LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 janvier 2022
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 8 F-D
Pourvoi n° F 19-22.115
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 JANVIER 2022
Mme [U] [D], veuve [R], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° F 19-22.115 contre l'arrêt rendu le 18 juin 2019 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l'opposant à la société Ennavahc, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat de Mme [R], de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la société Ennavahc, après débats en l'audience publique du 16 novembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 18 juin 2019), par acte sous seing privé du 15 février 2016, la société civile immobilière Ennavahc (la SCI) a acquis de Mme [R] une maison d'habitation, sous la condition suspensive de la vente d'un bien immobilier lui appartenant, lui même objet d'une promesse de vente du 27 novembre 2015, conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par les acquéreurs.
2. La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 15 juin 2016.
3. Un dépôt de garantie d'un montant de 34 000 euros a été remis par la SCI au notaire, constitué séquestre.
4. Se prévalant de la non-réalisation de la condition suspensive, la SCI n'a pas réitéré l'acte de vente et a assigné Mme [R] en restitution du dépôt de garantie.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
5. Mme [R] fait grief à l'arrêt de déclarer caduque la promesse de vente du 15 février 2016, d'ordonner la restitution du dépôt de garantie à la SCI et, en tant que de besoin, de la condamner à payer ladite somme à la SCI, puis, de rejeter sa demande tendant à la condamnation de la SCI à lui payer la somme de 68 000 euros au titre de la clause pénale, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 34 000 euros, outre la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors « que Mme [R] faisait valoir que la condition suspensive dont était assorti le compromis de vente qu'elle avait conclu avec la société Ennavahc le 15 février 2016 était tirée de la vente du bien appartenant à cette dernière et dont la cession devait être réalisée en vertu d'un compromis du 27 novembre 2015, conclu entre la société Ennavahc et les époux [N] ; qu'elle ajoutait que ce compromis du 27 novembre 2015 était lui-même assorti d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt, dont l'offre devait être reçue au plus tard le 27 janvier 2016 ; que Mme [R] faisait encore valoir qu'il en résultait qu'à la date de conclusion du compromis de vente qu'elle avait conclu avec la société Ennavahc, le 15 février 2016, cette condition avait d'ores et déjà défailli, ce que cette dernière ne pouvait ignorer ; qu'elle en déduisait que la condition ainsi stipulée dans le compromis du 15 février 2016 ne pouvait être réalisée lorsqu'elle avait été stipulée dans ce compromis et que la société Ennavahc ne pouvait par conséquent s'en prévaloir ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
6. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.
7. Pour déclarer caduque la promesse de vente, l'arrêt retient que la SCI justifie que la vente de son propre bien n'est pas intervenue, la condition suspensive dont était assortie la promesse de vente ne s'étant pas réalisée.
8. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme [R] soutenant que, lors de la conclusion de la promesse de vente du 15 février 2016, la SCI savait déjà que la condition suspensive d'obtention d'un prêt contenue dans la promesse de vente du 27 novembre 2015 avait défailli, dès lors que les acquéreurs devaient notifier l'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt à la SCI au plus tard dans les trois jours suivant le 27 janvier 2016, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs , la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 juin 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
Condamne la société civile immobilière Ennavahc aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Ennavahc et la condamne à payer à Mme [R] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille vingt-deux.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour Mme [R]
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré caduc le compromis de vente conclu entre la Société civile immobilière ENNAVAHC et Madame [U] [D], veuve [R] le 15 février 2016, en conséquence, d'avoir ordonné la restitution par le séquestre du dépôt de garantie d'un montant de 34.400 euros à la Société civile immobilière ENNAVAHC, et en tant que besoin, d'avoir condamné Madame [R] à payer ladite somme à la Société ENNAVAHC, puis d'avoir débouté Madame [R] de sa demande tendant à voir condamner la Société ENNAVAHC à lui payer la somme de 68.000 euros au titre de la clause pénale, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 34.000 euros, outre la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE, sur la caducité du compromis, celui-ci mentionne au titre des conditions suspensives : « la réalisation des présentes est soumise à la vente par l'acquéreur d'un bien immobilier lui appartenant sis à [Adresse 4]. Cette vente est indispensable à l'acquéreur à l'effet de constituer son apport personnel dans le cadre des présentes. L'acquéreur déclare : -avoir pour le bien dont il s'agit, conclu sous diverses conditions suspensives non encore accomplies un avant contrat en date du 27 novembre 2015, - que le prix de vente s'élève à la somme de 675 000 € payable comptant, - avoir la libre disposition de ce prix dès la réalisation de cette vente sous réserve de s'acquitter du ou des prêts pouvant exister le cas échéant sur le bien dont le montant exigible est en toute hypothèse inférieur audit prix, - que son apport personnel aux présentes est conditionné par la perception du disponible de ce prix, - que la date de réalisation convenue de cet avant contrat est antérieure à celle des présentes comme étant fixée au 30 juin 2016, - que les dispositions de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation dans la mesure où elles s'appliquent à cet avant contrat ont été purgées. Il est convenu entre les parties, que si la vente du bien n'est pas conclue, dans le délai sus-indiqué, la présente convention sera considérée comme nulle et non avenue au seul choix de l'acquéreur et le dépôt de garantie éventuellement versé par l'acquéreur lui sera rendu immédiatement sauf application des dispositions de l'article 1178 du code civil 81.1X termes duquel : «la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement » ; que la Société ENNAVAHC a produit un exemplaire de ce compromis daté du 27 novembre 2015 ; qu'il comporte une condition suspensive qui stipule que « dans le cas où l'acquéreur n'aurait pas apporté la justification [de l'obtention ou de la non obtention du prêt] (...) dans le délai ci-dessus (27 janvier 2016), les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par la suite le vendeur retrouvera son entière liberté mais l'acquéreur ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation...» ; que la Société ENNAVAHC produit également : - des messages de Maître [T], notaire en charge de la vente, à la Société ENNAVAHC en date des 8 avril 2016 et 23 mai 2016, indiquant que les deux dates proposées pour la réitération ne conviennent pas aux acquéreurs qui s'estiment libres de ne vouloir réaliser la vente que le 30 juin, - un courrier recommandé de Monsieur [L] (gérant de la Société ENNAVAHC) du 28 mai 2016, au notaire indiquant : « suite à notre entrevue du 25 mai 2016, je vous confirme qu'à ce jour, je n'ai reçu aucune lettre recommandée avec AR me signifiant l'obtention ou le refus de prêt de la part de M. et Mme [N] pour l'acquisition de notre propriété d'[Localité 3], et nous considérons le compromis comme caduc(...)» ; - un courrier de Maître [T] du 17 juin 2016, faisant clairement état de difficultés pour la réitération de la vente du bien de la Société ENNAVAHC aux époux [N] « la condition suspensive n'étant pas réalisée », - un accord daté du 6 juillet 2016, aux termes duquel, la Société ENNAVAHC et Monsieur et Madame [N] déclarent avoir constaté que la signature de l'acte de vente au 30 juin 2016 n'a pas été réalisée et « que les obligations de la condition suspensive n'ont pas été respectées » ; que la Société ENNAVAHC justifie ainsi que la vente de son propre bien ne s'est pas réalisée ; qu'au contraire, Madame [D] ne produit aucune pièce pouvant laisser penser à l'existence d'une entente entre la Société ENNAVAHC et les acquéreurs en vue de dissimuler les raisons réelles de la non-réitération de la vente ; qu'ainsi, Madame [D] ne rapporte pas la preuve que Société ENNAVAHC a empêché l'accomplissement de la condition ; que sur la demande de restitution du dépôt de garantie, le compromis mentionne qu'«en cas de non réalisation des présentes hors la faute de l'acquéreur le vendeur donne dès maintenant pouvoir au séquestre de remettre les fonds à l'acquéreur» ; qu'il convient ainsi d'ordonner la restitution du dépôt de garantie à la Société ENNAVAHC ;
1°) ALORS QUE Madame [R] faisait valoir que la condition suspensive dont était assorti le compromis de vente qu'elle avait conclu avec la Société ENNAVAHC le 15 février 2016 était tirée de la vente du bien appartenant à cette dernière et dont la cession devait être réalisée en vertu d'un compromis du 27 novembre 2015, conclu entre la Société ENNAVAHC et les époux [N] ; qu'elle ajoutait que ce compromis du 27 novembre 2015 était lui-même assorti d'une une condition suspensive d'obtention d'un prêt, dont l'offre devait reçue au plus tard le 27 janvier 2016 ; que Madame [R] faisait encore valoir qu'il en résultait qu'à la date de conclusion du compromis de vente qu'elle avait conclu avec la Société ENNAVAHC, le 15 février 2016, cette condition avait d'ores et déjà défailli, ce que cette dernière ne pouvait l'ignorer ; qu'elle en déduisait que la condition ainsi stipulée dans le compromis du 15 février 2016 ne pouvait être réalisée lorsqu'elle avait été stipulée dans ce compromis et que la Société ENNAVAHC ne pouvait par conséquent s'en prévaloir ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en décidant que la Société ENNAVAHC n'avait pas empêché l'accomplissement de la condition tirée de la vente aux époux [N] d'un bien lui appartenant, après avoir pourtant constaté que le compromis de vente conclu entre la Société ENNAVAHC et les époux [N] n'avait pas été réitéré en raison d'un accord conclu entre ces derniers, aux termes ils convenaient que « le compromis régularisé le 27 novembre 2015 se trouve purement et simplement résilié (?) sans indemnité de part ni d'autre (?) », ce dont il résultait que l'échec de la condition suspensive stipulée dans le compromis conclu entre Madame [R] et la Société ENNAVAHC n'était pas résulté de la caducité de ce compromis, mais d'un simple accord conclu entre la Société ENNAVAHC et les époux [N], de sorte que la Société ENNAVAHC avait empêché l'accomplissement de la condition suspensive qui devait alors être réputée accomplie, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
3°) ALORS QUE, à titre également subsidiaire, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que la Société ENNAVAHC n'avait pas empêché l'accomplissement de la condition tirée de la vente aux époux [N] d'un bien lui appartenant, qu'il résultait des pièces produites par la Société ENNAVAHC que la vente du bien lui appartenant ne s'était pas réalisée, sans constater qu'il était établi autrement que par la seule affirmation des intéressés que la condition suspensive stipulée dans le compromis conclu le 27 novembre 2015 entre la Société ENNAVAHC et les époux [N] avait défailli en raison de la nonobtention du prêt par ces derniers, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
