LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 25 mai 2022
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 435 F-D
Pourvoi n° Z 19-22.178
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MAI 2022
1°/ la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],
2°/ la société MMA IARD assurances mutuelles, société d'assurance mutuelle à cotisations fixes, dont le siège est [Adresse 3],
ont formé le pourvoi n° Z 19-22.178 contre l'arrêt rendu le 15 juillet 2019 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [S] [W], domicilié [Adresse 12],
2°/ à Mme [I] [M], épouse [H], domiciliée [Adresse 4],
3°/ à M. [C] [E], domicilié [Adresse 13],
4°/ à M. [N] [F], domicilié [Adresse 2],
5°/ à M. [D] [L], domicilié [Adresse 1],
6°/ à Mme [T] [G]-[P], domiciliée [Adresse 8],
7°/ à la société MG2P, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 9],
8°/ à l'Association syndicale libre Maison de la grande teinturerie, dont le siège est [Adresse 6],
9°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 10],
10°/ à la Mutuelle des architectes français, dont le siège est [Adresse 5],
11°/ à la société Léon Noël, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 7],
12°/ à M. [Y] [A], domicilié [Adresse 11],
défendeurs à la cassation.
M. [W] et la Mutuelle des architectes français ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
Mme [M] épouse [H], M. [E], M. [F], M. [L], Mme [G]-[P], la société MG2P et l'association syndicale libre Maison de la Grande Teinturerie ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
La société Axa France IARD a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
Les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, demanderesses au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
M. [W] et la Mutuelle des architectes français, demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Mme [M], épouse [H], MM. [E], [F], [L], Mme [G]-[P], la société MG2P et l'association syndicale libre Maison de la Grande Teinturerie, demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
La société Axa France IARD, demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, de la SCP Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de M. [W] et de la Mutuelle des architectes français, de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Axa France IARD, de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de Mme [M], épouse [H], MM. [E], [F], [L], Mme [G]- [P], la société MG2P et l'Association syndicale libre Maison de la grande teinturerie, après débats en l'audience publique du 12 avril 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte aux sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Léon Noël.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 15 juillet 2019), la société La Chesnaie, propriétaire de la Maison de la grande teinturerie, classée monument historique, l'a vendue par lots à Mme [M], épouse [H], M. [E], M. [F], M. [L], Mme [G]-[P] et la société MG2P (les acquéreurs).
3. L'association syndicale libre (l'ASL), constituée entre les acquéreurs, a confié les travaux de rénovation de l'immeuble et de division en appartements à l'entreprise générale Renovim, assurée auprès de la société Axa France IARD (la société Axa), sous la maîtrise d'oeuvre de M. [W] (l'architecte), assuré auprès de la Mutuelle des architectes français (la MAF). La société Renovim a sous-traité les travaux du lot "pierres de taille" à la société Léon Noël.
4. Le montage juridique de cette opération, éligible à un dispositif de défiscalisation, a été confié à M. [A], (l'avocat), assuré auprès des sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles.
5. Se plaignant notamment d'un abandon de chantier, l'ASL et les acquéreurs ont, après expertise, assigné en réparation l'architecte et son assureur, la société Renovim et son assureur, et l'avocat, lequel a appelé ses assureurs en garantie.
Examen des moyens
Sur le premier moyen du pourvoi principal
6. La première chambre civile de la Cour de cassation a délibéré sur ce moyen, après débats à l'audience publique du 21 septembre 2021, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre.
Enoncé du moyen
7. Les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles font grief à l'arrêt de condamner la seconde au paiement de diverses sommes, alors :
« 1°/ que la responsabilité de l'avocat suppose que soit établie l'existence d'un lien de causalité entre la faute qui lui imputée et le préjudice dont il est demandé réparation ; qu'en condamnant M. [A] à indemniser l'ASL du montant des travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble au motif qu'il ne l'avait pas alertée du risque de payer au constructeur le montant des travaux qui n'avaient pas été réalisés, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si même en l'absence de faute de l'avocat, l'ASL n'aurait pas agi de la même manière et procédé aux mêmes règlements, dès lors que l'échéancier accepté présentait un intérêt fiscal déterminant pour ses membres et que l'ASL avait déjà accepté de régler des travaux qui n'étaient pas visés par l'échéancier, tout en sachant que les travaux visés par de précédents appels de fonds n'avaient pas été exécutés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;
2°/ que la responsabilité de l'avocat suppose que soit établie l'existence d'un lien de causalité entre la faute qui lui imputée et le préjudice dont il est demandé réparation ; qu'en condamnant M. [A] à indemniser l'ASL du montant des travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble au motif qu'il ne l'avait pas alertée du risque de payer au constructeur le montant des travaux qui n'avaient pas été réalisés, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si même en l'absence de faute de l'avocat, l'ASL aurait obtenu
au même prix l'achèvement de l'immeuble et aurait évité de procéder à des dépenses supplémentaires nécessaires à l'achèvement des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;
3°/ que la responsabilité de l'avocat suppose l'existence d'un lien de causalité entre la faute imputée à ce dernier et le préjudice dont il est demandé réparation ; qu'en condamnant M. [A] à verser à l'ASL le montant des travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble au motif qu'il aurait commis une faute en n'alertant pas l'ASL du caractère incomplet des marchés de travaux signés, sans constater que, mise en garde contre ce risque, l'ASL aurait obtenu au même prix l'achèvement de l'immeuble dans les délais initiaux et que ses membres n'auraient ainsi pas subi de perte locatives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
4°/ que la responsabilité de l'avocat suppose que soit établie l'existence d'un lien de causalité entre la faute qui lui imputée et le préjudice dont il est demandé réparation ; qu'en condamnant M. [A] à indemniser les membres de l'ASL d'une perte de chance d'obtenir des revenus locatifs durant les travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble au motif qu'il n'avait pas alerté l'ASL du risque de payer à la société Renovim des travaux qui n'avaient pas été réalisés, sans préciser, ainsi qu'elle y était invitée, grâce à quels moyens et selon quel procédé, même aléatoire, en l'absence de faute de l'avocat, les membres de l'ASL auraient pu mettre en location leur bien dans les délais initialement prévus et n'auraient pas subi de pertes locatives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause. »
Réponse de la Cour
8. Après avoir examiné la mission confiée à l'avocat et relevé que, s'il s'était engagé à assister l'ASL dans la tenue des comptes et l'envoi des appels de fonds et à valider les libellés des factures, néanmoins, il n'avait pas émis d'objection sur la viabilité du projet au regard de l'enveloppe budgétaire qui lui avait été affectée, que l'architecte avait été réglé de l'intégralité de ses honoraires et l'entreprise quasi entièrement réglée du prix du marché alors que les travaux de réhabilitation et de création de six appartements objets de l'opération n'avaient pas été exécutés et que la somme versée à l'entreprise générale Renovim était disproportionnée au regard des travaux réalisés, la cour d'appel a retenu que l'ASL et ses membres avaient, en conséquence, déboursé la totalité du budget de l'opération alors que celle-ci était très loin d'être achevée et a pu en déduire, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, qu'un lien causal direct était établi entre les manquements de l'avocat dans sa mission d'assistance et de conseil et le préjudice des membres de l'ASL.
9. Elle a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef.
Sur le second moyen du pourvoi principal
10. La première chambre civile de la Cour de cassation a délibéré sur ce moyen, après débats à l'audience publique du 21 septembre 2021, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre.
Enoncé du moyen
11. Les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles font grief à l'arrêt de limiter l'appel en garantie formé contre la MAF et la société Axa aux limites contractuelles opposables aux tiers prévues dans leur police, alors « que dans leurs conclusions, les exposantes sollicitaient la garantie intégrale des assureurs de l'architecte et de l'entreprise générale de travaux pour les indemnités allouées aux demandeurs au-delà de leur plafond de garantie en soutenant que ces assureurs auraient dû conseiller à leurs clients des garanties complémentaires au regard de l'ampleur de l'opération de rénovation litigieuse et du découvert d'assurance susceptible d'en résulter ; qu'en s'abstenant pourtant de répondre à ses conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
12. La cour d'appel n'était pas tenue de répondre à des allégations dépourvues d'offre de preuve.
13. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le moyen du pourvoi incident de l'architecte et de la MAF
Enoncé du moyen
14. L'architecte et la MAF font grief à l'arrêt de condamner cette dernière, in solidum avec l'avocat, et les sociétés MMA IARD et Axa, à payer une certaine somme à l'ASL au titre des travaux nécessaires à l'achèvement du chantier, alors « que le préjudice indemnisable du maître d'ouvrage doit être en lien de causalité avec la faute commise par l'architecte ; que tel n'est pas le cas du coût des travaux qui étaient, en toute hypothèse, nécessaires à la réalisation de l'ouvrage convenu et auraient dû être payés même en l'absence de toute faute ; qu'en condamnant la Mutuelle des architectes français à indemniser l'ASL du montant total des travaux nécessaires pour achever le projet initialement confié à l'architecte, sans rechercher, comme l'y invitait la MAF, si, dès lors qu'il était nécessaire de renforcer les fondations et les planchers, le maître d'ouvrage devait garder
à sa charge cette dépense qui devait, de toute façon, être engagée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe de la réparation intégrale. »
Réponse de la Cour
15. La cour d'appel, qui a constaté que la mission du maître d'oeuvre comprenait notamment l'estimation du coût prévisionnel des travaux et la mise au point des marchés, a retenu, d'une part, que l'estimation initiale du budget de l'opération, inférieure de moitié au montant total des travaux à réaliser, était manifestement sous-évaluée, et, d'autre part, que l'architecte, qui n'avait pas établi, au mépris de ses engagements, de dossier consultatif des entreprises ni de cahier des clauses techniques particulières mais s'était fait remettre des devis au fur et à mesure de l'avancée du chantier, n'avait pas tenu compte des particularités du site à proximité d'une rivière et de la vétusté du bâtiment, propres à faire craindre, selon l'expert, une grave altération des fondations tout à fait prévisible et qui n'avait pas été anticipée.
16. Elle a, par ailleurs, relevé que le marché de travaux conclu avec la société Renovim était un marché à forfait, lequel inclut le coût des travaux supplémentaires nécessaires à la réalisation de l'ouvrage (3e Civ., 18 avril 2019, pourvoi n° 18-18.801, publié), et que celle-ci était en liquidation judiciaire.
17. Elle a pu déduire de ses constatations que les fautes de l'architecte, tant en ce qui concerne l'évaluation du coût des travaux nécessaires à la réhabilitation complète du bâtiment que lors de la mise au point du marché de travaux confié à la société Renovim, avaient directement contribué, avec celles retenues à la charge de l'entreprise générale et de M. [A], au préjudice de l'ASL résultant du coût, restant à la charge de celle-ci, des travaux supplémentaires liés au renforcement des fondations et des planchers.
18. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.
Sur le moyen du pourvoi incident des acquéreurs
Enoncé du moyen
19. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes au titre du préjudice fiscal, alors :
« 1°/ que le juge ne peut soulever un moyen d'office sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé qu'aucune des pièces produites aux débats, à savoir les arrêts de non-admission rendus par le Conseil d'Etat, les redressements fiscaux et les avis d'imposition, ne permettait de rattacher les informations qui y étaient contenues à l'opération immobilière « La Grande Teinturerie» ; qu'elle en a déduit que le préjudice fiscal invoqué par les membres de l'ASL n'était pas établi ; qu'en se prononçant ainsi, tandis qu'aucune des parties ne soutenait que les pièces produites aux débats ne permettaient pas de rattacher le préjudice fiscal allégué à l'opération immobilière, la cour d'appel a soulevé un moyen d'office sans inviter les parties à présenter leurs observations et a ainsi violé l'article 16 du code de procédure civile et le principe de la contradiction ;
2°/ que la cour d'appel a jugé qu'aucune des pièces produites aux débats, à savoir les arrêts de non-admission rendus par le Conseil d'Etat, les redressements fiscaux et les avis d'imposition, ne permettait de rattacher les informations qui y étaient contenues à l'opération immobilière « La Grande Teinturerie » ; qu'elle en a déduit que le préjudice fiscal invoqué par les membres de l'ASL n'était pas établi ; qu'en se prononçant ainsi, tout en ayant adopté les motifs du jugement selon lesquels il ressortait des pièces versées aux débats « que tous les membres de l'ASL, qui ont acquis les lots postérieurement à la lettre de mission confiée à la SCP [A] et Maubaret, ont fait l'objet d'un redressement fiscal aux motifs qu'un appartement ne figurait pas dans le bâtiment classé monument historique ou que les travaux engagés ne concernaient pas une simple rénovation mais une véritable reconstruction ni un bâtiment déjà affecté à l'habitation», la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que le redressement fiscal dont les membres de l'ASL avaient fait l'objet concernait l'avantage fiscal inhérent à l'opération immobilière « La Grande Teinturerie », a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code ;
3°/ que le fait, pour un investisseur immobilier de perdre le bénéfice de l'avantage fiscal qui lui avait été promis constitue un préjudice réparable dès lors qu'il a consenti à l'opération d'investissement immobilier en considération de l'obtention de cet avantage fiscal ; qu'en l'espèce, les membres de l'ASL faisaient valoir qu'ils avaient subi un préjudice fiscal lié à la perte de l'avantage fiscal promis, en raison de l'abandon du chantier et des redressements dont ils avaient fait l'objet ; qu'ils produisaient aux débats les décisions par lesquelles M. [F], M. [L], Mme [G] et Mme [H] avaient épuisé les voies de recours contestant les redressements fiscaux dont ils avaient fait l'objet ; qu'à supposer adoptés les motifs du jugement par lesquels « aucune des pièces versées aux débats ne permet de caractériser avec certitude l'existence et l'étendue du préjudice fiscal invoqué » , la cour d'appel, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si les décisions de la juridiction administrative rejetant les recours de plusieurs des membres de l'ASL contestant les redressements fiscaux dont ils avaient fait l'objet établissaient que le bénéfice de l'avantage fiscal, dans les termes des dispositions applicables lors du début des travaux, avait été définitivement perdu, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code. »
Réponse de la Cour
20. En premier lieu, le juge qui se borne à examiner, sans introduire de nouveaux éléments de fait dans le débat, si les allégations d'une partie, même non expressément contestées par son adversaire, sont établies par les éléments de preuve produits, ne relève d'office aucun moyen nouveau (2e Civ., 9 janvier 2020, pourvoi n°18-24.344).
21. En second lieu, la cour d'appel, par une appréciation souveraine des éléments de preuve soumis à son examen, a retenu, par motifs propres, procédant à la recherche prétendument omise, que, si les acquéreurs se prévalaient d'un préjudice résultant des redressements fiscaux qui leur avaient été notifiés, les pièces produites au soutien de leurs demandes, et en particulier les décisions du Conseil d'Etat rejetant leurs pourvois, ne permettaient pas de les rattacher à l'opération immobilière en cause, faisant ainsi ressortir que le caractère définitif des redressements fiscaux invoqués n'était pas établi, et a pu, en conséquence, rejeter leurs demandes de ce chef.
22. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
Sur le pourvoi incident de la société Axa
Enoncé du moyen
23. La société Axa fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec la MAF, l'avocat et la société MMA IARD, au paiement de diverses sommes, alors :
« 1°/ que l'assurance de responsabilité professionnelle ne couvre que les dommages survenus dans l'exercice de l'activité déclarée par l'assuré ; que la cour d'appel constate, par motifs adoptés qu'aux termes de l'attestation d'assurance délivrée le 2 juin 2005 à la société Renovim, étaient couvertes par la garantie « les conséquences pécuniaires de la responsabilité y compris celle résultant de la Loi Spinetta (du 04/01/78) découlait de ou des missions dont l'objet principal est l'architecture intérieure, l'aménagement, la décoration, les travaux correspondants pouvant ou non comporter la modification des éléments de structure ou de couverture de l'ouvrage à concurrence des montants ci-après » ; qu'en déclarant cette garantie acquise, ce qui était contesté, après avoir pourtant constaté que la société Renovim avait réalisé des travaux de remplacement partiel de la charpente, de pose d'une gouttière, d'établissement d'un chaînage en béton armé et incrustation d'une corniche au pourtour de la tourelle ancienne d'escalier, et que le contrat conclu par la société Renovim incluait notamment les frais de raccordement aux réseaux et les taxes de voirie, ainsi que les frais de maîtrise d'oeuvre, les bureaux d'étude technique et de contrôle, ce qui ne correspondait pas à la réalisation d'une mission dont l'objet principal était l'architecture intérieure, l'aménagement et la décoration, seule garantie, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui s'évinçaient de ses propres constatations, et violé ainsi l'article 1134 (devenu 1103) du code civil ;
2°/ qu'en retenant que les travaux confiés à la société Renovim entraient dans le champ de la garantie couvrant l'activité d' « aménagement », « les travaux correspondants pouvant ou non comporter la modification des éléments de structure ou de couverture de l'ouvrage (?) », quand elle constatait que l'expert judiciaire n'avait pu avoir accès à l'ensemble des documents contractuels (descriptif sommaire, cahier des clauses techniques particulières devant être élaboré par le maître d'oeuvre) définissant contractuellement les travaux confiés à la société Renovim, ce dont il résultait qu'elle n'avait pu s'assurer que les travaux confiés à cette société se limitaient effectivement à des travaux dont l'objet principal était l'architecture intérieure, l'aménagement, la décoration couverts par la garantie de la société Axa France IARD, la cour d'appel a derechef violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil. »
Réponse de la Cour
24. La cour d'appel, qui a constaté que le marché de travaux et le descriptif sommaire avaient été remis à l'expert, a relevé que l'attestation délivrée par l'assureur visait, au titre des activités garanties, les travaux d'aménagement « pouvant ou non comporter la modification des éléments de structure ou de couverture de l'ouvrage ».
25. Elle a pu en déduire que la société Axa devait sa garantie à son assurée au titre des activités déclarées se trouvant à l'origine du préjudice de l'ASL et des acquéreurs.
26. Le moyen, qui manque en fait en sa seconde branche, n'est pas fondé pour le surplus.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
En application de l'article 700, du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mai deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, confirmant le jugement sur le principe de la responsabilité et l'infirmant sur le montant du préjudice, fixé à 1 391 500 euros TTC le préjudice de l'ASL Maison de la Grande Teinturerie au titre des travaux nécessaires à l'achèvement du chantier et condamné in solidum la MAF, M. [A], la société MMA Iard (Mutuelles du Mans Assurance Iard), la société Axa France Iard à régler cette somme à l'ASL Maison de Grande Teinturerie et d'AVOIR condamné in solidum la MAF, M. [A], la société MMA Iard (Mutuelles du Mans Assurance Iard), la société Axa France Iard , à payer à l'ASL Maison de la Grande Teinturerie, la somme de 221 715,24 euros TTC réglée à la société Sotraisol au titre des travaux de reprise en sous-oeuvre et d'AVOIR confirmant le jugement, condamné M. [W], M. [A], la société Axa France Iard assurance de la société Renovim, dans les limites contractuelles opposables aux tiers, la MAF assureur de M. [W], dans les limites contractuelles opposables aux tiers, la société MMA Iard assurances Mutuelles, in solidum, à payer à M. [F] la somme de 117 928,80 au titre des pertes locatives, à M. [E] la somme de 142 935,60 euros au titre des pertes locatives, à la société MG2P la somme de 134 080,20 au titre des pertes locatives, à M. [L] la somme de 151 003,20 euros au titre des pertes locatives, à Mme Montillet-Carpes la somme de 151 482,60 euros au titre des pertes locatives, à Mme [H] la somme de 162 414 euros au titre des pertes locatives ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il importe, avant d'aborder les responsabilités respectives, d'exposer les constatations, non contestées, de l'expert judiciaire, sur le déroulement du chantier (pages 4 et 5 du rapport de M. [O]) ; l'expert judiciaire constate que l'ASL a été constituée le 6 décembre 2004 et a confié, en qualité de maître d'ouvrage, le marché de travaux à la société Renovim le 6 janvier 2005 ; ce contrat prévoyait une durée totale du chantier de 18 mois à compter de la délivrance de l'ordre de service initial ; la déclaration d'ouverture du chantier est intervenue le 19 novembre 2005 ; à la fin de l'année 2006, lors d'une fouille de reconnaissance des fondations demandée par le bureau de contrôle Socotec, il s'est avéré nécessaire de procéder à une reprise en sous-oeuvre des fondations, ce qui a entraîné une très importante augmentation du budget initialement défini, et mis en cause l'équilibre financier de l'opération ; qu'il s'en est suivi un premier arrêt de chantier puis, à la suite d'un complément de budget décidé en assemblée générale du 20 juillet 2007, les travaux ont repris durant un mois et demi ; que les sous-traitants (société Léon Noël et société Sotraisol) n'ayant pas été réglés de leurs prestations, un deuxième arrêt de chantier est survenu et la société Renovim a déposé son bilan ; que les échafaudages ont été retirés et le chantier est, depuis, laissé sans protection d'aucune sorte, ni clôture [?] ; que la lettre de mission signée et acceptée par M. [A] le 15 novembre 2004 est exactement reproduite dans les motifs du jugement déféré auquel il est référé ; qu'au nombre des chefs de mission de l'avocat sont prévus : - le contrôle et la validation du projet au regard des dispositions d'urbanisme et fiscales de la loi relative aux monuments historiques ; - la tenue du secrétariat de l'ASL ; - l'assistance du président de l'ASL dans la tenue des comptes de l'ASL, dans l'envoi des appels de fonds et dans tout acte nécessaire au fonctionnement de l'association ; - la validation juridique et fiscale de toutes les étapes de l'opération (signature des marchés, libellés des factures) ; - compiler et archiver les éléments de l'opération ; - mettre à disposition des membres de l'association les documents et informations nécessaires à leurs déclarations fiscales ; - assister en cas d'interrogation du fisc ; - assurer ainsi l'éligibilité de l'opération au régime fiscal ; qu'il ressort ainsi de l'énoncé des chefs de mission de l'avocat, que l'intervention de ce dernier, contrairement à ce qu'il soutient, ne se limite pas au seul intérêt fiscal attaché à l'opération, mais participe de la conduite à bonne fin du projet qui doit être suivi au plan juridique "en toutes ses étapes" y compris dans le déroulement du chantier dès lors qu'il revient à l'avocat de valider la signature des marchés et les libellés des factures outre d'assister le président de l'ASL dans la tenue des comptes et l'envoi des appels de fonds ; qu'en outre, l'avocat "assure" l'éligibilité de l'opération au régime fiscal ; que cet engagement de l'avocat est réitéré au terme de sa lettre de mission qui se conclut par la promesse ainsi libellée : "Dans la mesure où vous aurez sollicité et respecté nos conseils, nous vous assurons de l'éligibilité de votre opération au régime fiscal de faveur" ; que ceci exposé, force est de constater que l'avocat s'est engagé à assister l'ASL dans la tenue des comptes et l'envoi des appels de fonds et à valider les libellés des factures ; que néanmoins, sans que l'avocat n'ait émis une quelconque objection sur la viabilité du projet au regard de l'enveloppe budgétaire qui lui était affectée, l'architecte a été réglé de l'intégralité de ses honoraires et l'entreprise quasi entièrement réglée du prix du marché alors que les travaux de réhabilitation et de création de 6 appartements objets de l'opération n'ont pas été exécutés et que l'expert judiciaire a qualifié de "tout à fait disproportionnée" la somme de 1 165 000 euros versée à l'entreprise au regard des travaux réalisés ; le lien de causalité directe est en conséquence établi entre les manquements de l'avocat à sa mission d'assistance et de conseil et le préjudice de l'ASL et de ses membres qui ont déboursé la totalité du budget de l'opération alors que celle-ci était très loin d'être achevée ; que le manquement de l'avocat à l'accomplissement des chefs de sa mission est en conséquence établi et justifie la mise en cause de sa responsabilité tant à l'égard de l'ASL que de ses membres ; que l'expert judiciaire indique (page 18 du rapport de M. [O]) que son évaluation du coût de la réparation et de l'achèvement des ouvrages est faite en considération de la vétusté et, surtout, l'altération des superstructures du bâtiment qui ne sont ni hors d'eau ni hors d'air depuis plusieurs années ; qu'il précise que "la reprise du projet d'aménagement nécessite des études techniques, graphiques et écrites, jusque là totalement absentes dans cette affaire et qui relève d'une mission de maîtrise d'oeuvre" ; qu'il ajoute que l'évaluation comprend "les travaux nécessaires afin d'aboutir à un résultat comparable à ce qui a été initialement promis" ; qu'à cet égard, c'est en vain que l'architecte soutient que l'aménagement des appartements n'était pas compris dans l'opération ; que l'expert judiciaire comprend dans son évaluation la création des cinq appartements initialement prévus dans le descriptif sommaire des travaux confiés à la société Renovim et dans la mission de l'architecte outre celle du sixième appartement prévue lors de l'établissement par l'architecte de l'avant-projet détaillé (page 6 du rapport de M. [O]) ; que l'évaluation faite par l'expert judiciaire des travaux de réparation et d'achèvement du chantier s'élève à la somme de 1 391 500 euros TTC ; que cette évaluation est proche de celle établie par M. [W] dans son mémoire de mai 2007 par lequel il informait l'ASL de la nécessité de prévoir une enveloppe complémentaire de 1 040 065,96 euros TTC afin de permettre la livraison des travaux alors même qu'il constatait que l'ASL avait d'ores et déjà versé la somme totale de 886 390,66 euros, portant le montant des travaux à 1 926 456,62 euros, ce qui représente, ainsi que le relève l'expert judiciaire (page 6 du rapport de M. [O]), 203% de l'estimation prévisionnelle initiale de 948 500 euros ; que l'ASL est fondée à se voir indemniser à hauteur de la somme de 1 391 500 euros TTC qui lui est nécessaire pour achever le projet de réhabilitation tel que confié à l'entreprise générale Renovim et à M. [W] ; que le jugement est réformé en ce qu'il a fixé l'indemnisation à la somme de 1 396 153,85 euros TTC ; que celle-ci est fondée à se voir en outre indemniser de la somme de 221 715,24 euros TTC versée à la société Sotraisol au titre des travaux de reprise en sous-oeuvre qui se sont avérés nécessaires sans avoir été prévus dans l'estimation de M. [W] ni au marché de la société Renovim ; que le jugement est infirmé en ce qu'il l'a déboutée de ce chef de demande ; [?] que les membres de l'ASL sont fondés à se voir indemniser de la perte de chance de percevoir les loyers des appartements destinés, selon le dispositif de la loi "Monuments historiques", à la location ; que l'évaluation des préjudices respectifs a été justement et suffisamment appréciée par les premiers juges au vu des conclusions non contestées de l'expert judiciaire ; que le surplus des demandes des membres de l'ASL est rejeté comme mal fondé et le jugement confirmé sur les réparations octroyées du chef de ce préjudice [?] ; que le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a déclaré tenus in solidum à réparation M. [W], la société Renovim et M. [A] qui ont chacun contribué à la réalisation de l'entier dommage ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE selon l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ; que selon l'article 1147 du code civil, le débiteur d'une obligation est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; qu'en application de l'article 1382 du code civil, un tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'en l'espèce, l'ASL demande l'indemnisation d'un préjudice correspondant au coût des travaux nécessaires pour finir l'ouvrage conformément aux engagements contractuels des parties, tel qu'évalué par l'expert judiciaire mais avec un taux de TVA 20% ; que les investisseurs demandent l'indemnisation des pertes fiscales et locatives [?] ; que sur la responsabilité de maître [Y] [A], selon la lettre de mission du 15 novembre 2004 de la SCP [A] et Maubaret, signée notamment par [Y] [A], et adressée au président de l'ASL, le cabinet d'avocat s'est engagé, dans le cadre d'une assistance relative aux aspects juridiques et fiscaux de l'opération, à : - contrôler et valider le projet au regard des dispositions d'urbanisme et fiscales de la loi relative aux monuments historiques ; - assurer le secrétariat de l'ASL ; - assister le président de l'ASL dans la tenue des comptes de l'ASL, dans l'envoi des appels de fonds et dans tout acte nécessaire au fonctionnement de l'association ; - valider juridiquement et fiscalement toutes les étapes de l'opération (signature des marchés, libellés des factures...) ; - compiler et archiver les éléments de l'opération ; - mettre à disposition des membres de l'association les documents et informations nécessaires à leurs déclarations fiscales ; - assister en cas d'interrogation du fisc ; - assurer ainsi l'éligibilité de l'opération au régime fiscal ; qu'il ressort des pièces versées aux débats ainsi que du rapport d'expertise de monsieur [Z], que la SCP [A] était représentée aux réunions de l'ASL (20 décembre 2007), a assuré le secrétariat de l'ASL (AG du 20 janvier 2009) et a suivi le contentieux fiscal ; que durant les opérations d'expertise de monsieur [O], elle a remis à l'expert les procès-verbaux d'assemblée générale de l'ASL et les principaux contrats passés ; qu'en revanche, il ressort également de ces pièces que : - tous les membres de l'ASL, qui ont acquis les lots postérieurement à la lettre de mission confiée à la SCP [A] Maubaret, ont fait l'objet d'un redressement fiscal aux motifs qu'un appartement ne figurait pas dans le bâtiment classé monument historique, ou que les travaux engagés ne concernaient pas une simple rénovation mais une véritable reconstruction ni un bâtiment déjà affecté à l'habitation ; - la SCP [A] a présenté un grand livre général des comptes de l'ASL dont la tenue et la rigueur ont été critiquées dans un rapport comptable de GPC Conseil du 5 avril 2008 consulté par les associés de l'ASL, mais aussi par l'expert judiciaire, monsieur [Z] ; qu'en outre, selon le procès-verbal de l'assemblée générale de l'ASL du 15 avril 2009, les associés se sont plaints que la SCP [A] avait réglé par chèques et virements 85% des honoraires de l'architecte et 92% du montant du marché de travaux sans que son Président ou les associés aient été préalablement avisés et que, plus généralement, la SCP [A] n'avait pas correctement assisté le Président de l'ASL dans la tenue des comptes de l'ASL, dans l'envoi des appels de fonds et dans tout acte nécessaire au fonctionnement de l'association ; qu'en effet, aucune pièce versée aux débats ne permet de s'assurer que la SCP [A] a avisé le Président de l'ASL du caractère incomplet des contrats de maitrise d'oeuvre et de travaux, du risque de régler la quasi-totalité du montant du marché sans rapport avec l'état d'avancement du chantier alors que le contentieux fiscal a révélé que les travaux n'étaient manifestement pas éligibles à la loi fiscale espérée ; qu'en n'assistant pas avec rigueur l'ASL dans la tenue des comptes de l'association et dans la validation juridique et fiscale des étapes de l'opération, en n'attirant pas l'attention de l'ASL sur l'importance et les risques de ses engagements et en ne l'éclairant pas suffisamment au regard de la garantie qu'il offrait de rendre l'investissement des membres de l'ASL éligible à la loi fiscale, monsieur [Y] [A] a commis une faute et sera déclaré responsable des préjudices subis ; que par la légèreté de cet engagement, il a également commis, à l'égard des investisseurs membres de l'ASL, une faute délictuelle ; qu'il sera dès lors déclaré responsable du préjudice subi par l'ASL et les investisseurs ; que sur la réparation du préjudice, sur les préjudices de l'ASL, l'ASL a subi un préjudice matériel consistant à financer uniquement le coût des travaux nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage dans l'état où il se trouve en raison de l'abandon de chantier, à hauteur de 1 396 153,85 euros TTC selon l'évaluation faite par l'expert judiciaire, non sérieusement contestée, avec une TVA de 20% ; qu'elle sera en revanche déboutée de sa demande d'indemnisation à hauteur de 264 329,20 euros aux motifs que les éléments produits aux débats ne suffisent pas à caractériser, d'une part, le lien de causalité directe entre cette somme et la faute commise par les différents responsables et, d'autre part, celui qui aurait indûment perçu cette somme ; qu'ayant tous contribué à la réalisation de ce dommage, monsieur [W] et monsieur [Y] [A] seront condamnés in solidum à le réparer ; que sur le préjudice des investisseurs, aucune des pièces versées aux débats ne permet de caractériser avec certitude l'existence et l'étendue du préjudice fiscal invoqué par madame [H] [I], monsieur [E] [C], monsieur [F] [N], monsieur [L] [D], la SCI MG2P, madame [G]-[P] [T], les conclusions anciennes de l'expert judiciaire, monsieur [Z], étant sur ce point incertaines compte-tenu des contentieux en cours au moment où il avait déposé son rapport ; qu'ils seront donc déboutés de ces chefs de demande ; que sur la base des documents adressés par les parties, l'expert judiciaire, monsieur [Z], a évalué les pertes locatives, intérêts et coût des assurances des différents investisseurs, à la date du 31 décembre 2010, à la somme de : - 112 548 euros pour monsieur [F] à partir d'un loyer de 1 000 euros par mois jusqu'en 2011 inclus ; - 123 026 pour monsieur [E] à partir d'un loyer de 1 200 euros par mois jusqu'en 2010 inclus ; - 108 267 euros par la SCI MG2P à partir d'un loyer de 1 200 euros par mois jusqu'en 2010 inclus ; - 140 408 euros pour monsieur [L] à partir d'un loyer de 1 159 euros par mois jusqu'en 2010 inclus ; - 141 207 euros pour madame [G] à partir d'un loyer de 1 159 euros par mois jusqu'en 2010 inclus ; - 133 890 euros pour madame [H] à partir d'un loyer entre 1 181 euros et 1 425 euros par mois jusqu'en 2010 inclus ; que toutefois, ils ne peuvent se prévaloir que d'une perte de chance, qui sera fixée à 60%, d'obtenir un tel loyer dans ces conditions favorables jusqu'à la date du présent jugement, période augmentée d'une durée prévisible de travaux de 18 mois [?] ; que leur préjudice au titre des pertes locatives sera donc fixé ainsi : - pour monsieur [N] [F], un total de 117 928,80 euros : - 60% de 112 548 euros, soit 67 528,80 euros ; - 60% de 1 000 euros par mois à compter du 1er janvier 2012 jusqu'à la date du présent jugement, soit 39 600 euros ; - 60% de 18 000 euros, soit 10 800 euros ; - pour monsieur [C] [E], un total de 142 935,60 euros : - 60% de 123 026 euros, soit 73 815,60 euros ; - 60% de 1 200 euros par mois à compter du 1er janvier 2011 jusqu'à la date du présent jugement soit 56 160 euros ; - 60% de 21 600 euros soit 12 960 euros ; - pour la SCI MG2P, un total de 134 080,20 euros ; - 60% de 108 267 euros, soit 64 960,20 euros ; - 60% de 1 200 euros par mois à compter du 1er janvier 2011 jusqu'à la date du présent jugement soit 56 160 euros ; - 60% de 21 600 euros soit 12 960 euros ; - pour monsieur [D] [L], un total de 151 003,20 euros ; - 60% de 140 408 euros, soit 84 244,80 euros ; - 60% de 1 159 euros par mois à compter du 1er janvier 2011 jusqu'à la date du présent jugement soit 54 241,20 euros ; - 60% de 20.862 euros, soit 12 517,20 euros ; - pour madame [T] [G], un total de 151 482,60 euros ; - 60 % de 141 207 euros, soit 84 724,20 euros ; - 60% de 1 159 euros par mois à compter du 1er janvier 2011 jusqu'à la date du présent jugement, soit 54 241,20 euros ; - 60% de 20 862 euros, soit 12 517,20 euros ; - pour madame [H], un total de 162 414 euros ; -60% de 133 890 euros, soit 80 334 euros ; -60% de 1 425 euros par mois à compter du 1er janvier 2011 jusqu'à la date du présent jugement, soit 66 690 euros ; - 60% de 25 650 euros, soit 15 390 euros ; qu'ayant tous contribué à la réalisation de ce dommage, monsieur [W] et monsieur [Y] [A] seront condamnés in solidum à le réparer ;
1°) ALORS QUE la responsabilité de l'avocat suppose que soit établie l'existence d'un lien de causalité entre la faute qui lui imputée et le préjudice dont il est demandé réparation ; qu'en condamnant M. [A] à indemniser l'ASL du montant des travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble au motif qu'il ne l'avait pas alertée du risque de payer au constructeur le montant des travaux qui n'avaient pas été réalisés, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions pp. 15-16), si même en l'absence de faute de l'avocat, l'ASL n'aurait pas agi de la même manière et procédé aux mêmes règlements, dès lors que l'échéancier accepté présentait un intérêt fiscal déterminant pour ses membres et que l'ASL avait déjà accepté de régler des travaux qui n'étaient pas visés par l'échéancier, tout en sachant que les travaux visés par de précédents appels de fonds n'avaient pas été exécutés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse la responsabilité de l'avocat suppose que soit établie l'existence d'un lien de causalité entre la faute qui lui imputée et le préjudice dont il est demandé réparation ; qu'en condamnant M. [A] à indemniser l'ASL du montant des travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble au motif qu'il ne l'avait pas alertée du risque de payer au constructeur le montant des travaux qui n'avaient pas été réalisés, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions, p. 25), si même en l'absence de faute de l'avocat, l'ASL aurait obtenu au même prix l'achèvement de l'immeuble et aurait évité de procéder à des dépenses supplémentaires nécessaires à l'achèvement des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;
3°) ALORS QUE la responsabilité de l'avocat suppose l'existence d'un lien de causalité entre la faute imputée à ce dernier et le préjudice dont il est demandé réparation ; qu'en condamnant M. [A] à verser à l'ASL le montant des travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble au motif qu'il aurait commis une faute en n'alertant pas l'ASL du caractère incomplet des marchés de travaux signés, sans constater que, mise en garde contre ce risque, l'ASL aurait obtenu au même prix l'achèvement de l'immeuble dans les délais initiaux et que ses membres n'auraient ainsi pas subi de perte locatives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
4°) ALORS QUE la responsabilité de l'avocat suppose que soit établie l'existence d'un lien de causalité entre la faute qui lui imputée et le préjudice dont il est demandé réparation ; qu'en condamnant M. [A] à indemniser les membres de l'ASL d'une perte de chance d'obtenir des revenus locatifs durant les travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble au motif qu'il n'avait pas alerté l'ASL du risque de payer à la société Renovim des travaux qui n'avaient pas été réalisés, sans préciser, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions, p. 27 al. 7), grâce à quels moyens et selon quel procédé, même aléatoire, en l'absence de faute de l'avocat, les membres de l'ASL auraient pu mettre en location leur bien dans les délais initialement prévus et n'auraient pas subi de pertes locatives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité l'appel en garantie formé par les exposantes à l'encontre de la MAF et de la société AXA Iard aux limites contractuelles opposables aux tiers prévues dans leur police ;
ALORS QUE dans leurs conclusions, les exposantes sollicitaient la garantie intégrale des assureurs de l'architecte et de l'entreprise générale de travaux pour les indemnités allouées aux demandeurs au-delà de leur plafond de garantie en soutenant que ces assureurs auraient dû conseiller à leurs clients des garanties complémentaires au regard de l'ampleur de l'opération de rénovation litigeuse et du découvert d'assurance susceptible d'en résulter (conclusions, p. 32, al. 2 et 3) ; qu'en s'abstenant pourtant de répondre à ses conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat aux Conseils, pour M. [W] et la Mutuelle des architectes français
Le pourvoi provoqué fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Mutuelle des Architectes Français, in solidum avec Monsieur [A], la société MMA Iard et la société Axa France Iard, à régler la somme de 1.391.500 € TTC à l'ASL Maison de la Grande Teinturerie au titre des travaux nécessaires à l'achèvement du chantier ;
Aux motifs qu'« il importe, avant d'aborder les responsabilités respectives, d'exposer les constatations, non contestées, de l'expert judiciaire, sur le déroulement du chantier (pages 4 et 5 du rapport de M. [O]) ; l'expert judiciaire constate que l'ASL a été constituée le 6 décembre 2004 et a confié, en qualité de maître d'ouvrage, le marché de travaux à la société Renovim le 6 janvier 2005 ; ce contrat prévoyait une durée totale du chantier de 18 mois à compter de la délivrance de l'ordre de service initial ; la déclaration d'ouverture du chantier est intervenue le 19 novembre 2005 ; à la fin de l'année 2006, lors d'une fouille de reconnaissance des fondations demandée par le bureau de contrôle Socotec, il s'est avéré nécessaire de procéder à une reprise en sous-oeuvre des fondations, ce qui a entraîné une très importante augmentation du budget initialement défini, et mis en cause l'équilibre financier de l'opération ; qu'il s'en est suivi un premier arrêt de chantier puis, à la suite d'un complément de budget décidé en assemblée générale du 20 juillet 2007, les travaux ont repris durant un mois et demi ; que les sous-traitants (société Léon Noël et société Sotraisol) n'ayant pas été réglés de leurs prestations, un deuxième arrêt de chantier est survenu et la société Renovim a déposé son bilan ; que les échafaudages ont été retirés et le chantier est, depuis, laissé sans protection d'aucune sorte, ni clôture ;
[?]
Sur les préjudices,
L'expert judiciaire indique (page 18 du rapport de M. [O]) que son évaluation du coût de la réparation et de l'achèvement des ouvrages est faite en considération de la vétusté et, surtout, l'altération des superstructures du bâtiment qui ne sont ni hors d'eau ni hors d'air depuis plusieurs années ; qu'il précise que "la reprise du projet d'aménagement nécessite des études techniques, graphiques et écrites, jusque-là totalement absentes dans cette affaire et qui relève d'une mission de maîtrise d'oeuvre" ; qu'il ajoute que l'évaluation comprend "les travaux nécessaires afin d'aboutir à un résultat comparable à ce qui a été initialement promis" ;
A cet égard, c'est en vain que l'architecte soutient que l'aménagement des appartements n'était pas compris dans l'opération ; que l'expert judiciaire comprend dans son évaluation la création des cinq appartements initialement prévus dans le descriptif sommaire des travaux confiés à la société Renovim et dans la mission de l'architecte outre celle du sixième appartement prévue lors de l'établissement par l'architecte de l'avant-projet détaillé (page 6 du rapport de M. [O]) ;
L'évaluation faite par l'expert judiciaire des travaux de réparation et d'achèvement du chantier s'élève à la somme de 1 391 500 euros TTC ; cette évaluation est proche de celle établie par M. [W] dans son mémoire de mai 2007 par lequel il informait l'ASL de la nécessité de prévoir une enveloppe complémentaire de 1.040.065,96 euros TTC afin de permettre la livraison des travaux alors même qu'il constatait que l'ASL avait d'ores et déjà versé la somme totale de 886 390,66 euros, portant le montant des travaux à 1.926.456,62 euros, ce qui représente, ainsi que le relève l'expert judiciaire (page 6 du rapport de M. [O]), 203 % de l'estimation prévisionnelle initiale de 948 500 euros ;
L'ASL est fondée à se voir indemniser à hauteur de la somme de 1 391 500 euros TTC qui lui est nécessaire pour achever le projet de réhabilitation tel que confié à l'entreprise générale Renovim et à M. [W] ; que le jugement est réformé en ce qu'il a fixé l'indemnisation à la somme de 1.396.153,85 euros TTC ;
[?]
Le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a déclaré tenus in solidum à réparation M. [W], la société Renovim et Me [A] qui ont chacun contribué à la réalisation de l'entier dommage » (arrêt pp. 20, 24 et 25) ;
Et aux motifs, adoptés du jugement, que « selon l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Selon l'article 1147 du code civil, le débiteur d'une obligation est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. [?]
En l'espèce, l'ASL demande l'indemnisation d'un préjudice correspondant au coût des travaux nécessaires pour finir l'ouvrage conformément aux engagements contractuels des parties, tel qu'évalué par l'expert judiciaire mais avec un taux de TVA 20%. [?]
Sur la réparation du préjudice
Sur les préjudices de l'ASL
L'ASL a subi un préjudice matériel consistant à financer uniquement le coût des travaux nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage dans l'état où il se trouve en raison de l'abandon de chantier, à hauteur de 1.396.153,85 euros TTC selon l'évaluation faite par l'expert judiciaire, non sérieusement contestée, avec une TVA de 20%.
Elle sera en revanche déboutée de sa demande d'indemnisation à hauteur de 264.329,20 euros aux motifs que les éléments produits aux débats ne suffisent pas à caractériser, d'une part, le lien de causalité directe entre cette somme et la faute commise par les différents responsables et, d'autre part, celui qui aurait indûment perçu cette somme.
Ayant tous contribué à la réalisation de ce dommage, Monsieur [W] et Monsieur [Y] [A] seront condamnés in solidum à le réparer » (jugement, pp. 14 et 18).
Alors que le préjudice indemnisable du maître d'ouvrage doit être en lien de causalité avec la faute commise par l'architecte ; que tel n'est pas le cas du coût des travaux qui étaient, en toute hypothèse, nécessaires à la réalisation de l'ouvrage convenu et auraient dû être payés même en l'absence de toute faute ; qu'en condamnant la Mutuelle des Architectes Français à indemniser l'ASL du montant total des travaux nécessaires pour achever le projet initialement confié à l'architecte, sans rechercher, comme l'y invitait la MAF (conclusions, p. 9), si, dès lors qu'il était nécessaire de renforcer les fondations et les planchers, le maître d'ouvrage devait garder à sa charge cette dépense qui devait, de toute façon, être engagée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe de la réparation intégrale.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour la société Axa France IARD
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à 1.391.500 € TTC le préjudice de l'ASL MAISON DE LA GRANDE TEINTURERIE au titre des travaux nécessaires à l'achèvement du chantier, et condamné la société AXA France IARD, in solidum avec la MAF, Me [A] et la société MMA IARD (MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD) à régler cette somme à l'ASL MAISON DE LA GRANDE TEINTURERIE, d'AVOIR condamné la société AXA France IARD, in solidum avec la MAF, Me [A] et la société MMA IARD (MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD) à payer à l'ASL MAISON DE LA GRANDE TEINTURERIE, la somme de 221.715,24 € TTC réglée à la société SOTRAISOL au titre des travaux de reprise en sous-oeuvre, d'AVOIR condamné la société AXA France IARD, in solidum avec la MAF, Me [A] et la société MMA IARD (MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD) à payer à Monsieur [N] [F] la somme de 117.928,80 € au titre des pertes locatives, à Monsieur [C] [E] la somme de 142.935,60 € au titre des pertes locatives, à la société MG2P la somme de 134.080,20 au titre des pertes locatives, à Monsieur [D] [L] la somme de 151.003,20 € au titre des pertes locatives, à Madame [T] [G]-[P] la somme de 151.482,60 € au titre des pertes locatives, à Madame [I] [H] la somme de 162.414 € au titre des pertes locatives, et d'AVOIR débouté la société AXA France IARD de sa demande tendant à juger que sa garantie était inapplicable ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la garantie des assureurs, force est de constater que la société Axa France IARD produit pour seul document d'assurance, en première instance comme en appel, une attestation d'assurance établie au bénéfice de la société Renovim le 2 juin 2005 indiquant garantir cette dernière au titre de la responsabilité professionnelle pour les chantiers dont la déclaration réglementaire d'ouverture de chantier a eu lieu après le 16 mai 2005 et antérieurement au 31 décembre 2005 ; qu'en conséquence, la garantie de l'assureur s'applique en l'espèce, la DROC ayant été effectuée le 19 novembre 2005 ; qu'en l'absence de toute pièce autre que l'attestation d'assurance ci-dessus visée, il n'est en rien justifié de la prétendue absence de garantie à raison de la période de validité de la police ; que, force est de constater en outre que c'est à tort que la société Axa France IARD demande qu'il soit retenu que sa garantie est conditionnée au montant des travaux qui ne doit pas dépasser le coût total de 305 000 € HT tous corps d'état confondus ; que cette condition est applicable, aux termes de l'attestation, aux " missions de maîtrise d'oeuvre comportant extension ou création de m2 " ; qu'or, la société Renovim n'est pas intervenue sans l'opération litigieuse en qualité de maître d'oeuvre mais en qualité d'entreprise générale et aucun élément de l'attestation ne vient, en ce cas, conditionner la garantie de l'assureur à un montant total du coût des travaux limité à un certain montant ; qu'enfin, c'est en vain que l'assureur prétend n'assurer que les activités d'architecture intérieure, l'attestation visant également, ainsi que l'ont relevé les premiers juges, des travaux "d'aménagement" , "pouvant ou non comporter la modification des éléments de structure ou de couverture de l'ouvrage" ce qui établit, dès lors que sont couverts des travaux sur la structure et la couverture des bâtiments, que la garantie ne couvre pas les seuls travaux d'architecture intérieure ; que la société Axa France lard est en conséquence mal fondée à dénier sa garantie ;
ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE sur l'action directe contre la compagnie AXA, assureur de la société Renovim, en application de l'article L. 124-3 du code des assurances, la victime dispose d'un droit propre sur l'indemnité, dont, en vertu du contrat d'assurance, l'assureur est tenu envers l'assuré ; qu'aux termes de l'article L. 112-6 du code des assurances, l'assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice des exceptions opposables au souscripteur d'origine ; que selon l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise ; qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; que seuls sont alors garantis par l'assureur les travaux correspondant au secteur d'activité professionnelle déclaré par le souscripteur ; que selon l'article L. 113-12 du code des assurances, la durée du contrat et les conditions de résiliation sont fixées par la police ; que toutefois, l'assuré a le droit de résilier le contrat à l'expiration d'un délai d'un an, en envoyant une lettre recommandée à l'assureur au moins deux mois avant la date d'échéance ; que ce droit appartient, dans les mêmes conditions, à l'assureur ; qu'il peut être dérogé à cette règle pour les contrats individuels d'assurance maladie et pour la couverture des risques autres que ceux des particuliers ; que le droit de résilier le contrat tous les ans doit être rappelé dans chaque police. Le délai de résiliation court à partir de la date figurant sur le cachet de la poste ; que les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux assurances sur la vie ; qu'en l'espèce, la compagnie AXA se contente de produire une attestation d'assurance délivrée le 2 juin 2015 aux termes de laquelle la société Renovim « a souscrit sous le numéro 2807128904, un contrat d'assurance contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité y compris celle résultant de la Loi SPINETTA (du 04/01/1978) découlant de ou des missions dont l'objet principal est l'architecture intérieure, l'aménagement, la décoration, les travaux correspondants pouvant ou non comporter la modification des éléments de structure ou de couverture de l'ouvrage à concurrence des montants ci-après. Les garanties s'appliquent également aux missions de maîtrise d'oeuvre comportant extension ou création de m2 dont le coût total de réalisation de l'ouvrage maîtrisé est inférieur ou égal à 305.000 € HT, tous corps d'état confondus. (?) Pour les garanties (des autres responsabilités), la présente attestation est valable du 16 mai 2005 au 31 décembre 2005» ; qu'or, d'une part, cette simple attestation ne justifie pas que le contrat d'assurance a été résilié à la date du 31 décembre 2005 ou que la fin du contrat était prévue le 31 décembre 2005 ; que d'autre part, l'attestation d'assurance produite précise que l'activité déclarée d'aménagement peut comporter la modification d'éléments de structure et de couverture ce qui correspond aux travaux litigieux de restauration ; que selon l'attestation d'assurance, la compagnie AXA garantit la responsabilité de la société Renovim recherchée dans le cadre de l'exploitation professionnelle et couvre les dommages matériels et immatériels avec un plafond de 765.000 € et une franchise de 10% du montant des dommages (maximum de 760 €, maximum de 3040 € et 3040 forfaitaire pour les dommages immatériels) ; que dans ces conditions, l'ASL MAISON DE LA GRANDE TEINTURERIE et les investisseurs sont bien fondés à agir directement contre la compagnie AXA, assureur de la société Renovim, dans les limites contractuelles opposables aux tiers. Elle sera donc condamnée à les indemniser in solidum avec son assuré ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les préjudices, l'expert judiciaire indique (page 18 du rapport de M. [O]) que son évaluation du coût de la réparation et de l'achèvement des ouvrages est faite en considération de la vétusté et, surtout, l'altération des superstructures du bâtiment qui ne sont ni hors d'eau ni hors d'air depuis plusieurs années ; il précise que « la reprise du projet d'aménagement nécessite des études techniques, graphiques et écrites, jusque là totalement absentes dans cette affaire et qui relève d'une mission de maîtrise d'oeuvre" ; qu'il ajoute que l'évaluation comprend "les travaux nécessaires afin d'aboutir à un résultat comparable à ce qui a été initialement promis" ; qu'à cet égard, c'est en vain que l'architecte soutient que l'aménagement des appartements n'était pas compris dans l'opération ; que l'expert judiciaire comprend dans son évaluation la création des cinq appartements initialement prévus dans le descriptif sommaire des travaux confiés à la société Renovim et dans la mission de l'architecte outre celle du sixième appartement prévue lors de l'établissement par l'architecte de l'avant-projet détaillé (page 6 du rapport de M. [O]) ; que l'évaluation faite par l'expert judiciaire des travaux de réparation et d'achèvement du chantier s'élève à la somme de 1.391.500 € TTC ; que cette évaluation est proche de celle établie par M. [W] dans son mémoire de mai 2007 par lequel il informait l'ASL de la nécessité de prévoir une enveloppe complémentaire de 1.040.065,96 € TTC afin de permettre la livraison des travaux alors même qu'il constatait que l'ASL avait d'ores et déjà versé la somme totale de 886.390,66 €, portant le montant des travaux à 1.926.456,62 €, ce qui représente, ainsi que le relève l'expert judiciaire (page 6 du rapport de M. [O]), 203% de l'estimation prévisionnelle initiale de 948.500 € ; que l'ASL est fondée à se voir indemniser à hauteur de la somme de 1.391.500 € TTC qui lui est nécessaire pour achever le projet de réhabilitation tel que confié à l'entreprise générale Renovim et à M. [W] ; que le jugement est réformé en ce qu'il a fixé l'indemnisation à la somme de 1.396.153,85 € TTC ; que celle-ci est fondée à se voir en outre indemniser de la somme de 221.715,24 € TTC versée à la société Sotraisol au titre des travaux de reprise en sous-oeuvre qui se sont avérés nécessaires sans avoir été prévus dans l'estimation de M. [W] ni au marché de la société Renovim ; le jugement est infirmé en ce qu'il l'a déboutée de ce chef de demande ; qu'au regard des sommes qui lui sont ci-dessus allouées, l'ASL n'est pas fondée à se prévaloir d'un trop-versé à hauteur de la somme de 264.329,20 € TTC dont aucune justification n'est produite ; que les membres de l'ASL sont fondés à se voir indemnisés de la perte de chance de percevoir les loyers des appartements destinés, selon le dispositif de la loi "Monuments historiques", à la location ; que l'évaluation des préjudices respectifs a été justement et suffisamment appréciée par les premiers juges au vu des conclusions non contestées de l'expert judiciaire ; le surplus des demandes des membres de l'ASL est rejeté comme mal fondé et le jugement confirmé sur les réparations octroyées du chef de ce préjudice ; que les premiers juges sont également approuvés en ce qu'ils ont rejeté la demande au titre du préjudice fiscal ; que s'il est allégué que, contrairement aux assurances de l'avocat , l'opération a été déclarée inéligible au régime fiscal de faveur de la loi "Monuments historiques", aucune des pièces produites aux débats au soutien de la demande (rejet de pourvois devant le Conseil d'État, redressements fiscaux et avis d'imposition) ne permet de rattacher les informations qui y sont contenues à l'opération immobilière qui fait l'objet du présent litige ; que la demande au titre du préjudice moral n'est pas davantage justifiée au regard des circonstances de la cause et sera, par confirmation du jugement, rejetée ; que le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a déclaré tenus in solidum à réparation M. [W], la société Renovim et Me [A] qui ont chacun contribué à la réalisation de l'entier dommage ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la responsabilité de la société Renovim, en l'espèce, l'ASL MAISON DE LA GRANDE TEINTURERIE a confié à la société Renovim les « travaux de restauration d'un ensemble immobilier composé d'immeubles » selon un marché d'entreprise générale du 6 janvier 2005, avec un délai d'exécution de 18 mois à compter de la délivrance du premier ordre de service, pour un prix global et forfaitaire de euros TTC dont 35% versés à la signature, 20% au démarrage du chantier, 40% pendant le déroulement du chantier par appels de fonds visés par la maîtrise d'oeuvre et 5% à la livraison du chantier ; que selon l'article 2 de ce marché, les travaux étaient décrits dans un certain nombre de documents (descriptif sommaire, cahier des clauses techniques particulières devant être élaboré par le maître d'oeuvre...) auxquels l'expert judiciaire, monsieur [O], n'a pas pu accéder en leur totalité ; que selon l'article 4 du marché sont inclus dans le prix forfaitaire : les travaux de rénovation de l'immeuble conformément au descriptif sommaire - les frais de raccordement aux réseaux et les taxes de voirie, - la maîtrise d'oeuvre, les bureaux d'étude technique et de contrôle, - les assurances obligatoires ; qu'aux termes des comptes rendus des réunions de l'ASL des 20 décembre 2007, 20 janvier 2009, 15 avril 2009, l'ASL indique avoir réglé à la société Renovim une somme de 1.140.108,57 euros représentant 92% du marché initial et mentionne que les entreprises sous-traitantes n'étant pas réglées de leurs situations, ont quitté le chantier ; qu'or, l'expert judiciaire, monsieur [O], a constaté la réalisation des seuls travaux suivants (pages 3 et 4) : - remplacement partiel de la charpente - la pose d'une gouttière - en arase supérieure du mur un chaînage en béton et l'incrustation d'une corniche, - le rétablissement des planchers ; qu'il a également constaté que le reste de l'immeuble était à l'abandon, dégradé, sans protection, sans réseaux. Il a décrit les travaux nécessaires à l'achèvement de l'opération comme devant comporter au préalable des études techniques, graphiques et écrites d'exécution en l'absence desquelles il les a estimés de manière sommaire à 1.391.500 euros (page 19 du rapport) ; qu'en conclusion, en acceptant un marché de travaux de rénovation global et forfaitaire sous-évalué sur la base d'une estimation sommaire, sans études préalables techniques, graphiques et écrites d'exécution précises, alors que le bâtiment avait une surface de 450 m2, de gros volumes, était très ancien, délaissé, en mauvais état apparent, en bordure de rivière, la société Renovim a, en tant que professionnelle, manqué à l'égard de l'ASL à son devoir à la fois de conseil et d'exécution dans de bonnes conditions ; qu'enfin, en abandonnant par la suite le chantier, elle n'a pas exécuté ses obligations contractuelles ; que par la légèreté de cet engagement, elle a également commis, à l'égard des investisseurs membres de l'ASL, une faute délictuelle. Elle sera dès lors déclarée responsable du préjudice subi par l'ASL et les investisseurs ;
ALORS DE PREMIERE PART QUE l'assurance de responsabilité professionnelle ne couvre que les dommages survenus dans l'exercice de l'activité déclarée par l'assuré ; que la cour d'appel constate, par motifs adoptés (jugement, p. 20, avant dernier alinéa) qu'aux termes de l'attestation d'assurance délivrée le 2 juin 2005 à la société Renovim, étaient couvertes par la garantie « les conséquences pécuniaires de la responsabilité y compris celle résultant de la Loi SPINETTA (du 04/01/78) découlait de ou des missions dont l'objet principal est l'architecture intérieure, l'aménagement, la décoration, les travaux correspondants pouvant ou non comporter la modification des éléments de structure ou de couverture de l'ouvrage à concurrence des montants ci-après » ; qu'en déclarant cette garantie acquise, ce qui était contesté (concl. appel, p. 14 à 19), après avoir pourtant constaté que la société Renovim avait réalisé des travaux de remplacement partiel de la charpente, de pose d'une gouttière, d'établissement d'un chaînage en béton armé et incrustation d'une corniche au pourtour de la tourelle ancienne d'escalier (arrêt, p. 23, 1er § ; jugement, p. 16, 5ème §), et que le contrat conclu par la société Renovim incluait notamment les frais de raccordement aux réseaux et les taxes de voirie, ainsi que les frais de maîtrise d'oeuvre, les bureaux d'étude technique et de contrôle (arrêt, p. 22, 4ème § ; jugement, p. 16, 3ème §), ce qui ne correspondait pas à la réalisation d'une mission dont l'objet principal était l'architecture intérieure, l'aménagement et la décoration, seule garantie, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui s'évinçaient de ses propres constatations, et violé ainsi l'article 1134 (devenu 1103) du code civil ;
ALORS DE SECONDE PART QU'en retenant que les travaux confiés à la société Renovim entraient dans le champ de la garantie couvrant l'activité d'«aménagement», « les travaux correspondants pouvant ou non comporter la modification des éléments de structure ou de couverture de l'ouvrage (?) », quand elle constatait (arrêt, p. 22, 4ème et 5ème § ; jugement, p. 16, 2ème §) que l'expert judiciaire n'avait pu avoir accès à l'ensemble des documents contractuels (descriptif sommaire, cahier des clauses techniques particulières devant être élaboré par le maître d'oeuvre) définissant contractuellement les travaux confiés à la société Renovim, ce dont il résultait qu'elle n'avait pu s'assurer que les travaux confiés à cette société se limitaient effectivement à des travaux dont l'objet principal était l'architecture intérieure, l'aménagement, la décoration couverts par la garantie de la société AXA France IARD, la cour d'appel a derechef violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Duhamel-Rameix- Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour Mme [H], MM. [E], [F], [L], Mme [G]-[P], la société MG2P et l'Association syndicale libre Maison de la grande teinturerie,
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. [F], M. [E], la SCI MG2P, M. [L], Mme [G] et Mme [H] de leurs demandes au titre du préjudice fiscal ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les premiers juges sont également approuvés en ce qu'ils ont rejeté la demande au titre du préjudice fiscal ; que s'il est allégué que, contrairement aux assurances de l'avocat, l'opération a été déclarée inéligible au régime fiscal de faveur de la loi « Monuments historiques », aucune des pièces produites aux débats au soutien de la demande (rejet de pourvois devant le Conseil d'Etat, redressements fiscaux et avis d'imposition) ne permet de rattacher les informations qui y sont contenues à l'opération immobilière qui fait l'objet du présent litige (arrêt, p. p. 25 § 4) ;
ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QU'aucune des pièces versées aux débats ne permet de caractériser avec certitude l'existence et l'étendue du préjudice fiscal invoqué par Mme [H] [I], M. [E] [C], M. [F] [N], M. [L] [D], la SCI MG2P, Mme [G]-[P] [T], les conclusions anciennes de l'expert judiciaire, M. [Z], étant sur ce point incertaines compte-tenu des contentieux en cours au moment où il avait déposé son rapport (jugement, p. 18 avant-dernier §) ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut soulever un moyen d'office sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé qu'aucune des pièces produites aux débats, à savoir les arrêts de non-admission rendus par le Conseil d'Etat, les redressements fiscaux et les avis d'imposition, ne permettait de rattacher les informations qui y étaient contenues à l'opération immobilière « La Grande Teinturerie» (arrêt, p. 25 § 4) ; qu'elle en a déduit que le préjudice fiscal invoqué par les membres de l'ASL n'était pas établi ; qu'en se prononçant ainsi, tandis qu'aucune des parties ne soutenait que les pièces produites aux débats ne permettaient pas de rattacher le préjudice fiscal allégué à l'opération immobilière, la cour d'appel a soulevé un moyen d'office sans inviter les parties à présenter leurs observations et a ainsi violé l'article 16 du code de procédure civile et le principe de la contradiction ;
2°) ALORS QUE la cour d'appel a jugé qu'aucune des pièces produites aux débats, à savoir les arrêts de non-admission rendus par le Conseil d'Etat, les redressements fiscaux et les avis d'imposition, ne permettait de rattacher les informations qui y étaient contenues à l'opération immobilière « La Grande Teinturerie » (arrêt, p. 25 § 4) ; qu'elle en a déduit que le préjudice fiscal invoqué par les membres de l'ASL n'était pas établi ; qu'en se prononçant ainsi, tout en ayant adopté les motifs du jugement selon lesquels il ressortait des pièces versées aux débats « que tous les membres de l'ASL, qui ont acquis les lots postérieurement à la lettre de mission confiée à la SCP [A] et Maubaret, ont fait l'objet d'un redressement fiscal aux motifs qu'un appartement ne figurait pas dans le bâtiment classé monument historique ou que les travaux engagés ne concernaient pas une simple rénovation mais une véritable reconstruction ni un bâtiment déjà affecté à l'habitation » (jugement, p. 17), la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que le redressement fiscal dont les membres de l'ASL avaient fait l'objet concernait l'avantage fiscal inhérent à l'opération immobilière « La Grande Teinturerie », a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code ;
3°) ALORS QUE le fait, pour un investisseur immobilier de perdre le bénéfice de l'avantage fiscal qui lui avait été promis constitue un préjudice réparable dès lors qu'il a consenti à l'opération d'investissement immobilier en considération de l'obtention de cet avantage fiscal ; qu'en l'espèce, les membres de l'ASL faisaient valoir qu'ils avaient subi un préjudice fiscal lié à la perte de l'avantage fiscal promis, en raison de l'abandon du chantier et des redressements dont ils avaient fait l'objet (concl., p. 35 et s.) ; qu'ils produisaient aux débats les décisions par lesquelles M. [F], M. [L], Mme [G] et Mme [H] avaient épuisé les voies de recours contestant les redressements fiscaux dont ils avaient fait l'objet ; qu'à supposer adoptés les motifs du jugement par lesquels « aucune des pièces versées aux débats ne permet de caractériser avec certitude l'existence et l'étendue du préjudice fiscal invoqué » (jugement, p. 18 avant-dernier § ), la cour d'appel, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si les décisions de la juridiction administrative rejetant les recours de plusieurs des membres de l'ASL contestant les redressements fiscaux dont ils avaient fait l'objet établissaient que le bénéfice de l'avantage fiscal, dans les termes des dispositions applicables lors du début des travaux, avait été définitivement perdu, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1240 du même code.
