LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 21 avril 2022
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 367 F-D
Pourvoi n° Z 21-14.596
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 AVRIL 2022
1°/ M. [C] [O],
2°/ Mme [B] [O],
tous deux domiciliés [Adresse 7],
3°/ la société Immobess, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 7],
ont formé le pourvoi n° Z 21-14.596 contre l'arrêt rendu le 10 février 2021 par la cour d'appel d'Agen (chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à Mme [J] [H], domiciliée [Adresse 6],
2°/ à M. [M] [R], domicilié [Adresse 8],
3°/ à M. [A] [U], domicilié [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme [O] et de la société Immobess, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [U], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mme [H] et de M. [R], après débats en l'audience publique du 22 mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Agen, 10 février 2021), suivant acte dressé le 4 mai 2007 par M. [U], notaire, M. et Mme [O] ont acquis des consorts [R] un terrain en lotissement qu'ils ont apporté en nature à la société civile immobilière Immobess (la SCI) et sur lequel ils ont fait construire un bâtiment comprenant une pharmacie, trois logements et un garage.
2. Ayant découvert, à l'occasion des travaux de construction, la présence de diverses servitudes de réseaux, M. et Mme [O] et la SCI ont, après expertise ordonnée en référé, assigné les consorts [R] en suppression des installations et en indemnisation, ainsi que le notaire en garantie.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
3. M. et Mme [O] et la SCI font grief à l'arrêt de rejeter leur demande indemnitaire formée contre les consorts [R], alors :
« 1°/ que le rapport d'expertise judiciaire du 22 décembre 2014 proposait d'accorder le bénéfice du doute aux époux [O] sur leur méconnaissance du réseau d'eaux usées aussi bien que sur le réseau d'adduction d'eau potable, de sorte que l'expert concluait à ce que la présence de ces réseaux constituait une atteinte à leur droit de propriété ; qu'il avait également mentionné qu'en dehors du « point 15 », les époux [O] ne bénéficiaient d'aucun signe apparent de la présence du réseau d'adduction d'eau potable, si bien que leur présence constituait indéniablement une atteinte à leur droit de propriété ; qu'en énonçant, pour infirmer le jugement, qu'il ressortait du rapport d'expertise qu'à l'exception des réseaux téléphonique et électrique, la présence des autres réseaux était connue ou apparente, la cour d'appel a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
2°/ que les juges doivent se livrer à une analyse, même sommaire, de tous les documents régulièrement produits et communiqués ; qu'à défaut d'avoir tenu compte de l'attestation de M. [F] du 5 septembre 2014 certifiant avoir trouvé, lors du décaissage nécessaire à la réalisation du parking de la pharmacie de M. et Mme [O], quatre vannes d'eau potable, non visibles et non signalées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que le droit de propriété du sol, qui emporte le droit de propriété du dessus et du dessous, donne le droit d'obtenir réparation du préjudice causé par les ouvrages, telles des canalisations, qui réalisent une emprise en sous-sol ; qu'en infirmant le jugement au motif qu'à supposer qu'ils aient ignoré avant l'acquisition la présence des réseaux de téléphonie et d'électricité, les appelants ne justifiaient pas qu'il en était résulté pour eux un quelconque préjudice, la cour d'appel a violé les articles 544, 545 et 552 du code civil ;
4°/ que manque à son obligation de délivrance le vendeur qui cède un héritage grevé de servitudes non apparentes sans qu'il en ait été fait de déclarations, ce qui l'oblige à verser une indemnité à l'acheteur ; qu'en déboutant les époux [O] de leur demande indemnitaire pour la gêne occasionnée par les canalisations en raison de la plus-value réalisée depuis l'achat du bien onze ans auparavant, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1604 et 1638 du code civil ;
5°/ que le lotisseur a l'obligation d'effectuer les travaux d'aménagement et de viabilisation conformément aux normes en vigueur ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si les divers réseaux d'eau, de téléphonie et d'électricité n'enfreignaient pas les conditions imposées par la loi régissant les lotissements et les dispositions du code de l'urbanisme, ce qui avait causé un préjudice aux appelants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1240 du code civil. »
Réponse de la Cour
4. D'une part, c'est sans dénaturation du rapport d'expertise, qui a relevé la présence d'un regard et de plusieurs vannes visibles, que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les pièces écartées ni de procéder à une recherche sur l'état des installations et leur conformité aux règles d'urbanisme en présence de conclusions procédant, sur ce point, par simple affirmation générale sans offre de preuve, en a souverainement déduit que les servitudes de réseaux de canalisations d'évacuation et d'alimentation étaient apparentes, de sorte qu'aucune indemnisation n'était due à ce titre sur le fondement de l'article 1638 du code civil.
5. D'autre part, elle a souverainement estimé que, si les servitudes de réseaux d'électricité et de téléphonie étaient occultes, il n'était justifié d'aucun préjudice à ce titre.
6. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur la second moyen
Enoncé du moyen
7. M. et Mme [O] et la SCI font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en suppression des réseaux formée contre les consorts [R], alors :
« 1°/ que l'acte authentique de vente du 4 mai 2007 prévoit effectivement des servitudes de passage des réseaux, mais uniquement sur les parcelles cadastrées section AC [Cadastre 4] et [Cadastre 2] qui sont sur les voies de passage extérieures au terrain vendu, lequel correspond aux parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 3] ; qu'en énonçant que la servitude de passage était expressément mentionnée dans l'acte authentique de vente du 4 mai 2007, cependant que le fonds des époux [O] n'était pas le fonds servant des servitudes de passage des réseaux mentionnées dans l'acte de vente, la cour d'appel a méconnu l'interdiction faite aux juges de dénaturer les documents de la cause ;
2°/ que l'existence d'une servitude par destination du père de famille, lorsqu'il existe des signes apparents de servitude, peut être écartée par les stipulations contraires de l'acte de division ; qu'en approuvant le tribunal d'avoir considéré que le réseau d'évacuation des eaux pluviales était une servitude légale par destination du père de famille dont les époux [O] ne pouvaient ignorer l'existence au moment de leur achat compte tenu des signes apparents sur le terrain, à savoir un long fossé qui n'avait été que partiellement busé, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'existence d'une telle servitude n'était pas contredite par l'acte de vente [R]-[L] du 12 avril 1997, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 694 du code civil ;
3°/ qu'en ayant approuvé le premier juge de s'être fondé sur les signes apparents de la servitude d'écoulement des eaux pluviales, à savoir un long fossé partiellement busé, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'évacuation des eaux de pluie ne devait pas se faire par des tuyaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 694 du code civil ;
4°/ qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si les actes de vente des parcelles conclus par les consorts [R] ne mentionnaient pas expressément la possibilité pour le lotisseur d'intervenir sur les réseaux même si les parcelles ne lui appartenaient plus, sans que les divers acquéreurs puissent s'y opposer, possibilité qu'avait confirmée l'expert M. [T] dans son rapport, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil ;
5°/ qu'à défaut d'avoir davantage recherché, comme elle y était aussi invitée, si en dépit de multiples demandes en ce sens, les consorts [R] n'avaient pas refusé de donner aux appelants les documents qui leur auraient permis de connaître l'identité des propriétaires des fonds desservis, ce qui expliquait qu'ils ne les aient pas mis en cause, sans que cela leur soit imputable, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
8. Ayant, à bon droit, retenu que la suppression des réseaux ne pouvait être ordonnée sans mise en cause des propriétaires des fonds bénéficiant des servitudes contestées et qu'il incombait aux demandeurs à l'action d'en prendre l'initiative, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme [O] et la société civile immobilière Immobess aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un avril deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [O] et la société Immobess
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La SCI Immobess et les époux [O] reprochent à l'arrêt infirmatif attaqué de les avoir déboutés de leur demande de dommages et intérêts contre les consorts [R] ;
Alors 1°) que le rapport d'expertise judiciaire du 22 décembre 2014 proposait (p. 18) d'accorder le bénéfice du doute aux époux [O] sur leur méconnaissance du réseau d'eaux usées aussi bien que sur le réseau d'adduction d'eau potable, de sorte que l'expert concluait à ce que la présence de ces réseaux constituait une atteinte à leur droit de propriété ; qu'il avait également mentionné qu'en dehors du « point 15 », les époux [O] ne bénéficiaient d'aucun signe apparent de la présence du réseau d'adduction d'eau potable, si bien que leur présence constituait indéniablement une atteinte à leur droit de propriété ; qu'en énonçant, pour infirmer le jugement, qu'il ressortait du rapport d'expertise qu'à l'exception des réseaux téléphonique et électrique, la présence des autres réseaux était connue ou apparente, la cour d'appel a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;
Alors 2°) que les juges doivent se livrer à une analyse, même sommaire, de tous les documents régulièrement produits et communiqués ; qu'à défaut d'avoir tenu compte de l'attestation de M. [F] du 5 septembre 2014 certifiant avoir trouvé, lors du décaissage nécessaire à la réalisation du parking de la pharmacie de M. et Mme [O], quatre vannes d'eau potable, non visibles et non signalées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 3°) que le droit de propriété du sol, qui emporte le droit de propriété du dessus et du dessous, donne le droit d'obtenir réparation du préjudice causé par les ouvrages, telles des canalisations, qui réalisent une emprise en sous-sol ; qu'en infirmant le jugement au motif qu'à supposer qu'ils aient ignoré avant l'acquisition la présence des réseaux de téléphonie et d'électricité, les appelants ne justifiaient pas qu'il en était résulté pour eux un quelconque préjudice, la cour d'appel a violé les articles 544, 545 et 552 du code civil ;
Alors 4°) que manque à son obligation de délivrance le vendeur qui cède un héritage grevé de servitudes non apparentes sans qu'il en ait été fait de déclarations, ce qui l'oblige à verser une indemnité à l'acheteur ; qu'en déboutant les époux [O] de leur demande indemnitaire pour la gêne occasionnée par les canalisations en raison de la plus-value réalisée depuis l'achat du bien onze ans auparavant, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1604 et 1638 du code civil ;
Alors 5°) que le lotisseur a l'obligation d'effectuer les travaux d'aménagement et de viabilisation conformément aux normes en vigueur ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si les divers réseaux d'eau, de téléphonie et d'électricité n'enfreignaient pas les conditions imposées par la loi régissant les lotissements et les dispositions du code de l'urbanisme, ce qui avait causé un préjudice aux appelants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1240 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Les époux [O] et la SCI Immobess reprochent à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté leur demande en suppression des réseaux dirigée contre les consorts [R] ;
Alors 1°) que l'acte authentique de vente du 4 mai 2007 prévoit effectivement des servitudes de passage des réseaux, mais uniquement sur les parcelles cadastrées section AC [Cadastre 4] et [Cadastre 2] (p. 5) qui sont sur les voies de passage extérieures au terrain vendu, lequel correspond aux parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 3] ; qu'en énonçant que la servitude de passage était expressément mentionnée dans l'acte authentique de vente du 4 mai 2007, cependant que le fonds des époux [O] n'était pas le fonds servant des servitudes de passage des réseaux mentionnées dans l'acte de vente, la cour d'appel a méconnu l'interdiction faite aux juges de dénaturer les documents de la cause ;
Alors 2°) que l'existence d'une servitude par destination du père de famille, lorsqu'il existe des signes apparents de servitude, peut être écartée par les stipulations contraires de l'acte de division ; qu'en approuvant le tribunal d'avoir considéré que le réseau d'évacuation des eaux pluviales était une servitude légale par destination du père de famille dont les époux [O] ne pouvaient ignorer l'existence au moment de leur achat compte tenu des signes apparents sur le terrain, à savoir un long fossé qui n'avait été que partiellement busé, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'existence d'une telle servitude n'était pas contredite par l'acte de vente [R]-[L] du 12 avril 1997, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 694 du code civil ;
Alors 3°) qu'en ayant approuvé le premier juge de s'être fondé sur les signes apparents de la servitude d'écoulement des eaux pluviales, à savoir un long fossé partiellement busé, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'évacuation des eaux de pluie ne devait pas se faire par des tuyaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 694 du code civil ;
Alors 4°) qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si les actes de vente des parcelles conclus par les consorts [R] ne mentionnaient pas expressément la possibilité pour le lotisseur d'intervenir sur les réseaux même si les parcelles ne lui appartenaient plus, sans que les divers acquéreurs puissent s'y opposer, possibilité qu'avait confirmée l'expert M. [T] dans son rapport (p. 35), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil ;
Alors 5°) qu'à défaut d'avoir davantage recherché, comme elle y était aussi invitée, si en dépit de multiples demandes en ce sens, les consorts [R] n'avaient pas refusé de donner aux appelants les documents qui leur auraient permis de connaître l'identité des propriétaires des fonds desservis, ce qui expliquait qu'ils ne les aient pas mis en cause, sans que cela leur soit imputable, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
