appelante), ont été, de fait, réalisés à partir de l'année 2016 comme il résulte des pièces produites par les copropriétaires et par le syndicat. L'éventuel préjudice d'exploitation que la société preneuse aurait subi, par suite d'un retard fautif à autoriser les travaux, peut donner lieu le cas échéant à une demande de sa part en dommages et intérêts, demande qu'elle présente en effet, et qui sera examinée ci-après ; ce préjudice et ce retard éventuels ne la dispensent nullement, en revanche, de son obligation de supporter le prix des dits travaux ; c'est donc à bon droit que le tribunal a prononcé une condamnation de la SARL DG HOLIDAYS à payer le coût de ces travaux, déjà réalisés ou à réaliser ; la SARL DG HOLIDAYS conteste subsidiairement le montant de cette condamnation, en faisant valoir que l'expert judiciaire M. [OE] a estimé le coût des travaux entre 240 000 et 250 000 euros, évaluation très inférieure à la somme demandée à ce titre par le syndicat ; la SARL DG HOLIDAYS précise d'autre part qu'il convient de prendre égard à l'arrêt de la cour d'appel du 29 janvier 2014, qui l'a déjà condamnée à exécuter les travaux relatifs à la fraction des parties communes qui appartient à la SARL MT ; sur le coût total des travaux : M. [OE], désigné entre autres pour établir la liste des travaux exigés par le maire pour la mise aux normes de sécurité, et pour en évaluer le coût sur devis, a estimé ce coût entre 240 000 et 250 000 euros, en se fondant sur un rapport SOCOTEC et sur un devis EURO INGENIERIE, lequel portait une somme de 240 720 euros (rapport de M. [OE] du 8 décembre 2014, pages 28 à 33) ; l'expert a en revanche rejeté une estimation présentée par la SARL DG HOLIDAYS, fondée sur des factures de travaux déjà réalisés pour un coût de 113 518,89 euros, et sur une estimation de la société ITER, documents qui portait le prix total des travaux de mise en sécurité, réalisés ou à réaliser, à la somme de 834 238,89 euros ; le syndicat demande l'allocation de la somme de 1 012 047,26 euros que lui a accordée le tribunal, somme qui ressort du second tableau établi le 22 novembre 2018 par M. [JH] de la SARL BLT Consultant, et qui fixe désormais à 719 523,81 euros le coût total estimatif des travaux restant à réaliser, outre 292 523,45 euros de travaux déjà réalisés en 2016, soit un total de 1 012 047,26 euros taxe comprise (pièce n° 51) ; le syndicat produit en outre les pièces suivantes : - 11 factures émises par la SA IPSI Sécurité Incendie, d'octobre 2016 à mars 2017, portant un prix total de travaux de 246 743,24 euros, soustraction faite des avoirs (pièce n° 49) ; - le procès-verbal d'une assemblée générale des copropriétaires du 9 mai 2017, approuvant entre autres l'engagement de travaux de sécurité incendie (désenfumage tranches 1 et 2, alors que le tableau prévisionnel de la SARL BLT Consultant cite notamment des travaux de désenfumage pour l'année 2018 : pièce n° 45 produite par le syndicat et les copropriétaires) ; - un premier tableau estimatif des travaux restant à réaliser pour mettre les lieux en conformité aux normes de protection contre l'incendie et d'accès aux handicapés, tableau établi le 1er mars 2018 par M. [TN] [JH] de la SARL BLT Consultant, et qui prévoit diverses réalisations au cours des années 2018 à 2021, au prix de 542 000 euros (pièce n° 44) ; - un procès-verbal de la sous-commission départementale pour la sécurité du Puy-de-Dôme du 25 octobre 2018, donnant un avis favorable à un projet présenté pour la mise en sécurité du bâtiment en cause ; le rapport d'étude inséré dans ce procès-verbal mentionne les travaux de sécurité incendie et d'accessibilité aux handicapés, réalisés ou à réaliser de 2017 à 2021, précise que la même commission avait donné le 7 février 2017 un avis défavorable à la réouverture de l'établissement (au motif notamment de l'absence de désenfumage), et constate qu'il est désormais pourvu d'un dispositif de désenfumage des circulations par extractions mécaniques et amenées d'air mécaniques, d'éclairages de sécurité et d'un système de sécurité incendie de catégorie A ; le rapport énonce diverses exigences, visant à compléter ou à modifier le projet (pièce n° 46) ; - le second tableau estimatif des travaux de conformité restant à réaliser, établi le 22 novembre 2018 par M. [JH] de la SARL BLT Consultant, et qui fixe désormais à 719 523,81 euros le coût total de ces travaux restant à réaliser (pièce n° 47) ; - un devis de la SA IPSI du 22 novembre 2018, prévoyant divers travaux pour un coût de 418 993,20 euros (pièce n° 48) ; ces éléments de preuve démontrent que les travaux de mise aux normes, qu'il s'agisse de protection contre l'incendie ou d'accessibilité aux handicapés, sont d'un coût final plus élevé que celui qu'avait estimé M. [OE] : ce dernier n'avait pas fait état d'un dispositif de désenfumage (cf. page 29 de son rapport), alors que ce dispositif, d'un coût prévisible de 240 000 euros selon la SARL BLT Consultant, est exigé par la commission de sécurité. La SARL DG HOLIDAYS avait elle-même, lors de l'expertise, proposé une évaluation totale du coût des travaux de 834 238,89 euros, notablement supérieure à celle de M. [OE], et a donc reconnu l'insuffisance de l'estimation proposée par l'expert judiciaire. Cette société n'est donc pas fondée à demander que ce coût soit fixé conformément à l'estimation de M. [OE] : il doit être déterminé au vu des factures, décomptes, estimatifs et autres documents versés aux débats ; le dernier décompte établi par la SARL BLT Consultant le 22 novembre 2018 fait mention d'une dépense de 292 523,45 euros taxe comprise, pour des travaux déjà réalisés pendant l'année 2016, dépense constituée principalement de quatre commandes à la SA IPSI, et secondairement de frais annexes, de bureau de contrôle et de maîtrise d'oeuvre notamment (pièce n° 51) ; le montant de cette dépense apparaît partiellement confirmé par les factures de la SA IPSI émises en 2016 et en 2017, dont certains des numéros de commandes se retrouvent sur le récapitulatif de la SARL BLT Consultant du 22 novembre 2018 : ainsi les factures du 13 et du 28 février 2017, portant à payer les sommes de 2 100 et de 14 275 euros hors taxe pour des commandes n° 17020079 et 17020119, se retrouvent-t-elles dans ce récapitulatif, pour les mêmes montants et avec les mêmes numéros de commande ; cette indication du coût des travaux déjà payés en 2016, et l'estimation des travaux postérieurs, contenues dans le document de la SARL BLT Consultant du 22 novembre 2018, ne sont pas critiquées de manière argumentée par la SARL DG HOLIDAYS ; celle-ci, qui ne peut ignorer l'état d'avancement réel des travaux puisqu'elle exploite les locaux, ne conteste pas que le syndicat poursuit leur réalisation, en conformité avec les dites prescriptions, et selon les prévisions faites par la SARL BLT Consultant ; il convient, au vu de ces éléments, d'admettre que ce document du 22 novembre 2018 contient un décompte exhaustif des dépenses réalisées, et une évaluation pertinente des dépenses restant à engager, conformément aux prescriptions de l'autorité administrative ; le montant total des travaux, réalisés et à réaliser pour mettre les lieux en conformité avec les règles de protection contre l'incendie, et d'accessibilité aux handicapés, sera donc fixé conformément à ladite estimation, à 292 523,45 + 719 523,81 = 1 012 047,26 euros, étant observé que les travaux concernés ne portent pas sur la transformation de l'établissement en une résidence de tourisme, travaux strictement distincts, comme l'a énoncé M. [OE], et qui seront examinés ci-après ; la SARL DG HOLIDAYS souligne enfin, sur les dits travaux de mise en conformité aux règles de sécurité, la nécessaire distinction entre ceux afférents à la fraction des parties communes appartenant à la SARL MT – déjà réglés par le précédent arrêt de la cour du 29 janvier 2014 -, et ceux portant sur l'autre fraction des dites parties communes, appartenant aux copropriétaires particuliers, seuls en cause dans le présent litige ; la cour, dans son arrêt du 29 janvier 2014 – auquel n'étaient parties ni le syndicat ni les copropriétaires particuliers -, a expressément limité la dite condamnation, prononcée solidairement contre les sociétés DG RESIDENCES et DG HOLIDAYS, aux « lots objet du bail [conclu entre la SARL MT et la SARL DG RESIDENCES]» (arrêt du 29 janvier 2014 page n° 9, pièce n° 55 produite par la SARL DG HOLIDAYS) ; ces lots comportaient d'ailleurs principalement des locaux à usage collectif, tels que salle de restaurant, salles de conférence et de réunion, bureaux, locaux de service et dépendances, locaux concernés le cas échéant par les travaux de mise aux normes de sécurité, au contraire des lots de copropriétaires particuliers, exclusivement constitués de chambres ; cette condamnation du 29 janvier 2014, en ce qu'elle porte exclusivement, selon le dispositif, sur les seuls lots privatifs de la SARL MT, n'a aucune incidence sur le présent litige, qui ne concerne que les travaux sur les parties communes : seul le syndicat forme une demande à ce titre, et non les copropriétaires particuliers. Au surplus, la SARL DG HOLIDAYS ne prétend pas que cet arrêt ait été exécuté, par elle-même ou par la SARL DG RESIDENCES. Il n'existe dès lors pas de confusion entre l'objet des deux litiges, et l'autorité de chose jugée qui s'attache à l'arrêt du 29 janvier 2014 ne s'oppose nullement à la demande de condamnation du syndicat, portant sur un objet distinct de celui du présent arrêt, la disposition du jugement déféré, ayant condamné la SARL DG HOLIDAYS à payer au syndicat une somme de 1 012 047,26 euros au titre du coût total des travaux exécutés ou à exécuter, sera confirmée.
1) ALORS QUE la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen qui reproche à la cour d'appel d'avoir, déclarant opposable les clauses et conditions des nouveaux baux contenues dans la lettre du 2 septembre 2010, condamné la société DG Holidays à régulariser de tels baux par acte authentique, entraînera la cassation, par voie de conséquence, des chef de l'arrêt ayant, sur le fondement des clauses et conditions contenues dans la lettre du 2 septembre 2010, rejeté les demandes de la société DG Holidays, tendant notamment à la condamnation des copropriétaires à lui verser des dommages-intérêts en réparation des pertes d'exploitation subis, et condamné la société DG Holidays à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 012 047,26 euros au titre des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2) ALORS, subsidiairement, QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'il doit entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que les locatives ; que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire ; qu'en retenant, pour condamner le preneur, la société DG Holidays, à payer les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité et d'accès aux handicapés, que les baux d'origine, dont les stipulations doivent être maintenues, prévoyaient que « dans le cas où des transformations, améliorations ou aménagement seraient imposés par un quelconque règlement ou à venir en raison de l'activité ou de l'occupation des lieux par le preneur, [ce dernier] en supportera la charge », sans constater l'existence d'une stipulation expresse mettant les travaux de sécurité prescrits par l'autorité administrative à la charge du preneur, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil ;
3) ALORS, subsidiairement, QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'il doit entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que les locatives ; que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire ; qu'en retenant, pour condamner le preneur, la société DG Holidays à payer le travaux de mise en conformité aux normes de sécurité et d'accès aux handicapés, que le dirigeant de la société DG Résidence aurait reconnu lors d'une audience du 3 septembre 2010, que le prix faible qu'il offrait pour acquérir les actifs de la société Compagnie des aéroports était justifié par l'importance des travaux à réaliser dans l'hôtel, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société DG Holidays de ses demandes et d'AVOIR condamné la société DG Holidays à effectuer les démarches nécessaires au classement en résidence de tourisme en exécutant préalablement l'ensemble des travaux nécessaires et installant les équipements adaptés à un tel classement ;
AUX MOTIFS QUE - Sur les demandes du syndicat au titre des travaux : A. Demandes formées contre la SARL DG HOLIDAYS : (?) b) Autres travaux : Le tribunal a condamné la SARL DG HOLIDAYS à payer au syndicat la somme de 71 896,26 euros, au titre des travaux de réfection de la toiture ; cette société ne formule aucune critique à l'encontre de ce chef de jugement, qu'il convient de confirmer comme le demandent le syndicat et les copropriétaires ; le tribunal a d'autre part condamné sous astreinte la SARL DG HOLIDAYS à effectuer les démarches nécessaires au classement en résidence de tourisme, en exécutant au préalable les travaux nécessaires et en installant les équipements adaptés à un tel classement ; la SARL DG HOLIDAYS conteste cette condamnation, au motif que c'est aux bailleurs ; – la SARL MT et les copropriétaires particuliers – qu'il incombe, conformément à leur obligation de délivrance, de lui remettre des locaux conformes à leur destination de résidence de tourisme, et qu'ils ont manqué à cette obligation en ne réalisant pas les travaux nécessaires au changement d'affectation, et en laissant se périmer le permis de construire du 9 janvier 2007, obtenu à cette fin ; les baux d'origine, conclus en 2007 entre les copropriétaires particuliers et la SARL Compagnie Hôtelière des Alpes, énonçaient que l'immeuble était alors exploité en « résidence hôtelière », et que la destination des lieux était celle d'une « résidence de tourisme classée Quatre Etoiles » (pièce n° 2 du syndicat et des copropriétaires, page 3) ; la société preneuse s'obligeait à offrir aux résidents « les services et prestations parahôtelières qu'infère le classement de l'établissement » ; il n'est pas contesté entre les parties que leur commune intention, lors de la cession des actifs, a été de maintenir la destination des lieux résultant de ces baux d'origine, en dépit de l'expression d' « hôtel-restaurant », seule à figurer dans la lettre du 2 septembre 2010, qui fixait les obligations entre les copropriétaires et la SARL DG RESIDENCES puis la SARL DG HOLIDAYS. Le projet de baux commerciaux, que Me [YV] a envoyé à la SARL DG HOLIDAYS, reprenait d'ailleurs la destination de « résidence hôtelière », classée en revanche Trois Etoiles (pièces n° 6 et 7 du syndicat et des copropriétaires). À réception de ce projet, la société acquéreuse du fonds a répondu le 5 novembre 2010, pour se plaindre qu'elle avait découvert « depuis le 2 septembre » que l'ouvrage n'avait pas été achevé conformément au permis de construire qui prévoyait sa transformation en résidence de tourisme, et qu'elle se refusait à prendre à sa charge la fin du chantier, vu le coût des travaux d'achèvement qu'elle avait fait chiffrer à 600 000 euros ; le bailleur, tenu selon l'article 1719 du code civil de délivrer au preneur les lieux loués, se doit en principe de lui remettre des lieux conformes à leur usage, sauf clause expresse contraire ; à cet égard la mention de la lettre du 2 septembre 2010 que la société preneuse supporterait « l'ensemble des coûts et dépenses générés par l'entretien, la réparation et l'exploitation de l'hôtel-restaurant », laisse apparaître que la commune intention des parties a bien été de transférer l'ensemble des travaux, y compris ceux nécessaires à l'exploitation sous forme d'une résidence de tourisme, à la société preneuse la SARL DG RESIDENCES puis la SARL DG HOLIDAYS. ; et la clause déjà citée des baux d'origine, selon laquelle, « dans la cas où des transformations, améliorations ou aménagements seraient imposés par un quelconque règlement existant ou à venir en raison de l'activité ou de l'occupation des lieux par le preneur », celui-ci en supporterait la charge, doit s'entendre elle aussi en ce sens qu'elle inclut, outre les travaux de mise en conformité aux règles de sécurité, ceux nécessaires à l'exploitation des lieux selon leur destination de résidence de tourisme, transférés eux aussi à la charge du preneur. D'ailleurs ces baux d'origine, dont les termes ont été maintenus entre les parties à la cession dans la mesure où ils n'étaient pas modifiés par la lettre du 2 septembre 2010, indiquaient à l'article 1er que le preneur « reconnaissait expressément » avoir eu connaissance de la consistance des lieux loués, tant matérielle que juridique, et « en faire son affaire sans recours contre le bailleur » : il s'ensuit que la SARL DG HOLIDAYS, substituée à la SARL DG RESIDENCES, d'ailleurs professionnelle avertie de l'activité hôtelière, était censée connaître la consistance des lieux loués, et s'est engagée par les clauses susdites à prendre en charge les travaux nécessaires à leur exploitation conforme à leur destination contractuelle : celle d'une résidence hôtelière ; le jugement sera confirmé, en ce qu'il a mis à la charge de la SARL DG Holidays lesdits travaux, et l'a condamnée à les réaliser ;
1) ALORS QUE la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen qui reproche à la cour d'appel d'avoir, déclarant opposable les clauses et conditions des nouveaux baux contenues dans la lettre du 2 septembre 2010, condamné la société DG Holidays à régulariser de tels baux par acte authentique, entraînera nécessairement la cassation, par voie de conséquence, des chef de l'arrêt ayant, sur le fondement des clauses et conditions contenues dans la lettre du 2 septembre 2010, rejeté les demandes de la société DG Holidays, tendant notamment à la condamnation des copropriétaires à lui verser des dommages-intérêts, et condamné la société DG Holidays à effectuer les démarches nécessaires au classement en résidence de tourisme, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2) ALORS, subsidiairement, QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'il doit entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que les locatives ; qu'en l'espèce, pour condamner la société DG Holidays, preneuse, à effectuer les démarches nécessaires au classement résidence de tourisme et à réaliser au préalable les travaux nécessaires à l'exploitation sous cette forme, la cour d'appel a considéré que si les baux d'origine prévoyaient que la destination convenue était celle d'une « résidence de tourisme », la lettre du 2 septembre 2010 indiquait que la preneuse supporterait « l'ensemble des coûts et dépenses générés par l'entretien, la réparation et l'exploitation de l'hôtel restaurant », que les baux d'origine, dont les clauses ont été maintenues, prévoient que « dans le cas où des transformations, améliorations ou aménagement seraient imposés par un quelconque règlement ou à venir en raison de l'activité ou de l'occupation des lieux par le preneur, [ce dernier] en supportera la charge » et que le preneur « reconnaissait expressément » avoir eu connaissance de la consistance des lieux loués, tant matérielle que juridique, et « en faire son affaire sans recours contre le bailleur », de sorte qu'étant censé connaître la consistance des lieux loués, il s'est engagé par ces clauses à prendre en charge les travaux nécessaires à l'exploitation des lieux conforme à leur destination contractuelle ; qu'en statuant ainsi quand ces clauses ne pouvaient décharger les bailleurs de leur obligation de délivrance d'un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société DG Holidays de ses demandes à l'encontre de la société MT, d'AVOIR condamné la société DG Holidays seule à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Splendid » la somme de 1 012 047,26 euros au titre des travaux de mise en conformité aux normes de de sécurité et d'accès aux handicapés, réalisés et à réaliser et d'AVOIR condamné la société DG Holidays à payer à la société MT une somme de 209 391,28 euros au titre des loyers charges de copropriété et taxes foncières arrêtés au 31 août 2020 ;
AUX MOTIFS QUE II - Demandes du syndicat contre la SARL MT : le tribunal, faisant droit à la demande du syndicat contre cette société, l'a condamnée, in solidum avec la SARL DG HOLIDAYS, à payer au syndicat la somme de 1 012 047,26 euros pour les travaux de sécurité. Le syndicat demande la confirmation de ce chef de jugement, au motif que la SARL MT, en sa qualité de vendeur de chacun des lots, était contractuellement tenue de les mettre en conformité aux règles de sécurité (page 46 de ses conclusions) ; la SARL MT n'est pas fondée à opposer à cette demande l'autorité de la chose jugée le 29 janvier 2014 entre elle-même et les sociétés DG HOLIDAYS et DG RESIDENCES, puisque, comme déjà énoncé, cet arrêt a limité la condamnation aux lots de copropriété de la SARL MT, qui ne sont pas concernés par le présent litige ; le tribunal, dans le jugement déféré, a fondé la condamnation de la SARL MT sur le fait que selon les actes de vente établis entre cette société et chacun des copropriétaires, la société venderesse devait « faire toutes diligences pour obtenir le certificat de conformité prévu par la réglementation relative au permis de construire », de sorte que les copropriétaires (ou le syndicat) seraient fondés à demander condamnation de la SARL MT, in solidum avec la SARL DG HOLIDAYS, à « réaliser les travaux nécessaires à cette mise en conformité » ; cependant, les actes de vente (pièces n° 1 du syndicat et des copropriétaires) précisent que les acquéreurs prenaient les biens « dans l'état où ils se trouve[raie]nt lors de l'entrée en jouissance », sauf la charge particulière incombant au vendeur la SARL MT, de réaliser, tant dans les parties communes que dans les parties privatives, des travaux dont le détail figurait dans une notice de vente annexée à chacun des actes ; la société venderesse s'obligeait en outre à faire toutes diligences pour obtenir le certificat de conformité au permis de construire ; or le permis de construire, produit par la SARL DG HOLIDAYS en pièce n° 1, porte expressément sur les seuls travaux de restructuration de l'Hôtel « Le Splendid » aux fins de le convertir en une résidence hôtelière, avec notamment la création de kitchenettes, et non pas sur des travaux de mise aux normes de sécurité et la notice descriptive que produisent les copropriétaires mentionne elle aussi des travaux et de rénovation et d'équipement des chambres, mais non de mise en conformité des lieux avec les règles de sécurité (pièce n° 60 du syndicat et des copropriétaires) ; il n'apparaît donc pas que la SARL MT ait été tenue, en vertu des actes de vente et de son obligation de délivrance, de réaliser ces derniers travaux ; il n'apparaît pas non plus qu'elle ait reconnu devoir les réaliser : la SARL DG HOLIDAYS ne saurait tirer argument d'une reconnaissance qu'aurait faite la SARL MT, dans un projet d'accord en janvier 2012 : cet accord n'a pas été conclu définitivement, par suite du refus du mandataire judiciaire de la société Compagnie Hôtelière des Alpes ; de plus le projet d'accord peut avoir comporté une transaction, avec des engagements et des renonciations à des droits réciproques, et ne saurait dès lors être considéré comme une reconnaissance par les parties de leurs obligations ; la SARL MT a d'ailleurs limité son engagement de financer les travaux à un montant déterminé (350 000 euros), de sorte que les termes de ce projet d'accord ne contiennent pas une reconnaissance explicite, par cette société, de son obligation de financer les travaux de mise aux normes de sécurité ; ce chef de condamnation, prononcé contre la SARL MT et au profit du syndicat, sera donc infirmé ;
ET AUX MOTIFS QUE III – Sur les demandes en garantie et en paiement de la SARL DG HOLIDAYS : La SARL DG HOLIDAYS demande la condamnation du syndicat des copropriétaires et de la SARL MT à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre pour les travaux de mise en conformité aux règles de sécurité ; elle demande aussi condamnation des mêmes parties à lui payer une somme de 2 283 992 euros de dommages et intérêts, en réparation de la perte d'exploitation qu'elle dit avoir subie depuis octobre 2015 : elle leur reproche d'être par leur faute à l'origine de l'absence de réalisation des travaux sur les parties communes, en différant jusqu'au mois d'avril 2016 l'autorisation de réaliser ces travaux sur les parties communes, et d'être par suite à l'origine de l'arrêté de fermeture administrative du 5 octobre 2015 qui n'a été levé qu'en septembre 2019, et qui lui a causé une perte d'exploitation ; cependant, les travaux de mise en conformité des parties communes ne pouvaient être réalisés qu'à la double condition d'une part, d'être autorisés par le syndicat de copropriétaires, comme le souligne la SARL DG HOLIDAYS, mais aussi d'autre part d'être financés : une autorisation de travaux donnée plus tôt n'aurait eu aucun effet concret si la SARL DG HOLIDAYS, seule tenue d'en payer le coût comme il a été dit, se refusait à engager cette dépense. Or cette société n'a jamais reconnu explicitement son obligation sur ce point après la cession de septembre 2010 ; et elle n'a jamais saisi le syndic ou le syndicat des copropriétaires d'une demande tendant à être autorisée à faire réaliser les travaux, à ses frais. Dès lors aucune faute, à l'origine du préjudice allégué par la SARL DG HOLIDAYS pendant la période de fermeture administrative, n'est établie de ce chef contre le syndic, le syndicat ou les copropriétaires eux-mêmes ; c'est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande de réparation présentée par la SARL DG HOLIDAYS, et sa demande d'être garantie par les autres parties, pour les condamnations prononcées à son encontre du chef des travaux de mise en conformité ; les travaux de transformation des lieux pour en faire une résidence hôtelière, dès lors qu'ils incombent eux aussi à la seule SARL DG HOLIDAYS, ne peuvent davantage donner lieu à une action de cette société contre l'une quelconque des autres parties, que ce soit pour le coût des travaux eux-mêmes (que la SARL DG HOLIDAYS chiffre à 117 549,30 euros), pour les dépenses annexes dont elle fait état (frais de location de téléviseurs), et pour les surcoûts ou pour la perte d'exploitation que la société preneuse dit avoir subis, en exploitant l'établissement sous la forme d'un hôtel, plutôt que d'une résidence de tourisme comme le prévoyait sa destination contractuelle (surcoûts dont la société preneuse demande réparation à hauteur de 861 808 euros) ; le jugement, qui a rejeté ces demandes de la SARL DG HOLIDAYS, sera encore confirmé de ce chef ;
1) ALORS QUE le vendeur est tenu d'une obligation de résultat de délivrer une chose dont les caractéristiques correspondent à la destination convenue ; qu'en l'espèce, la société DG Holidays faisait valoir que la société MT avait manqué à son obligation de délivrance d'une résidence hôtelière telle que prévue par le permis de construire et respectant les normes de sécurité en vigueur, ce qui constituait une faute contractuelle de nature à engager sa responsabilité délictuelle à son égard dans la mesure où elle avait été victime d'une fermeture administrative en raison du non-conformité aux normes de sécurité ; que pour décider que la société DG Holidays, preneuse était seule tenue de régler les travaux de mises aux normes de sécurité et la débouter de ses demandes dirigées contre la société MT en sa qualité de promoteur-vendeur des biens aux copropriétaires bailleurs, la cour d'appel a relevé que les acquéreurs copropriétaires bailleurs avaient pris les biens dans l'état où il se trouvaient lors de leur entrée en jouissance sauf la charge particulière incombant à la société MT de réaliser certains travaux, que la société MT s'était seulement engagée à faire toutes diligences pour obtenir le certificat de conformité au permis de construire portant sur les travaux de restructuration de l'hôtel « Le Splendid » aux fins de le convertir en une résidence hôtelière et non pas sur des travaux de mise aux normes de sécurité ; qu'en statuant ainsi quand aucune de ces stipulations n'étaient de nature à exonérer le vendeur, la société MT, de son obligation de délivrance d'une résidence hôtelière telle que prévue par le permis de construire et respectant les normes de sécurité en vigueur, la cour d'appel a violé l'article 1603 du code civil ensemble l'article 1382, devenu, 1240 du même code ;
2) ALORS QUE le vendeur est tenu d'une obligation de résultat de délivrer une chose dont les caractéristiques correspondent à la destination convenue ; qu'en retenant que les travaux de transformation des lieux pour en faire une résidence hôtelière incombait à la seule société DG Holidays et ne pouvaient donner lieu à une action de cette société contre la société MT en sa qualité de vendeur, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à exonérer la société MT en raison des manquements à ses obligations contractuelles, envers les copropriétaires acquéreurs, de délivrance d'un bien conforme à la destination convenue en sa qualité de promoteur vendeur, manquements susceptibles d'engager sa responsabilité délictuelle pour le préjudice causé à la société DG Holidays, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1603 du code civil ensemble l'article 1382, devenu, 1240 du même code.
