LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 7 septembre 2022
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 598 F-D
Pourvoi n° M 21-16.424
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 SEPTEMBRE 2022
M. [F] [Z], domicilié [Adresse 4], a formé le pourvoi n° M 21-16.424 contre l'arrêt rendu le 27 janvier 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2, n° RG 19/15094), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires La Bruyère-II, [Adresse 2], dont le siège est chez SAS Proact Imm (enseigne Citya Val de Seine) [Adresse 1], représenté par son syndic la société ABP, dont le siège est [Adresse 3], défendeur à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations de Me Carbonnier, avocat de M. [Z], de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat du syndicat des copropriétaires La Bruyère-II, après débats en l'audience publique du 14 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 janvier 2021, n° RG 19/15094), M. [Z], copropriétaire, a assigné le syndicat des copropriétaires La Bruyère II (le syndicat des copropriétaires) en annulation de l'assemblée générale du 17 novembre 2016 et de certaines de ses résolutions.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
2. M. [Z] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 17 novembre 2016, alors « qu'un compte bancaire séparé doit être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, sous peine de nullité du mandat de syndic ; que M. [Z] faisait valoir que le compte bancaire avait été ouvert sous l'intitulé « SEGINE BRUYERE 2 » ce qui laissait planer un doute sur son caractère séparé du syndic, la société Ségine, de sorte que son mandat se retrouvait nul de plein droit ; qu'en décidant que l'assemblée générale du 17 novembre 2016 aurait été régulièrement convoquée par le syndic, sans rechercher comme elle y était invitée si le mandat du syndic n'était pas nul faute d'avoir respecté la formalité du compte bancaire séparé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
3. Selon ce texte, le syndic est chargé d'ouvrir, dans un établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. La méconnaissance de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration de trois mois suivant sa désignation.
4. Pour rejeter la demande d'annulation de l'assemblée générale du 17 novembre 2016, l'arrêt retient que le mandat du syndic était en cours de validité lorsqu'il l'a convoquée.
5. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le mandat du syndic n'était pas nul, faute d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 janvier 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires La Bruyère II aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires La Bruyère II et le condamne à payer à M. [Z] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. [Z]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
M. [F] [Z] fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR débouté de sa demande en annulation de l'assemblée générale du 17 novembre 2016 ;
1°) ALORS QUE la cour d'appel a relevé que le mandat du syndic, la société Segine, expirait le 7 septembre 2016, et que l'assemblée générale du 1er septembre 2016 n'avait pas pu aboutir au renouvellement du mandat du syndic aux majorités requises (cf. arrêt, p. 4, § 4) ;
Qu'en disant cependant que le mandat du syndic aurait été renouvelé jusqu'au 3 décembre 2016 en vertu de l'assemblée générale du 1er septembre 2016 (arrêt, p. 4, § 5), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 24, 25 et 25-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QUE l'assemblée générale ne peut pas être convoquée par un syndic dont le mandat était expiré au jour de l'envoi des lettres de convocation ;
Que le mandat du syndic, la société Segine, expirait le 7 septembre 2016 (cf. arrêt, p. 4, § 1) et que M. [Z] faisait valoir que le syndic avait adressé les convocations à l'assemblée générale du 17 novembre 2016 après l'expiration de son mandat (conclusions de M. [Z], p. 4, § 6) ;
Qu'en décidant que l'assemblée générale du 17 novembre 2016 aurait été régulièrement convoquée (arrêt, p. 4, § 6), sans rechercher comme elle y était invitée si les convocations avaient été bien adressées aux copropriétaires avant l'expiration du mandat du syndic, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 7 et 46 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;
3°) ALORS QU'un compte bancaire séparé doit être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, sous peine de nullité du mandat de syndic ;
Que M. [Z] faisait valoir que le compte bancaire avait été ouvert sous l'intitulé « SEGINE BRUYERE 2 » ce qui laissait planer un doute sur son caractère séparé du syndic, la société Ségine, de sorte que son mandat se retrouvait nul de plein droit (conclusions de M. [Z], p. 6, § 1) ;
Qu'en décidant que l'assemblée générale du 17 novembre 2016 aurait été régulièrement convoquée par le syndic (arrêt, p.4 § 6), sans rechercher comme elle y était invitée si la mandat du syndic n'était pas nul faute d'avoir respecté la formalité du compte bancaire séparé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)M. [F] [Z] fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR débouté de sa demande en annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 17 novembre 2016 ;
1°) ALORS QUE le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale statuant en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit être identique à celui sur lequel l'assemblée générale n'a pas statué à la majorité de l'article 25 ;
Que la cour d'appel a elle-même relevé que le projet de résolution n° 4 soumis à l'assemblée du 17 novembre 2016 n'est pas identique au projet de résolution soumis à l'assemblée précédente du 1er septembre 2016 n'ayant pas statué à la majorité de l'article 25 (arrêt, p. 5, § 1 à 3) ;
Qu'en déboutant M. [Z] de sa demande en annulation de la résolution litigieuse, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 24, 25 et 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ensemble l'article 19 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
2°) ALORS QUE les décisions d'assemblée générale ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement ;
Que M. [Z] reprochait à la résolution n° 4 de prévoir que, du fait du votre du contrat de syndic en assemblée générale, « Les copropriétaires adhèrent également individuellement à ce contrat », faisant naitre des obligations entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement (conclusions de M. [Z], p. 9) ;
Qu'en disant cependant qu'une telle résolution ne porterait pas atteinte à l'effet relatif des conventions (arrêt, p. 5 § 2), la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, l'article 1165 du code civil ;
3°) ALORS QUE Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance ;
Que M. [Z] reprochait au contrat de syndic soumis à l'assemblée générale du 17 novembre 2016 dans le cadre de la résolution n° 4 de ne pas préciser ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance (conclusions d'appel de M. [Z]) ;
Qu'en décidant cependant de débouter M. [Z] de sa demande d'annulation de la résolution n°4, sans s'expliquer sur ce point, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)M. [F] [Z] fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR débouté de sa demande en annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 17 novembre 2016 ;
ALORS QU'il résulte des termes clairs et précis de l'article 59 du règlement de copropriété que « les membres du conseil syndical seront nommés pour trois ans » (cf. conclusions de M. [Z], p. 12) ;
Qu'en décidant que le règlement de copropriété n'édicterait qu'« une durée maximum de mandat » à laquelle il pourrait être dérogé par l'assemblée générale (arrêt, p. 5 § 8), la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article 59 du règlement de copropriété et a violé l'article 1192 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)M. [F] [Z] fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR débouté de sa demande en annulation de la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 17 novembre 2016 ;
ALORS QUE la cour d'appel a relevé que le syndic avait procédé à l'ouverture d'un compte bancaire le 29 janvier 2016 au sein de la banque Delubac et Cie (arrêt, p. 5, § 12) ;
Qu'en disant régulière la résolution relative à l'ouverture de ce compte, sans s'expliquer sur l'absence de consultation de l'assemblée quant au choix de l'établissement bancaire (conclusions de M. [Z], p. 14), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
