LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 16 mars 2022
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 235 F-D
Pourvoi n° C 18-21.694
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 16 MARS 2022
La société SET, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° C 18-21.694 contre l'arrêt rendu le 21 juin 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (2e chambre), dans le litige l'opposant à la société Agence de la mer, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société SET, de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat de la société Agence de la mer, et l'avis de Mme Mallet-Bricout, avocat général, après débats en l'audience publique du 25 janvier 2022 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 juin 2018), le 29 octobre 2009, la société SET a donné mandat à la société Agence de la mer, ainsi qu'à deux autres agents immobiliers, de vendre neuf hectares d'un tènement immobilier, au prix de 8 000 000 euros. Le mandat prévoyait qu'au-delà de ce montant, la différence sur le prix de vente serait acquise au bénéfice exclusif des agents immobiliers.
2. Le 30 décembre 2010, par l'entremise des trois agents immobiliers, la société SET a conclu, avec la société italienne Brand Partners Retail Development, une promesse unilatérale de vente avec faculté de substitution. Le prix était fixé à 10 500 000 euros hors taxes, décomposé comme suit : 5 000 000 euros payable comptant le jour de la vente, au titre du prix de vente, et 5 500 000 euros au titre d'une indemnité forfaitaire, payable à l'obtention des permis de construire et autorisations commerciales, prévue au plus tard le 30 avril 2014.
3. Le 14 février 2011, a été conclu, par acte sous seing privé, un « protocole d'accord sur versement de commissions vente SARL SET à société Brand Partners Retail Development », prévoyant de rémunérer les trois intermédiaires à parts égales à hauteur de 133 333 euros chacun au 30 avril 2011 et de 233 333 euros chacun au 30 avril 2014, soit une commission totale de 1 100 000 euros au lieu de 2 500 000 euros.
4. Le 6 octobre 2011, l'acte authentique de vente a été conclu entre la société SET et la société Brand Partners Retail Development, devenue Le Muy Developpement, avec une modification des modalités financières, à savoir que le prix de vente de 5 000 000 euros était payable en deux fois, soit 3 500 000 euros à la signature et le solde au plus tard le 31 mars 2012.
5. Les trois agents immobiliers ont accepté que leur commission soit modulée selon les mêmes modalités et la société Agence de la mer a émis une première facture de 93 333,33 euros, laquelle a été payée.
6. Le 29 mars 2012, le vendeur et l'acquéreur ont prorogé au 30 septembre 2012 la date d'exigibilité du solde du prix de vente de 1 500 000 euros. La société Agence de la mer a accepté que le paiement du solde de sa commission soit reporté à la même date et a émis une facture de 40 000 euros en date du 20 septembre 2012, laquelle n'a pas été payée.
7. Le 29 octobre 2012, la société SET a contesté la validité du mandat de la société Agence de la mer et lui a indiqué que, le règlement de la somme de 40 000 euros n'étant pas exigible, elle serait réglée au jour où elle aura perçu le solde du prix de vente de 1 500 000 euros.
8. Le 1er août 2013, la société Agence de la mer a assigné la société SET en paiement de la somme de 40 000 euros.
9. Après avoir adressé, le 30 avril 2014, au terme prévu pour l'exigibilité de la seconde partie de sa commission, une facture de 233 333 euros à la société SET, la société Agence de la mer a sollicité, en cours de procédure, le paiement de cette somme.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
10. La société SET fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Agence de la mer la somme de 233 333 euros, outre des intérêts, alors « qu'en l'absence de mandat conforme aux exigences de la loi du 2 janvier 1970, le mandant ne peut reconnaître le droit à rémunération de l'agent immobilier que postérieurement à la réitération de la vente par acte authentique ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que, par protocole d'accord du 14 février 2011, conclu antérieurement à l'acte authentique de vente du 6 octobre 2011, la société SET avait accepté de verser une commission à la société Agence de la mer ; elle a, en outre, relevé que par courrier du 29 octobre 2012, postérieur à la signature de l'acte authentique, la société SET avait indiqué à la société Agence de la mer que « le solde de la commission sera réglé de convention expresse entre les parties, au jour où la SARL SET aura perçu le solde du prix de vente soit 1 500 000 euros » ; qu'en retenant, pour condamner la société SET à payer à la société Agence de la mer la somme de 233 333 euros correspondant à la commission due au titre de l'indemnité forfaitaire de 5,5 millions d'euros exigible après obtention des autorisations administratives, que la société SET avait ainsi reconnu le droit de la société Agence de la mer à percevoir l'intégralité de la commission stipulée dans le protocole du 14 février 2011, quand il résultait de ses propres constatations que la société SET avait uniquement reconnu le droit de la société Agence de la mer à percevoir sa commission au titre du solde du prix de vente de 1,5 millions d'euros, d'un montant 40 000 euros TTC, la cour d'appel a violé les articles 6, 6-1, 6-2 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dans sa rédaction applicable à la cause. »
Réponse de la Cour
Recevabilité du moyen
11. La société Agence de la mer conteste la recevabilité du moyen, en ce qu'il serait contraire aux écritures d'appel.
12. Cependant, le moyen, qui n'est pas contraire aux conclusions d'appel de la société SET ayant sollicité le rejet des demandes en paiement, est recevable.
Bien-fondé du moyen
Vu les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 :
13. Si l'une des parties peut s'engager, hors mandat, à rémunérer les services de l'agent immobilier, cet engagement n'est valable que lorsqu'il est postérieur à la réitération de la vente par acte authentique.
14. Pour condamner la société SET à payer à la société Agence de la mer la somme de 233 333 euros, après avoir relevé que le mandat du 29 octobre 2009 ne répondait pas exigences de la loi susvisée, l'arrêt retient que, la société SET, ayant expressément reconnu le droit de la société Agence de la mer à percevoir sa commission au titre de la transaction intervenue, ne peut se prévaloir de la nullité du mandat pour refuser le paiement prévu par les parties.
15. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que, postérieurement à la vente intervenue par acte authentique du 6 octobre 2011, la société SET ne s'était engagée à payer à la société Agence de la mer que la commission de 40 000 euros due sur le solde du prix de vente de 1 500 000 euros, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième branches du moyen, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société SET à payer à la société Agence de la mer la somme de 233 333 euros avec intérêts au taux légal augmenté de sept points à compter du 30 novembre 2012 et dit qu'il sera fait application de l'article 1154 (ancien) du code civil pour cette condamnation, l'arrêt rendu le 21 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne la société Agence de la mer aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Agence de la mer et la condamne à payer à la société SET la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille vingt-deux.
Le conseiller referendaire rapporteur le president
Le greffier de chambre
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour la société SET.
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la société SET à payer à la société Agence de la mer la somme de 233 333 €, avec intérêts au taux légal majoré de 7 points à compter du 30 novembre 2012, d'avoir dit qu'il sera fait application de l'article 1154 du code civil pour ces condamnations, et d'avoir condamné la société SET à payer la somme de 7 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs propres que « Il est constant que l'acte passé le 29 octobre 2009 par lequel la société Essor Promotion a donné un mandat à trois agents immobiliers, dont la société Agence de la mer représentée par Monsieur [J] [T] de vendre les 9 hectares lui appartenant, a été enregistré ce mandat dans son registre le 19 novembre 2009 sous le n°4798, ledit mandat prévoyant un prix net vendeur de 8 000 000 € « tout autre montant supérieur à cette somme devant rester acquis au bénéfice exclusif de Messieurs [T], [D] et [K], ne répond pas aux exigences de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; que ce mandat a en effet été rédigé en langue italienne par Monsieur [R] [D], agent immobilier italien ; que suite à la promesse unilatérale de vente du 30 décembre 2010 conclue entre la société SET et la société Brand Partners Retail Development SRL, la société SET (promettant) a reconnu par protocole du 14 février 2011 auquel participait l'Agence de la mer avoir été mise en relation d'affaires avec le « bénéficiaire » la société Brand Partners Retail Development SRL par l'intermédiaire de trois professionnels immobiliers dont la société Agence de la mer ; que la rémunération de ces intermédiaires était expressément stipulée ; que l'agent immobilier peut prétendre à une commission dès lors que ce droit a été reconnu par le mandant dans un acte postérieur à la vente où a fait l'objet de règlements postérieurs à celle-ci ; que l'acte authentique de vente a été signé le 6 octobre 2011 entre la société SET et la Brand Partners Retail Development SRL devenue SARL Le Muy développement ; que par courrier que 7 octobre 2011, Monsieur [N] (gérant de la société SET) informait l'agence du paiement de ses honoraires « par virement la semaine prochaine dès que le Notaire aura procédé au virement des fonds » ; qu'une somme de 93 333,33 € a été virée le 18 octobre 2011 par la société SET au profit de l'agence ; que le 29 octobre 2012, la société SET informait l'intimée que « le solde de la commission sera réglée de convention expresse entre les parties, au jour où la SARL SET aura perçu le solde du prix de vente soit 1 500 000 € » ; que la société SET ayant expressément reconnu le droit de la société Agence de la mer à percevoir sa commission dans le cadre de la transaction précitée, elle ne peut se prévaloir d'une nullité du mandat dans le cadre de la loi Hoguet, non applicable, pour refuser le paiement prévu par les parties ; que la société appelante soutient avoir été victime d'un dol au motif que la signature du protocole du 14 février 2011 par Monsieur [N] ne s'explique que par la croyance, par ce dernier, en la validité de l'acte italien de 2009 ; que le dol nécessite la démonstration de manoeuvres frauduleuses du contractant ; qu'or, aucune pièce démontre que la société Agence de la mer aurait fait volontairement signer à Monsieur [N] un protocole pour couvrir la nullité du mandat et aurait effectué des manoeuvres frauduleuses pour obtenir son consentement ; que le moyen tiré de la nullité de la convention pour dol est rejeté ; qu'en application de l'article 1134 du code civil, la société SET, qui ne prouve aucun comportement fautif du mandant, est tenue par son engament contractuel et ne peut demander une diminution de la commission qu'elle s'est engagée à verser ; qu'en conséquence, les demandes de la société SET sont rejetées et le jugement est confirmé en toutes ses dispositions sauf à préciser qu'il sera fait application de l'article 1154 du code civil pour les condamnations prononcées envers cette société par le tribunal ; qu'il convient de condamner la société SET à payer à la société Agence de la mer une somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « Sur la demande de condamnation de la SARL SET à payer la somme en principal de 273 333 € ; qu'à l'appui de sa demande, la SARL Agence de la mer a produit les pièces suivantes : - le protocole d'accord sur le versement des commission du 14 février 2011, - les échanges de courriels des 25 septembre et 1er octobre 2012, - les lettres de mises en demeure du 8 octobre 20 novembre 2012, - les réponses de la SARL SET des 29 octobre et 10 décembre 2012, - le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 24 juillet 2012 constatant l'entrée de la SARL SET au capital de la société Le Muy développement moyennant un apport de 1 500 000 € sous forme de parts nouvellement souscrites, - le protocole d'accord entre la SARL SET et la société Le Muy développement du 29 mars 2012 sur la vente du terrain ; qu'elle invoque le manquement du défendeur à ses engagements conformément aux termes du protocole précité, et ce, en dépit des aménagements consentis par elle sur les modalités de règlement des commissions afin de s'adapter aux modalités de versement de l'acheteur de la SARL SET ; qu'en effet, la SARL SET a proposé, par voie de courrier électronique en date du 28 septembre 2011, que le règlement des honoraires des agents soit effectué sur la même base de pourcentage que celle convenue avec l'acquéreur soit 70% (93 333 €) à la signature et le solde de 30% (40 000 €) au 31 mars 2012, une facture a été émise sur cette base, à sa demande ; que se surcroît, l'échéance pour le règlement de ce solde est ensuite prorogée au 20 septembre 2012, mais aucun paiement n'est intervenu ; que dans ses réponses aux relances faites par la SARL Agence de la mer, en dates du 29 octobre et du 10 décembre 2012, la SARL SET continue à justifier le non-paiement du solde de 40 000 € par le défaut de perception par elle du solde du prix de vente, réitérant sa promesse de s'en acquitter au jour où elle aura perçu le solde du prix de vente ; qu'or, parmi les pièces versées au dossier, un procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire de la société Le Muy développement daté du 24 juillet 2012 met en évidence un nouvel arrangement intervenu entre le vendeur et l'acheteur, à savoir que la SARL SET, en sa qualité de nouvel associé de la société Le Muy développement fait un apport de 1 500 000 € sous forme de nouvelles parts émises ; que cet apport est déjà évoqué dans le protocole d'accord du 29 mars 2012 entre le vendeur, la SARL SET et l'acquéreur, la société Le Muy développement, aux termes duquel « la SARL SET pourra demander le paiement du solde du prix de vente de 1 500 000 € restant dû à la SARL SET, par une prise de participation dans le capital de la société Le Muy développement. Cette prise de participation vaudra paiement du solde du prix de vente par compensation » ; que la SARL Agence de la mer plaide que cette participation est la preuve que le prix de vente a été intégralement réglé ; qu'au titre de la deuxième tranche de sa commission, celle liée au versement de l'indemnité forfaitaire de 5 500 000 €, évaluée à 233 333 € pour la part de la SARL Agence de la mer, celle-ci a émis une facture en date du 30 avril 2014, à l'échéance prévue pour le paiement de l'indemnité forfaitaire dans l'acte de cession du 6 octobre 2011 ; qu'en réponse, la SARL SET indique en date du 9 mai 2014 que le paiement des 5 500 000 € n'a pas été effectué parce que les conditions suspensives ne sont pas levées, à savoir l'autorisation commerciale et l'obtention du permis de construire, et propose à la SARL Agence de la mer un avenant de prorogation de leur protocole ; que dans ses conclusions remises à la barre, la SARL SET invoque un avenant du 6 octobre 2011 conclu entre le vendeur et l'acheteur aux termes duquel l'acquéreur, la société Le Muy développement s'est engagée à faire son affaire des autorisations administratives et commerciales et de l'obtention du permis de construire, et ne serait plus redevable envers la SARL SET du paiement de l'indemnité forfaitaire précitée et que, par voie de conséquence, tout commissionnement par un intermédiaire devient inapplicable ; que la SARL Agence de la mer fait observer que le protocole d'accord sur versement des commissions qu'elle a signé avec la SARL SET ne reporte aucune des conditions suspensives prévues entre le vendeur et l'acquéreur ; que de surcroît, le vendeur est entré au capital de l'acquéreur ainsi qu'en attestation un extrait des statuts de la société Le Mut développement daté du 17 avril 2014 ; qu'il convient de dire que la commission de la SARL Agence de la mer ne peut être subordonnée aux accords et arrangement trouvés entre le vendeur et l'acquéreur qui lui sont étrangers ; qu'en conséquence, il y a lieu de condamner la SARL SET à payer à la SARL Agence de la mer la somme de 40 000 € au titre de la commission sur une partie du prix de vente et la somme de 233 333 € au titre de la commission sur la deuxième partie du prix de vente appelée indemnité forfaitaire, soit 273 333 € » (jugement entrepris, p. 7 à 9) ;
1°) Alors qu'en l'absence de mandat conforme aux exigences de la loi du 2 janvier 1970, le mandant ne peut reconnaître le droit à rémunération de l'agent immobilier que postérieurement à la réitération de la vente par acte authentique ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que, par protocole d'accord du 14 février 2011, conclu antérieurement à l'acte authentique de vente du 6 octobre 2011, la société SET avait accepté de verser une commission à la société Agence de la mer (arrêt attaqué, p. 6 ; § 2 à 4) ; elle a, en outre, relevé que par courrier du 29 octobre 2012, postérieur à la signature de l'acte authentique, la société SET avait indiqué à la société Agence de la mer que « le solde de la commission sera réglé de convention expresse entre les parties, au jour où la SARL SET aura perçu le solde du prix de vente soit 1 500 000 € » (arrêt attaqué, p. 6, §7) ; qu'en retenant, pour condamner la société SET à payer à la société Agence de la mer la somme de 233 333 € correspondant à la commission due au titre de l'indemnité forfaitaire de 5,5 millions d'euros exigible après obtention des autorisations administratives, que la société SET avait ainsi reconnu le droit de la société Agence de la mer à percevoir l'intégralité de la commission stipulée dans le protocole du 14 février 2011, quand il résultait de ses propres constatations que la société SET avait uniquement reconnu le droit de la société Agence de la mer à percevoir sa commission au titre du solde du prix de vente de 1,5 millions d'euros, d'un montant 40 000 € TTC, la cour d'appel a violé les articles 6, 6-1, 6-2 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dans sa rédaction applicable à la cause ;
2°) Alors, en tout état de cause, que les parties peuvent stipuler des conditions particulières d'exigibilité de la commission de l'agent immobilier ; qu'en condamnant la société SET à payer à la société Agence de la mer la somme de 233 333 € correspondant à la commission due au titre de l'indemnité forfaitaire de 5,5 millions d'euros, sans rechercher si, aux termes du protocole d'accord du 14 février 2011, le paiement de cette commission ne pouvait être exigé qu'après paiement par l'acquéreur de l'indemnité forfaitaire de 5,5 millions d'euros, lequel était subordonné à l'obtention d'autorisations administratives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°) Alors, subsidiairement, que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les écrits clairs et précis soumis à leur examen par les parties ; qu'en jugeant, par motifs éventuellement adoptés des premiers juges, que le protocole d'accord du 14 février 2011 sur versement des commissions ne reportait aucune des conditions suspensives prévues entre le vendeur et l'acquéreur, quand ce protocole stipulait expressément que l'indemnité forfaitaire de 5,5 millions d'euros n'était exigible qu'après obtention, par l'acquéreur, du permis de construire et de l'autorisation commerciale d'exploitation, de sorte que la commission due à l'Agence de la mer au titre de cette indemnité forfaitaire n'était elle-même exigible qu'après obtention de ces autorisations administratives et paiement par l'acquéreur de l'indemnité forfaitaire, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis dudit protocole, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure de l'ordonnance du 10 février 2016.
Le greffier de chambre
