LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 21 avril 2022
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 370 F-D
Pourvoi n° W 21-11.534
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 AVRIL 2022
1°/ M. [K] [N], domicilié [Adresse 5],
2°/ la société [K] [N], dont l'établissement principal à l'enseigne Elf Porto, dont le siège est [Adresse 9], et dont l'établissement secondaire à l'enseigne Café de la Place, dont le siège est [Adresse 7],
ont formé le pourvoi n° W 21-11.534 contre l'arrêt rendu le 25 novembre 2020 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 1), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [F] [N], domicilié, [Localité 8], pris en sa qualité d'unique héritier de [O] [P], épouse [N], décédée le 13 mai 2019,
2°/ à M. [J] [Y] [L], domicilié [Adresse 6], pris en qualité d'administrateur provisoire de l'immeuble sis à [Localité 8] parcelles A[Cadastre 2] et A[Cadastre 3],
3°/ à M. [J] [Y] [L], domicilié [Adresse 4], pris en qualité d'administrateur provisoire de l'immeuble sis à [Localité 8] parcelles A[Cadastre 2] et A[Cadastre 3],
4°/ à la société Organigram, société00 par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], pris en qualité de syndic de la copropriété de l'immeuble situé à [Localité 8], sur les parcelles A[Cadastre 2] et A[Cadastre 3],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. [K] [N], de Me Bouthors, avocat de M. [F] [N], après débats en l'audience publique du 22 mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bastia, 25 novembre 2020), [O] [N] était propriétaire de différents lots dans deux immeubles, cadastrés section A n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3], commune d'[Localité 8] en Corse-du-Sud, et soumis au statut de la copropriété.
2. Se plaignant d'une atteinte aux parties communes du fait de M. [K] [N], exploitant un fonds de commerce de café dans ces immeubles, notamment par l'édification d'une terrasse, elle a assigné ce dernier ainsi que M. [Y] [L], pris en sa qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, aux fins de remise en état et de démolition de la terrasse litigieuse.
3. [O] [N] étant décédée en cours de procédure, M. [F] [N] a repris l'instance en sa qualité d'héritier de celle-ci.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le deuxième moyen
Enoncé du moyen
5. M. [K] [N] fait grief à l'arrêt de le condamner, au titre d'un empiétement, à remettre en état, sous astreinte, les parties communes situées devant les immeubles indivis et, pour ce faire, à démonter la terrasse litigieuse, alors :
« 1°/ que, dès lors que l'intégration d'un terrain dans l'emprise d'une copropriété est contestée, il revient au copropriétaire agissant sur le fondement des droits de la copropriété de démontrer que celle-ci s'étend au terrain litigieux ; qu'en retenant qu'il n'était pas contestable que la terrasse se trouvait sur l'assise et en continuité des deux immeubles cadastrés A[Cadastre 2] et A[Cadastre 3], sans vérifier si la copropriété du bâtiment situé sur la parcelle A[Cadastre 3] s'étendait à l'intégralité de l'emprise de cette parcelle, en ce compris la terrasse attenante au bâtiment, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
2°/ que les règles propres à la copropriété des immeubles bâtis à usage d'habitation ne trouvent à s'appliquer que pour autant que le terrain en cause est compris dans l'emprise de la copropriété ; qu'en ajoutant qu'étaient réputées communes les parties des terrains affectées à l'usage ou l'utilité des copropriétaires, telles que les cours d'immeuble, quand cette règle ne vise qu'à déterminer celles des parties de la copropriété qui sont communes plutôt que privatives, et non à décider si un terrain attenant est ou non compris dans l'emprise de la copropriété, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
6. Aux termes de ce texte, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ; tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
7. Pour condamner M. [K] [N] à remettre en état les parties communes sur lesquelles il empiétait, et, pour ce faire, à démonter à peine d'astreinte la terrasse litigieuse, l'arrêt retient qu'il n'était pas contestable que la terrasse se trouvait sur l'assise et en continuité des deux immeubles cadastrés section A n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3].
8. Il relève, en outre, que le constat du 20 septembre 2014 établit clairement que l'exploitation du fonds de commerce s'étend sur une terrasse qui occupe les parcelles cadastrées A n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 3], que cet empiétement a lieu sans autorisation des organes compétents de la copropriété et que, sans avoir à rapporter la preuve d'un préjudice personnel, [O] [N] est fondée à solliciter la remise en état des lieux.
9. En se déterminant ainsi, alors que M. [K] [N] avait soutenu devant elle que la parcelle A n° [Cadastre 3] appartenait, pour partie, non à la copropriété, mais à un tiers et qu'elle était, dès lors, tenue de rechercher préalablement qui était le propriétaire de l'assise de la terrasse litigieuse sur cette parcelle, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. [K] [N], sous astreinte, à remettre en état les parties communes situées devant les immeubles en indivision cadastrées section A n° [Cadastre 3] situés sur la commune d'[Localité 8] et, pour ce faire, à démonter la terrasse qu'il a installée au profit de son commerce, l'arrêt rendu le 25 novembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne M. [F] [N] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [F] [N] et le condamne à payer à M. [K] [N] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un avril deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. [K] [N]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué par M. [K] [N] encourt la censure ;
EN CE QU' il a déclaré l'action recevable ; a condamné M. [K] [N], au titre d'un empiètement, à remettre en état, sous astreinte de 500 euros par jour, les parties communes situées devant les immeubles en indivision cadastrées A[Cadastre 2] et A[Cadastre 3] sur la commune d'[Localité 8] et, pour ce faire, à démonter la terrasse installée au profit du commerce exploité sous l'enseigne le Café de la Place ; et a rejeté la demande subsidiaire de M. [K] [N] visant à limiter la condamnation à retirer la terrasse à celle installée sur la seule parcelle A[Cadastre 2] ;
ALORS QUE, premièrement, l'action tendant à la remise en état d'un bien immobilier se prescrit par trente ans lorsqu'elle revêt un caractère réel, et par dix ans lorsqu'elle présente un caractère personnel ; qu'en fixant pour point de départ de l'occupation privative de la terrasse le début de l'activité de restauration rapide de M. [K] [N], sans rechercher, comme il était soutenu, si la terrasse n'avait pas été précédemment aménagée pour l'exercice d'autres activités, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2262 ancien devenu 2227 du code civil et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, en refusant de tenir compte de l'existence d'une occupation antérieure à 2011 pour cette raison que le point de départ de cette occupation antérieure était incertain, quand la date de début d'occupation qu'invoquait M. [K] [N] était dans tous les cas antérieure de plus de trente ans à l'acte introductif d'instance, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard des articles 2262 ancien devenu 2227 du code civil et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué par M. [K] [N] encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné M. [K] [N], au titre d'un empiétement, à remettre en état, sous astreinte de 500 euros par jour, les parties communes situées devant les immeubles en indivision cadastrées A[Cadastre 2] et A[Cadastre 3] sur la commune d'[Localité 8] et, pour ce faire, à démonter la terrasse installée au profit du commerce exploité sous l'enseigne le Café de la Place ;
ALORS QUE, premièrement, dès lors que l'intégration d'un terrain dans l'emprise d'une copropriété est contestée, il revient au copropriétaire agissant sur le fondement des droits de la copropriété de démontrer que celle-ci s'étend au terrain litigieux ; qu'en retenant qu'il n'était pas contestable que la terrasse se trouvait sur l'assise et en continuité des deux immeubles cadastrés A[Cadastre 2] et A723, sans vérifier si la copropriété du bâtiment situé sur la parcelle A723 s'étendait à l'intégralité de l'emprise de cette parcelle, en ce compris la terrasse attenante au bâtiment, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, les règles propres à la copropriété des immeubles bâtis à usage d'habitation ne trouvent à s'appliquer que pour autant que le terrain en cause est compris dans l'emprise de la copropriété ; qu'en ajoutant qu'étaient réputées communes les parties des terrains affectées à l'usage ou l'utilité des copropriétaires, telles que les cours d'immeuble, quand cette règle ne vise qu'à déterminer celles des parties de la copropriété qui sont communes plutôt que privatives, et non à décider si un terrain attenant est ou non compris dans l'emprise de la copropriété, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)L'arrêt attaqué par M. [K] [N] encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande subsidiaire de M. [K] [N] visant à limiter la condamnation à retirer la terrasse à celle installée sur la seule parcelle A[Cadastre 2] ;
ALORS QUE, premièrement, les termes du litige sont déterminés par les prétentions et moyens respectifs des parties ; qu'en rejetant la demande subsidiaire visant à limiter l'obligation de retrait de la terrasse à la seule parcelle A[Cadastre 2], au motif que cette demande n'était soutenue par aucun moyen, quand M. [K] [N] soutenait que l'emprise de la copropriété ne s'étendait pas à la terrasse située devant le bâtiment construit sur la parcelle A[Cadastre 3], la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, et subsidiairement, la cour d'appel est saisie des chefs de demande qui, figurant dans le dispositif des conclusions, sont soutenus par des moyens dans la discussion ; qu'à défaut, la cour d'appel est réputée n'être pas saisie de ces chefs de demande, et il lui appartient, soit de les ignorer, soit de dire n'y avoir lieu à statuer ; qu'en décidant en l'espèce de rejeter une demande au motif que celle-ci n'était pas soutenue par un moyen, la cour d'appel a violé l'article 954 du code de procédure civile.
