LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 7 septembre 2022
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 611 F-D
Pourvoi n° P 21-17.507
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 SEPTEMBRE 2022
La société Joalymmo, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], [Localité 7], a formé le pourvoi n° P 21-17.507 contre l'arrêt rendu le 2 avril 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4 - chambre 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [S] [X],
2°/ à Mme [K] [B],
tous deux domiciliés [Adresse 2], [Localité 6],
3°/ à la société Lemogne Levesque Magnan, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 3], [Localité 5],
4°/ à la société Gestia immobilière, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], [Localité 5],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société Joalymmo, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [X], de Mme [B] et de la société Lemogne Levesque Magnan, après débats en l'audience publique du 21 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à la société civile immobilière Joalymmo (la SCI) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Gestia immobilière.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 avril 2021), par l'intermédiaire de la société Gestia immobilière et selon acte dressé le 12 mai 2009 par M. Levesque, notaire, M. [X] et Mme [B] ont vendu à la SCI le lot numéro 4 d'un immeuble en copropriété, désigné comme un atelier au rez-de-chaussée avec débarras derrière, pour lequel une déclaration préalable portant sur le changement d'affectation en habitation du bien vendu n'avait fait l'objet d'aucune opposition de la mairie.
3. Le 14 mai 2014, la SCI a donné le bien à bail.
4. Un arrêté du préfet des Hauts-de-Seine du 9 mai 2016 a mis la SCI en demeure de faire cesser l'occupation du logement et de ne plus le mettre à disposition à des fins d'habitation, au motif qu'il ne respecterait pas les règles générales d'habitabilité pour l'aménagement de locaux d'habitation et serait impropre à cet usage.
5. La SCI a assigné les vendeurs, pour manquement à leur obligation de délivrance conforme, ainsi que la société civile professionnelle de notaires Lemogne Levesque Magnan en paiement de dommages et intérêts.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
6. La SCI fait grief à l'arrêt de déclarer son action irrecevable comme prescrite, alors :
« 1°/ que tout jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens ; que la cour d'appel qui n'a pas exposé même succinctement les prétentions et moyens de la SCI Joalymmo contenues dans ses dernières conclusions d'appel déposées et signifiées le 3 février 2021, a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
2°/ que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en se bornant à retenir, pour en déduire que l'action en responsabilité de la SCI Joalymmo dirigée contre les vendeurs, M. [X] et Mme [B], pour manquement à leur obligation de délivrance conforme était prescrite, que le défaut de conformité était apparent au jour de la vente et constituait le point de départ de la prescription puisque ce défaut consistait en l'absence de fenêtre rendant le bien impropre à l'habitation, sans répondre aux conclusions opérantes de la SCI Joalymmo du 3 février 2021 qui faisait valoir que la non-conformité invoquée avait été révélée par l'arrêté préfectoral du 9 mai 2016 dont il résultait l'absence de conformité du bien vendu destiné à la location aux normes administratives, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
7. L'exposé des prétentions et moyens de la SCI, pour lesquels les juges du fond n'étaient tenus d'observer aucune règle de forme, résulte suffisamment de l'analyse qu'en a faite la cour d'appel en y répondant.
8. Ayant retenu que le défaut de conformité invoqué par l'acquéreur était apparent au jour de la vente, la cour d'appel a nécessairement répondu aux conclusions prétendument délaissées relatives à l'arrêté préfectoral du 9 mai 2016.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
10. La SCI fait le même grief à l'arrêt, alors :
« 1°/ que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que le point de départ de l'action en responsabilité de l'acquéreur à l'encontre du vendeur pour manquement à son obligation de délivrance conforme est le jour où l'acquéreur a connu ou aurait dû connaître, dans toute son ampleur, le défaut de conformité ; qu'en se bornant à affirmer, pour en déduire que l'action en responsabilité pour manquement du vendeur à son obligation de délivrance, que le défaut de conformité était apparent pour l'acquéreur, la SCI Joalymmo, puisqu'il consistait en l'absence de fenêtre qui rendait le bien impropre à l'habitation, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le défaut de conformité invoqué aux stipulations contractuelles – indiquant que le local était loué au jour de la vente et vendu à l'usage d'habitation après un changement de destination conforme aux règles administratives – n'avait pas été révélé à l'acquéreur dans toute son ampleur par l'arrêté préfectoral du 9 mai 2016 précisant que le local ne correspondait pas aux normes réglementaires d'habitabilité dès lors que la porte d'entrée vitrée constituait le seul ouvrant et que la surface d'éclairement naturel était donc inférieure à la surface d'éclairement minimale réglementaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1604 et 2224 du code civil ;
2°/ que le caractère apparent d'un défaut de conformité aux stipulations contractuelles s'apprécie in concreto, en fonction des circonstances de la cause ; qu'en retenant, pour en déduire le caractère apparent du défaut de conformité au jour de la vente, que la SCI Joalymmo, acquéreur, était une société civile immobilière dont l'objet social révélait sa qualité de professionnel immobilier, quand l'appréciation du caractère apparent du défaut devait se faire au regard des circonstances propres de la cause, des qualités du gérant de la société, et non au regard du seul objet social de cette société, la cour d'appel a violé les articles 1604 et 2224 du code civil ;
3°/ que le caractère apparent d'un défaut de conformité aux stipulations contractuelles s'apprécie in concreto, en fonction des circonstances de la cause ; qu'en se bornant à affirmer que le défaut de conformité était apparent au jour de la vente pour la SCI Joalymmo, dont l'objet social révèle sa qualité de professionnel de l'immobilier, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la SCI Joalymmo pouvait être considéré comme un professionnel de l'immobilier dès lors qu'elle était une société familiale constituée d'un père retraité de la RATP, gérant et associé de la société, et des deux enfants de ce dernier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1604 et 2224 du code civil. »
Réponse de la Cour
11. Elle a retenu, alors que l'objet social de la SCI consistait en « l'acquisition et ventes d'immeubles, leur administration et exploitation par bail, l'acquisition et vente de terrain, l'exploitation et la mise en valeur de terrain pour l'édification, la construction et l'exploitation par bail », que le défaut de conformité qui rendait l'immeuble impropre à l'habitation consistait en l'absence de fenêtre, la surface d'éclairement étant de ce fait inférieure aux normes réglementaires applicables et l'aération du logement insuffisante.
12. Elle a pu en déduire, sans être tenue de procéder à des recherches sur l'arrêté préfectoral du 9 mai 2016 ainsi que sur la composition de la SCI et les qualités de son gérant que ses constatations rendaient inopérantes, que, pour une société civile immobilière dont l'objet social révélait sa qualité de professionnel de l'immobilier, le défaut de conformité était apparent au jour de la vente.
13. Dès lors, elle a retenu, à juste titre, que le point de départ du délai de prescription de cinq ans de l'action exercée contre le vendeur sur le fondement de l'inexécution de son obligation de délivrance conforme se situant au jour de la vente, cette action, engagée le 3 novembre 2017, était prescrite.
14. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Joalymmo aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille vingt-deux
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat aux Conseils, pour la société Joalymmo
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable l'action de la SCI Joalymmo ;
AUX ENONCIATIONS QUE M. [X] et Mme [B] ont interjeté appel de ce jugement ; Soutenant que le point de départ du délai de prescription de l'action fondée sur un défaut de délivrance se situe au jour de la livraison du bien qualifié d'atelier dans l'acte de vente avec l'indication qu'ils avaient obtenu l'autorisation d'en changer la destination, ils concluent à l'irrecevabilité de l'action qui est prescrite ; Sur le fond, ils invoquent leur qualité de non-professionnels de la location et de la vente immobilière et contestent avoir manqué à leur obligation de délivrance conforme puisque le bien a été qualifié d'atelier dans l'acte de vente avec la précision qu'ils avaient obtenu l'autorisation d'en modifier la destination administrative en conformité avec les règles d'urbanisme, précision qui ne signifie pas que la vente avait pour objet un bien compatible avec cette destination alors qu'en outre le bien a été vendu libre de bail ; A titre subsidiaire, M. [X] et Mme [B] font valoir que le vice affectant le bien était apparent pour la SCI Joalymmo qui est un professionnel de la vente immobilière compte tenu de son objet social consistant en "l'acquisition et ventes d'immeubles, leur administration et exploitation par bail, l'acquisition et vente de terrain, l'exploitation et la mise en valeur de terrain pour l'édification, la construction et l'exploitation par bail" ; ils contestent en tout état de cause l'existence des préjudices allégués, le bien ayant été vendu compte tenu de ses spécificités, ce qui exclut un préjudice causé par la moindre valeur du bien au regard de son prix de vente, alors qu'en outre des travaux de mise en conformité peuvent être réalisés pour permettre sa location ; pour le cas où des condamnations seraient prononcées à leur encontre, M. [X] et Mme [B] demandent à être garanties par la SCP Lemogne [O] et Magnan ainsi que par la société Gestia immobilière ; ils sollicitent enfin la condamnation de la SCI Joalymmo à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; la SCP Lemogne Levesque Magnan conteste avoir commis une faute et sollicite la condamnation de la partie qui succombera à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; la société Gestia immobilière conclut à l'irrecevabilité de son appel en intervention forcée pour la première fois devant la cour d'appel et réclame la condamnation de M. [X] et Mme [B] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
ET AUX MOTIFS QUE le point de départ du délai de prescription de cinq ans de l'action exercée contre le vendeur sur le fondement de l'inexécution de son obligation de délivrance conforme se situe au jour de la vente dès lors que le défaut invoqué par l'acquéreur, qui est une société civile immobilière dont l'objet social révèle sa qualité de professionnel de l'immobilier était apparent puisqu'il consiste en l'absence de fenêtre qui rendait le bien impropre à la l'habitation, la surface d'éclairement étant de ce fait inférieure aux normes réglementaires applicables et l'aération du logement insuffisante ; que l'action de la SCI Joalymmo engagée le 3 novembre 2017 alors que la vente avait été conclue le 13 février 2009 est donc prescrite et, partant, irrecevable ; qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement, de déclarer irrecevable l'action de la SCI Joalymmo et de constater que sont sans objet les appels en garantie formés par M. [X] et Mme [B] contre le notaire et la société Gestia immobilière ;
1) ALORS QUE tout jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens ; que la cour d'appel qui n'a pas exposé même succinctement les prétentions et moyens de la SCI Joalymmo contenues dans ses dernières conclusions d'appel déposées et signifiées le 3 février 2021, a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en se bornant à retenir, pour en déduire que l'action en responsabilité de la SCI Joalymmo dirigée contre les vendeurs, M. [X] et Mme [B], pour manquement à leur obligation de délivrance conforme était prescrite, que le défaut de conformité était apparent au jour de la vente et constituait le point de départ de la prescription puisque ce défaut consistait en l'absence de fenêtre rendant le bien impropre à l'habitation, sans répondre aux conclusions opérantes de la SCI Joalymmo du 3 février 2021 (p.4) qui faisait valoir que la non-conformité invoquée avait été révélée par l'arrêté préfectoral du 9 mai 2016 dont il résultait l'absence de conformité du bien vendu destiné à la location aux normes administratives, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable l'action de la SCI Joalymmo ;
AUX MOTIFS QUE le point de départ du délai de prescription de cinq ans de l'action exercée contre le vendeur sur le fondement de l'inexécution de son obligation de délivrance conforme se situe au jour de la vente dès lors que le défaut invoqué par l'acquéreur, qui est une société civile immobilière dont l'objet social révèle sa qualité de professionnel de l'immobilier était apparent puisqu'il consiste en l'absence de fenêtre qui rendait le bien impropre à la l'habitation, la surface d'éclairement étant de ce fait inférieure aux normes réglementaires applicables et l'aération du logement insuffisante ; que l'action de la SCI Joalymmo engagée le 3 novembre 2017 alors que la vente avait été conclue le 13 février 2009 est donc prescrite et, partant, irrecevable ;
1) ALORS QUE les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que le point de départ de l'action en responsabilité de l'acquéreur à l'encontre du vendeur pour manquement à son obligation de délivrance conforme est le jour où l'acquéreur a connu ou aurait dû connaître, dans toute son ampleur, le défaut de conformité ; qu'en se bornant à affirmer, pour en déduire que l'action en responsabilité pour manquement du vendeur à son obligation de délivrance, que le défaut de conformité était apparent pour l'acquéreur, la SCI Joalymmo, puisqu'il consistait en l'absence de fenêtre qui rendait le bien impropre à l'habitation, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions de la SCI Joalymmo, p.4, §1 et s.) si le défaut de conformité invoqué aux stipulations contractuelles – indiquant que le local était loué au jour de la vente et vendu à l'usage d'habitation après un changement de destination conforme aux règles administratives – n'avait pas été révélé à l'acquéreur dans toute son ampleur par l'arrêté préfectoral du 9 mai 2016 précisant que le local ne correspondait pas aux normes réglementaires d'habitabilité dès lors que la porte d'entrée vitrée constituait le seul ouvrant et que la surface d'éclairement naturel était donc inférieure à la surface d'éclairement minimale réglementaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1604 et 2224 du code civil ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE le caractère apparent d'un défaut de conformité aux stipulations contractuelles s'apprécie in concreto, en fonction des circonstances de la cause ; qu'en retenant, pour en déduire le caractère apparent du défaut de conformité au jour de la vente, que la SCI Joalymmo, acquéreur, était une société civile immobilière dont l'objet social révélait sa qualité de professionnel immobilier, quand l'appréciation du caractère apparent du défaut devait se faire au regard des circonstances propres de la cause, des qualités du gérant de la société, et non au regard du seul objet social de cette société, la cour d'appel a violé les articles 1604 et 2224 du code civil
3) ALORS, en toute hypothèse, QUE le caractère apparent d'un défaut de conformité aux stipulations contractuelles s'apprécie in concreto, en fonction des circonstances de la cause ; qu'en se bornant à affirmer que le défaut de conformité était apparent au jour de la vente pour la SCI Joalymmo, dont l'objet social révèle sa qualité de professionnel de l'immobilier, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p.4, §2), si la SCI Joalymmo pouvait être considéré comme un professionnel de l'immobilier dès lors qu'elle était une société familiale constituée d'un père retraité de la RATP, gérant et associé de la société, et des deux enfants de ce dernier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1604 et 2224 du code civil.
