| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 13 juillet 2022, 20-21293

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 13 juillet 2022

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 586 F-D

Pourvoi n° G 20-21.293

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 JUILLET 2022

1°/ Mme [T] [A], domiciliée [Adresse 1], [Localité 7],

2°/ M. [E] [Z], domicilié [Adresse 4], [Localité 3],

ont formé le pourvoi n° G 20-21.293 contre l'arrêt rendu le 10 juillet 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [J] [U],

2°/ à M. [F] [H],

tous deux domiciliés [Adresse 5], [Localité 10],

3°/ à la société MLV Immoteam, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], [Localité 8], exerçant sous l'enseigne ERA MLV Immoteam,

4°/ à la société [G], [V], [R], [I], [X] et [L], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 6], [Localité 9],

défendeurs à la cassation.

MM. [U] et [H] ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de Mme [A] et de M. [Z], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de MM. [U] et [H], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [G], [V], [R], [I], [X] et [L], de la SARL Le Prado-Gilbert, avocat de la société MLV Immoteam, après débats en l'audience publique du 8 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juillet 2020), par acte authentique reçu le 19 mars 2015 par la société civile professionnelle [G], [V], [R], [I], [X] et [L] (le notaire), M. [Z] et Mme [A] (les vendeurs) ont cédé, par l'intermédiaire de la société Era Immoteam (l'agent immobilier), leur maison d'habitation à MM. [H] et [U] (les acquéreurs).

2. Se plaignant du caractère inhabitable du rez-de-chaussée de la maison au regard des règles d'urbanisme, les acquéreurs ont assigné les vendeurs, le notaire et l'agent immobilier en annulation de la vente et en indemnisation de leurs préjudices.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

3. Les vendeurs font grief à l'arrêt de prononcer la nullité de la vente, alors « que ne constitue pas une erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble vendu la simple croyance erronée des acquéreurs en la conformité de certains aménagements réalisés aux règles d'urbanisme dès lors que la non-conformité alléguée n'empêche pas les acquéreurs de jouir et d'habiter l'immeuble ; qu'en l'espèce, les exposants soutenaient dans leurs conclusions que la non-conformité alléguée aux règles d'urbanisme des aménagements réalisés au rez-de-chaussée de la maison n'interdisait aucunement aux acquéreurs de l'habiter, comme ils l'avaient eux-mêmes fait pendant plusieurs années, et ce d'autant plus qu'au regard de l'ancienneté des aménagements en cause toute action pénale ou civile de la mairie en vue d'obtenir leur destruction était prescrite ou forclose ; qu'en retenant pourtant que les acquéreurs avaient commis une erreur sur la substance au prétexte qu'au regard des règles du plan de prévention des risques, il ne pourrait être contesté que le rez-de-chaussée ne pouvait être à usage d'habitation, quand il lui appartenait de rechercher si, malgré l'éventuelle méconnaissance des règles d'urbanisme, les acquéreurs n'étaient pas en mesure d'habiter le rez-de-chaussée sans risquer une quelconque action en destruction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

4. La cour d'appel a souverainement retenu que le fait que la mairie eût précisé qu'elle n'était plus fondée à exiger la remise en son état d'origine du rez-de chaussée n'avait pas pour conséquence de rendre le bien conforme aux règles d'urbanisme existantes et qu'au regard des dispositions du plan de prévention des risques, le rez-de-chaussée du pavillon ne pouvait être à usage d'habitation.

5. En l'état de ces constatations, répondant à la recherche prétendument omise, elle a pu en déduire que les acquéreurs, qui avaient cru acquérir un bien disposant au rez-de-chaussée d'une entrée, d'un séjour et d'une cuisine équipée, avaient en réalité acquis un bien dont seul le premier étage et les combles étaient autorisés à l'habitation et que cette erreur portait sur une qualité essentielle du bien acquis, à savoir sa surface habitable de sorte que la vente devait être annulée.

6. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

7. Les vendeurs font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à restituer aux acquéreurs une certaine somme au titre des travaux effectués sur le bien, alors :

« 1°/ que peuvent donner lieu à restitution consécutive à l'annulation du contrat de vente d'immeuble les dépenses de travaux réalisées par les acquéreurs nécessaires pour la conservation du bien, mais non les travaux d'extension ou d'embellissement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour condamner les exposants à restituer aux acquéreurs une somme de 17 177,31 euros a retenu qu' « il résulte des factures produites que les travaux réalisés sont des travaux d'amélioration et la restitution du coût de ces travaux sera donc ordonnée » ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

2°/ subsidiairement, qu'à supposer même que l'acquéreur puisse solliciter du vendeur non-fautif la restitution des dépenses d'amélioration réalisées sur le bien, c'est à la condition toutefois que ces dépenses aient procuré au bien une plus-value ; qu'en se bornant à affirmer, pour condamner les exposants à restituer aux acquéreurs une somme de 17 177,31 euros, qu' « il résulte des factures produites que les travaux réalisés sont des travaux d'amélioration et la restitution du coût de ces travaux sera donc ordonnée », sans aucunement rechercher si lesdits travaux avaient apporté au bien une plus-value, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

8. D'une part, la cour d'appel a qualifié les travaux, réalisés par les acquéreurs après l'annulation, d'amélioration et non d'embellissement et d'extension, travaux d'amélioration qui peuvent donner lieu à restitution lorsqu'ils ont été utiles, dans la limite de la plus-value apportée au bien.

9. D'autre part, ni Mme [A], dans ses conclusions d'appel, ni M. [Z], non comparant, n'ont invoqué l'absence de plus-value apportée au bien du fait des travaux d'amélioration réalisés sur le bien par les acquéreurs.

10. La cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le troisième moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

11. Les vendeurs font grief à l'arrêt de rejeter la demande de garantie des condamnations prononcées contre Mme [A] par l'agent immobilier, solidairement avec le notaire, alors « que pour débouter Mme [A] de sa demande tendant à obtenir la condamnation à la garantir de l'agence immobilière, la cour d'appel s'est bornée à retenir que la société Era Immoteam n'avait pas commis de faute ; que pour statuer ainsi, elle a purement et simplement adopté les motifs des premiers juges ; que toutefois, le jugement ne s'était nullement prononcé sur la demande en garantie du vendeur à l'encontre de l'agence immobilière, mais seulement sur la demande indemnitaire des acquéreurs, puisque le tribunal de grande instance n'avait pas prononcée la nullité de la vente ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a donc laissé sans réponse le chef déterminant des conclusions de Mme [A] qui soutenait que la société Era Immoteam avait commis une faute à son propre égard, et a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

12. La cour d'appel a, par motifs adoptés, relevé, d'une part, que l'ensemble des autorisations administratives figuraient dans les annexes de la vente et retenu que, du fait de l'ancienneté de la construction et de la désignation identique du bien dans les deux précédents actes de vente de 2010 et de 2000, l'agent immobilier n'avait pas à suspecter un défaut de conformité des travaux d'aménagement du rez-de-chaussée et, d'autre part, qu'il n'avait pas à informer les acquéreurs de ce qu'aucune extension des pièces à vivre du rez-de-chaussée ne serait possible, dès lors que ceux-ci ne l'avaient pas tenu informé de ce projet.

13. Elle a, par motifs propres, énoncé qu'en l'absence de faute retenue à l'encontre de l'agent immobilier, les demandes de Mme [A] au titre de l'appel en garantie devaient être rejetées.

14. En l'état de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a répondu aux conclusions prétendument délaissées.

15. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le quatrième moyen du pourvoi principal et sur le premier moyen du pourvoi incident, réunis

Enoncé des moyens

16. Par leur quatrième moyen, les vendeurs font grief à l'arrêt de rejeter la demande de Mme [A] d'être garantie par le notaire, solidairement avec l'agent immobilier, des condamnations prononcées contre elle, alors :

« 1°/ que le notaire instrumentaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'en conséquence, si les documents qui lui sont transmis, seraient-ils anciens, sont ou devraient être de nature à susciter un doute quant à la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme, il incombe au notaire de procéder à des investigations supplémentaires afin d'apporter aux parties une information complète et exacte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté qu'avaient été transmis au notaire instrumentaire les différents actes de vente de la maison, mentionnant l'existence d'un rez-de-chaussée à usage d'habitation, mais également les plans de 1949 ainsi que le permis de construire datant de cette époque, ces documents ne mentionnant qu'un sous-sol à usage de remise et de cave ; qu'en retenant pourtant que ces documents, anciens, n'étaient pas de nature à créer un doute sur la consistance du bien et à imposer au notaire des investigations supplémentaires, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

2°/ qu'en tout état de cause, le notaire instrumentaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'en conséquence, si les documents qui lui sont transmis, seraient-ils anciens, sont ou devraient être de nature à susciter un doute quant à la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme, il incombe au notaire de procéder à des investigations supplémentaires afin d'apporter aux parties une information complète et exacte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que Mme [K], salariée de la SCP notariale, avait reçu les acquéreurs postérieurement à leur acquisition « et les a informés que l'aménagement du bien vendu à savoir un rez-de-chaussée entièrement aménagé en pièces à vivre n'a fait l'objet d'aucune autorisation et que le permis d'origine n° 111 accordé le 14 octobre 1949 dispose bien qu'il s'agit d'une remise et d'une cave » ; qu'en retenant pourtant que le notaire n'avait commis aucune faute sans rechercher ce qui avait empêché le notaire, en possession dudit permis avant la vente, d'en informer les acquéreurs préalablement à l'acquisition, à une époque où cette information aurait été utile, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »

17. Par leur premier moyen, les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'indemnisation formée contre le notaire, alors :

« 1°/ que le notaire qui instrumente un acte de vente immobilier est tenu de s'assurer de la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme ; que pour juger que la SCP notariale n'avait pas manqué à son devoir de vérification de la conformité du bien litigieux aux règles d'urbanisme en matière de prévention des risques d'inondation, la cour d'appel a retenu que l'acte de vente comportait en annexe l'ensemble des autorisations administratives communiquées par les services de l'urbanisme de la commune, ainsi que la vérification de l'origine de propriété, et une information sur la situation de l'immeuble en zone inondable ; que la cour d'appel a considéré que, dès lors que les actes antérieurs faisaient état d'un rez-de-chaussée à usage d'habitation, le seul fait que le notaire disposait d'un plan de 1949 faisant état d'un sous-sol à usage de remise et de cave ne pouvait être suffisant à créer un doute sur la consistance du bien justifiant des vérifications approfondies sur cette consistance ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à écarter la responsabilité du notaire, auquel il incombait de s'assurer que les caractéristiques du bien immobilier dont il instrumentait la vente, qui était situé en zone inondable, étaient bien conformes aux règles d'urbanisme applicables et en particulier au plan de prévention des risques d'inondation, la cour d'appel a violé l'article 1382 (devenu 1240) du code civil ;

2°/ subsidiairement, qu'en cas de doute sur la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme, il incombe au notaire de procéder à des investigations supplémentaires afin d'apporter aux parties une information complète et exacte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté qu'avaient été transmis au notaire instrumentaire les différents actes de vente de la maison, mentionnant l'existence d'un rez-de-chaussée à usage d'habitation, mais également les plans de 1949 ainsi que le permis de construire datant de cette époque, ces documents ne mentionnant qu'un sous-sol à usage de remise et de cave ; qu'en retenant pourtant que ces documents, anciens, n'étaient pas de nature à créer un doute sur la consistance du bien et à imposer au notaire des investigations supplémentaires, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

3°/ qu'en tout hypothèse, le notaire instrumentaire d'un acte de vente est tenu d'éclairer les parties et d'attirer leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'en conséquence, si les documents qui lui sont transmis, seraient-ils anciens, sont de nature à susciter un doute quant à la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme, il incombe au notaire de procéder à des investigations supplémentaires afin d'apporter aux parties une information complète et exacte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que Mme [K], salariée de la SCP notariale, avait reçu les acquéreurs postérieurement à leur acquisition « et les a informés que l'aménagement du bien vendu à savoir un rez-de-chaussée entièrement aménagé en pièces à vivre n'a fait l'objet d'aucune autorisation et que le permis d'origine n° 111 accordé le 14 octobre 1949 dispose bien qu'il s'agit d'une remise et d'une cave» ; qu'en retenant pourtant que le notaire n'avait commis aucune faute sans rechercher ce qui avait empêché le notaire, en possession du permis de construire avant la vente, d'en informer les acquéreurs préalablement à l'acquisition, à une époque où cette information aurait été utile, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

18. La cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a relevé que les autorisations administratives communiquées par les services de l'urbanisme au notaire, lors de la préparation de l'acte, figuraient dans les annexes de l'acte de vente, outre une information sur la situation en zone inondable du bien et la vérification de l'origine de propriété avec retranscription de l'acte de vente du bien à M. [Z] et Mme [A] de 2010, ainsi que la mention en annexe de l'origine de propriété antérieure de 2000, la désignation du bien, à savoir un rez-de-chaussée à usage d'habitation, étant identique dans ces deux précédents actes.

19. Elle a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ces constatations rendaient inopérante, que le seul plan de 1949 en la possession du notaire, faisant état d'un sous-sol à usage de remise et de cave, n'était pas de nature à créer un doute sur les modalités d'aménagement du rez-de-chaussée, de sorte que, n'ayant pas à faire des investigations complémentaires, le notaire n'avait pas commis de faute.

20. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le second moyen du pourvoi incident

Enoncé du moyen

21. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'indemnisation formée contre l'agent immobilier, alors :

« 1°/ que l'agent immobilier est tenu de s'assurer de la conformité du bien qu'il propose à la vente aux règles d'urbanisme, et en particulier aux normes d'habitabilité si ce bien est à usage d'habitation ; qu'en l'espèce, pour rejeter l'action en responsabilité de MM. [U] et [H] dirigée contre l'agence MLV Immoteam, pour ne pas s'être assurée de la conformité des aménagements de la maison litigieuse aux prescription du plan de prévention des risques d'inondation, la cour d'appel a retenu que l'agent immobilier « n'avait pas (?) à suspecter un défaut de conformité des travaux d'aménagement du rez-de-chaussée au regard de l'ancienneté de ces travaux », et ajouté que les acquéreurs ne l'avaient pas informée de leur projet d'extension et qu'enfin, il ne lui appartenait pas de rechercher en mairie les plans de la maison dès lors que les vendeurs lui avaient indiqué ne pas en détenir ; qu'en statuant de la sorte, quand il incombait à l'agent immobilier de s'assurer, au besoin de sa propre initiative, de la conformité du bien qu'il proposait à la vente aux normes d'urbanisme, et particulièrement des prescriptions du plan de prévention des risques d'inondation s'agissant d'un immeuble qui était situé en zone inondable, la cour d'appel a violé l'article 1147 (désormais 1231-1) du code civil ;

2°/ qu'en tout état de cause, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée si l'agence immobilière, qui ne pouvait ignorer les contraintes d'urbanisme existant dans le secteur de la maison vendue, n'aurait pas dû être alertée par la discordance entre le seul permis de construire faisant état d'une seule pièce, et la situation concrète de la maison qui comportaient plusieurs pièces à vivre au rez-de-chaussée, situé en zone inondable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 (devenu 1231-1) du code civil. »

Réponse de la Cour

22. La cour d'appel a relevé, par motifs adoptés, d'une part, procédant à la recherche prétendument omise, que l'agent immobilier n'avait pas à suspecter un défaut de conformité des travaux d'aménagement du rez-de-chaussée au regard de l'ancienneté de ceux-ci, d'autre part, qu'il n'avait pas non plus à les informer de ce qu'aucune extension des pièces du rez-de-chaussée ne serait possible, dès lors que les acquéreurs ne l'avaient pas avisé de ce projet et, enfin, qu'il ne lui appartenait pas d'aller rechercher en mairie si des plans de la maison existaient, les vendeurs lui ayant indiqué ne pas en détenir.

23. En l'état de ces constatations et énonciations, elle a pu en déduire que l'agent immobilier n'avait pas commis de faute vis-à-vis de ses mandants et, ainsi, rejeter la demande d'indemnisation formé contre lui.

24. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne Mme [A] et M. [Z] aux dépens du pourvoi principal et MM. [U] et [H] aux dépens du pourvoi incident ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille vingt-deux.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour Mme [A] et M. [Z]

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ces chefs, d'avoir prononcé la nullité de la vente par acte authentique du 19 mars 2015 du bien sis [Adresse 5] à [Localité 10] entre Mme [A] et [Z] et M. [U] et M. [H], d'avoir ordonné la publication de l'arrêt au service de la publicité foncière compétent à la charge de la partie la plus diligente, et d'avoir condamné in solidum M. [Z] et Mme [A] à restituer à M. [U] et à M. [H] une somme de 285 000 euros au titre du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande, soit le 24 juin 2016, et la somme de 17 177,31 euros au titre des travaux effectués sur le bien ;

AUX MOTIFS QUE : « sur l'erreur sur la substance : que M. [U] et M. [H] sollicitent la nullité de la vente en raison de l'erreur sur la substance de la chose vendue au visa des dispositions de l'article 1110 alinéa 1er du code civil ; qu'ils font valoir qu'ils ont cru acquérir une maison de 80 m² comportant au rez-de-chaussée une entrée, un séjour, une cuisine équipée et un cellier alors qu'il s'avère que le rez-de-chaussée est inhabitable du fait des dispositions du règlement d'occupation des sols de la commune de [Localité 10] et du fait que leur parcelle est située dans la zone du plan de prévention des risques inondation (PPRI) et qu'en conséquence la superficie du bien qu'ils ont acquis est réduite à 30 m² ; qu'ils soutiennent que l'habitabilité des pièces déduite de leur conformité aux règles d'urbanisme assurant la sécurité des biens et des personnes constitue une qualité substantielle du bien acquis ; que Mme [A] conteste l'erreur sur la substance en alléguant qu'il est faux d'affirmer que le rez-de-chaussée est inhabitable, qu'en effet les aménagements du rez-de-chaussée sont anciens et ont au moins une vingtaine d'années et que toute action en vue d'une éventuelle remise en état pour non-respect des règles d'urbanisme est forclose, ce qui a été confirmé par la mairie, qu'aucun arrêté pris par la mairie n'interdit aux appelants d'habiter le pavillon pour des raisons de sécurité et de salubrité, de sorte que le caractère inhabitable n'est pas établi, qu'enfin les dernières inondations de la Marne, particulièrement violentes, n'ont pas atteint le rez-de-chaussée ; elle fait également valoir que pour obtenir l'annulation de la vente il faut que l'erreur soit excusable, ce qui n'est pas le cas ici, l'acte notarié ayant été particulièrement explicite quant aux conséquences d'un classement en zone inondable ; qu'aux termes de l'article 1110 du code civil dans ses dispositions applicables à l'espèce, l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance de la chose qui en est l'objet ; qu'il est établi tant pas les termes du compromis de vente signé le 17 décembre 2014 que de l'acte authentique de réitération de la vente du 19 mars 2015 que MM. [U] et [H] ont acquis un pavillon à usage d'habitation composé, au rez-de-chaussée, d'une entrée, d'un séjour, d'une cuisine équipée et d'un cellier, au premier étage d'une chambre et salle de bains avec wc et, dans les combles, d'une chambre ; que l'acte authentique de vente comporte une information des acquéreurs sur le fait que le bien est situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels prescrit et approuvé, les risques pris en compte étant l'inondation et le mouvement de terrain, auquel est annexé notamment un certificat d'urbanisme en date du 8 janvier 2015 relatif à ce bien et visant l'arrêté n°10-2696 relatif au plan de prévention des risques inondation (PPRI) ; que MM. [U] et [H] produisent au débat un échange de mails entre Mme [B], instructrice des autorisations du sol à la mairie de [Localité 10] et Mme [K] de la SCP [G], [V], [R], [I], [X] et [L] en date du 15 février 2016 dont il résulte que cette dernière a reçu MM. [U] et [H], postérieurement à leur acquisition et les a informés que l'aménagement existant du bien vendu à savoir un rez-de-chaussée entièrement aménagé en pièces à vivre n'a fait l'objet d'aucune autorisation et que le permis d'origine n°111 accordé le 14 octobre 1949 dispose bien qu'il s'agit d'une remise et d'une cave ; Mme [B] précise que le bien est situé en zone inondable et que la réglementation d'origine et actuelle ne permet pas un tel aménagement sous la côte des plus hautes eaux connues (PHEC), ces réalisations ayant été effectuées sans que la mairie en ait été informée ; qu'ils produisent un second mail adressé par Mme [B] à l'étude du notaire précisant, après recherche dans les archives, qu'il existait un second permis de construire accordé le 26 septembre 2002 pour une extension faisant apparaître un rez-de-chaussée aménagé mais que ce permis a été retiré le 29 mars 2005 et n'a pas été exécuté, ce dont elle déduit que l'aménagement du rez-de-chaussée date d'avant 2002 mais sans autorisation, lesquelles auraient été refusées étant en zone inondable ; Mme [B] précise avoir constaté sur place cet aménagement du rez-de-chaussée mais que l'administration n'a pu intervenir en raison de la forclusion puisque l'aménagement avait plus de trois ans ; que sur le moyen soulevé par Mme [A] qu'aucun arrêté pris par la mairie n'interdit aux appelants d'habiter le pavillon pour des raisons de sécurité et de salubrité, il résulte des dispositions du plan de prévention des risques en date de novembre 2010 produit au débat en pièce 37 par les appelants que la cote du premier plancher habitable ou fonctionnel des constructions doit être supérieure à l'altitude des plus hautes eaux connues (PHEC) à l'exception notamment des centres urbains, règle dont Mme [A] ne conteste pas qu'elle s'applique au rez-de-chaussée litigieux, ce qui est corroboré par les mails de Mme [B] qui précise que le rez-de-chaussée du pavillon ne pouvait pas être aménagé en pièces habitables en raison des règles d'urbanisme applicables à la zone dans laquelle il est implanté ; qu'en l'espèce, le fait que la mairie précise qu'elle n'est plus fondée à exiger la remise en son état d'origine du rez-de-chaussée compte-tenu de l'ancienneté de cet aménagement réalisé avant 2002 n'a pas pour conséquence de rendre le bien conforme aux règles d'urbanisme existantes et il n'est pas sérieusement contesté qu'au regard des dispositions du plan de prévention des risques qui disposent que la cote du premier plancher habitable ou fonctionnel des constructions doit être supérieure à l'altitude des plus hautes eaux connues (PHEC), le rez-de-chaussée du pavillon ne peut être à usage d'habitation ; qu'en conséquence il est suffisamment établi par les éléments de la procédure que MM. [U] et [H], qui ont cru acquérir un pavillon disposant au rez-de-chaussée d'une entrée, d'un séjour et d'une cuisine équipée ont en réalité acquis un bien dont seul le premier étage et les combles sont autorisés à l'habitation et que cette erreur porte sur une qualité essentielle du bien acquis à savoir la surface habitable du bien ; qu'eu égard à la description du bien dans l'acte notarié, MM. [U] et [H] ont pu légitimement croire que le bien acquis était conforme aux dispositions des règles de l'urbanisme, l'indication de la situation du bien en zone inondable ainsi que les documents joints en annexe à l'acte de vente ne mentionnant à aucun moment que la hauteur du rez-de-chaussée est inférieure à la cote des plus hautes eaux connues ou que les aménagements avaient été réalisées sans autorisation ; qu'en conséquence l'erreur commise par les acquéreurs est excusable et, sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres moyens de droit soulevés par les appelants, il convient, infirmant le jugement, de prononcer la nullité de la vente à MM. [U] et [H] par M. [Z] et Mme [A] du bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 10] et d'ordonner la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent qui sera laissée à la charge de la partie la plus diligente» ;

ALORS QUE ne constitue pas une erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble vendu la simple croyance erronée des acquéreurs en la conformité de certains aménagements réalisés aux règles d'urbanisme dès lors que la non-conformité alléguée n'empêche pas les acquéreurs de jouir et d'habiter l'immeuble ; qu'en l'espèce, les exposants soutenaient dans leurs conclusions que la non-conformité alléguée aux règles d'urbanisme des aménagements réalisés au rez-de-chaussée de la maison n'interdisait aucunement aux acquéreurs de l'habiter, comme ils l'avaient eux-mêmes fait pendant plusieurs années, et ce d'autant plus qu'au regard de l'ancienneté des aménagements en cause toute action pénale ou civile de la mairie en vue d'obtenir leur destruction était prescrite ou forclose (conclusions, p. 6) ; qu'en retenant pourtant que les acquéreurs avaient commis une erreur sur la substance au prétexte qu'au regard des règles du plan de prévention des risques, il ne pourrait être contesté que le rez-de-chaussée ne pouvait être à usage d'habitation, quand il lui appartenait de rechercher si, malgré l'éventuelle méconnaissance des règles d'urbanisme, les acquéreurs n'étaient pas en mesure d'habiter le rez-de-chaussée sans risquer une quelconque action en destruction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ces chefs, d'avoir condamné in solidum M. [Z] et Mme [A] à restituer à M. [U] et à M. [H] la somme de 17 177,31 euros au titre des travaux effectués sur le bien ;

AUX MOTIFS QUE : « sur les conséquences de la nullité : que la nullité du contrat entraîne l'anéantissement du contrat de vente ; qu'en conséquence, il convient d'ordonner la condamnation de MM. [U] et [H] de restituer à M. [Z] et Mme [A] le bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 10] à compter de la publication du présent arrêt ; que MM. [U] et [H] sollicitent une somme de 297 000 euros en restitution du prix de la vente, montant sur lequel ils ne s'expliquent pas, le prix de vente du bien incluant les biens meubles tel qu'il résulte de l'acte authentique reçu par Me [L], notaire, de la SCP Cosson, Bancarel, Montassier, [I], [X] et [L] le 19 mars 2015 s'élevant à la somme de 285 000 euros ; qu'il convient de condamner M. [Z] et Mme [A] à restituer à MM. [U] et [H] la somme de 285 000 euros au titre du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du jour de leur demande soit le 24 juin 2016 ; que MM. [U] et [H] sollicitent la condamnation de M. [Z] et Mme [A] à leur restituer la somme de 12 000 euros correspondant aux frais versés à l'agence immobilière au titre du mandat de recherche ; que le paiement de la somme de 12 000 euros par MM. [U] et [H] et la société Era Immoteam est la conséquence du mandat de recherche qu'ils ont conclu avec l'agence immobilière dont l'annulation n'a pas été demandée ; en conséquence il n'y a pas lieu à faire droit à la demande de restitution à ce titre ; que MM. [U] et [H] sollicitent une somme de 17 177,31 euros au titre des travaux effectués sur le bien et produisent les factures de travaux correspondantes ; qu'il résulte des factures produites que les travaux réalisés sur le bien sont des travaux d'amélioration et la restitution du coût de ces travaux sera donc ordonnée ; que MM. [U] et [H] ne produisent pas le justificatif des taxes foncières et d'habitation versées depuis l'acte du 19 mars 2015, il ne pourra donc pas être fait droit à leur demande ; qu'ils ne produisent pas non plus la facture d'honoraires du notaire, la somme de 21 300 euros étant pour partie constituée de taxes dont la restitution ne peut être demandée qu'à l'administration fiscale ; qu'en conséquence ils seront déboutés du surplus de leurs demandes au titre de la restitution » ;

1/ ALORS QUE peuvent donner lieu à restitution consécutive à l'annulation du contrat de vente d'immeuble les dépenses de travaux réalisées par les acquéreurs nécessaires pour la conservation du bien, mais non les travaux d'extension ou d'embellissement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour condamner les exposants à restituer aux acquéreurs une somme de 17 177,31 euros a retenu qu' « il résulte des factures produites que les travaux réalisés sont des travaux d'amélioration et la restitution du coût de ces travaux sera donc ordonnée » (arrêt, p. 7, alinéa 10) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

2/ ALORS ET SUBSIDIAIREMENT QU'à supposer même que l'acquéreur puisse solliciter du vendeur non-fautif la restitution des dépenses d'amélioration réalisées sur le bien, c'est à la condition toutefois que ces dépenses aient procuré au bien une plus-value ; qu'en se bornant à affirmer, pour condamner les exposants à restituer aux acquéreurs une somme de 17 177,31 euros, qu' « il résulte des factures produites que les travaux réalisés sont des travaux d'amélioration et la restitution du coût de ces travaux sera donc ordonnée » (arrêt, p. 7, alinéa 10), sans aucunement rechercher si lesdits travaux avaient apporté au bien une plus-value, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande tendant à ce que la société Era Immoteam, solidairement avec la SCP notariale, soit condamnée à garantir et relever indemne Mme [A] de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE : « sur la faute de la société Era Immoteam : que les moyens invoqués par MM. [U] et [H] au soutien de leurs demandes au titre de la responsabilité délictuelle de la société Era Immoteam ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur discussion ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a jugé que la faute de l'agence immobilière n'était pas démontrée et a rejeté les demandes d'indemnisation à son encontre [?] ; sur l'appel en garantie de Mme [A] à l'encontre de la SCP Cosson, Bancarel, Montassier, [I], [X] et [L] En l'absence de faute retenue à l'encontre de la SCP Cosson, Bancarel, [R], [I], [X] et [L] et de la société Era Immoteam, les demandes de MM. [U] et [H] au titre de l'appel en garantie seront rejetées et le jugement confirmé de ce chef » ;

ET AUX ADOPTES QUE : « sur la responsabilité de l'agence immobilière : que M. [H] et M. [U] ont conclu avec l'agence Era Immoteam un mandat en date du 17 décembre 2014 ; que selon l'article 1192 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ; qu'il engage sa responsabilité contractuelle en raison des fautes qu'il commet dans l'accomplissement de sa mission et notamment en cas de manquement à son obligation de renseignement et de conseil sur l'état du bien immobilier à l'égard des acquéreurs ; que bien que l'agent immobilier ne soit pas un professionnel de la construction, il lui incombe, en tant que professionnel de l'immobilier, intermédiaire à la vente, de se renseigner sur l'état exact du bien afin d'informer ses clients et attirer leur attention sur le risque que constitue l'opération d'achat ; qu'en l'espèce, M. [H] et M. [U] ne sauraient reprocher de manquement par l'agence à son obligation d'information au titre du procès-verbal d'infraction dressé en 2005 pour le chalet de jardin alors que ce document est expressément mentionné à l'acte de vente signé par M. [H] et M. [U] et figure dans les annexes de l'acte ; qu'il n'est nullement établi par ailleurs que l'agence avait connaissance d'un défaut de conformité affectant ce chalet qui avait fait l'objet d'une nouvelle déclaration de travaux suite au procès-verbal d'infraction ; que de plus, de la même manière que le notaire, l'agence n'aurait pas davantage à suspecter un défaut de conformité des travaux d'aménagement du rez-de-chaussée au regard de l'ancienneté de ces travaux ; que l'agent immobilier n'avait pas non plus à les informer de ce qu'aucune extension des pièces à vivre du rez-de-chaussée ne serait possible dès lors que les acquéreurs ne l'avaient pas tenu informé de ce projet ; qu'en outre, il ne lui appartenait pas d'aller rechercher en mairie si des plans de la maison existaient dès lors que les vendeurs lui avaient indiqué ne pas en détenir ; qu'en conséquence, il n'est pas démontré de faute de l'agence à ses obligations d'information et de conseil et l'ensemble des demandes d'indemnisation à son encontre sera rejeté » ;

ALORS QUE pour débouter Madame [A] de sa demande tendant à obtenir la condamnation à la garantir de l'agence immobilière, la cour d'appel s'est bornée à retenir que la société Era Immoteam n'avait pas commis de faute ; que pour statuer ainsi, elle a purement et simplement adopté les motifs des premiers juges ; que toutefois, le jugement ne s'était nullement prononcé sur la demande en garantie du vendeur à l'encontre de l'agence immobilière, mais seulement sur la demande indemnitaire des acquéreurs, puisque le tribunal de grande instance n'avait pas prononcée la nullité de la vente ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a donc laissé sans réponse le chef déterminant des conclusions de Mme [A] qui soutenait que la société Era Immoteam avait commis une faute à son propre égard (conclusions p. 12), et a violé l'article 455 du code de procédure civile.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande tendant à ce que la SCP [G], [V], [R], [I], [X] et [L], solidairement avec la société Era Immoteam, soit condamnée à garantir et relever indemne Mme [A] de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE : « sur la responsabilité du notaire : que MM. [U] et [H] soutiennent que le notaire a commis une faute en ne vérifiant pas la conformité de l'immeuble vendu aux règles d'urbanisme en vigueur d'autant que les informations et documents en sa possession auraient dû créer un doute dans l'esprit des rédacteurs de l'acte ; que le notaire conteste la faute alléguée au motif qu'il a satisfait à ses obligations d'information et de conseil à l'égard des acquéreurs qui étaient parfaitement informés de la situation du bien et de ses caractéristiques en ce compris de sa situation en zone inondable ; qu'en l'espèce, ainsi que l'a relevé le premier juge, figurent dans les annexes de l'acte de vente l'ensemble des autorisations administratives communiquées par les services de l'urbanisme au notaire lors de la préparation de l'acte ; que l'acte comporte également la vérification de l'origine de propriété avec retranscription de l'acte de vente du bien à M. [Z] et à Mme [A] le 28 janvier 2010 ainsi que la mention en annexe de l'origine de propriété antérieure et une information sur la situation du bien en zone inondable ; que dès lors que les actes antérieurs faisaient état d'un rez-de-chaussée à usage d'habitation, le seul fait que le notaire disposait d'un plan de 1949 faisant état d'un sous-sol à usage de remise et de cave ne pouvait être suffisant à créer un doute sur la consistance du bien justifiant des vérifications approfondies sur cette consistance ; qu'aucune faute n'est donc établie à l'encontre de la SCP [G], [V], [R], [I], [X] et [L] et MM. [U] et [H] seront déboutés de leur demande au titre de la perte de chance ; que le jugement sera confirmé de ce chef [?] ; sur l'appel en garantie de Mme [A] à l'encontre de la SCP Cosson, Bancarel, Montassier, [I], [X] et [L] En l'absence de faute retenue à l'encontre de la SCP Cosson, Bancarel, [R], [I], [X] et [L] et de la société Era Immoteam, les demandes de MM. [U] et [H] au titre de l'appel en garantie seront rejetées et le jugement confirmé de ce chef » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « sur la responsabilité du notaire : que suivant les dispositions de l'article 1382 du code civil, dans sa version en vigueur lors du fait dommageable, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; que le notaire en tant que rédacteur de l'acte doit prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité, même s'il n'en a pas été le négociateur ou qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties ; que s'il n'appartient pas au notaire de faire des investigations sur place, il doit procéder préalablement à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de l'acte qu'il rédige ; qu'il a notamment l'obligation de procéder à des recherches sur la situation des biens, de vérifier les origines de propriété de l'immeuble vendu, de s'assurer des droits du vendeur en se référant notamment aux actes de vente précédents concernant le même bien immobilier ; que le notaire est également tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu'en l'espèce, M. [H] et M. [U] font valoir que la SCP notariale a manqué à son obligation de conseil en ne les informant pas que l'aménagement du rez-de-chaussée n'était pas conforme aux règles d'urbanisme et de ce qu'aucune extension des pièces à vivre n'était possible en rez-de-chaussée du fait de la situation en zone inondable ; que toutefois, figurent dans les annexes de l'acte de vente l'ensemble des autorisations administratives (permis de construire, certificat de non-conformité, déclaration de travaux pour les abris de jardin) communiqués par les services de l'urbanisme au notaire lors de la préparation de l'acte ; que s'il résulte de ces documents que le permis de construire de cette maison délivré en 1949 désignait une seule pièce et qu'elle comportait lors de sa vente à Mme [A] et M. [Z] puis à M. [H] et M. [U] des pièces aménagées au rez-de-chaussée (salon, cuisine), le notaire ne peut informer les parties que de faits dont il a eu connaissance et n'a à opérer des vérifications approfondies que s'il existe des raisons objectives de douter de la véracité des informations ou des documents émis ; qu'or du fait de l'ancienneté de la construction et de la désignation identique du bien dans les deux précédents actes de vente de 2010 et de 2000, le notaire n'avait en l'espèce aucune raison de s'interroger sur les modalités d'aménagement du rez-de-chaussée ; qu'en outre, il ne peut être reproché au notaire de n'avoir pas alerté les acquéreurs sur l'impossibilité de procéder à une extension des pièces situées en rez-de-chaussée du fait de leur situation en zone inondable dès lors que ce projet n'avait pas été porté à sa connaissance ; qu'en tout état de cause, les acquéreurs ont été informés lors de la vente de la situation de l'immeuble en zone inondable ; qu'en conséquence, la faute du notaire n'est pas établie et l'ensemble des demandes d'indemnisation formé à son encontre est rejeté » ;

1/ ALORS QUE le notaire instrumentaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'en conséquence, si les documents qui lui sont transmis, seraient-ils anciens, sont ou devraient être de nature à susciter un doute quant à la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme, il incombe au notaire de procéder à des investigations supplémentaires afin d'apporter aux parties une information complète et exacte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté qu'avaient été transmis au notaire instrumentaire les différents actes de vente de la maison, mentionnant l'existence d'un rez-de-chaussée à usage d'habitation, mais également les plans de 1949 ainsi que le permis de construire datant de cette époque, ces documents ne mentionnant qu'un sous-sol à usage de remise et de cave ; qu'en retenant pourtant que ces documents, anciens, n'étaient pas de nature à créer un doute sur la consistance du bien et à imposer au notaire des investigations supplémentaires, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

2/ ALORS ET EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE le notaire instrumentaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'en conséquence, si les documents qui lui sont transmis, seraient-ils anciens, sont ou devraient être de nature à susciter un doute quant à la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme, il incombe au notaire de procéder à des investigations supplémentaires afin d'apporter aux parties une information complète et exacte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que Mme [K], salariée de la SCP notariale, avait reçu les acquéreurs postérieurement à leur acquisition « et les a informés que l'aménagement du bien vendu à savoir un rez-de-chaussée entièrement aménagé en pièces à vivre n'a fait l'objet d'aucune autorisation et que le permis d'origine n° 111 accordé le 14 octobre 1949 dispose bien qu'il s'agit d'une remise et d'une cave » (arrêt, p. 5, alinéa 3) ; qu'en retenant pourtant que le notaire n'avait commis aucune faute sans rechercher ce qui avait empêché le notaire, en possession dudit permis avant la vente, d'en informer les acquéreurs préalablement à l'acquisition, à une époque où cette information aurait été utile, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh avocat aux Conseils, pour MM. [U] et [H]

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

M. [F] [H] et M. [J] [U] font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leur demande tendant à la condamnation de la SCP de notaires [G], [V], [R], [I], [X] et [L] à leur verser des dommages et intérêts,

1°) ALORS QUE le notaire qui instrumente un acte de vente immobilier est tenu de s'assurer de la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme ; que pour juger que la SCP notariale n'avait pas manqué à son devoir de vérification de la conformité du bien litigieux aux règles d'urbanisme en matière de prévention des risques d'inondation, la cour d'appel a retenu (arrêt attaqué, p. 6) que l'acte de vente comportait en annexe l'ensemble des autorisations administratives communiquées par les services de l'urbanisme de la commune, ainsi que la vérification de l'origine de propriété, et une information sur la situation de l'immeuble en zone inondable ; que la cour d'appel a considéré que, dès lors que les actes antérieurs faisaient état d'un rez-de-chaussée à usage d'habitation, le seul fait que le notaire disposait d'un plan de 1949 faisant état d'un sous-sol à usage de remise et de cave ne pouvait être suffisant à créer un doute sur la consistance du bien justifiant des vérifications approfondies sur cette consistance ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à écarter la responsabilité du notaire, auquel il incombait de s'assurer que les caractéristiques du bien immobilier dont il instrumentait la vente, qui était situé en zone inondable, étaient bien conformes aux règles d'urbanisme applicables et en particulier au plan de prévention des risques d'inondation, la cour d'appel a violé l'article 1382 (devenu 1240) du code civil ;

2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'en cas de doute sur la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme, il incombe au notaire de procéder à des investigations supplémentaires afin d'apporter aux parties une information complète et exacte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté qu'avaient été transmis au notaire instrumentaire les différents actes de vente de la maison, mentionnant l'existence d'un rez-de-chaussée à usage d'habitation, mais également les plans de 1949 ainsi que le permis de construire datant de cette époque, ces documents ne mentionnant qu'un sous-sol à usage de remise et de cave ; qu'en retenant pourtant que ces documents, anciens, n'étaient pas de nature à créer un doute sur la consistance du bien et à imposer au notaire des investigations supplémentaires, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

3°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE le notaire instrumentaire d'un acte de vente est tenu d'éclairer les parties et d'attirer leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'en conséquence, si les documents qui lui sont transmis, seraient-ils anciens, sont de nature à susciter un doute quant à la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme, il incombe au notaire de procéder à des investigations supplémentaires afin d'apporter aux parties une information complète et exacte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que Mme [K], salariée de la SCP notariale, avait reçu les acquéreurs postérieurement à leur acquisition « et les a informés que l'aménagement du bien vendu à savoir un rez-de-chaussée entièrement aménagé en pièces à vivre n'a fait l'objet d'aucune autorisation et que le permis d'origine n° 111 accordé le 14 octobre 1949 dispose bien qu'il s'agit d'une remise et d'une cave» (arrêt, p. 5, 3ème §) ; qu'en retenant pourtant que le notaire n'avait commis aucune faute sans rechercher ce qui avait empêché le notaire, en possession du permis de construire avant la vente, d'en informer les acquéreurs préalablement à l'acquisition, à une époque où cette information aurait été utile, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

M. [F] [H] et M. [J] [U] font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leur demande tendant à la condamnation de la société MLV Immoteam, exerçant sous l'enseigne Era Immoteam, à leur verser des dommages et intérêts,

1°) ALORS QUE l'agent immobilier est tenu de s'assurer de la conformité du bien qu'il propose à la vente aux règles d'urbanisme, et en particulier aux normes d'habitabilité si ce bien est à usage d'habitation ; qu'en l'espèce, pour rejeter l'action en responsabilité de MM. [U] et [H] dirigée contre l'agence MLV Immoteam, pour ne pas s'être assurée de la conformité des aménagements de la maison litigieuse aux prescription du plan de prévention des risques d'inondation, la cour d'appel a retenu que l'agent immobilier « n'avait pas (?) à suspecter un défaut de conformité des travaux d'aménagement du rez-de-chaussée au regard de l'ancienneté de ces travaux », et ajouté que les acquéreurs ne l'avaient pas informée de leur projet d'extension et qu'enfin, il ne lui appartenait pas de rechercher en mairie les plans de la maison dès lors que les vendeurs lui avaient indiqué ne pas en détenir ; qu'en statuant de la sorte, quand il incombait à l'agent immobilier de s'assurer, au besoin de sa propre initiative, de la conformité du bien qu'il proposait à la vente aux normes d'urbanisme, et particulièrement des prescriptions du plan de prévention des risques d'inondation s'agissant d'un immeuble qui était situé en zone inondable, la cour d'appel a violé l'article 1147 (désormais 1231-1) du code civil ;

2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU' en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée (conclusions de MM. [U] et [H], p. 35) si l'agence immobilière, qui ne pouvait ignorer les contraintes d'urbanisme existant dans le secteur de la maison vendue, n'aurait pas dû être alertée par la discordance entre le seul permis de construire faisant état d'une seule pièce, et la situation concrète de la maison qui comportaient plusieurs pièces à vivre au rez-de-chaussée, situé en zone inondable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 (devenu 1231-1) du code civil.