| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 09 février 2022, 19-15151

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 9 février 2022

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 149 F-D

Pourvoi n° M 19-15.151

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 FÉVRIER 2022

M. [I] [W], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° M 19-15.151 contre l'arrêt rendu le 31 janvier 2019 par la cour d'appel de Rouen (chambre de la proximité, section paritaire), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [H] [Z], épouse [G], domiciliée [Adresse 1],

2°/ à M. [B] [Z],

3°/ à Mme [M] [C], épouse [Z],

tous deux domiciliés [Adresse 3],

4°/ à M. [F] [Z], domicilié [Adresse 4],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Echappé, conseillerdoyen, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de M. [W], de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat des consorts [Z], après débats en l'audience publique du 4 janvier 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Echappé, conseiller doyen rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 31 janvier 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 23 novembre 2017, pourvoi n° 16-17.764), par acte du 21 juillet 2006, M. et Mme [Z] et leurs enfants, [H] et [F] (les consorts [Z]), ont donné à bail à M. [W] des parcelles de terre.

2. Le 30 juin 2011, ils lui ont délivré un commandement de payer une somme au titre du fermage du 2 juillet 2009 au 1er juillet 2010, et des échéances dues le 1er octobre 2010 et le 1er mars 2011 sur le fermage du 1er juillet 2011.

3. Par déclaration du 9 décembre 2011, les consorts [Z] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

4. M. [W] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de restitution fondée sur l'article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, de dire que le commandement de payer du 30 juin 2011 a été délivré de bonne foi, de prononcer la résiliation du bail consenti par les consorts [Z] le 21 juillet 2006, d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et de le condamner à payer aux consorts [Z] une indemnité d'occupation égale au montant du fermage contractuellement prévu jusqu'à libération des lieux, alors :

« 1°/ que la preuve d'un paiement, qui est un fait juridique, peut être rapportée par un ensemble de faits susceptibles de constituer un faisceau de présomptions, lesquels doivent être examinés globalement et non isolément ; qu'en l'espèce, aux fins de démontrer qu'il avait réglé un pas de porte de 15 000 euros aux consorts [Z], M. [W] établissait que deux jours avant la signature de l'acte authentique de bail, soit le 19 juillet 2006, il avait retiré la somme de 9 000 euros de son compte bancaire et établi un chèque de 6 000 euros au nom des consorts [Z] ne correspondant pas au fermage, ainsi que ces derniers l'avaient reconnu dans un courrier de leur huissier, Me [T], du 2 décembre 2008, et produisait deux attestations en ce sens ; que, pour juger n'y avoir lieu ni à restitution ni à compensation avec les fermages, la cour d'appel a envisagé isolément chacun des éléments produits et en distinguant le paiement de la somme de 9 000 euros, qu'elle a estimé non prouvé, de celui de 6 000 euros ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en retenant qu'il résultait du courrier de Me [T] du 2 décembre 2008, indiquant que les consorts [Z] lui ont déclaré "que le chèque de 6 000 euros ne correspond pas au fermage, qu'il s'agit en fait d'un chèque du 19 juillet 2006 dont le recouvrement a été retardé par suite d'une opposition pour perte", qu'aucun chèque n'a été effectivement remis lors de la signature du bail, quand il ne ressortait nullement de ce courrier que le chèque n'aurait pas été remis lors de la signature du bail, ce qu'au demeurant les consorts [Z] ne soutenaient pas, mais seulement qu'il avait été encaissé postérieurement à cette date, la cour d'appel a dénaturé la portée de cet acte en violation du principe susvisé ;

3°/ que M. [W] faisait valoir qu'il avait remis un chèque de 6 000 euros aux consorts [Z] le jour de la signature du bail mais que, par suite de diverses péripéties, il n'avait été encaissé par les consorts [Z] qu'en septembre 2007 ; qu'en retenant qu'aucun chèque de 6 000 euros n'a été effectivement remis lors de la signature du bail, M. [W] indiquant lui-même dans ses conclusions que ce chèque aurait été débité le 11 septembre 2007, la cour d'appel a dénaturé la portée ces conclusions et violé l'article 4 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

5. En premier lieu, ayant analysé la valeur et la portée des éléments produits devant elle, la cour d'appel a, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, retenu que M. [W] ne rapportait pas la preuve, qui lui incombait, du versement aux bailleurs, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes susceptibles d'être restituées ou de venir en compensation des fermages visés dans le commandement de payer délivré le 30 juin 2011.

6. En second lieu, en réponse aux conclusions du preneur, dont elle n'a pas dénaturé la portée, et procédant à une interprétation de la lettre de l'huissier de justice mandaté par les bailleurs, elle a, d'une part, souverainement déduit du rapprochement de ce document avec un décompte établi par ceux-ci qu'aucun chèque de six mille euros ne leur avait été remis lors de la signature du bail, d'autre part, constaté que cette somme avait en toute hypothèse, été imputée sur des arrérages de fermage antérieurs à ceux que le commandement précité avait lui-même énumérés.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

8. M. [W] fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail consenti par les consorts [Z] le 21 juillet 2006, d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et de le condamner à payer aux consorts [Z] une indemnité d'occupation égale au montant du fermage contractuellement prévu jusqu'à libération des lieux, alors « que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; que dans un bail à ferme à terme échu, le fermage annuel n'est pas exigible avant son échéance, peu important les modalités de paiement d'acomptes contractuellement prévues par les parties ; qu'ayant constaté que le commandement de payer délivré le 30 juin 2011 visait l'échéance du 2 juillet 2009 au 1er juillet 2010 et les acomptes des 1er octobre 2010 et 1er mars 2011 sur le fermage du 1er juillet 2011, ce dont il résultait que le fermage du 1er juillet 2011 n'était pas exigible à la date de délivrance du commandement de payer du 30 juin 2011, la cour d'appel a, en considérant que le fermage était exigible par tiers à chacune des échéances fixées par les parties et que le commandement de payer visait bien au moins deux défauts de paiement de fermages, violé l'article L. 411-31, 1° du code rural et de la pêche maritime. »

Réponse de la Cour

9. Ayant retenu que le bail écrit liant les parties prévoyait, non pas un paiement annuel du fermage, mais un règlement de celui-ci en trois échéances les 1er octobre, 1er mars et 1er juillet, et relevé que le commandement du 30 juin 2011 visait deux défauts de paiement des fermages que M. [W] n'avait régularisés ni dans les trois mois de la délivrance de cet acte, ni au jour de la saisine du tribunal, la cour d'appel a pu prononcer la résiliation du bail.

10. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [W] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille vingt-deux.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

Moyens produits par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour M. [W]

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. [I] [W] de sa demande de restitution fondée sur l'article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, d'avoir dit en conséquence que le commandement de payer du 30 juin 2011 a été délivré de bonne foi, d'avoir prononcé la résiliation du bail consenti par les consorts [Z] à M. [I] [W] le 21 juillet 2006, d'avoir dit qu'il devra libérer les parcelles objet du bail dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, et à défaut, d'avoir ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et d'avoir condamné M. [I] [W] à payer aux consorts [Z] une indemnité d'occupation égale au montant du fermage contractuellement prévu jusqu'à libération des lieux ;

AUX MOTIFS QUE

« Attendu que l'article L.411-74 du code rural et de la pêche maritime dispose que :

"Sera puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 30 000 € ou de l'une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l'occasion d'un changement d'exploitant soit obtenu ou tenté d'obtenir une remise d'argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d'imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci.

Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. Elles sont majorées d'un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l'intérêt légal mentionné à l'article L.313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points (?)" ;

Que M [W] soutient avoir versé lors de la signature du bail en juillet 2006 une somme de 15 000 € par un versement en espèces de 9 000 € et par un chèque de 6 000 € ;

Que la preuve de ces versements repose sur M. [W], la preuve d'un paiement pouvant être faite par tous moyens ;

Qu'il produit aux débats :

- le justificatif d'un retrait de 9 000 € en espèces le 19 juillet 2006 au guichet du Crédit Agricole Nord Est signé par M. [W],

- deux attestations de M. [D] et de Mme [W] [O] conformes aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile,

- une lettre de Me [T], huissier des bailleurs, en date du 2 décembre 2008 ;

Qu'en ce qui concerne le versement de 9 000 € en espèces aux bailleurs le jour du bail soit le 21 juillet 2006, si M. [W] établit avoir retiré 2 jours avant une telle somme en espèces, les deux attestations produites sont insuffisantes pour établir que cette somme a été remise aux bailleurs ;

Qu'en effet, M. [D] qui a cédé à M. [W] l'EARL du Pigeonnier le 21 juin 2006, atteste dans les termes suivants "j'ai été informé que M. et Mme [Z] ont réclamé le versement d'une somme de plus d'un fermage d'avances en espèces et en chèque à la signature du bail" ;

Que les termes de son attestation démontrent ainsi qu'il n'a rien constaté personnellement, qu'il fait en outre état d'une demande des bailleurs et non d'une remise du preneur, et est particulièrement imprécis sur les sommes qui auraient été réclamées ;

Que Mme [O] [W] mère de M. [W], atteste dans les termes suivants : "je certifie que M. et Mme [Z] ont demandé pour le jour de la signature du bail à mon fils M. [W] [I] une avance fermage de 15.000 € soit 9000 € en espèces correspondant au retrait du 19 juillet 2006 et d'un chèque de 6000 € numéro 8360836 provenant tous deux de son compte privé" ;

Que compte tenu des liens unissant M. [W] à Mme [O] [W], le seul témoignage de cette dernière ne peut être suffisamment probant pour établir la remise de la somme de 9 000 € aux bailleurs ;

Que concernant le chèque de 6 000 €, M. [W] ne produit aux débats ni la copie du chèque ni la copie du relevé bancaire démontrant le débit de cette somme de son compte, alors même que Mme [W] est en mesure d'indiquer le numéro du chèque litigieux dans son attestation datant du 7 janvier 2016, et que M. [W] produit aux débats un extrait de ses relevés de compte bancaire du 3 au 24 octobre 2006 ;

Que le courrier de Me [T] du 2 décembre 2008, en suite de la délivrance de deux précédents commandements de payer et en réponse à un courrier de M. [W], indique : "j'ai rencontré mes clients qui m'ont déclaré que le chèque de 6000 € ne correspond pas au fermage, qu'il s'agit en fait d'un chèque du 19 juillet 2006 dont le recouvrement a été retardé par suite d'une opposition pour perte" ;

Qu'il résulte de ce courrier qu'aucun chèque de 6 000€ n'a donc été effectivement remis lors de la signature du bail, M. [W] indiquant lui-même dans ses conclusions que ce chèque aurait été débité le 11 septembre 2007 ; que dès lors, aucune somme n'a été versée à l'entrée dans les lieux dans les conditions de l'article L.411-74 précité ;

Que par ailleurs, l'examen du décompte des consorts [Z] (pièce n°32) démontre que la somme de 6 000 € a été déduite des fermages dus le 16 octobre 2007 ; que ce chèque a donc bien été imputé sur des fermages antérieurs, le commandement litigieux du 30 juin 2011 ayant été délivré pour des fermages du 2 juillet 2009 au 1er juillet 2010 et du 1er octobre 2010 au 1er juillet 2011, soit postérieurs à l'année 2007 ;

Qu'il n'y a donc lieu ni à restitution ni à compensation ;

Attendu qu'aux termes des dispositions de l'article L.411-31 du code rural :

« I - Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L.411 32 et L.411 34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement des fermages ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition (...)
Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes » ;

Attendu que les manquements du preneur sont appréciés au jour de la demande de résiliation ;

Que le commandement de payer du 30 juin 2011 rappelle les dispositions de ce texte et réclame une somme en principal (hors frais et intérêts) de 16 363,66 €, correspondant aux fermages suivants :

- du 2 juillet 2009 au 1er juillet 2010 13 194,49€
- fermage du 1er octobre 2010 sur fermage au 1er juillet 2011 4 000,00€
- acompte au 1er mars 2011 4 000,00€
- à déduire trop perçu 180,83€
- à déduire acomptes et versements directs 4 650,00€ ;

(?)

Attendu que M. [W] considère que l'échéance du fermage est annuelle, et est exigible le 1er juillet de chaque année, le versement d'acomptes étant prévu dans le seul intérêt du bailleur et d'un montant indéterminé, que le commandement n'a pas été délivré à la suite du défaut de deux paiements de fermage, puisqu'il vise une seule échéance annuelle ;

Attendu que le contrat de bail mentionne que "le présent bail est consenti et accepté moyennent un fermage à l'hectare de 190,00 €, soit un fermage annuel de 11.542,10 €. Ce loyer sera payable, ainsi que le preneur s'y oblige, au domicile du bailleur ou en tout autre endroit fixé par lui, les 1er octobre, 1er mars et 1er juillet de chaque année, le premier paiement devant avoir lieu le 1er octobre 2006, le deuxième le 1er mars 2007 et ainsi de suite de terme en terme jusqu'à la fin du bail. Il sera actualisé chaque année, compte tenu de la variation de l'indice des fermages défini à l'échelon du département ou de la région naturelle par le préfet après avis de la commission consultative paritaire des baux ruraux. L'indice de référence sera celui en vigueur le 1er Juillet de chaque année";

Qu'il résulte de ces dispositions que les parties ont entendu prévoir non pas un règlement annuel du fermage mais un règlement trois fois par an, les 1er octobre, 1er mars et 1er juillet ; qu'en outre, en prévoyant que le fermage serait actualisé chaque 1er juillet en fonction d'un indice précisé, les parties ont implicitement entendu que les montants perçus les 1er octobre et 1er mars correspondraient au 1/3 chacun de l'échéance annuelle, la revalorisation intervenant le 1er juillet ;

Que c'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que le fermage devait être payé les 1er octobre, 1er mars et 1er juillet et était ainsi exigible à chacune de ces périodes ;

Qu'il s'en déduit que contrairement à ce qui soutient le preneur, l'échéance du 2 juillet 2009 au 1er juillet 2010 n'est pas la seule échéance exigible, étant au demeurant observé que cette échéance ne pouvait être considérée comme apurée par la somme de 15 000€, la cour ayant estimé ci-avant que le versement en espèces des 15000 € lors de la signature du bail n'était pas établi ;

Attendu que le commandement du 30 juin 2011 vise bien au moins deux défauts de paiement de fermages, que M. [W] devait ainsi régler dans les trois mois du commandement les sommes réclamées, ce qu'il n'a pas fait ;

Que le décompte du 17 novembre 2011 établi par Me [T], huissier, non utilement contredit, fait en effet état de versements antérieurs au 30 septembre 2011 de 50 € le 29 juin 2011, outre les versements de 4 650 € entre le 28 juillet 2010 et le 26 avril 2011 ;

Que par ailleurs M. [W] n'a pas davantage régularisé la situation au jour de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux de Laon le 9 décembre 2011, puisqu'à cette date, un seul nouveau versement de 3 000 € était intervenu le 17 novembre 2011, insuffisant pour solder les sommes réclamées dans le commandement de payer, les autres paiements effectués par M. [W] étant postérieurs à cette date ;

Attendu que le preneur peut échapper à la sanction de la résiliation du bail en invoquant des raisons sérieuses et légitimes ;

Que M [W] fait état de motifs économiques, soit une épizootie de son troupeau en 2010 ayant dégradé sa situation financière, et de motifs personnels, soit le décès de ses grands-parents en 1997 et 2006 et le décès de son père en 2012 l'ayant conduit à gérer une indivision familiale conflictuelle et à négliger la gestion de son exploitation ;

Que sur le premier motif, l'attestation du 29 août 2014 de Mme [E], du cabinet comptable Baudeloque, indique que la situation financière de L'EARL du Pigeonnier s'est dégradée à compter de l'exercice comptable 2011 notamment du fait de problèmes de contamination apparue sur le troupeau en 2010 ;

Que si le groupement départemental de défense sanitaire des animaux de l'Aisne pour limiter l'aide accordée à M. [W] suite à la contamination de son troupeau, a évoqué que ce virus n'était pas exceptionnel, et que sur information de son vétérinaire, M. [W] n'avait pas fait vacciner son troupeau, une attestation de ce vétérinaire, M. [N] indique toutefois que le troupeau a bien été vacciné mais que les troubles respiratoires sont apparus de manière précoce, avant que le vaccin ait pu produire ses effets immunitaires;

Qu'en tout état de cause, l'impact financier réel de cette épizootie n'est pas suffisamment établi, à tout le moins pour empêcher M. [W] de régler les fermages dus ;

Qu'en effet, si l'expertise Avenir Conseil Elevage du 13 février 2018 évalue à 10.153,69 € la perte totale liée à la pathologie respiratoire contractée par le troupeau au cours de l'hiver 2009/2010, l'examen de ce rapport, produit pour la première fois devant la cour de renvoi, révèle cependant une évaluation théorique, non étayée par des pièces concrètes, notamment les bilans comptables établis avant et après la survenue de cette épizootie ;

Que ce motif ne peut donc être retenu ;

Que concernant le second motif, M. [W] ne produit aucun élément ou pièce de nature à établir les conséquences financières du décès de son père survenu le 4 janvier 2012 sur le litige de nature familiale dont l'instance a débuté en 2012 eu égard au numéro de répertoire général figurant sur l'ordonnance de clôture du 15 novembre 2013 ; qu'en outre ces événements survenus en 2012 sont largement postérieurs aux fermages visés dans le commandement ;

Que de même, si la souffrance liée aux décès de proches a nécessairement des incidences sur la vie personnelle et professionnelle, M. [W] ne verse cependant aux débats aucun élément concret établissant l'ampleur de l'incidence de ces décès et du litige familial sur la gestion de son exploitation ;

Que dès lors, ce motif ne sera pas non plus retenu ;

Que compte tenu de l'ensemble de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et ordonné la libération des lieux loués ; »

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « La résiliation du bail:

Aux termes de l'article L.411-31 du code rural, le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part des produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance.

Les motifs de résiliation judiciaire s'apprécient au jour de la demande en justice.

Il s'entend que pour produire les effets de l'article L.411-31 du code rural, le commandement doit viser des échéances qui sont exigibles.

En l'espèce, il est constant qu'aux termes du bail notarié du 21 juillet 2006, le fermage annuel de 11542,10 euros est payable les 1er octobre, 1er mars et 1er juillet de chaque année, le premier paiement devant avoir lieu le 1er octobre 2006, le deuxième le 1er mars 2007 et ainsi de suite de terme en terme jusqu'à la fin du bail.

Cette formulation signifie que le fermage doit être payé aux dates indiquées ci-dessus et qu'il est donc exigible à l'issue de chaque période, le montant de chaque échéance étant égal au montant annuel -actualisé chaque année compte-tenu de la variation de l'indice des fermages - divisé par trois.

Les consorts [Z] sont donc en droit de revendiquer le bénéfice de l'article susvisé dès lors que deux paiements devant normalement intervenir les 1er octobre, 1er mars et 1er juillet n'ont pas été effectués.

[?]

Le troisième commandement adressé à M. [W] le 30 juin 2011:

Le texte rappelé ci-dessus n'exige pas qu'il y ait deux mises en demeure visant deux défauts de paiement.

Dès lors, il suffit au bailleur de justifier dans une même mise en demeure de deux défauts de paiement dès lors qu'il s'agit de deux termes différents (civ 3e, 20 juillet 1994).

Cet acte vise le fermage du 2 juillet 2009 au 1er juillet 2010 ainsi que l'échéance du 1er octobre 2010 au 1er juillet 2011.

M. [W] disposait dès lors d'un délai de trois mois pour régulariser sa situation.

Or, il ressort du décompte produit par Maître [T] le 17 novembre 2011 que même en considérant le trop perçu sur la période antérieure (180,83 euros), le locataire n'avait pas intégralement réglé sa dette locative puisqu'il n'a effectué sur cette période que des règlements partiels.

Ainsi, au jour de la demande en justice, le 9 décembre 2011, il y a lieu de constater que M. [W] n'avait pas régularisé sa situation au vu du commandement du 30 juin 2011, les versements qu'il a effectués étant postérieurs à la date de saisine de la juridiction paritaire.

Le défaut de paiement constitue un juste motif pour la résiliation du bail.

Il y a lieu par conséquent d'ordonner la libération des parcelles et l'expulsion de M. [W] et de tous occupants de son chef selon des modalités qui seront précisées dans le dispositif »,

1°) ALORS QUE la preuve d'un paiement, qui est un fait juridique, peut être rapportée par un ensemble de faits susceptibles de constituer un faisceau de présomptions, lesquels doivent être examinés globalement et non isolément ; qu'en l'espèce, aux fins de démontrer qu'il avait réglé un pas de porte de 15.000 euros aux consorts [Z], M. [W] établissait que deux jours avant la signature de l'acte authentique de bail, soit le 19 juillet 2006, il avait retiré la somme de 9.000 euros de son compte bancaire et établi un chèque de 6.000 euros au nom des consorts [Z] ne correspondant pas au fermage, ainsi que ces derniers l'avaient reconnu dans un courrier de leur huissier, Me [T], du 2 décembre 2008, et produisait deux attestations en ce sens ; que, pour juger n'y avoir lieu ni à restitution ni à compensation avec les fermages, la cour d'appel a envisagé isolément chacun des éléments produits et en distinguant le paiement de la somme de 9.000 euros, qu'elle a estimé non prouvé, de celui de 6.000 euros ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en retenant qu'il résultait du courrier de Me [T] du 2 décembre 2008, indiquant que les consorts [Z] lui ont déclaré "que le chèque de 6000 euros ne correspond pas au fermage, qu'il s'agit en fait d'un chèque du 19 juillet 2006 dont le recouvrement a été retardé par suite d'une opposition pour perte", qu'aucun chèque n'a été effectivement remis lors de la signature du bail, quand il ne ressortait nullement de ce courrier que le chèque n'aurait pas été remis lors de la signature du bail, ce qu'au demeurant les consorts [Z] ne soutenaient pas, mais seulement qu'il avait été encaissé postérieurement à cette date, la cour d'appel a dénaturé la portée de cet acte en violation du principe susvisé;

3°) ALORS QU'en l'espèce, M. [W] faisait valoir qu'il avait remis un chèque de 6.000 euros aux consorts [Z] le jour de la signature du bail mais que, par suite de diverses péripéties, il n'avait été encaissé par les consorts [Z] qu'en septembre 2007 ; qu'en retenant qu'aucun chèque de 6000 euros n'a été effectivement remis lors de la signature du bail, M. [W] indiquant lui-même dans ses conclusions que ce chèque aurait été débité le 11 septembre 2007, la cour d'appel a dénaturé la portée ces conclusions et violé l'article 4 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail consenti par les consorts M. [Z] à M. [I] [W] le 21 juillet 2006, d'avoir dit qu'il devra libérer les parcelles objet du bail dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, à défaut d'avoir ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et d'avoir condamné M. [I] [W] à payer aux consorts [Z] une indemnité d'occupation égale au montant du fermage contractuellement prévu jusqu'à libération des lieux ;

AUX MOTIFS QUE

« Attendu qu'aux termes des dispositions de l'article L.411-31 du code rural :

« I - Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L.411 32 et L.411 34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement des fermages ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition (...)

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes » ;

Attendu que les manquements du preneur sont appréciés au jour de la demande de résiliation ;

Que le commandement de payer du 30 juin 2011 rappelle les dispositions de ce texte et réclame une somme en principal (hors frais et intérêts) de 16 363,66 €, correspondant aux fermages suivants :

- du 2 juillet 2009 au 1er juillet 2010 13 194,49€
- fermage du 1er octobre 2010 sur fermage au 1er juillet 2011 4 000,00€
- acompte au 1er mars 2011 4 000,00€
- à déduire trop perçu 180,83€
- à déduire acomptes et versements directs 4 650,00 € ;

(?)

Attendu que M. [W] considère que l'échéance du fermage est annuelle, et est exigible le 1er juillet de chaque année, le versement d'acomptes étant prévu dans le seul intérêt du bailleur et d'un montant indéterminé, que le commandement n'a pas été délivré à la suite du défaut de deux paiements de fermage, puisqu'il vise une seule échéance annuelle ;

Attendu que le contrat de bail mentionne que "le présent bail est consenti et accepté moyennent un fermage à l'hectare de 190,00 €, soit un fermage annuel de 11.542,10€ Ce loyer sera payable, ainsi que le preneur s'y oblige, au domicile du bailleur ou en tout autre endroit fixé par lui, les 1er octobre, 1er mars et 1er juillet de chaque année, le premier paiement devant avoir lieu le 1er octobre 2006, le deuxième le 1er mars 2007 et ainsi de suite de terme en terme jusqu'à la fin du bail. Il sera actualisé chaque année, compte tenu de la variation de l'indice des fermages défini à l'échelon du département ou de la région naturelle par le préfet après avis de la commission consultative paritaire des baux ruraux. L'indice de référence sera celui en vigueur le 1er Juillet de chaque année";

Qu'il résulte de ces dispositions que les parties ont entendu prévoir non pas un règlement annuel du fermage mais un règlement trois fois par an, les 1er octobre, 1er mars et 1er juillet ; qu'en outre, en prévoyant que le fermage serait actualisé chaque 1er juillet en fonction d'un indice précisé, les parties ont implicitement entendu que les montants perçus les 1er octobre et 1er mars correspondraient au 1/3 chacun de l'échéance annuelle, la revalorisation intervenant le 1er juillet ;

Que c'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que le fermage devait être payé les 1er octobre, 1er mars et 1er juillet et était ainsi exigible à chacune de ces périodes ;

Qu'il s'en déduit que contrairement à ce qui soutient le preneur, l'échéance du 2 juillet 2009 au 1er juillet 2010 n'est pas la seule échéance exigible, étant au demeurant observé que cette échéance ne pouvait être considérée comme apurée par la somme de 15 000€, la cour ayant estimé ci-avant que le versement en espèces des 15000€ lors de la signature du bail n'était pas établi ;

Attendu que le commandement du 30 juin 2011 vise bien au moins deux défauts de paiement de fermages, que M. [W] devait ainsi régler dans les trois mois du commandement les sommes réclamées, ce qu'il n'a pas fait ;

Que le décompte du 17 novembre 2011 établi par Me [T], huissier, non utilement contredit, fait en effet état de versements antérieurs au 30 septembre 2011 de 50€ le 29 juin 2011, outre les versements de 4 650€ entre le 28 juillet 2010 et le 26 avril 2011 ;

Que par ailleurs M. [W] n'a pas davantage régularisé la situation au jour de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux de Laon le 9 décembre 2011, puisqu'à cette date, un seul nouveau versement de 3 000 € était intervenu le 17 novembre 2011, insuffisant pour solder les sommes réclamées dans le commandement de payer, les autres paiements effectués par M. [W] étant postérieurs à cette date ;

Attendu que le preneur peut échapper à la sanction de la résiliation du bail en invoquant des raisons sérieuses et légitimes ;

Que M [W] fait état de motifs économiques, soit une épizootie de son troupeau en 2010 ayant dégradé sa situation financière, et de motifs personnels, soit le décès de ses grands-parents en 1997 et 2006 et le décès de son père en 2012 l'ayant conduit à gérer une indivision familiale conflictuelle et à négliger la gestion de son exploitation ;

Que sur le premier motif, l'attestation du 29 août 2014 de Mme [E], du cabinet comptable Baudeloque, indique que la situation financière de L'EARL du Pigeonnier s'est dégradée à compter de l'exercice comptable 2011 notamment du fait de problèmes de contamination apparue sur le troupeau en 2010 ;

Que si le groupement départemental de défense sanitaire des animaux de l'Aisne pour limiter l'aide accordée à M. [W] suite à la contamination de son troupeau, a évoqué que ce virus n'était pas exceptionnel, et que sur information de son vétérinaire, M. [W] n'avait pas fait vacciner son troupeau, une attestation de ce vétérinaire, M. [N] indique toutefois que le troupeau a bien été vacciné mais que les troubles respiratoires sont apparus de manière précoce, avant que le vaccin ait pu produire ses effets immunitaires;

Qu'en tout état de cause, l'impact financier réelle de cette épizootie n'est pas suffisamment établi, à tout le moins pour empêcher M. [W] de régler les fermages dus ;

Qu'en effet, si l'expertise Avenir Conseil Elevage du 13 février 2018 évalue à 10.153,69 € la perte totale liée à la pathologie respiratoire contractée par le troupeau au cours de l'hiver 2009/2010, l'examen de ce rapport, produit pour la première fois devant la cour de renvoi, révèle cependant une évaluation théorique, non étayée par des pièces concrètes, notamment les bilans comptables établis avant et après la survenue de cette épizootie ;

Que ce motif ne peut donc être retenu ;

Que concernant le second motif, M. [W] ne produit aucun élément ou pièce de nature à établir les conséquences financières du décès de son père survenu le 4 janvier 2012 sur le litige de nature familiale dont l'instance a débuté en 2012 eu égard au numéro de répertoire général figurant sur l'ordonnance de clôture du 15 novembre 2013 ; qu'en outre ces événements survenus en 2012 sont largement postérieurs aux fermages visés dans le commandement ;

Que de même, si la souffrance liée aux décès de proches a nécessairement des incidences sur la vie personnelle et professionnelle, M. [W] ne verse cependant aux débats aucun élément concret établissant l'ampleur de l'incidence de ces décès et du litige familial sur la gestion de son exploitation ;

Que dès lors, ce motif ne sera pas non plus retenu ;

Que compte tenu de l'ensemble de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et ordonné la libération des lieux loués ; »

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE

« La résiliation du bail:

Aux termes de l'article L.411-31 du code rural, le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part des produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance.

Les motifs de résiliation judiciaire s'apprécient au jour de la demande en justice.

Il s'entend que pour produire les effets de l'article L.411-31 du code rural, le commandement doit viser des échéances qui sont exigibles.

En l'espèce, il est constant qu'aux termes du bail notarié du 21 juillet 2006, le fermage annuel de 11542,10 euros est payable les 1er octobre, 1er mars et 1er juillet de chaque année, le premier paiement devant avoir lieu le 1er octobre 2006, le deuxième le 1er mars 2007 et ainsi de suite de terme en terme jusqu'à la fin du bail.

Cette formulation signifie que le fermage doit être payé aux dates indiquées ci-dessus et qu'il est donc exigible à l'issue de chaque période, le montant de chaque échéance étant égal au montant annuel -actualisé chaque année compte-tenu de la variation de l'indice des fermages - divisé par trois.

Les consorts [Z] sont donc en droit de revendiquer le bénéfice de l'article susvisé dès lors que deux paiements devant normalement intervenir les 1er octobre, 1er mars et 1er juillet n'ont pas été effectués.

[?]

Le troisième commandement adressé à M. [W] le 30 juin 2011:

Le texte rappelé ci-dessus n'exige pas qu'il y ait deux mises en demeure visant deux défauts de paiement.

Dès lors, il suffit au bailleur de justifier dans une même mise en demeure de deux défauts de paiement dès lors qu'il s'agit de deux termes différents (civ 3è, 20 juillet 1994).

Cet acte vise le fermage du 2 juillet 2009 au 1er juillet 2010 ainsi que l'échéance du 1er octobre 2010 au 1er juillet 2011.

M. [W] disposait dès lors d'un délai de trois mois pour régulariser sa situation.

Or, il ressort du décompte produit par Maître [T] le 17 novembre 2011 que même en considérant le trop perçu sur la période antérieure (180,83 euros), le locataire n'avait pas intégralement réglé sa dette locative puisqu'il n'a effectué sur cette période que des règlements partiels.

Ainsi, au jour de la demande en justice, le 9 décembre 2011, il y a lieu de constater que M. [W] n'avait pas régularisé sa situation au vu du commandement du 30 juin 2011, les versements qu'il a effectués étant postérieurs à la date de saisine de la juridiction paritaire.

Le défaut de paiement constitue un juste motif pour la résiliation du bail.

Il y a lieu par conséquent d'ordonner la libération des parcelles et l'expulsion de M. [W] et de tous occupants de son chef selon des modalités qui seront précisées dans le dispositif »,

ALORS QUE le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; que dans un bail à ferme à terme échu, le fermage annuel n'est pas exigible avant son échéance, peu important les modalités de paiement d'acomptes contractuellement prévues par les parties ; qu'ayant constaté que le commandement de payer délivré le 30 juin 2011 visait l'échéance du 2 juillet 2009 au 1er juillet 2010 et les acomptes des 1er octobre 2010 et 1er mars 2011 sur le fermage du 1er juillet 2011, ce dont il résultait que le fermage du 1er juillet 2011 n'était pas exigible à la date de délivrance du commandement de payer du 30 juin 2011, la cour d'appel a, en considérant que le fermage était exigible par tiers à chacune des échéances fixées par les parties et que le commandement de payer visait bien au moins deux défauts de paiement de fermages, violé l'article L 411-31 1° du code rural et de la pêche maritime.