LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 21 septembre 2022
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 670 F-D
Pourvoi n° G 21-19.434
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 SEPTEMBRE 2022
1°/ la société Promodev, société à responsabilité limitée,
2°/ la société Village automnal Les Vallons de Saint-Paul, société coopérative à capital variable,
toutes deux ayant leur siège [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° G 21-19.434 contre l'arrêt rendu le 26 avril 2021 par la cour d'appel de Bordeaux (4e chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Eldeher immo, société à responsabilité limitée, dont le siège est sis [Adresse 1], en liquidation,
2°/ à la société Laurent Mayon, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], prise en qualité de liquidateur judiciaire de la société Eldeher Immo,
défenderesses à la cassation. Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SCP Didier et Pinet, avocat des sociétés Promodev et Village automnal Les Vallons de Saint-Paul, après débats en l'audience publique du 5 juillet 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Déchéance partielle du pourvoi examinée d'office
1. Conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, avis a été donné aux parties qu'il est fait application de l'article 978 du même code.
2. En vertu de ce texte, à peine de déchéance, le mémoire en demande doit être signifié au défendeur n'ayant pas constitué avocat au plus tard dans le mois suivant l'expiration du délai de quatre mois à compter du pourvoi.
3. Il n'est pas justifié de la signification du mémoire ampliatif à la société Eldeher immo, qui n'a pas constitué avocat.
4. Il s'ensuit que la déchéance du pourvoi est encourue à son égard.
Faits et procédure
5. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 26 avril 2021), le 25 novembre 2013, la société Eldeher immo (la société Eldeher) a signé un protocole avec la société Promodev ayant pour objet le montage et la finalisation d'un projet de centre commercial sur un terrain situé sur la commune de Pompignac, moyennant le paiement d'une commission devant revenir à la société Eldeher lors de la signature de l'acte d'acquisition du terrain.
6. Le 13 décembre 2013, la commune de Pompignac a signé une promesse synallagmatique de vente avec la société Promodev, avec faculté pour celle-ci de substitution. Par acte notarié du 24 décembre 2014, cette commune a cédé le terrain à la société civile immobilière BDV (la SCI).
7. Se plaignant du non-paiement de la commission, la société Eldeher a assigné la société Promodev et la SCI en paiement.
8. Par jugement du 19 juillet 2017, la société Eldeher a été mise en liquidation judiciaire.
9. La société Village automnal les vallons de Saint-Paul (la société Village automnal) est intervenue volontairement à l'instance.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa quatrième branche
Enoncé du moyen
10. Les sociétés Promodev et Village automnal font grief à l'arrêt de condamner la première à payer une certaine somme à la société Laurent Mayon, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Eldeher, alors « que les dispositions d'ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 s'appliquent aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, notamment à des opérations d'achat, de vente, de recherche d'immeubles bâtis ou non bâtis, fût-ce pour le compte de promoteurs ; que la société Eldeher Immo avait recherché pour le compte de la société Promodev un terrain permettant la réalisation d'un projet de centre commercial ; qu'en se fondant sur l'existence d'un contrat d'apporteur d'affaires en date du 13 janvier 2010 pour écarter l'application de la loi du 2 janvier 1970 sans rechercher si la société Eldeher Immo ne s'était pas livrée à une activité d'entremise immobilière, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 :
11. Il ressort de cet article que les dispositions d'ordre public de la loi précitée s'appliquent à tout acte d'entremise concernant l'achat, la vente ou la location d'immeuble.
12. Pour condamner la société Promodev à payer la rémunération prévue pour la réalisation d'un centre commercial à la société Laurent Mayon, ès qualités, et refuser d'appliquer la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, l'arrêt, par motifs propres et adoptés, relève que la société Eldeher a recherché et trouvé un terrain pour cette opération puis retient qu'eu égard au contrat cadre liant les parties, sa mission n'était que d'apporter des affaires à la société Promodev et non de servir d'intermédiaire aux opérations de vente, d'achat ou de location.
13. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la société Eldeher avait recherché et trouvé un terrain pour le compte de la société Promodev, de sorte qu'elle s'était livrée à une opération d'entremise, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
14. Les sociétés Promodev et Village automnal font grief à l'arrêt de rejeter leur demande visant à faire ordonner l'admission au passif de la liquidation judiciaire de la société Eldeher pour les sommes de 130 820 euros au profit de la société Promodev et 221 260 euros au profit de la société Village automnal, alors « que la cassation à intervenir sur le premier moyen relatif à la condamnation des sociétés Promodev et Le Village automnal à payer à la société Laurent Mayon, ès qualités, la somme de 100 000 € entraînera, par voie de conséquence, la censure du chef de l'arrêt déboutant les sociétés Promodev et Le Village automnal de leur demande visant à faire ordonner l'admission au passif de la liquidation judiciaire de la société Eldeher Immo des créances des sociétés Promodev et Le Village automnal, et ce en application de l'article 624 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 624 du code de procédure civile :
15. Ce texte prévoit que la portée de la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
16. La cassation du chef de dispositif relatif à la condamnation de la société Promodev à payer à la société Laurent Mayon, ès qualités, la somme de 100 000 euros en rémunération d'une opération d'entremise s'étend au chef de dispositif rejetant les demandes des sociétés Promodev et Village automnal en inscription au passif de la société Eldeher des créances dues au titre de sommes versées en rémunération d'autres opérations d'entremise réalisées par la société Eldeher. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CONSTATE la déchéance du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Eldeher immo.
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Promodev à payer à la société Laurent Mayon, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Eldeher immo, la somme de 100 000 euros HT, majoré des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2014 et qu'il rejette la demande de la société Promodev, exerçant sous le nom commercial GCI Promotion immobilière EURL et de la société Village automnal les vallons de Saint Paul en inscription au passif de la société Eldeher immo d'une créance de 130 820 euros au profit de la première et 221 260 euros au profit de la seconde, l'arrêt rendu le 26 avril 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux autrement composé ;
Condamne la société Laurent Mayon, prise en qualité de liquidateur judiciaire de la société Eldeher immo, aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Promodev et la société Village automnal Les Vallons de Saint-Paul.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille vingt-deux, signé par Mme Teiller, président et par Mme Besse, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour les sociétés Promodev et Village automnal Les Vallons de Saint-Paul
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Les sociétés Promodev et Le Village automnal Les vallons de Saint-Paul font grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société Promodev à payer à la société Laurent Mayon, ès qualités de liquidateur de la société Eldeher Immo, la somme de 100 000 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2014 ;
1°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'aux termes de son article 1er, le contrat du 25 novembre 2013 avait pour objet le montage et la finalisation par la société Eldeher Immo d'un projet de centre commercial et précisait que les premières étapes de ce projet avaient consisté à établir le projet, animer des réunions, prospecter des supermarchés et des commerçants et obtenir l'autorisation de dépôt du permis de construire, et qu'aux termes de son article 2, le contrat prévoyait que la rémunération de la société Eldeher Immo était la contrepartie de cette mission de montage et de finalisation du projet de centre commercial (production no 4) ; qu'en jugeant cependant, que la mission de la société Eldeher Immo se limitait à la prospection d'entreprises sans aller jusqu'à obtenir l'accord définitif des clients prospectés et que cette mission était remplie du fait du seul accomplissement des diligences énumérées au contrat (p. 6, § 1-3), la cour d'appel a méconnu les termes du contrat et violé le principe faisant obligation au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
2°) ALORS QUE les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que par contrat du 25 novembre 2013, la société Eldeher Immo s'est engagée à monter et finaliser un projet de centre commercial moyennant le paiement d'une redevance de 100 000 € ; qu'outre la recherche et la négociation d'un terrain, la finalisation du projet de centre commercial emportait la recherche de clients intéressés par la location de locaux commerciaux ; qu'en considérant, par motifs propres et éventuellement adoptés, que la société Eldeher Immo n'avait pas pour mission d'assurer la commercialisation des lots et qu'en se bornant à prospecter des clients sans s'assurer de leur accord définitif, la mission prévue par le contrat du 25 novembre 2013 avait été remplie, la cour d'appel a violé l'article 1103 du code civil ;
3°) ALORS QUE le juge ne peut retenir dans sa décision les documents produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ; que la société Eldeher Immo n'ayant pas conclu devant la cour d'appel, n'a produit aucune pièce ; qu'en se fondant exclusivement sur le contrat du 13 janvier 2010 entre la société Eldeher Immo et la société Promodev pour exclure l'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, cependant que ce contrat n'avait pas été versé aux débats, la cour d'appel a porté atteinte au principe du contradictoire et violé l'article 16 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE les dispositions d'ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 s'appliquent aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, notamment à des opérations d'achat, de vente, de recherche d'immeubles bâtis ou non bâtis, fût-ce pour le compte de promoteurs ; que la société Eldeher Immo avait recherché pour le compte de la société Promodev un terrain permettant la réalisation d'un projet de centre commercial ; qu'en se fondant sur l'existence d'un contrat d'apporteur d'affaires en date du 13 janvier 2010 pour écarter l'application de la loi du 2 janvier 1970 sans rechercher si la société Eldeher Immo ne s'était pas livrée à une activité d'entremise immobilière, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
5°) ALORS QUE la personne tenue au paiement d'une somme envers une autre ne lui en doit les intérêts qu'après avoir été mise en demeure ; qu'en confirmant le jugement du tribunal de commerce du 5 avril 2018, la cour d'appel a condamné la société Promodev à payer à la société Laurent Mayon, ès qualités de liquidateur de la société Eldeher Immo, la somme de 100 000 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2014, date de la signature de l'acte notarié d'acquisition du terrain par la société BDV sur la commune de Pompignac ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1231-6 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Les sociétés Promodev et Le Village automnal Les vallons de Saint-Paul font grief à l'arrêt confirmatif attaqué de les AVOIR déboutées de leur demande visant à faire ordonner l'admission au passif de la liquidation judiciaire de la société Eldeher Immo pour les sommes de 130 820 € au profit de la société Promodev et 221 260 € au profit de la société Le Village automnal Les vallons de Saint-Paul ;
ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen relatif à la condamnation des sociétés Promodev et Le Village automnal à payer à la société Laurent Mayon, ès qualités de liquidateur de la société Eldeher Immo la somme de 100 000 € entraînera, par voie de conséquence, la censure du chef de l'arrêt déboutant les sociétés Promodev et Le Village automnal de leur demande visant à faire ordonner l'admission au passif de la liquidation judiciaire de la société Eldeher Immo des créances des sociétés Promodev et Le Village automnal, et ce en application de l'article 624 du code de procédure civile.
