LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 20 avril 2022
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 352 F-D
Pourvoi n° X 21-12.087
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 AVRIL 2022
1°/ M. [I] [P],
2°/ Mme [S] [K], épouse [P],
tous deux domiciliés [Adresse 9],
ont formé le pourvoi n° X 21-12.087 contre l'arrêt rendu le 15 décembre 2020 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Eole Europe III, société coopérative à capital variable, dont le siège est [Adresse 6],
2°/ à la société Crédit foncier de France, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],
3°/ à la société Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes, dont le siège est [Adresse 5], venant aux droits de la Banque populaire du Massif Central,
4°/ à M. [R] [G], domicilié [Adresse 2],
5°/ à la société [G] [R] et [G] [N], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1],
6°/ à M. [W] [V], domicilié [Adresse 4],
7°/ à la société Pierre François [H] et [W] [V], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 7],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de M. et Mme [P], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [G], de la SCP Gaschignard, avocat de la société Eole Europe III, après débats en l'audience publique du 15 mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à M. et Mme [P] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le Crédit foncier de France, la Banque populaire Auvergne Rhône Alpes, la société civile professionnelle [G] [R] et [G] [N], M. [V] et la société civile professionnelle Pierre François [H] et [W] [V].
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 15 décembre 2020), par acte authentique du 21 novembre 2007 dressé par M. [G], notaire, M. et Mme [P] ont acquis de la Société civile de construction-vente Eole Europe (la SCCV), par l'intermédiaire de la société Privilège, un studio en l'état futur d'achèvement dans une résidence de tourisme, en vue d'un investissement locatif bénéficiant de dispositions légales de défiscalisation, moyennant le prix de 90 856,23 euros, financé par un emprunt souscrit auprès du Crédit foncier de France par acte authentique du même jour.
3. Les acquéreurs étaient représentés à ces actes par un clerc de l'étude de M. [G], en vertu d'une procuration authentique reçue par M. [V], notaire à [Localité 8].
4. Par acte du 29 janvier 2011, M. et Mme [P] ont souscrit un prêt auprès de la Banque populaire du Massif Central afin de rembourser celui contracté auprès du Crédit foncier de France.
5. Se plaignant d'une carence locative de quarante mois et d'un rendement très faible de la résidence, M. et Mme [P] ont, en janvier 2014, assigné la SCCV, les notaires, le Crédit foncier de France et la Banque populaire du Massif Central en annulation de la vente et des contrats de prêt, ainsi qu'en indemnisation de leurs préjudices.
Examen des moyens
Sur les premier et deuxième moyens, ci-après annexés
6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le troisième moyen
Enoncé du moyen
7. M et Mme [P] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à voir dire que M. [G] a manqué à son devoir d'information et de conseil, leur faisant perdre une chance d'acquérir leur bien à des conditions financières plus avantageuses et conformes au prix de marché évaluée à 70 % de la valeur d'achat soit 63 599 euros, ainsi que leur demande de réparation de leurs préjudices moral, administratif et psychologique à hauteur de 20 000 euros, alors « que le notaire rédacteur d'un acte de vente d'un bien s'inscrivant dans une opération de promotion immobilière de défiscalisation est débiteur à l'endroit des acquéreurs d'une obligation d'information et de conseils adaptés sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l'opération ; qu'en ne recherchant pas, comme il le lui était demandé, si Me [G], notaire instrumentaire, établissait avoir rempli son obligation d'information et de conseil quant au caractère surévalué du prix au regard du marché dans le secteur et quant aux risques présentés par l'opération qui reposait sur une cohérence entre, d'une part,
le prix d'achat et, d'autre part, la valeur du bien et la location effective du bien, laquelle dépendait de l'aléa inhérent à l'absence de retard dans la livraison de l'immeuble et le sérieux de l'exploitant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
8. La cour d'appel a constaté que, dans l'acte authentique de vente, le vendeur avait fourni à l'acquéreur une garantie financière d'achèvement des travaux consentie par la Caisse fédérale de Crédit mutuel Loire atlantique Centre Ouest et a retenu que le notaire s'était ainsi assuré que la construction serait achevée, même dans l'hypothèse de difficultés financières du promoteur.
9. Elle a relevé que le même acte comportait les particularités fiscales de l'opération, que le notaire justifiait avoir notifié aux acquéreurs, le 29 juin 2007, un projet d'acte de vente auquel étaient joints en copie la notice descriptive, la liste du mobilier, le plan des locaux vendus, le document d'information, le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, un modèle de procuration s'ils ne souhaitaient pas se déplacer et le décompte prévisionnel de l'acquisition, que l'acquéreur reconnaissait, en page 10 de l'acte authentique, que le contrat préliminaire lui avait été notifié et qu'il avait eu connaissance du document d'information du 11 mai 2007 contenant la description de l'ensemble immobilier et la totalité des informations d'ordre administratif et constructif du programme.
10. Elle a pu en déduire qu'en l'absence d'élément de nature à alerter le notaire sur des difficultés à venir, celui-ci n'avait pas l'obligation de vérifier la faisabilité et les risques de l'opération.
11. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme [P] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt avril deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [P]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
M. et Mme [P] font grief à l'arrêt infirmatif attaqué de les avoir déboutés de leur demande d'annulation de la vente sur le fondement du dol et, par application de l'article L. 312-12, devenu L. 313-36, du code de la consommation, de leur demande d'annulation du prêt souscrit pour financer l'opération, ainsi que de leur demande de réparation de leurs préjudices moral, administratif et psychologique à hauteur de 20 000 euros, alors : que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées sont telles qu'il est évident que, sans elles, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que la cour d'appel a constaté que les époux [P] n'avaient pas été informés, lors de la conclusion du contrat de vente, de l'existence d'un fonds de concours devant être versé par la SCCV Eole Europe III à l'exploitant de la résidence ; que, pour écarter toute réticence dolosive de la part de la société Eole Europe III du fait de l'absence de délivrance de cette information, la cour d'appel a affirmé que le fonds de concours serait une opération courante et que l'existence de ce fonds démontrerait seulement le soutien apporté à l'exploitant par le promoteur et non le caractère risqué de l'opération, considérations ne permettant pas d'expliquer pour quelle raison, selon ses constatations, le bien, acheté au prix de 90 856,23 euros, était évalué en 2016 à une valeur comprise entre 20 000 et 45 000 euros seulement (arrêt attaqué p.15) ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il le lui était demandé (conclusions p. 29 et s.), si le fonds de concours n'avait pas gonflé artificiellement le prix payé par les époux [P] et donné l'illusion que l'opération présenterait des perspectives de rentabilité sans lien avec la réalité et sans aucun aléa, ce qui démontrait que leur consentement n'avait pas été éclairé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
M. et Mme [P] font grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande tendant à voir dire que la société Eole Europe III avait manqué à son devoir d'information précontractuelle, de loyauté et de transparence et en conséquence de la voir condamner à leur verser les sommes de 50 000 euros et de 12 611,47 euros en réparation de leurs préjudices financiers ou, subsidiairement, un somme de 63 599 euros correspondant à une perte de chance de 70 % du prix de vente d'acquérir le bien à des conditions plus avantageuses, outre 20 000 euros en réparation de leurs préjudices moral, administratif et psychologique, alors :
que le vendeur professionnel est tenu d'une obligation d'information à l'égard du profane sur les caractéristiques de l'opération qu'il réalise ; que M. et Mme [P] reprochaient à la société Eole Europe III de leur avoir tu qu'un fonds de concours d'un montant de 747 500 euros TTC était prévu dans le financement de l'opération et faisaient valoir qu'elle avait ainsi manqué à son obligation d'information quant à l'assurance de rentabilité de l'opération et à la valeur du bien à construire qu'ils acquéraient puisque l'existence du fonds de concours, financé par les acquéreurs, augmentait automatiquement le prix de leur bien, acquis 90 856,53 euros en 2007 et évalué en 2016 à un prix compris entre 20 000 et 45 000 euros ; qu'en rejetant toute faute de la société Eole Europe III pour avoir omis d'informer les acquéreurs sur la surévaluation du prix du bien consécutive à la constitution d'un fonds de concours, en se bornant à relever que les époux [P] n'établissaient pas que le prix aurait été exagéré au regard du marché de ce type de biens, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'existence du fonds de concours financé par les acquéreurs n'augmentait pas automatiquement la valeur du bien et n'aurait pas dû être communiquée aux acquéreurs pour les informer sur les incertitudes quant à la rentabilité de l'opération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
M. et Mme [P] font grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté leur demande tendant à voir dire que Me [G] et avait manqué à son devoir d'information et de conseil, leur faisant perdre une chance d'acquérir leur bien à des conditions financières plus avantageuses et conformes au prix de marché évaluée à 70 % de la valeur d'achat soit 63 599 euros, ainsi que leur demande de réparation de leurs préjudices moral, administratif et psychologique à hauteur de 20 000 euros, alors :
que le notaire rédacteur d'un acte de vente d'un bien s'inscrivant dans une opération de promotion immobilière de défiscalisation est débiteur à l'endroit des acquéreurs d'une obligation d'information et de conseils adaptés sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l'opération ; qu'en ne recherchant pas, comme il le lui était demandé (conclusions p. 40 et 41), si Me [G], notaire instrumentaire, établissait avoir rempli son obligation d'information et de conseil quant au caractère surévalué du prix au regard du marché dans le secteur et quant aux risques présentés par l'opération qui reposait sur une cohérence entre, d'une part, le prix d'achat et, d'autre part, la valeur du bien et la location effective du bien, laquelle dépendait de l'aléa inhérent à l'absence de retard dans la livraison de l'immeuble et le sérieux de l'exploitant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
