LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 septembre 2022
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 685 F-D
Pourvoi n° H 21-18.007
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 SEPTEMBRE 2022
La société 9 Neuf, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° H 21-18.007 contre deux arrêts rendus les 18 mars 2021 et 1er avril 2021 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à Mme [P] [D], épouse [M], domiciliée [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société 9 Neuf, de la SCP Gouz-Fitoussi, avocat de Mme [D], après débats en l'audience publique du 12 juillet 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à la société 9 Neuf du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 1er avril 2021 de la cour d'appel de Bordeaux.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 18 mars 2021, rectifié le 1er avril 2021), Mme [D] (la propriétaire), propriétaire d'un immeuble dans lequel des locaux commerciaux ont été donné à bail à la société 9 Neuf (la locataire), a consenti une promesse de vente de l'immeuble à une société tierce.
3. Le bail commercial comportant une clause de préférence au profit de la locataire, la propriétaire lui a notifié l'offre de vente aux clauses et conditions acceptées par le candidat acquéreur, à savoir un prix augmenté des honoraires de l'agent immobilier.
4. La locataire a accepté l'offre, à l'exception des honoraires, et a assigné la propriétaire en constatation de la vente à son profit.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. La locataire fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes et de la condamner à procéder sous astreinte à la radiation de la publication du procès-verbal de carence et de l'assignation, alors « que l'offre de vente notifiée au preneur à bail commercial en application d'une clause contractuelle de préférence ne peut inclure dans le prix offert les honoraires de négociation d'un agent immobilier, dès lors qu'aucun intermédiaire n'est nécessaire ou utile pour réaliser la vente ; que la vente est en conséquence parfaite lorsque le preneur a fait connaître au bailleur son acceptation d'acquérir au seul prix de vente, déduction faite de la commission de l'agent immobilier ; que la cour d‘appel a constaté en l'espèce que le bail stipulait au profit de la société 9 neuf un droit de préférence et que la bailleresse lui avait notifié l'offre de vente de l'immeuble ; qu'en énonçant, pour débouter la société 9 neuf de sa demande tendant à voir déclarer la vente parfaite à son profit, que le préempteur est tenu de payer la totalité du prix convenu avec l'acquéreur évincé, y compris la commission de l'agent immobilier, soit en l'occurrence la somme totale de 745 000 euros, et que la société 9 neuf ne s'étant déclarée candidate à l'achat de l'immeuble que pour le prix de 700 000 euros, elle n'avait pas valablement exercé son droit de préemption et qu'aucun accord ne s'était réalisé sur la chose et sur le prix, la cour d'appel a violé l'article 1134 devenu 1103 du code civil, ensemble l'article 1383 du même code. »
Réponse de la Cour
6. La cour d'appel a relevé que la clause de préférence stipulée au bail commercial imposait au propriétaire, d'une part, de faire connaître au locataire, avant de réaliser la vente de l'immeuble, l'identité de l'intéressé avec lequel il serait d'accord, le prix offert par celui-ci et les conditions générales et particulières de la vente projetée, d'autre part, de donner la préférence au locataire sur tous autres amateurs à égalité de prix et aux mêmes modalités et conditions.
7. Elle a souverainement retenu que l'exercice du droit de préférence prévu au bail ayant pour effet de substituer la locataire dans les droits et obligations de l'acquéreur évincé, celle-ci était tenue de payer la totalité du prix convenu avec l'acquéreur évincé, y compris la commission de l'agent immobilier.
8. Dès lors, ayant constaté que la propriétaire avait informé la locataire de son projet de vente pour le prix, frais d'agence inclus, offert par le candidat acquéreur, et que la locataire n'avait offert de payer que le prix hors frais d'agence, elle en a exactement déduit qu'elle n'avait pas valablement exercé son droit de préférence conventionnel.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société 9 Neuf aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société 9 Neuf et la condamne à payer à Mme [D] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille vingt-deux.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société 9 Neuf
La société 9 Neuf fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de ses demandes et de l'avoir condamnée à procéder à la radiation de la publication du procès-verbal de carence du 31 mai 2017 et de l'assignation du 26 juillet 2017 sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;
ALORS QUE l'offre de vente notifiée au preneur à bail commercial en application d'une clause contractuelle de préférence ne peut inclure dans le prix offert les honoraires de négociation d'un agent immobilier, dès lors qu'aucun intermédiaire n'est nécessaire ou utile pour réaliser la vente ; que la vente est en conséquence parfaite lorsque le preneur a fait connaître au bailleur son acceptation d'acquérir au seul prix de vente, déduction faite de la commission de l'agent immobilier ; que la cour d‘appel a constaté en l'espèce que le bail stipulait au profit de la société 9 neuf un droit de préférence et que la bailleresse lui avait notifié l'offre de vente de l'immeuble ; qu'en énonçant, pour débouter la société 9 neuf de sa demande tendant à voir déclarer la vente parfaite à son profit, que le préempteur est tenu de payer la totalité du prix convenu avec l'acquéreur évincé, y compris la commission de l'agent immobilier, soit en l'occurrence la somme totale de 745 000 euros, et que la société 9 neuf ne s'étant déclarée candidate à l'achat de l'immeuble que pour le prix de 700 000 euros, elle n'avait pas valablement exercé son droit de préemption et qu'aucun accord ne s'était réalisé sur la chose et sur le prix, la cour d'appel a violé l'article 1134 devenu 1103 du code civil, ensemble l'article 1383 du même code.
