| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 06 avril 2022, 21-12328

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 6 avril 2022

Cassation partielle sans renvoi

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 311 F-D

Pourvoi n° J 21-12.328

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 AVRIL 2022

1°/ M. [V] [L], domicilié [Adresse 4],

2°/ M. [M] [J], domicilié [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° J 21-12.328 contre l'arrêt rendu le 5 janvier 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [O] [A], épouse [U], domiciliée [Adresse 2],

2°/ à M. [B] [I], domicilié [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de MM. [L] et [J], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mme [A], après débats en l'audience publique du 1er mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à MM. [M] [J] et [L] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. [I].

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 janvier 2021), par acte notarié du 23 juin 2014, Mme [A] (la venderesse) a promis de vendre à MM. [X] et [M] [J] et M. [L] (les acquéreurs) un bien immobilier sous diverses conditions suspensives, dont la constitution d'une servitude de passage sur trois parcelles voisines au profit des deux parcelles vendues et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 24 000 euros.

3. La vente devait être réitérée avant le 25 août 2014.

4. Par acte du 8 septembre 2015, la venderesse a fait sommation aux acquéreurs d'avoir à comparaître le 15 du même mois en l'étude du notaire afin de réitérer la vente par acte authentique.

5. Un procès-verbal de carence a été dressé à cette date, la venderesse consentant toutefois à reporter ses effets au 30 septembre, date à laquelle la vente n'a pas été réitérée.

6. Par acte du 17 novembre 2015, les acquéreurs ont assigné la venderesse en perfection de la vente, celle-ci a sollicité, à titre reconventionnel, sa caducité.

7. [X] [J] étant décédé en cours d'instance, ses ayants-droit, Mme [T] et MM. [F] et [H] [J], sont intervenus volontairement à l'instance et se sont désistés de l'appel de leur auteur.

Examen des moyens

Sur le second moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé

8. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

9. M. [M] [J] et M. [L] font grief à l'arrêt de dire que le « compromis » de vente du 23 juin 2014 est caduc, de rejeter en conséquence leurs demandes et de les condamner à payer à la venderesse la somme de 24 000 euros au titre de la somme correspondant au montant du dépôt de garantie, alors « que la renonciation à un droit ne se présume pas mais peut résulter d'actes non équivoques manifestant la volonté de renoncer ; qu'en l'espèce, il est constant que le compromis en date du 23 juin 2014 visait, parmi les conditions suspensives, la constitution d'une servitude stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, et le versement du dépôt de garantie de 24 000 euros dans les quinze jours de la signature de l'acte, que le versement du dépôt de garantie n'était intervenu que partiellement, dès les 22 et 23 avril 2014, à hauteur de 16 000 euros, que dans sa sommation en date du 8 septembre 2015, la venderesse a mentionné que « les conditions suspensives avaient été réalisées en leur temps et heures hormis la condition suspensive liée à la servitude » et que « le dépôt de garantie ne sera restitué qu'à [M] et [Y] [J] à défaut de versement par M. [L] » et que le procès-verbal de carence en date du 16 septembre 2015 prorogeait encore la caducité de la vente invoquée par la venderesse au 30 septembre 2015, les acquéreurs ayant indiqué qu'ils demeuraient dans l'attente de la constitution des servitudes ; qu'en offrant ainsi de réitérer la vente en la forme authentique en mentionnant que les conditions suspensives étaient toutes réalisées sauf la condition de constitution d'une servitude stipulée dans l'intérêt exclusif des acquéreurs et en mentionnant que le dépôt de garantie partiellement payé serait restitué aux acquéreurs, la venderesse avait renoncé sans équivoque à se prévaloir de la caducité de la vente pour défaut de paiement de l'intégralité du dépôt de garantie ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a méconnu l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. » Réponse de la Cour

10. La cour d'appel a relevé que les conditions suspensives visées dans la sommation de comparaître et le procès-verbal de carence, comme supposées réalisées, n'y étaient pas précisément citées et que l'avant-contrat du 23 juin 2014 en avait prévu onze, de nature et portée très diverses.

11. Elle a pu en déduire que le visa général, dans ces deux actes, de « toutes les conditions suspensives réalisées », ne pouvait s'interpréter comme une renonciation non équivoque à celle relative au versement du dépôt de garantie, mais exprimait la seule volonté de la venderesse de ne pas attendre au-delà des dates des 16 et 30 septembre 2015 la constitution de la servitude pour mettre fin aux accords liant les parties.

12. Elle a également pu retenir que le visa final, dans la sommation, d'un reversement du dépôt de garantie aux seuls [M] et [X] [J], qui en avaient acquitté une part, ainsi que le seul fait que le caractère incomplet du paiement n'ait pas alors été invoqué par la venderesse ou son notaire, ne pouvait pas constituer la renonciation non équivoque exigée.

13. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le second moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

14. MM. [M] [J] et [L] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de remboursement de la somme de 16 000 euros et de les condamner à payer à la venderesse la somme de 24 000 euros au titre de la somme correspondant au montant du dépôt de garantie, alors « qu'ayant constaté que les acquéreurs s'étaient contractuellement engagés à verser la somme de 24 000 euros à titre de dépôt de garantie au plus tard dans les 15 jours de la signature du compromis de vente à peine de caducité et qu'il n'était pas contesté qu'ils n'avaient versé que celle de 16 000 euros, la cour d'appel, qui a déduit de la caducité de la vente pour défaut de paiement de l'intégralité du dépôt de garantie que celui-ci devait être acquis au vendeur, ne pouvait allouer à ce dernier que le solde du dépôt de garantie, soit 8 000 euros ; qu'en prononçant néanmoins la condamnation des acquéreurs à payer à la venderesse la somme de 24 000 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, tout en rejetant leur demande de remboursement de la somme de 16 000 euros déjà versée à ce titre, la cour d'appel a méconnu l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. » Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

15. La venderesse conteste la recevabilité du moyen. Elle soutient qu'il est nouveau, mélangé de fait et de droit, les acquéreurs n'ayant pas répliqué à sa demande sollicitant leur condamnation au paiement de la somme de 24 000 euros.

16. Cependant, le moyen, né de l'arrêt, est recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

17. Selon ce texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

18. Pour condamner MM. [J] et [L] à payer la somme de 24 000 euros à la venderesse au titre du dépôt de garantie, l'arrêt retient que l'accueil de la demande de caducité de cette dernière conduit à rejeter le recours des appelants, à confirmer le jugement sauf à le réformer sur le montant de la condamnation au titre du dépôt de garantie, la condamnation des acquéreurs de ce chef étant la conséquence des dispositions du contrat et à rejeter la demande de remboursement de la somme de 16 000 euros.

19. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les acquéreurs avaient déjà versé la somme de 16 000 euros au titre du dépôt de garantie, et sans déduire cette somme du montant de la condamnation, ni ordonner son remboursement, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

20. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

21. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.

22. La non-réitération de la vente par acte authentique du fait des acquéreurs emporte l'acquisition du dépôt de garantie d'un montant total de 24 000 euros à la venderesse, conformément aux stipulations contractuelles.

23. Les acquéreurs ayant toutefois procédé à la consignation à ce titre de la somme de 16 000 euros auprès de M. [I], notaire, il convient d'ordonner le versement de cette somme entre les mains de Mme [A] et de condamner MM. [M] [J] et [L] à lui payer le solde, soit la somme de 8 000 euros.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum MM. [J] et [L] à verser à Mme [A] la somme de 24 000 euros, l'arrêt rendu le 5 janvier 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Dit que le dépôt de garantie d'un montant de 24 000 euros est acquis à Mme [A] ;

Ordonne le versement de la somme 16 000 euros consignée à ce titre à l'office notarial [D] [P] [I] et [Z] [R] à Mme [A] ;

Condamne MM. [M] [J] et [L] à payer la somme de 8 000 euros à Mme [A] ;

Dit n'y avoir lieu de modifier les dépens exposés devant les juges du fond ;

Condamne MM. [M] [J] et [L] aux dépens de la présente instance ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par MM. [M] [J] et [L] et les condamne à payer à Mme [A] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six avril deux mille vingt-deux.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour MM. [L] et [J]

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

M. [M] [J] et M. [V] [L] font grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le compromis de vente en date du 23 juin 2014 passé entre Mme [A], d'une part, et M. [X] [J], M. [M] [J] et M. [V] [L], d'autre part, est caduc, d'avoir, en conséquence, débouté M. [M] [J] et M. [V] [L] de leurs demandes et de les avoir condamnés à payer à Mme [A] la somme de 24 000 euros au titre de la somme correspondant au montant du dépôt de garantie ;

Alors que la renonciation à un droit ne se présume pas mais peut résulter d'actes non équivoques manifestant la volonté de renoncer ; qu'en l'espèce, il est constant que le compromis en date du 23 juin 2014 visait, parmi les conditions suspensives, la constitution d'une servitude stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, et le versement du dépôt de garantie de 24 000 euros dans les quinze jours de la signature de l'acte, que le versement du dépôt de garantie n'était intervenu que partiellement, dès les 22 et 23 avril 2014, à hauteur de 16 000 euros, que dans sa sommation en date du 8 septembre 2015, la venderesse a mentionné que « les conditions suspensives avaient été réalisées en leur temps et heures hormis la condition suspensive liée à la servitude » et que « le dépôt de garantie ne sera restitué qu'à [M] et [Y] [J] à défaut de versement par M. [L] » et que le procès-verbal de carence en date du 16 septembre 2015 prorogeait encore la caducité de la vente invoquée par la venderesse au 30 septembre 2015, les acquéreurs ayant indiqué qu'ils demeuraient dans l'attente de la constitution des servitudes ; qu'en offrant ainsi de réitérer la vente en la forme authentique en mentionnant que les conditions suspensives étaient toutes réalisées sauf la condition de constitution d'une servitude stipulée dans l'intérêt exclusif des acquéreurs et en mentionnant que le dépôt de garantie partiellement payé serait restitué aux acquéreurs, la venderesse avait renoncé sans équivoque à se prévaloir de la caducité de la vente pour défaut de paiement de l'intégralité du dépôt de garantie ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a méconnu l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

M. [M] [J] et M. [V] [L] font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leur demande de remboursement de la somme de 16 000 euros et de les avoir condamnés à payer à Mme [A] la somme de 24 000 euros au titre de la somme correspondant au montant du dépôt de garantie ;

Alors 1°) que la caducité de la promesse de vente résultant de la défaillance d'une condition entraîne la restitution du dépôt de garantie au bénéficiaire ; qu'en l'espèce, pour condamner M. [M] [J] et M. [V] [L] au paiement de la somme de 24 000 euros au titre du dépôt de garantie, la cour d'appel a retenu que la promesse de vente avait été rendue automatiquement caduque pour défaut de versement de l'intégralité du dépôt de garantie dans les quinze jours suivant la signature ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Alors 2°) subsidiairement qu'ayant constaté que les acquéreurs s'étaient contractuellement engagés à verser la somme de 24 000 euros à titre de dépôt de garantie au plus tard dans les 15 jours de la signature du compromis de vente à peine de caducité et qu'il n'était pas contesté qu'ils n'avaient versé que celle de 16 000 euros, la cour d'appel, qui a déduit de la caducité de la vente pour défaut de paiement de l'intégralité du dépôt de garantie que celui-ci devait être acquis au vendeur, ne pouvait allouer à ce dernier que le solde du dépôt de garantie, soit 8 000 euros ; qu'en prononçant néanmoins la condamnation des acquéreurs à payer à la venderesse la somme de 24 000 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, tout en rejetant leur demande de remboursement de la somme de 16 000 euros déjà versée à ce titre, la cour d'appel a méconnu l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.